Vybavení nájemního bytu

Chtěl bych jen vysadit dveře a místo nich bych chtěl dát závěs. Musím to nahlásit pronajímateli?

Pokud se nebude jednat o úpravu trvalého rázu, tedy o stavební úpravu bytu, ale jen o vysazení dveří a pověšení závěsu, přičemž daná úprava nebude nikterak poškozovat samotný byt, nevidím v daném jednání problém. Dle mého názoru takovéto uzpůsobení bytu spadá do běžného rámce jeho užívání. Je však potřeba mít na paměti, že byt je nutné na konci nájmu odevzdat v původním stavu zpět pronajímateli, a tedy dveře vrátit zpět na jejich místo a závěs sundat.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Nastěhovali jsem se s přítelkyní do pronajatého bytu 2+1, ve kterém bylo i nějaké vybavení a mezi tím i staré komunistické skříně, které se ale k našim věcem nehodí a chtěli bychom je dát z bytu pryč, ale majitelka bytu říká, ať je tam necháme, což si ale myslíme, že na to máme právo, že když některé věci z vybavení nechceme, že si je majitel musí odvézt. Majitelku bytu urgujeme již tři měsíce a stále je to beze změny, takže máme její staré skříně v jedné místnosti, čímž je zaplněna půlka místnosti, a z toho důvodu ji nemůžeme využívat a jen za ni platíme. Můžu se zeptat, zdali na to máme právo, aby si je majitelka dala pryč, když je v bytě nechceme?

Úvodem mi dovolte uvést, že bez znalosti obsahu Vaší nájemní smlouvy budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy týkající se nájmu, a to zejména ze zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

Zásadně platí, že pokud se nájemce rozhodne provádět úpravu, přestavbu nebo změnu bytu, musí si vždy vyžádat souhlas pronajímatele, přičemž souhlas by měl být písemný. Pokud by pronajímatel nesouhlasil, nutno rozlišit dvě další situace, a to, zda jde o změnu nezbytnou pro nájemce ze zdravotních důvodů, či nikoli. Pokud by šlo o změnu z důvodů jiných než zdravotních, je pronajímatel oprávněn odmítnout souhlas, aniž by se zjišťovalo, zda má k odmítnutí spravedlivý důvod. Jedná se o realizaci práva vlastníka rozhodovat o změnách své věci.

Nicméně pokud se jedná pouze o skříně, které nejsou trvale upevněné ve zdech, podlaze či stropu, jsem toho názoru, že tyto můžete z bytu odvést. Je nutné ale mít na paměti, že nájemce je povinen odevzdat byt ve stavu, v jakém jej převzal. Znamená to tedy, že nájemce je povinen odstranit v bytě změny, které provedl bez souhlasu pronajímatele, ledaže pronajímatel nájemci sdělí, že odstranění změn nežádá.

Dále může pronajímatel žádat náhradu ve snížení hodnoty bytu, které bylo způsobeno změnami provedenými nájemcem bez souhlasu pronajímatele.

Na základě shora uvedeného shrnuji, že pokud nemáte v nájemní smlouvě sjednáno jinak, můžete předmětné skříně na vlastní náklady z bytu odvést a uložit je po dobu trvání nájmu na jiném vhodném místě, avšak jste při skončení nájmu povinen je vrátit ve stejném stavu zpět do bytu. K tomu doporučuji před manipulací se skříněmi je vyfotit, aby v budoucnu nebyl spor o jejich stavu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Vystěhoval jsem se z bytu, po třech letech bylo některé vybavení drobně poškozeno, například u velké skříně bylo čelo jednoho ze šuplíků uvolněné. Stačilo opravit tak, že by se použilo lepidlo na nábytek. Místo toho majitel bytu označil tuto skříň za zničenou a koupil zcela novou za více jak 3 tisíce a tuto částku mi strhnul z nájmu. Dále si majitel bytu najal řemeslníka, který prý odpracoval v bytě 8 hodin, ale ve třech dnech, pokaždé si ale naúčtoval 1500 Kč za dopravu, tedy 4500 tis. Kč. To mi majitelka také strhla z kauce. Myslím, že se oprávněně cítím poškozen, jak z důvodu, že si majitelka nakoupila zcela novou skříň, tak i z důvodu nehospodárné organizace práce řemeslníka (stačilo, aby odpracoval v jeden den 8 hodin, a doprava, která je sama osobě jednotkově předražená, by stála 1500 Kč.

Odpověď – 1. část

V této věci si Vás nejprve dovolím upozornit na fakt, že mi nejsou známy všechny skutečnosti týkající se Vašeho případu, zejména pak obsah nájemní smlouvy, a proto Vám mohu poskytnout pouze informace související v této věci s platnou právní úpravou.

Jistota, někdy též označovaná jako kauce, je zvláštní forma zajištění pohledávek pronajímatele, které má vůči nájemci. Pronajímatel má právo provést při skončení nájmu započtení na dluhy nájemce, např. právě na škodu na pronajatém bytě.

Pokud jde o samotné předání předmětu nájmu tak zásadně platí, že nájemce by měl byt předat ve stavu, v jakém jej převzal. Nepřihlíží se přitom k běžnému opotřebení, které vzniká při běžném užívání, nebo k vadám, které je povinen odstraňovat pronajímatel.

Pokud tedy z Vaší strany došlo k předání předmětu nájmu s vadami, které na předmětu nájmu při předání na začátku nájemního vztahu nelpěly, bude mimo jiné záležet na povaze vad, které musely být řemeslníkem opraveny, tedy zda se jednalo o vady, které je povinen odstraňovat pronajímatel, nebo které jste byl povinen odstranit Vy jakožto nájemce. Pokud by se jednalo o vady, které je povinen na své náklady odstranit pronajímatel, nemá právo Vám tyto náklady „strhnout z kauce“. Taktéž bude záležet na tom, zda tuto skutečnost neupravuje Vaše nájemní smlouva.

Vzhledem ke skutečnosti, že mi není znám obsah Vaší nájemní smlouvy a vzhledem k tomu, že mimo uvolněného šuplíku neuvádíte žádné konkrétní vady, nemohu Vám v tuto chvíli poskytnout konkrétnější odpověď. V případě potřeby můžete svůj dotaz o tyto informace doplnit, případně vyhledat odbornou pomoc advokáta, který Vám se znalostí všech specifik poskytne kompletní právní služby.

Odpověď – 2. část:

Pokud byste chtěl rozporovat pouze výši nákladů vynaložených na opravy vad, resp.  neekonomické využití cestovného a dopravy materiálu, tak k tomu uvádím následující.  

Rozporovat náklady za řemeslníka bych doporučoval až po případné komparaci s konkurenčními řemeslníky podnikající ve stejné lokalitě, a v rámci stejné odbornosti. Pokud jde o Vámi sporovanou částkou za dopravu řemeslníka, tak bych rád pouze uvedl, že profesionální řemeslníci zpravidla mají během dne obvykle nasmlouváno více zakázek, které postupně, dle stupňů urgence objíždí. Vzhledem k tomu je případná rozporovaná „nehospodárnost“ velmi diskutabilní je nutné ji posoudit v závislosti na vytížení konkrétního řemeslníka.

Pokud podniknete kroky dle předchozího odstavce, a dospějete k závěru, že řemeslníkem fakturované částky jsou zcela evidentně nepřiměřené, můžete vyzvat pronajímatele, k vyplacení rozdílu mezi obvyklou cenou zhotovení zakázky a cenou fakturovanou objednaným řemeslníkem.

V této věci bych Vám doporučil postupovat smírnou cestou a vyhnout se tak nákladům soudního řízení a riziku neúspěchu ve věci. V opačném případě Vám doporučuji obrátit se na advokáta, který Vám se znalostí všech specifik poskytne kompletní právní služby.

Úplným závěrem pak nad rámec Vašeho dotazu uvádím, že máte právo na výplatu úroků z jistiny (kauce) za dobu od jejího poskytnutí do vrácení.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Máme právo k hospodaření k státním bytům v panelovém domě. Řešíme nároky podnájemníků na opravy respektive výměny některých předmětů v bytě (jedná se vesměs o předměty 15-20 let staré), např. vodovodní baterie, uvolněná horní část kuchyňské linky, výměna pracovní desky, výměna celé kuchyňské desky, výměna sporáku, výměna PVC v předsíni. V nájemní smlouvě je citováno jen nařízení vlády z 26. 10. 2015 Sb. č. 308/2015. Můžete mi prosím poradit, co z výše uvedených věcí musím jako pronajímatel nájemníkovi vyměnit.

Odpověď – 1. část

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám všechna specifika předmětného nájemního vztahu (zejména úplné znění nájemní smlouvy), mohu ve své odpovědi vycházet toliko z právní úpravy nájmu nacházející se v občanském zákoníku.

Občanský zákoník stanovuje pronajímateli povinnost udržovat pronajímaný byt po celou dobu nájmu ve stavu způsobilém k užívání. Tato povinnost v sobě vedle jiného zahrnuje i povinnost provádět opravy nezbytné k zajištění toho, že nájemce bude moci předmětný byt užívat.

Jedinou výjimkou z této povinnost je tzv. běžná údržba a drobné opravy, které na své náklady provádí nájemce. Oba uvedené pojmy jsou definovány v nařízení vlády č. 308/2015 Sb. (dále jen „nařízení“), které je prováděcím předpisem občanského zákoníku, přičemž Vaší situace se dotýká zejména vymezení pojmu drobné opravy.

Obecně se za drobné opravy považují opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele. Nařízení pak drobné opravy vymezuje ze dvou hledisek, a to dle věcného vymezení a dle výše nákladů.

Stran věcného vymezení jsou v ust. § 4 nařízení výslovně stanoveny opravy, které se považují za drobné opravy. Podle výše nákladů se dle ust. § 5 nařízení za drobné opravy považují další opravy bytu a jeho vybavení a výměny jednotlivých předmětů nebo jejich součástí, které nejsou uvedeny v § 4, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 1.000 Kč.

Odpověď – 2. část

Ve vztahu k Vámi v dotazu uvedeným opravám uvádím, že za drobné opravy se považují např. uveden opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy podlahových krytin a výměny prahů a lišt, a pronajímatel tedy nemá povinnost vyměnit PVC v předsíni bytu.

Co se týče vodovodní baterie, pracovní desky a horní části kuchyňské linky a sporáku, dle nařízení se za drobnou opravu považuje toliko oprava těchto předmětů, případně výměna drobných části předmětů, nikoliv však výměna celých předmětů. Za předpokladu, že jste si v nájemní smlouvě ujednaly, že uvedené předměty jsou vybavením bytu (a pronajímatel Vám tedy pronajímá i je), je pronajímatel povinen předměty vyměnit.

Závěrem pak uvádím, že občanský zákoník umožňuje, aby si strany ujednaly svá práva a povinnosti stran povinnosti běžné údržby a drobných oprav odchylně od zákona, avšak vždy ve prospěch nájemce (např. si dohodnout, že i drobné opravy bude hradit pronajímatel).

Ačkoliv nechci předjímat jakékoliv ujednání ve Vaší nájemní smlouvě, s ohledem na uvedené předpokládám, že jste se v tomto případě od zákonné úpravy s pronajímatelem neodchýlili a podané závěry se prosadí i na předmětný nájemní vztah.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Chtěla bych se zeptat na nárok majitelky bytu. Před 3 lety byla v bytě dělána kuchyňská linka s vestavěnou troubou. Já se nyní odstěhovala a kauce byla použita dle domluvy na vymalování a úklid bytu. Nyní mi však majitelka napsala, že je zničená trouba (dle nějakého jejího známého, kterého tam měla) má prý propálený rošt. Chce po mě koupi nové trouby, přitom troubu jsem používala normálně, takže se opotřebovala. Vybrala si troubu v hodnotě asi 15 tisíc, což si myslím, že je také neadekvátní. Prosím o radu, zda má nárok, abych jí zaplatila novou troubu, když trouba je funkční, protože mi napsala, že si starou troubu můžu odvést.

Úvodem předesílám, že mi nejsou známy všechny podrobnosti Vašeho případu (zejména faktický stav bytu při jeho vrácení, přesné znění nájemní smlouvy či předávacího protokolu) a ve své odpovědi vycházím toliko z obecné právní úpravy nájmu, kterou nalezneme v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, a jejího výkladu.

Nájemcovou povinnosti je v den skončení nájmu vrátit pronajímateli pronajímaný byt, přičemž jej musí odevzdat ve stavu, v jakém jej převzal, případně se změnami, k jejichž provedení dal pronajímatel souhlas. To se ovšem netýká běžného opotřebení a vad, za které je odpovědný pronajímatel. Z toho tedy vyplývá, že nájemce je před odevzdáním bytu povinen odstranit poškození, za které odpovídá (způsobil jej on nebo členové jeho domácnosti).

Odborná literatura pak s odkazem na ust. § 2257 občanského zákoníku uvádí, že nájemce by měl před odevzdáním bytu rovněž provést běžnou údržbu a drobné opravy. Občanský zákoník ani jeden z výše uvedených pojmů nedefinuje a k jejich vymezení je nutné použít nařízení vlády č. 308/2015 Sb. Za drobné opravy se podle ust. § 4 písm. g) nařízení považují rovněž opravy (…) pečících trub. Na tomto místě mi dovolte zároveň uvést, že na základě dostupných informací nemohu posoudit, zda došlo ke zničení trouby Vaší vinou či v důsledku běžného opotřebení.

Jestliže nájemce shora uvedené povinnosti nesplní a odevzdává byt s vadami, za které je odpovědný a které nebrání v běžném užívání bytu, má pronajímatel právo požadovat po nájemci náhradu způsobené škody. Běžnou praxí je, že se o odevzdání bytu sepíše předávací protokol, který může posléze sloužit jako doklad o stavu, v jakém byl byt odevzdán.

Odpověď – 2. část

V praxi může dojít k situaci, kdy se některá poškození a vady projeví až po určité době od odevzdání a logicky tedy nejsou uvedeny v předávacím protokolu. Domnívám se však, že propálený rošt v pečící troubě je vadou na první pohled viditelnou a měla by tedy být uvedena v předávacím protokolu.

Jestliže tak tomu není, musí pronajímatel prokázat, že taková škoda vůbec vznikla a že jste škodu skutečně způsobila Vy v důsledku porušení Vašich povinností. Pokud se mu toto nepodaří prokázat, pak mu právo na náhradu škody nesvědčí. Pro úplnost uvádím, že existence škody musí být prokázaná objektivně (v praxi nejčastěji nezávislou třetí osobou a nikoliv „nějakým známým“).

Co se týče samotné náhrady škody, obecně platí, že se škoda nahrazuje uvedením do předešlého stavu, požádá-li o to poškozený (zde pronajímatel), hradí se škoda v penězích. Výše této peněžité náhrady by měla odpovídat skutečně škodě a účelně vynaloženým nákladům na její odstranění. Zároveň by poškozený uplatnění svého práva na náhradu škody neměl zneužívat.

V konkrétním případě to znamená, že je-li pečící trouba stále funkční, může pronajímatel požadovat pouze částku za výměnu roštu a nikoliv novou troubu. Uvedené však pochopitelně platí pouze za předpokladu, že pronajímateli právo na náhradu škody vůbec svědčí. V opačném případě nemá nárok na náhradu škody vůbec.

Závěrem Vám chci doporučit, abyste před případným dalším krokem ve věci vyhledala odbornou pomoc advokáta, který Vám se znalostí všech podrobností Vaší situace doporučí, jak ve věci postupovat.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

V důsledku opotřebení se nám jakožto nájemníkům rozbila v bytě cca 7 let stará pračka. Pračka je součástí předávacího protokolu (tedy přílohy nájemní smlouvy), který je ve smlouvě uveden jako nedílná součást nájemní smlouvy. Tuto závadu jsme ihned nahlásili pronajímateli a na jeho doporučení přivolali technika, který pračku označil za neopravitelnou. Toto písemné vyjádření jsme předali pronajímateli, avšak ten výměnu pračky odmítl s odvoláním na nařízení vlády č. 308/2015 Sb. Dle mého názoru se jedná o porušení závazku pronajímatele, neboť toto vládní nařízení vstupuje v účinnost až 1. 1. 2016 (závada byla nahlášena v listopadu 2015), dále pak proto, že se nejedná o drobnou opravu, ale o nákup nové pračky v hodnotě cca 5 tisíc Kč. Chtěl bych se zeptat, zda má pronajímatel právo takto závadu obejít, a pokud ne, tak jak v tomto případě postupovat. Může případně sloužit tato neopravená závada nájemci jako důvod k výpovědi nájmu bez výpovědní doby?

Odpověď – 1. část

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznáme veškerá specifika vašeho nájemního vztahu, vycházíme v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy nájmu bytu.

Jak jste již sám uvedl, co je považováno za „běžnou údržbu a drobné úpravy“, je s účinností od 1. 1. 2016 upraveno v nařízení vlády č. 308/2015 Sb. Tuto právní úpravu tak lze použít na právní vztahy, které vznikly od tohoto okamžiku. Do 1. 1. 2014 bylo závazné vymezení „drobných oprav“ obsaženo v nařízení vlády č. 258/1995 Sb. S ohledem na to, vzniklo v období mezi 1. 1. 2014 a 31. 12. 2015 určité právní vakuum, kdy neexistoval žádný právně závazný podklad, který by upravoval běžnou údržbu a drobné opravy. K problému této absence právní úpravy vydala stanovisko tzv. KANCL (tedy Komise pro aplikaci nové civilní legislativy), v němž došla k tomu, že nebudou-li mít strany po 1. lednu 2014 výslovně upraveno ve smlouvě o nájmu bytu, co se rozumí běžnou údržbou a drobnými opravami, je možné i nadále vycházet z dosavadní právní praxe založené nařízením vlády č. 258/1995 Sb. Nejedná se však o závazný právní názor a soudy se jím tudíž nemusí řídit. Zároveň je důležité mít na paměti, že takto platí, pokud nebylo v nájemní smlouvě uvedeno jinak. Z toho důvodu je pro vás důležité si podrobně projít nájemní smlouvu. Dovoluji si vás upozornit, že skutečnost, že je pračka označena v předávacím protokolu, nemusí být pro posouzení povinnosti hradit opravu zcela dostačující.

V tomto ohledu je pak složité usuzovat, co v mezidobí lze nebo nelze pod drobné opravy podřadit, kdy bude vždy záležet na konkrétním právním názoru soudu s ohledem na okolnosti každého individuálního případu.

Za situace, kdy by soud vycházel z nařízení č. 258/1995 Sb., pak pravděpodobně nákup nového spotřebiče v hodnotě 5000 Kč nebude spadat do kategorie drobných oprav a běžné údržby, neboť nařízení uvádí, že za drobnou opravu považuje, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 500 Kč.

Odpověď – 2. část

Co se týče vašeho postupu v případě poškození nebo vady bytu, máte jako nájemce předně povinnost tuto vadu oznámit bez zbytečného odkladu. Povinností pronajímatele poté je odstranit poškození nebo vadu v přiměřené době poté, co mu byla oznámena.

Pokud pronajímatel nahlášenou závadu řádně a bez zbytečného odkladu neodstraní a zároveň jde o vadu podstatnou, tedy takovou, která zásadním způsobem ztěžuje bydlení, můžete vadu odstranit sám jakožto nájemce a žádat náhradu odůvodněných nákladů, popřípadě slevu z nájemného. V případě, že vadu neodstraníte sám, budete trvat na odstranění vady ze strany pronajímatele, dáte k tomuto odstranění pronajímateli další dodatečnou lhůtu a pronajímatel svoji povinnost v této lhůtě nesplní, máte právo nájem bez výpovědní doby vypovědět.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

V případě ukončení nájmu bytu je při předávání bytu zjištěno, že je poškozen či zničen nějaký zařizovací předmět, například prasklé umyvadlo, chybějící záchodová deska, chybějící dveře atd. Jakou finanční náhradu může pronajímatel požadovat? Novou cenu, nebo cenu, jaká byla při předání bytu upravenou o amortizaci?

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznáme veškerá specifika předmětného nájemního vztahu, vycházíme v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy nájmu bytu.

Dle obecné právní úpravy zakotvené v občanském zákoníku má nájemce povinnost odevzdat po skončení nájmu byt ve stavu, v jakém jej převzal nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel. Pro posouzení odpovědnosti nájemce za vady předávaného bytu tak bude především rozhodné, v jakém stavu byl byt nájemci předán (například na základě podepsaného předávacího protokolu).

Ohledně povahy náhrady škody za zničené nebo poškozené věci v bytě je třeba mít na paměti, že občanský zákoník preferuje škodu nahradit uvedením do předešlého stavu. Případná peněžitá náhrada musí proto primárně odpovídat nákladům, kterých by bylo zapotřebí na uvedení do původního stavu, přičemž jako původní stav je třeba brát stav k okamžiku předání bytu nájemci snížený o běžné opotřebení, které nastalo v průběhu jeho užívání.

V případě, že by uvedení v předešlý stav, tedy oprava, nebyla hospodářsky smysluplná a odůvodnitelná (například tím, že náklady na opravu by přesahovaly náklady na pořízení nové věci), je vhodné žádat ekonomicky přiměřenější řešení v podobě ceny náhradní věci. V takovém případě je třeba vycházet z ceny obvyklé v době poškození, tedy ceny, za kterou lze v daném místě a čase pořídit věc shodnou či obdobnou.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Dostali jsme za úkol pronajmout v budově městského úřadu kanceláře pro právnickou osobu za účelem poradenských služeb a účetních prací pro obce a školy. Budova není osazena měřidly tepla, jedná se o objekt občanské vybavenosti. Musíme z důvodu pronájmu, kdy výměra plánovaného pronájmu bude činit max. do 7 % z celkové plochy budovy, osadit veškeré radiátory v budově měřidly na teplo? Osazení měřidel není z důvodu jednoho pronájmu ekonomicky výhodné.

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznáme veškerá specifika případu, vycházíme v níže uvedené odpovědi toliko z účinné zákonné úpravy vytápění a poskytování teplé vody. Dle zákona lze skutečně mít za to, že měřidla je nutné instalovat. Výjimkou je mimo jiné případ, kdy nebude prováděno vyúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění a nákladů na společnou přípravu teplé vody. Pokud se tedy pronajímatel s nájemcem například dohodne na paušální platbě za poskytované služby (dodávky tepelné energie na vytápění a na přípravu teplé vody), není nutné měřidla v domě instalovat. V této souvislosti si dovolujeme upozornit, že zákon umožňuje sjednat paušální platbu za dodávky tepelné energie na vytápění a na přípravu teplé vody pouze u nájmů uzavřených na období nejvýše 24 měsíců. U nájmů na delší období je nutné dodávky tepla vždy vyúčtovat, a shora nastíněný postup tak nebude možné využít.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS