Určování výše nájmu

V polovině února mi nájemce oznámil zvýšení nájmu. Smlouvu mám na dobu neurčitou. Potom mi přišel e-mail, že se nájem zvyšuje ze 7500 Kč na 9000 Kč zpětně od 1. 1. 2022 a bude to doúčtováno v dubnu. Může to po mě chtít peníze zpětně? 

Odpověď – 1. část

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, a to zejména znění Vaší nájemní smlouvy, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, konkrétně ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Ve Vašem dotazu uvádíte, že Vám nájemce oznámil zvýšení nájemného, předpokládám však, že se jedná o chybu a že tím byl myšlen pronajímatel a Vy jste v předmětném nájemním vztahu nájemcem. Z tohoto budu ve své odpovědi vycházet.

Co se týká zvyšování nájemného, tak to dle OZ nemůže být provedeno jednostranně, ale musí k němu dojít dohodou obou stran nájemního vztahu. Váš pronajímatel by Vám měl v případě, kdy má zájem o zvýšení nájemného, zvýšení navrhnout v písemné formě. Ke zvýšení nájemného je pak potřeba Vašeho souhlasu.

Zároveň však v případě, že byste do dvou měsíců od dojití návrhu na zvýšení pronajímateli tento návrh neodsouhlasil, může se pronajímatel domáhat ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud. Takto by mohlo k navýšení dojít i bez Vašeho souhlasu.

Zde si dovoluji ještě uvést, že nájemné lze navýšit výše popsaným zákonným postupem jen, jestliže si strany v nájemní smlouvě neujednaly něco jiného nebo jestliže to nebylo stranami výslovně vyloučeno. Dále také platí, že nájemné je možné navýšit pouze do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent.

Odpověď – 2. část

Dále je pak zde mimo skutečnost, že zvýšení nájemného nebylo ve Vašem případě provedeno dle zákonného postupu, třeba uvést, že nájemné nelze navyšovat zpětně. oz navíc stanovuje, že nájemné zvyšující se podle shora popsaného postupu se zvyšuje teprve od třetího měsíce od dojití návrhu na zvýšení nájemného.

Ve Vaší situaci Vám tedy doporučuji, abyste pronajímateli vyjádřil Váš případný souhlas nebo nesouhlas se zvýšením nájemného. Zároveň pak, kdybyste se zvýšením souhlasil, tak však nepřistupujte na jakékoliv doplácení za předchozí měsíce.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Mám nájemní smlouvu na dobu neurčitou od roku 2002 a od té doby se nikdy nezvyšovalo nájemné. Od 1. 6. 2020 je jiný vlastník. Zvedl mi nájemné za byt 4+1 o 20 %, prý na to má nárok, o čemž pochybuji. A dal mi nový návrh, z 6000 Kč na 7200 Kč měsíčně plus energie. Na což jsem samozřejmě nepřistoupil. Vlastník to dal k soudu a soud mi vyměřil nájemné v místě obvyklé na 15 200 Kč plus energie. Co mám teď dělat? Musím platit těch 15 200 Kč, co určil soud, nebo těch 7200 Kč? Vlastník po mě nyní chce 15 200 Kč a dal mi novou nájemní smlouvu. Musím ji přijmout? A může mi vyhrožovat výpovědi z nájmu, když nepřijmou? Nevím, co mám dělat a jak to vše zvrátit.

Odpověď – 1. část

Předně bych rád uvedl, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, zejména pak znění Vaší nájemní smlouvy a výše zmíněný rozsudek soudu, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a tedy ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Ve vztahu ke zvyšování nájemného uvádím, že dle OZ platí, že neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvyšování spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. Z toho vyplývá, že návrh, který Vám pronajímatel učinil, byl nejspíše v pořádku a v souladu se shora uvedeným.

Pokud však v návaznosti na Váš nesouhlas rozhodl o výši nájemného pravomocně soud, a to tak, že stanovil výši nájemného ve výši 15.200,- Kč měsíčně, jste povinen, s účinky ode dne podání žaloby pronajímatelem, hradit nájemné právě v této výši. K tomu dodávám, že soud při stanovení výše nájemného již není limitován shora uvedeným 20% navýšením, nýbrž stanovuje výši nájemného, která je v místě a čase obvyklá.

Ve vztahu k nové nájemní smlouvě, kterou Vám pronajímatel předložil, uvádím, že nemáte povinnost tuto smlouvu uzavřít, neboť Vaše stávající smlouva je nadále platná. Současně Vám z takového důvodu nemůže pronajímatel dát výpověď.

Odpověď – 2. část

Pokud Vám pronajímatel chce dát výpověď, musí být naplněn některý z výpovědních důvodů stanovených v OZ, tj. poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu; je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo na osobě, která v domě bydlí, či majetku, který se v domě nachází; má-li být byt vyklizen z důvodu veřejného zájmu; či je-li zde jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu. Pouze nájem na dobu neurčitou lze pak navíc vypovědět i z důvodu, že pronajímatel chce byt užívat pro svou vlastní potřebu. Dále pak mohou být výpovědní důvody stanoveny ve Vaší nájemní smlouvě.

Pokud Vám pronajímatel dá výpověď, o které si budete myslet, že není oprávněná, máte právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, a to do dvou měsíců ode dne, kdy Vám výpověď došla. K tomu dodávám, že výpověď musí mít písemnou formu a musí dojít do Vaší dispozice. Dále Vás musí pronajímatel ve výpovědi poučit o Vašem právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná. Výpovědní doba činí 3 měsíce, přičemž tato běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co Vám výpověď došla.

Pokud však soudem stanovená výše nájemného je pro Vás nepřijatelná, resp. nejste schopen tuto částku měsíčně hradit, doporučuji se dohodnout s pronajímatelem na skončení nájemního vztahu, popř. můžete nájem vypovědět Vy.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Chtěl bych vás požádat o pomoc či radu, jak postupovat u níže popsaného problému, který se týká enormního zvýšení nájemného u obecních bytů a smluv na dobu neurčitou. Bydlím v obecním nájemním bytě cca 16 let a mám smlouvu na dobu neurčitou. Před několika dny jsem obdržel dopis od pronajímatele (spol. 100 % vlastněna městem Tanvald), že od 1. 7. 2019 dojde ke zvýšení nájemného, a to z 33,05 Kč/m2 na 62 Kč/m2, což je cca navýšení o 88 %. Finančně to v mém případě dělá 2202 Kč měsíčně navíc. Tato situace se týká v našem domě 16 bytů z 24, jejichž nájemci mají smlouvy na dobu neurčitou. Zbytek lidí má již smlouvy na dobu určitou a mají zvýšené nájemné ze 43 Kč/m2 na 62 Kč/m2. Můžeme se nějak bránit proti tomuto zvýšení? Nemáte zkušenost s rozhodnutím soudu v takovémto případě? Připadá mi alespoň z morálního hlediska, že soud by měl stát na naší straně, ale nikdy se člověk s nikým nesoudil a nechce to dělat ani dnes, ale přece nemůžeme jen pokorně kývat hlavou. Pronajímatel nám nechce ani ukázat posudky, které jsou prý z roku 2018 a kde vychází nájemné v našem městě Tanvald (obyvatel cca 7000) v rozmezí 54 Kč až 74 Kč/m2. Nedávno jsme měli s naším panem starostou schůzku a po bouřlivé diskuzi k žádné dohodě nedošlo. Rada města jako valná hromada společnosti, která je vlastníkem bytů, vzala toto zvýšení na vědomí a souhlasí s návrhem na zvýšení nájemného a nehodlá toto své rozhodnutí měnit. Všichni asi chápeme, že ke zvyšování nájemného musí dojít, ale jako přijatelnou výši vidíme těch 20 %, se kterými všichni počítali, ale pronajímatel použil § 3074, kde se nemusí řídit hranicí pro max. zvyšování nájemného o 20 % za poslední 3 roky. Poslední zvýšení nájemného proběhlo cca před 10 lety, ale přece mohli nájemné zvyšovat postupně a bylo by vše v poklidu. O tom, že na domě nejsou prováděny za poslední tři roky žádné opravy či rekonstrukce, snad ani nemluvím. Dnes tedy řešíme otázku, jak se zachovat. Zda se soudit s nejasným výsledkem, či pokorně sklopit uši a platit od července zvýšené nájemné a tlačit na pronajímatele, ať jsou alespoň ty naše finance někde na domě vidět.

Ačkoliv je obec tzv. veřejnoprávní korporací, v oblasti soukromého práva se považuje za právnickou osobu, které náleží stejná práva i povinnosti jako kterékoliv jiné právnické osobě. V případě pronájmu obecních bytů je obec povinna dodržovat pravidla stanovená ustanoveními občanského zákoníku o nájmu bytu.

Občanský zákoník umožňuje stranám ujednat si každoroční zvyšování nájemného. Pokud si smluvní strany zvyšování nájemného neujednají, ale na druhé straně zvyšování nájemného ani výslovně nevyloučí, může dojít k tzv. jednostrannému zvýšení nájemného na základě písemného návrhu pronajímatele. Zákon pronajímateli umožňuje navrhnout zvýšení nájemného pouze do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě zároveň s tím, že navrhované zvýšení spolu s tím, k němuž došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než 20 %.

Srovnatelné obvyklé nájemné vymezuje nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Srovnatelným nájemným obvyklým v daném místě je souhrn nájemných placených v dané době za srovnatelný byt v domě ve srovnatelném místě a v obdobných dalších podmínkách rozhodných pro výši ujednaného nájemného.

V případě, že nájemce s řádným návrhem pronajímatel na zvýšení nájemného do dvou měsíců od doručení návrhu na zvýšení nesouhlasí, má pronajímatel právo navrhnout soudu, aby určil výši nájemného. Soud pak na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá, s účinky ode dne podání návrhu soudu. Z uvedeného tedy vyplývá, že pokud se zvýšením nájemného nebudete souhlasit, obec právo domáhat se určení nové výše nájemného u soudu.

Pokud jde o další postup ve věci, doporučuji Vám sdělit pronajímateli, že se zvýšením nájemného nesouhlasíte, a dále platit nájemné původní výši. Pronajímatel pak bude nucen obrátit se s návrhem na určení výše nájemného na soudu, kterou rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá, s účinky ode dne podání návrhu soudu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Můj syn s rodinou má nájemní smlouvu od města na dobu neurčitou od 1. 5. 2002 s výší nájemného 40 Kč/m2. Rada města schválila jeho žádost o rekonstrukci bytového jádra v prosinci 2017 s tím, že z nedostatku stavební kapacity budou práce posunuty do roku 2018. V dubnu 2018 rada města schválila zvýšení nájemného u rekonstruovaných bytů na 60 Kč/m2. Rekonstrukce bytového jádra probíhala během měsíce října a listopadu, teď ještě se tam dodávají zařizovací předměty (kuchyňská linka, sporák, baterie, digestoř atp.), které pak budou dány také do nájmu, ale zvlášť. První návrh na zvýšení nájemného byl doručen 22. 10. 2016 s účinností od 1. 1. 2017, navýšení o 14 % (z 35 Kč na 40 Kč/m2). Druhý návrh byl doručen 22. 11. 2018 s účinností hned od 1. 12. 2018, navýšení o 50 % (z 40 Kč na 60 Kč/m2). Cena obvyklá v našem městě je 60 Kč/m2. Může pronajímatel bez ohledu na ustanovení NOZ § 2249 zvýšit nájemné a upřednostnit rozhodnutí rady?

Odpověď č. 1

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož nejsem seznámen se všemi specifiky nájemního vztahu Vašeho syna, budu ve své odpovědi vycházet z obecné právní úpravy týkající se zvyšování nájemného.

Ačkoliv má obec dle zákona o obcích statut tzv. veřejnoprávní korporace, v nájemním vztahu vystupuje jako právnická osoba stejného postavení jako každý jiný pronajímatel. Z toho vyplývá, že je vázána všemi ustanoveními občanského zákoníku, které upravují nájem bytu.

Nejdříve je důležité upozornit, že Vámi zmiňované ustanovení občanského zákoníku se použije pouze v případě, kdy si nájemce s pronajímatelem neujednali společně vlastní způsob zvyšování nájemného. Z toho důvodu Vám nejdříve doporučuji zjistit, zda takové ujednání neobsahuje nájemní smlouva Vašeho syna, popř. jiná dohoda.

V případě, že žádné ujednání mezi Vaším synem a obcí ohledně zvyšování nájemného nevzniklo, lze se opřít o ustanovení občanského zákoníku.

Odpověď č. 2

Dle zákona pak pronajímatel může v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. V případě, že nájemce do dvou měsíců nezašle písemný souhlas se zvýšením nájemného, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud.

Z výše uvedeného tedy vyplývá, že zvýšené nájemné může pronajímatel (obec) požadovat pouze za situace, že nájemce se zvýšením souhlasil, nebo v případě, že o tom rozhodl soud (při absenci písemného souhlasu). V ostatních případech pronajímatel zvýšené nájemné požadovat nemůže.

Nicméně je potřeba mít na paměti, že pokud se pronajímatel obrátí na soud s žádostí, aby určil výši nájemného, soud zpravidla rozhodne o výši nájemného navrhovaného pronajímatelem, pokud nebude přesahovat výši obvyklého nájemného v daném místě, a to s účinky ode dne podání návrhu. Ve Vašem případě by soud rozhodl pravděpodobně tak, že by stanovil výši nájemného maximálně na 60,- Kč/m2.

Závěrem platí, že obce jsou při výkonu samostatné i přenesené působnosti vázány zákonem a mohou jednat pouze v jeho mezích a na jeho základě. Pokud by obec prostřednictvím rady vydala vyhlášku či usnesení, na základě které by stanovala výši nájemného v rozporu s ustanoveními občanského zákoníku, tímto postupem by nejspíše došlo k překročení zákonného zmocnění, resp. svěřené působnosti.

V případě takového nezákonného postupu obce, je zcela na místě dát podnět Ministerstvu vnitra ke zjednání nápravy ve smyslu § 123 a § 124 zákona o obcích.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Dne 5. srpna 2015 jsem uzavřel nájemní smlouvu na dobu určitou. Poté mě pronajímatelé písemně nevyzvali k opuštění bytu a ani k uzavření nové nájemní smlouvy. Potom dům, ve kterém je byt, jenž si pronajímám, byl převeden na nové plátce hypotéky na dům (nové pronajímatele). Pak jsem uzavřel novou nájemní smlouvu s novými pronajímateli. Tito pronajímatelé mi hned “neoprávněně” zvedli nájem o 1000 Kč, přestože jsem na adrese byl pouze roky, jeden měsíc a 20 dní a v původní smlouvě není ani zmínka o zvyšování nájemného. Dále mi pronajímatelé zvýšení nájemného začali účtovat okamžitě od října 2017 a ne od prosince 2017, jak ukládá ust. § 2249 odst. 1-3 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. Podle mého názoru mi pronajímatelé mohli zvýšit nájemné podle občanského zákoníku až od 5. 8. 2018 po uplynutí prvních třech let pobytu na adrese, a ne od 1. 10. 2017, jak učinili. Vznikla mi tak škoda 10 000 Kč za 10 měsíců. Dále 2000 Kč za naúčtování zvýšení nájemného o 1000 Kč hned od prvního dne při uzavření nájemní smlouvy s novými pronajímateli, vznikla mi tak škoda celkem 10 000 Kč. Pronajímatelé nedodrželi lhůtu třetího měsíce pro zvýšení nájemného a začali mě účtovat zvýšení okamžitě od 1. 10. 2017. Můžete mi prosím sdělit, jestli se dá tato vzniklá škoda (celkem 10 000 Kč) vymáhat po pronajímatelích soudní cestou, i po tom, co jsem pronajímatelům podepsal nájemní smlouvu, nevěda, že se jedná o podvod ze strany pronajímatele? Jaká je šance na vrácení mých peněz, v současném právním systému?

V této věci si Vás nejprve dovolím upozornit na fakt, že mi nejsou známy všechny skutečnosti týkající se Vašeho případu, zejména pak obsah nájemní smlouvy, a proto Vám mohu poskytnout pouze informace související v této věci s platnou právní úpravou.

V rámci Vámi vylíčeného skutkového stavu jsem určil několik důležitých skutečností, které zdůvodňují důvodnost a přípustnost zvýšení nájemného.

V první řadě je nutné vymezit, zdali došlo ke zvýšení nového nájemného dodatkem k nájemní smlouvě, či k uzavření nové nájemní smlouvy. Vzhledem k Vašemu způsobu vylíčení situace se domnívám, že jste vždy podepsal nové nájemní smlouvy, v rámci kterých jste však již podepsal nájemné v nově vyměřené výši. Svým podpisem těchto nájemních smluv jste vyjádřil svůj souhlas s novou výší nájemného. V tomto případě se jedná o smluvní vyjádření souhlasu projeveného podpisem, a jakékoliv vymáhání domněle vzniklé škody je v tomto případě velmi obtížné.

V případě, že došlo ke zvýšení nájmu dodatkem k nájemní smlouvě, musel jste tento dodatek souhlasně podepsat Vy a Váš pronajímatel, čímž opět došlo k souhlasnému projevu vůle, kterým jste vyjádřil souhlas s novou výší nájemného.

V případě, že došlo k návrhu zvýšení nájemného jednostranně, mohl jste se proti tomuto v rámci řádných lhůt bránit vyjádřením nesouhlasu a návrhem na soudní určení výše nájmu.

Ustanovení o zvýšení nájmu o více než dvacet procent z částky původního nájemného nelze v tomto případě užít, vzhledem k faktu, že toto ustanovení se zabývá zvýšení nájemného o více než dvacet procent za uplynulých dvanáct měsíců od doby, kdy došlo k jeho poslednímu zvýšení, což v tomto případě není splněno. Zvýšení nájemného o tisíc korun v případě, kde původním nájmem je nájemné deset tisíc korun, je zvýšení za uplynulých dvanáct měsíců pouze o deset procent, tudíž je tato změna a úprava vzájemných práv a povinností v souladu s právním řádem a případné vymáhání škod, které Vám měly vzniknout, budou s nejvyšší pravděpodobností bezvýsledné.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Jsem nájemník, který bydli v obci do 10000 obyvatel. Nájemní smlouvu uzavírám s nájemcem každý rok. Vždy začátkem roku, a to už 10 let. Letos to bylo 1. 2. 2016, kdy nájemné se každý rok zvyšuje, jak říká nájemce, o inflaci. Tedy o 200, 300 Kč. Nájemné bylo letos sjednáno ve výši 6162 Kč bez poplatků. Letos v září nám nájemce poslal doporučeně dopis s návrhem na zvýšení nájemného k 1. 2. 2017, kdy nájemné zvýšil na 8944 Kč bez poplatků. Tedy o 2782 Kč. Chci se tedy zeptat, jestli může zvýšit o takovou částku? Nebo pochopil jsem správně občanský zákoník § 2249 a může zvýšit nájemné maximálně o 20 procent za tři roky a to vždy jednou ročně? Nájemce odůvodňuje zvýšení nájemného tím, že ve srovnání s okolím má nízké nájemné. Při nesouhlasu do konce října s novou výší nájemného nám končí nájemní smlouva k 31. 1. 2017.

Úvodem dovolte, abych upozornil na to, že bez znalosti konkrétních ujednání obsažených v nájemní smlouvě můžu při zodpovězení vašeho dotazu vycházet toliko z obecné právní úpravy. Dále vycházím z toho, že tam, kde hovoříte o „nájemci“, máte pravděpodobně na mysli „pronajímatele“.

Z toho, co uvádíte ve svém dotazu, vyplývá, že s pronajímatelem uzavíráte nájemní smlouvu na dobu určitou, vždy od 1. 2. daného roku do 31. 1. roku následujícího. Uplynutím této doby sjednaný nájem zaniká a záleží pouze na dohodě mezi vámi a pronajímatelem, zda vůbec a za jakých podmínek bude nájem sjednán na další období.

Ani jedna ze smluvních stran není povinna uzavřít novou nájemní smlouvu na další období za stejných podmínek. Pronajímatel vám tak může navrhnout zvýšení nájemného dle vlastní úvahy, vy s navrženou výší nemusíte souhlasit a k uzavření nové nájemní smlouvy nedojde. Jestliže se s pronajímatelem na výši nájemného nedohodnete, nájem Vám skutečně k 31. 1. 2017 s největší pravděpodobností skončí.

Vámi zmíněné ustanovení § 2249 zákona č. 89/2012 Sb., se pojí s ustanovením § 2248, dle kterého platí, že si strany mohou ujednat každoroční zvyšování nájemného. Z dikce ustanovení a logiky věci lze usuzovat, že toto ustanovení se uplatní pouze u nájmu sjednaného na dobu delší než jeden rok, a to za jeho trvání, tzn. nikoli ve Vašem případě.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Naše státní příspěvková organizace má pro zaměstnance k dispozici služební byty. Za jaké vybavení bytu můžeme předepsat měsíční nájem? Byt je vybaven kuchyňskou linkou, sporákem, kotlem pro vytápění bytu, bojlerem na ohřev teplé vody. Podle starých předpisů (přílohy k vyhl. 176/1993) byly tyto předměty vyjmenovány včetně doby splácení v letech a roční opotřebení v %. Můžeme se podle tohoto předpisu pořád řídit, nebo je konkrétně plynový kotel pro vytápění bytu součásti bytu a nesmí se brát jako vybavení bytu, za které se platí navíc? Starší byty podle dříve uzavřené smlouvy mají základní nájem navýšen o % opotřebení těchto zařizovacích předmětů. Myslím, že by to bylo nespravedlivé až diskriminační, kdyby noví nájemníci za zařizovací předměty nic neplatili. 

Současná úprava nájemného za užívání služebního bytu je obsažena v občanském zákoníku.

Cílem této úpravy je, aby výše nájemného byla stanovena na základě vzájemné dohody mezi pronajímatelem a nájemcem, přičemž se musí sjednat pevnou částkou v penězích. Ačkoliv je tedy pronajímatelem příspěvková organizace a jedná se o pronájem služebního bytu, je plně na vůli pronajímatele stanovit výši nájemného, pochopitelně za předpokladu, že s takovou výší nájemce souhlasí.

Stranám tedy nic nebrání, aby si v rámci nájemní smlouvy ujednaly, že výše nájmu bude reflektovat vybavenost bytu, případně i jeho opotřebení.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Mám dotaz ohledně pronájmu nebytových prostor v Ústí nad Labem Klíše. V současnosti probíhá vklad nemovitosti na katastrálním úřadě a v nejbližších dnech se stane partnerka majitelkou nemovitosti. V suterénních nebytových prostorách se již rok nacházejí nájemníci (sdružení), kteří mají nájemní smlouvu na tři roky při platbě 500 Kč měsíčně. Platba rok zpětně, tedy pro nás jako nové majitele cena nájmu opravdu nerentabilní, a hlavně netržní. Je možné je v vzhledem ke změně majitele obeznámit o změně nájemného, popřípadě je možné získat nezávislý, certifikovaný výpočet běžné výše nájmu v lokalitě Klíše? Vzhledem ke skutečnosti, že současné sdružení se snaží minimalizovat náklady, a proto elektrické topení zapíná během celé doby nájmu sporadicky, dochází v prostorách k nadměrné vlhkosti, a tím pádem i znehodnocování nemovitosti. Existuje nějaká legitimní cesta, jak nájemníky donutit, aby se o prostor starali, jako by byl jejich vlastní, tedy větrali a topili alespoň na 18 °C? 

Nejprve k vašemu prvnímu dotazu. Pokud nebylo v nájemní smlouvě ujednáno jinak, platí, že nový vlastník vstupuje do nájemního vztahu v takové podobě, jak byl ujednán mezi původními smluvními stranami – to se týká také výše nájemného. Výši nájemného dále není možné bez dohody obou stran zvyšovat, pokud nebyla tato možnost ujednána přímo v nájemní smlouvě.

Co se týká vašeho druhého dotazu, platí, že nájemce je i bez zvláštního ujednání v nájemní smlouvě povinen užívat věc jako řádný hospodář a k ujednanému účelu. Pokud nájemce užívá věc takovým způsobem, že ji nad míru opotřebovává nebo hrozí zničení věci, měl byste ho vyzvat, aby věc užíval řádně a dát mu přiměřenou lhůtu k nápravě. Domnívám se přitom, že situace, kdy nájemce netopí, a tím dochází k nadměrné vlhkosti a znehodnocování nemovitosti, spadá pod tento případ. Výzva vyžaduje písemnou formu. Pakliže nájemce neuposlechne výzvy, máte právo nájem vypovědět bez výpovědní doby.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Z toho, co jsem si přečetl, mi jako nájemci pronajímatel může účtovat nájem, služby a případnou vratnou zálohu. Jak je to s provizí realitní kanceláři? Je pronajímatel oprávněn mi naúčtovat i tento náklad? Nebo je placení provize upraveno jiným právním předpisem?

Podle zákona nesmí pronajímatel požadovat po nájemci jiná plnění než nájemné, zálohy na náklady na poskytované služby a případně jistotu (kauci). Z uvedeného a contrario vyplývá, že pronajímatel nemůže na nájemce přenášet závazek k uhrazení provize realitní kanceláře. Pokud by takové ujednání nájemní smlouva obsahovala, nebude se k němu přihlížet. Tolik tedy co se týká přeúčtování provize nájemci ze strany pronajímatele.

Co se týká provize, kterou si realitní kancelář ujednala přímo s nájemcem za nalezení vhodného bytu, zde se jedná o jiný právní vztah, tedy o vztah mezi realitní kanceláří, typicky jakožto zprostředkovatelem, a nájemcem. V rámci tohoto smluvního vztahu si potom strany mohou dojednat, cokoliv uznají za vhodné, přičemž platnost či neplatnost takových ujednání nemohu posoudit bez nahlédnutí do uzavřené smlouvy.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Jsem v pozici nájemce (mj. invalidní důchodce), kterému pronajímatel v těchto dnech zaslal návrh na 100 % zvýšení nájmu. Zatím mě nájem od deregulace nájemného nezvýšil (od 1. 1. 2013), nicméně do té doby vždy využil plné zvýšení při regulovaném nájemném. Řeším nyní otázku, zda nechat věc dojít až k soudnímu rozhodnutí o výši nájmu, protože tento postup by pro mě mohl znamenat neúměrné finanční zatížení (mám jako invalidní důchodce omezené možnosti). Prostudoval jsem si vaše informace ohledně nájmu a jeho zvyšování a chtěl bych se zeptat, zda jsou již nějaké soudní precedenty z této oblasti  v souvislosti s použitím Nařízení vlády č. 453/2013 Sb., které nabylo účinnosti dnem 1. ledna 2014. Také nevím, podle jaké specifikace si případně vybrat znalce v této věci (díval jsem se na seznam znalců, na který odkazujete na svých stránkách). Nejlepší cesta by pro mě byla dohoda s pronajímatelem na určitém kompromisu, ale pronajímatel je dost nekomunikativní, a tak je velmi pravděpodobné, že bude trvat na svém a dá věc k soudu. Pokud by soud rozhodl o výši, která by nebyla taková, kterou určil pronajímatel, ale nižší, a blížila by se k tomu mému návrhu – musel bych přesto hradit všechny výlohy – tj. i za pronajímatele? Vím, že na tuto otázku bude těžké odpovědět, ale pomohlo by mi, kdybych věděl,  jestli jsou již známé nějaké soudní precedenty z této oblasti, případně kde je hledat. 

Pokud nemáte v nájemní smlouvě upraveno jinak, je při jednostranném zvyšování nájemného vaším právem návrh pronajímatele odmítnout, máte-li za to, že nesplňuje požadavky uvedené v zákoně a vámi zmiňovaném nařízení vlády č. 453/2013 Sb. Pokud návrh nepřijmete do dvou měsíců, pronajímatel se může obrátit na soud s žádostí o určení výše nájemného. Musí tak ovšem učinit nejpozději do pěti měsíců od doručení tohoto návrhu.

Došla-li by věc až k soudu, nejste povinen znalce obstarat z vaší iniciativy a postačí navrhnout, aby znalce vybral a jmenoval soud. Co se týče náhrady nákladů tohoto sporného řízení, pak povinnost tyto hradit záleží obvykle na úspěchu strany ve věci. Pokud má některý z účastníků ve věci úspěch jen částečně, soud náhradu nákladů poměrně rozdělí, popř. může s ohledem na okolnosti vyslovit, že žádný z účastníků nemá na náhradu nákladů právo.

A konečně ohledně judikatury ve vztahu k výkladu nařízení vlády č. 453/2013 Sb., je nám k dnešnímu dni známo, že existuje pouze jedno rozhodnutí soudu, a to rozsudek Krajského soudu v Ústí nad Labem, pobočka Liberec, sp. zn. 60 Ad 13/2014. Tento rozsudek se zabýval podstatou určení nájemného v místě obvyklém ze strany Úřadu práce ČR v souvislosti se stanovením nároku a výše dávek v hmotné nouzi. Krajský soud v tomto rozhodnutí však deklaroval pouze to, že správní orgán postupoval nesprávně, pokud se neřídil postupem v nařízení uvedeným. Je nezbytné očekávat, že judikatura se v této otázce bude živelně vyvíjet, přičemž směrodatné budou právní názory Nejvyššího soudu, Nejvyššího správního soudu a Ústavního soudu, jejichž rozhodnutí jsou dostupná na jejich internetových stránkách (www.nsoud.cz, www.nssoud.cz a www.usoud.cz).

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Je u měsíčního vyúčtování nájmu možné zažádat o změnu adresáta (tj. osoby, na jejíž jméno je vyúčtování zasíláno; nikoliv adresy). Moje babička, bydlící spolu se synem v nájemním bytě, by uvítala, kdyby vyúčtování chodilo na synovo jméno. Má kontaktovat přímo majitele nemovitosti, nebo správcovskou firmu? Lze tuto záležitost vyřešit telefonicky, nebo je nutná osobní návštěva v sídle majitele/správce (což by byl problém, vzhledem k babiččině imobilitě).

Jelikož neznám přesné znění Vaší nájemní smlouvy, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a tedy ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

Nájemní smlouva je uzavírána mezi pronajímatelem (vlastníkem bytu) na jedné straně a nájemcem/nájemci na straně druhé. Nájemce, jako jedna ze smluvních stran nájemní smlouvy, má povinnost platit za nájem bytové jednotky nájemné ve sjednané výši.

Bližší specifikace týkající se hrazení nájemného by měly být sjednány v nájemní smlouvě. Ve Vašem případě bude podstatné, zda-li je za nájemce označena pouze Vaše babička a syn je označen jako člen domácnosti, nebo jsou babička i syn nájemci.

V prvním případě je nájemní smlouva uzavřena pouze s babičkou, a tedy vyúčtování musí být adresováno pouze jí jako nájemci.

Pokud by babička se synem byli oba nájemci, jednalo by se o tzv. společný nájem, a na oba nájemce by se hledělo jako na jednu osobu. V takovém případě by dle mého názoru neměl být problém se změnou adresáta vyúčtování.

Doporučuji nejdříve kontaktovat telefonicky správcovskou firmu, která s největší pravděpodobností tyto otázky řeší za vlastníka dané bytové jednotky a danou situaci řešit s ní. V případě, že by Vašim požadavkům správcovská firma nevyhověla, doporučuji se poté obrátit na vlastníka bytové jednotky a řešit Váš problém s ním.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Jako nájemce jsem měl smlouvu na dobu určitou 1 rok. Po mnoha letech bydlení bez další smlouvy jsem podal výpověď, ale v poslední den výpovědi majitel snížil cenu za byt. Bydlel jsem dál, opět bez smlouvy. Nyní jsem se vystěhoval, ale majitel trvá na doplacení výpovědní doby. Nájem je doplacen přesně do doby faktického vystěhování. Platí nějakým způsobem výpovědní doba, pokud neexistuje smlouva?

Se souhlasem pronajímatele jste bydlel vždy dál, dle zákona se má za to, že když byla nájemní smlouva uzavřena na dobu jednoho roku a vy bydlíte dál, pak se jedná opět o nájem na dobu určitou, a to na dobu jednoho roku. Občanský zákoník
v § 2285 uvádí, že pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu. Nájemní vztah musí být řádně ukončen – dohodou, výpovědí, uplynutím doby. Pokud jste takto neučil a pronajímatel vaše vystěhování považuje za výpověď, pak jste povinen platit nájemné i po dobu tříměsíční výpovědní doby. Dodávám ještě, že podle občanského zákoníku by výpověď měla být písemná, doručena druhé smluvní straně a u nájmu na dobu určitou by pro skočení nájmu z vaší strany měl být uveden důvod (změna okolností na vaší straně – viz § 2287).

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

Jak se dle současné právní úpravy počítá podlahová plocha nájemního bytu? Použije se definice uvedená v nařízení vlády č. 366/2013, kde je to upraveno pro účely SVJ a bytových jednotek soukromníků? Žádnou jinou definici výpočtu podlahové plochy pro účely nájmu jsem nenašla. Za staré úpravy to ale bývalo rozděleno – jedna definice pro bytové jednotky dle 72/1994 a druhá pro nájemní byty dle 107/2006.

Po skončení tzv. deregulace nájemného podle zákona č. 107/2006 Sb., začala platit právní úprava, podle které se nájemné “nevypočítává”, ale sjednává se dohodou nájemce a pronajímatele. Pokud k dohodě o zvýšení nájemného nedojde, může se pronajímatel obrátit k soudu, aby obvyklé nájemné určil (s ohledem na určitá kritéria jako lokalita, stáří a stav domu, vybavení bytu apod.) S ohledem tedy na to, že se nájemné “nevypočítává”, ale “sjednává”, není pro tyto účely podlahová plocha bytu již definována.

Mgr. Lenka Veselá, Sdružení nájemníků ČR