Společenství vlastníků jednotek

Rád bych se zeptal na případ, kdy bytové družstvo má ve stanovách z roku 2014 celkem standardizovaný následující bod: „Se členem-nájemcem bytu a s manžely-společnými nájemci, mohou na základě jejich práva bydlet v bytě jejich příbuzní v řadě přímé, sourozenci, zeť a snacha, jakož i osoby, které žijí se členy-nájemci ve společné domácnosti. Počet těchto osob a jeho změnu je člen-nájemce povinen neprodleně oznámit družstvu. Jestliže tuto povinnost nesplní, bude to považováno za hrubé porušení povinností nájemce, vyplývajících z nájmu.“ Znamená toto například že s nájemcem nemůže v bytě bydlet jeho přítelkyně, aniž by došlo k porušení stanov? Navíc, pojem společné domácnosti, který je v těchto stanovách, byl v NOZ nahrazen rodinnou domácností.

Odpověď

předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to zejména ze zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „OZ“).

Ačkoliv není termín „společná domácnost“ definována v současném ani předchozím OZ, stále se výraz „domácnost“, objevuje v několika zákonech a v právní a smluvní praxi je běžně využíván. Jedná se o ustálený výraz, byť není explicitně definován a jeho základními rysy jsou dlouhodobé trvalé společné bydlení a dále sdílení nákladů za domácnost.

Pokud bydlení s přítelkyní naplňuje oba výše uvedené znaky, jedná se tedy o společnou domácnost a žít s Vámi může, aniž by došlo k porušení stanov vašeho bytového družstva.

Uvedeným bodem se družstvo zřejmě brání aktivitám typu AirBnB a využíváním bytu osobami, u kterých nelze předpokládat šetrné používání společných prostor a dodržování dobrých sousedských vztahů.

Zdroj: JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Foto: Pixabay

Ráda bych se zeptala na možnosti, jak odkoupit místnost (kolárna) od nájemníků bytového družstva a zároveň už i od majitelů bytů v OV. Věc se má takto: Jsme majiteli bytu v družstevním vlastnictví a máme byt 3+1 v přízemí domu. Vedle našeho byt je místnost, kterou bychom rádi přikoupili k bytu a náš byt zvětšili na 4+1. Na bytovém družstvu nám bylo řečeno, že je to za ně OK, ale potřebujeme souhlas všech vlastníků bytu, ať už vlastníků družstevního podílu, nebo bytů v osobním vlastnictví. A zde nastává problém – jak se domluvit s nájemníky? Nabídnout každému finanční obnos za souhlas? Chceme navrhnout i možnost vybudování nové kolárny v prázdné místnosti ve sklepě. Jak se postavit k tomu, když byť jeden jediný člověk nebude souhlasit? Dá se to nějak právně ošetřit?

Odpověď – 1. část

Předně mi dovolte uvést, že bez bližších znalostí Vašeho případu, zejména stanov Vašeho bytového družstva, budu ve své odpovědi vycházet pouze z platné právní úpravy, a to zejména ze zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), v účinném znění (dále jen „ZOK“) a zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v účinném znění (dále jen „OZ“).

Z Vašeho dotazu předpokládám, že jste vlastníkem družstevního podílu, se kterým je spojeno právo nájmu bytu o dispozici 3+1, který nyní užíváte. Současně však již došlo na základě prohlášení vlastníka k vymezení bytových a nebytových jednotek k domě a současně již některé jednotky byly převedeny do osobního vlastnictví členů bytového družstva. Z tohoto předpokladu budu dále ve své odpovědi vycházet.

Ve vztahu k Vámi zmiňované kolárně uvádím, že z Vašeho dotazu nevyplývá, zda se jedná o společné prostory, které mohou využívat jednak bytové družstvo, resp. členové, tak i ostatní vlastníci bytových jednotek či samostatnou nebytovou jednotku ve vlastnictví bytového družstva. Tato skutečnost je však podstatná pro určení, jakým způsobem dále postupovat (tedy zda bude možné předmětný prostor prodat či k němu zřídit pouze nájem) a kdo všechno bude muset udělit souhlas s Vaším záměrem.

Odpověď – 2. část

V tomto směru je nezbytné nahlédnout do prohlášení vlastníka a dále do stanov Vašeho bytového družstva, kde by měl být upraven proces případného převodu jednotek do osobního vlastnictví, popř. proces vzniku nájmu k nebytovému prostoru. Bez těchto informací nebude možné ve Vašem záměru pokračovat.

Co se týká přesvědčení ostatních k udělení souhlasu s Vaším záměrem, bohužel v tomto směru zákon nenabízí žádné možnosti, jak toho docílit. Je tedy na Vás, jakým způsobem potřebné souhlasy získáte a co dotčeným osobám za udělení souhlasu nabídnete. Další otázkou, kterou bude nezbytné se zabývat, je povolení stavebních úprav, o kterých se zmiňujete (např. vybourání otvorů pro dveře) – jak z hlediska souhlasu družstva, tak potenciálně statika/stavebního úřadu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Jsem vlastníkem bytu, který je součástí bytového družstva. Ráda bych v bytě provedla stavební úpravu týkající se oken. Některá okna je potřeba vyměnit a při té příležitosti bych chtěla změnit jejich rozměr. Např. osadit francouzské okno v obývacím pokoji nebo zvolit jiný rozměr a umístění okna v koupelně. To znamená i nějaké bourací práce. Předpokládám, že o souhlas musím požádat na bytovém družstvu prostřednictvím příslušného formuláře. Zajímá mě, jestli musím požádat o souhlas i majitele ostatních tří bytů v domě, a zda se dá předpokládat, že by můj požadavek na bytovém družstvu odsouhlasili. Případně jaké úřední náležitosti bych musela splnit, zda je například nutné stavební povolení nebo ohláška apod. 

Odpověď – 1. část

V případě stavebních úprav družstevního bytu je v prvé řadě nutno vycházet ze skutečnosti, že člen družstva je vlastníkem družstevního bytu. Z hlediska platného práva je vlastníkem družstevního bytu samo bytové družstvo a člen bytového družstva je „pouze“ jeho nájemcem, byť s podstatně silnějším postavením, než má běžný nájemce běžného bytu.

Práva a povinnosti bytového družstva a člena bytového družstva vyplývající z nájmu bytu, a to včetně těch týkajících se stavebních úprav bytu, jsou stanovena příslušnými ustanoveními občanského zákoníku o nájmu bytu. Dále pak mohou tato práva a povinnosti určit stanovy bytového družstva a nájemní smlouva; v těch se mohou strany nájmu odchýlit od zákonné úpravy, jsou-li jednotlivé odchylky ve prospěch nájemce.

Vzhledem k tomu, že nemám stanovy Vašeho bytového družstva ani nájemní smlouvu k dispozici, budu ve své odpovědi dále vycházet toliko ze zákonné úpravy. Podle té platí, že nájemce může provést úpravu, přestavbu nebo jinou změnu pronajatého bytu pouze se souhlasem pronajímatele. V daném případě lze tedy zamýšlené úpravy provést pouze se souhlasem bytového družstva.

Jak tedy sama uvádíte, před zahájením případných stavebních prací je v prvé řadě nezbytné požádat bytové družstvo o souhlas s jejich provedením; konkrétně by tato žádost měla směřovat na statutární orgán družstva. Zákon pro tuto žádost žádnou konkrétní formu neurčuje a lze tak požádat i ústně či e-mailem. Pokud ale máte ve Vašem bytovém družstvu stanovenu povinnost podat žádost na konkrétním formuláři, měla by tato povinnost být dodržena.

O tom, zda družstvo souhlas s provádění úprav udělí či neudělí, rozhoduje ten vnitřní orgán bytového družstva, který je k tomu příslušný. Buď tedy může o udělení souhlasu rozhodovat statutární orgán (představenstvo nebo předseda družstva) nebo členská schůze jakožto nejvyšší orgán družstva.

Odpověď – 2. část

Pokud stanovy Vašeho bytového družstva neurčí jinak, rozhoduje v této věci statutární orgán. V takovém případě by tedy nebyl souhlas ostatních členů družstva nezbytný. Pokud by ale stanovy Vašeho družstva určovaly, že o udělení souhlasu rozhoduje členská schůze, souhlas (některých) členů družstva by byl nezbytný.

Členskou schůzi totiž tvoří všichni členové družstva a logicky by tak zbylí členové družstva o vyslovení souhlasu rozhodovali. Standardně (pokud by stanovy Vašeho družstva neurčovaly jinak) by ale nebyl nezbytný souhlas všech. K přijetí členské schůze se totiž obecně vyžaduje souhlas většiny členů přítomných na členské schůzi.

Kromě samotného souhlasu s provedením stavebních úprav uděleného bytovým družstvem, je k legálnímu provedení stavebních úprav dále nezbytná součinnost stavebního úřadu. V návaznosti na rozsah plánovaných úprav je nezbytné plánovanou stavební úpravu buď ohlásit, nebo dokonce požádat o stavební povolení.

Jedinou výjimkou v tomto směru jsou případy, kdy stavební práce nezasahují do nosných konstrukcí budov, nemění vzhled ani způsob užívání stavby. Vzhledem k tomu, že takové změny nemohou negativně ovlivnit požární bezpečnost stavby (družstevního domu) či životní prostředí, nevyžaduje se v takovém případě ani stavební povolení a ani ohlášení.

U zbylých úprav však buď stavební povolení, nebo alespoň ohlášení nutné je. Vzhledem k tomu, že neznám konkrétní rozsah Vámi plánovaných úprav, dovolím si pouze obecně uvést, že se ohlášení stavební úřadu vyžaduje v případě, že rekonstrukce povede ke změně užívání části nebo celého objektu s tím, že nesmí dojít k zásahům do nosných konstrukcí, změně vzhledu stavby nebo ke vzniku povinnosti zajistit posouzení vlivů na životní prostředí.

Pokud ale při rekonstrukci budete zasahovat do nosných konstrukcí stavby, měnit vzhled budovy a budete potřebovat posouzení vlivů na životní prostředí či realizace rekonstrukce může negativně ovlivnit požární bezpečnost stavby. Stavební povolení tak bude třeba např. v případě, kdy budete zasahovat do obvodových stěn domu a např. měnit velikost oken.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Bydlíme v družstevním, bytovém domě o dvou vchodech s celkem 26 bytovými jednotkami. V lednu 2021 SBD, jakožto jediný vlastník všech bytových jednotek, založilo v našem domě SVJ. Dle zákona je to u jediného vlastníka možné, což SBD v době založení bylo. Nicméně se chci zeptat, zda toto SBD mohlo udělat bez našeho vědomí nebo souhlasu? Jsme přece vlastníci družstevního podílu. Nyní je v našem domě jeden byt převeden do osobního vlastnictví, zbylých 25 bytů je ve vlastnictví družstva. SVJ má tedy nyní dva členy. Nicméně SBD nám družstevním podílníkům účtuje nově částku na provozní činnost 5600 Kč za kalendářní rok na každý byt. Je normální, že si SBD založí SVJ, aniž by muselo, a my vlastníci družstevního podílu jsme trestáni nově tím, že platíme ročně 5600 Kč na provozní náklady?

Odpověď – 1. část

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, zejména pak znění stanov bytového družstva, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to konkrétně ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“) a ze zák. č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích, dále jen „ZOK“).

Dle ust. § 1199 skutečně platí, že je-li v domě méně než 5 jednotek, může být společenství vlastníků založeno, pokud s tím souhlasí všichni vlastníci jednotek. Z Vašeho dotazu vyplývá, že jediným vlastníkem jednotek bylo v tomto případě právě bytové družstvo, které tedy muselo o dobrovolném založení SVJ rozhodnout. Je otázkou, zda rozhodování o založení SVJ spadá do působnosti členské schůze, popř. představenstva BD, přičemž k tomuto bude nutné nahlédnout do stanov BD.

Dále platí, že na celou situaci je nutné nahlížet ve dvou rovinách. První rovinou mám na mysli skutečnost, že založením SVJ se Vaše BD stalo jeho členem, neboť členství v SVJ je nerozlučně spojeno s vlastnictvím bytové jednotky. BD je tak oprávněno hlasovat na shromáždění, požadovat vyúčtování služeb, vyjadřovat se k bodům programu shromáždění, nahlížet do podkladů apod. Současně však má BD, jako vlastník jednotek, povinnost přispívat na správu domu a pozemku v poměru odpovídajícím jeho podílu na společných částech, nebylo-li v prohlášení vlastníka určeno jinak.

Odpověď – 2. část

Specifikem v takovém případě však je, že o některých věcech musí bytové družstvo hlasovat v rámci své členské základny s předstihem uvnitř své členské základny a toto rozhodnutí poté přenést dále do SVJ. Např. to, jakým způsobem bude BD hradit tyto příspěvky, resp. z jakých zdrojů bude BD čerpat, je otázkou, o které rozhoduje výlučně BD, a to prostřednictvím členské schůze, popř. představenstva, podle úpravy obsažené ve stanovách BD. Přesto, že neznám znění stanov Vašeho BD, domnívám se, že bez dalšího Vám BD nemůže účtovat Vámi zmíněnou částku.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Mám uzavřenou nájemní smlouvu na družstevní byt a chci ho poskytnout ukrajinským uprchlíkům na dobu trvání války. Musím to nějak řešit s bytovým družstvem?

Odpověď

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to zejména ze zákona č. 90/2012 Sb., zákon o obchodních korporacích (dále jen „ZOK“) a ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Co se týče užívání družstevních bytů obývaných členy družstva jinými osobami, než jsou členové družstva, uvádím následující. V případě družstevních bytů platí, že tyto byty jsou ve vlastnictví bytového družstva a členové družstva jsou pouze nájemci předmětných bytů. Až na výjimky stanovené zákonem se nájem družstevních bytů řídí obecnými ustanoveními občanského zákoníku upravujících nájem bytu.

Dle OZ má nájemce právo přijímat ve své domácnosti kohokoliv. Zvýšení počtu osob žijících v bytě však musí oznámit pronajímateli (ve Vašem případě bytovému družstvu), a to bez zbytečného odkladu. Nejpozději musí nájemce pronajímateli zvýšení počtu osob oznámit do dvou měsíců, ode dne, kdy změna nastala, jinak by tím závažně porušil svou povinnost jako nájemce.

Na druhou stranu je pak v OZ pronajímateli zaručeno právo požadovat, aby v nájemcově domácnosti žil jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a který nebrání tomu, aby všechny osoby domácnost obývající mohly v bytě žít v obvyklých pohodlných a hygienických podmínkách.

Pokud by tedy ve Vašem případě byl po ubytování uprchlíků z Ukrajiny počet osob obývajících Váš byt z tohoto ohledu z pohledu pronajímatele nepřiměřený, je zde riziko, že s tím pronajímatel nebude souhlasit a bude požadovat, aby byt obýval nižší počet osob.

Pronajímatel si zároveň může v nájemní smlouvě vyhradit, že musí dát souhlas s přijetím nového člena do nájemcovi domácnosti, který není osobou blízkou nebo nejde o další případy hodné zvláštního zřetele. Pokud byste toto měli v nájemní smlouvě vyhrazeno, budete muset k ubytování uprchlíků z Ukrajiny dostat písemný souhlas pronajímatele.

Ve Vašem případě by však mohlo jít o případ hodný zvláštního zřetele a souhlas pronajímatele by pak nebyl třeba.

Potřeba souhlasu by taktéž mohla být upravena ve stanovách Vašeho bytového družstva, to ale bez bližší znalosti těchto stanov nemohu posoudit.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

 

Mé manželce zemřela maminka, dům je v držení bytového družstva, kde bydlela 40 let. Moje manželka tím pádem jako jediný dědic podíl zdědila, proběhlo dědické řízení, jehož zápis byl doručen na firmu, která spravuje jejich agendu. Z mých znalostí, ale mohu se plést, dělal jsem 10 let předsedu bytového družstva, dědictvím automaticky vzniká nájemní vztah. Ano/ne? To je obecná otázka, nemajíc na nic vliv, jen mě to zajímá. U SVJ při hlasování o čemkoliv stačí/lo, aby jeden nesouhlasil, a byl problém, u bytového družstva bylo, že pokud většina souhlasila, tedy 51 %, návrh se považoval za schválený. Můžete mi to prosím potvrdit, nebo vyvrátit?

Odpověď – 1. část

Úvodem vymezuji, že bez bližší znalosti celé záležitosti budu při své odpovědi vycházet ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“) a ze zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (dále jen „ZOK“).

K Vašemu prvnímu dotazu uvádím, že přechod podílu v obchodní korporaci, jíž bytové družstvo je, upravuje v obecných ustanoveních § 42 ZOK, který výslovně stanoví, že zákaz či omezení přechodu podílu se zakazuje.

Dle ustanovení § 737 odst. 1 ZOK na dědice družstevního podílu přechází nájem družstevního bytu nebo právo na uzavření smlouvy o nájmu, včetně práv a povinností s tím spojených. To v nyní řešeném případě znamená, že nabytím dědictví po zůstavitelce přešlo na Vaši ženu právo nájmu k předmětnému družstevnímu bytu.

Týká-li se otázky rozhodování v poměrech SVJ, bude nutno zohlednit obsah stanov. Ustanovení § 1206 odst. 2 OZ stanoví, že shromáždění SVJ je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů. Vzhledem k tomu, že zákon potřebný vyšší počet hlasů pro žádný případ nestanovuje, rozhodující bude úprava obsažena ve stanovách.

Odpověď – 2. část

Není tedy pravdou, že by pro přijetí rozhodnutí na shromáždění SVJ byla ze zákona automaticky potřebná shoda všech vlastníků. Tomu by tak mohlo být pro určité záležitosti pouze v případě, že by tak určily řádně schválené stanovy.

U bytových družstev je úprava rozhodování členské schůze obsažena v ustanovení § 644 an. ZOK. ZOK obdobně jako u SVJ stanoví, že se členská schůze usnáší většinou hlasů přítomných členů, nevyžaduje-li ZOK nebo stanovy vyšší počet hlasů. I zde je tedy možno obecné pravidlo modifikovat prostřednictvím úpravy obsažené ve stanovách.

Na rozdíl od úpravy SVJ jsou taktéž stanoveny konkrétní oblasti, pro něž je třeba kvalifikovaná rozhodovací většina, přičemž tyto záležitosti jsou vymezeny v ustanovení § 650 odst. 2 ZOK. Kvalifikovanou rozhodovací většinou konkrétně rozumíme přijetí usnesení alespoň dvěma třetinami přítomných členů, a to za účasti dvou třetin všech členů.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

 

Rodiče bydlí v družstevním bytě a zažádali o převod do osobního vlastnictví, vše stihli v daném termínu. Rok se však nic neděje – prý je hodně bytů již v osobním vlastnictví a “nikdo to nechce dělat”. Mají nějakou možnost domoci se převedení bytu do osobního vlastnictví, když splnili družstvem dané podmínky? 

Odpověď

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, a to především znění Vaší nájemní smlouvy a stanov bytového družstva, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to konkrétně ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“) a ze zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích (dále jen „ZOK“).

Dle zákonné úpravy člen bytového družstva nemá automatický nárok na převod družstevního bytu do svého vlastnictví. Záleží na rozhodnutí konkrétní bytového družstva, zda bude s převodem vlastnictví souhlasit či nikoliv.

Některá bytová družstva mají právo člena družstva na převod družstevního bytu do jeho osobního vlastnictví za splnění stanovených podmínek vymezeno ve stanovách bytového družstva, což s ohledem na znění Vašeho dotazu předpokládám i v případě Vašeho bytového družstva.

Pokud pak právo na převod družstevního bytu do jeho vlastnictví není ve stanovách bytového družstva nijak vymezeno, může k převodu družstevního bytu dojít pouze se souhlasem bytového družstva.

Za předpokladu, že by byly ze strany Vašich rodičů splněny všechny podmínky stanovené stanovami, nárok na převod bytu do Vašeho vlastnictví vznikl, ale bytové družstvo přesto nečiní žádné další kroky k uskutečnění převodu, lze se převodu bytové jednotky do osobního vlastnictví domáhat soudní cestou.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Protože naše bytové družstvo má jen 32 členů, byl statutárem družstva pouze předseda. Je toto možné i po novelách ZOK a OZ, nebo nově musí být představenstvo minimálně tříčlenné?

Odpověď

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, a to především znění stanov Vašeho bytového družstva, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, konkrétně ze zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (dále jen „ZOK“).

Platí, že představenstvo družstva má mít minimálně 3 členy. Tato povinnost vyplývá z ust. § 708 odst. 1 ZOK, který stanoví, že představenstvo má 3 členy, ledaže stanovy určí vyšší počet, nikoliv však počet nižší.

ZOK však pamatuje taktéž na malá družstva a jejich orgány. Proto ust. § 726 odst. 1 ZOK stanoví, že pakliže je v družstvu méně než 50 členů, mohou stanovy určit, že se představenstvo nezřizuje a statutárním orgánem je předseda družstva. Na tomto místě však důrazně upozorňuji na povinnost zakotvení právě uvedeného ve stanovách.

Pokud je tedy ve stanovách zakotveno, že statutárním orgánem je předseda družstva, nemusí se tříčlenné představenstvo zřizovat.

Závěrem upozorňuji na skutečnost, že ve chvíli, kdy by počet Vašich členů stoupl nad 49, bude třeba, aby Vaše bytové družstvo změnilo stanovy a jmenovalo představenstvo ve lhůtě 3 měsíců ode dne, kdy dosáhlo 50 členů, jinak může soud družstvo zrušit a nařídit jeho likvidaci. Pokud by však v této lhůtě opět poklesl počet členů družstva pod 50 členů, právě uvedené se neuplatní a statutárním orgánem může nadále zůstat předseda družstva.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Nevím si už rady s fungováním našeho bytového družstva o 7 bytech. Máme zvolené orgány,  předsedu, 2 místopředsedy. Předsedkyně družstva zároveň vede komplet účetnictví a má přístup do banky. Všechny funkce orgánů jsou placené družstevníky. Účetnictví je placeno předsedkyni extra. Všichni jsme členy družstva, tedy i orgány družstva. Vyjmenování problémů: 1. Schvalování uzávěrky. Předsedkyně družstva přinese jen konečné číslo hospodářského výsledku. Vůbec nevím, kolik družstvo má pohledávek, závazků, kolik máme čerpáno z fondu, stav úvěru. Účetní závěrka na schůzi není předložena. 2. Dodnes nemám vyúčtování za rok 2020, ostatní mají. U mne se musí rozúčtovat na starého člena družstva a mne (jsme tu noví). Tohle předsedkyně družstva dělá už tři měsíce. 3. Na četné urgence, viz bod 1 a bod 2, předsedkyně nereaguje, ostatní členové nemají příliš zájem o kontrolu účtů. Ostatní místopředsedové prý nemají jak svoji kolegyni přinutit. Přitom máme schvalování účetní závěrky ve stanovách. Dodání vyúčtování členovi má také svůj termín, pokud se nemýlím. 4. Dochází k bezdůvodnému prodlužování sestavení závěrky až na červenec, aniž by to někdo konzultoval se členy (výmluvy na málo času).  Jedná se o mikrodružstvo se sedmi byty, toto družstvo je vlastně klientem paní předsedkyně, ona družstvu zpracovává účetnictví za úplatu. Poznámka: Nejvyšším orgánem je členská schůze. Můžete mi prosím v kostce napsat všechny paragrafy, které tímto přístupem orgány družstva vůči členům družstva porušují? Můžete mi prosím říct, zda neodporuje nějakému zákonu to, že předseda nejen hradí faktury, má přístup na banku a zároveň i vede účetnictví? Podle mne je tu nebezpečný precedens, zejména v souvislosti s bodem 1, 2, 3. Můžete mi napsat, jestli mám jako člen právo požadovat účetní audit a případně podle jakého zákona? A co když nedodá předsedkyně družstva auditorům záměrně doklady? Prostě odmítne spolupracovat na auditu. Jaké další možnosti mám? Co se stane, když účetní závěrku neschválím a ostatní členové ano? (Oni tomu nerozumí, navíc to takto bohužel funguje celou dobu, nemusí v tom vidět až tak velký problém.) Můžete mi prosím napsat, kdyby i nadále postoj předsedkyně družstva a vlastně i místopředsedů k mým požadavkům byl stále stejný (tj. ignorování),  jestli mám nějakou možnost se svých práv domoci u soudu? Ráda bych se tomu samozřejmě vyhnula, ale když nebude zbytí, budu muset tím aspoň pohrozit. Co doporučujete, kromě dohody, to už jsem zkoušela stokrát a nic. 

Odpověď – 1. část

Úvodem vymezuji, že bez bližší znalosti celé záležitosti budu při své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to především ze zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích. (dále jen „ZOK“).

Nejprve se budu věnovat problematice schvalování účetní závěrky. ZOK v této záležitosti předepisuje statutárnímu orgánu povinnost, aby účetní závěrku zpřístupnil alespoň 15 dnů přede dnem konání členské schůze v sídle družstva nebo v jiném místě určeném v pozvánce na členskou schůzi družstva.

Statutární orgán, zde předsedkyně družstva, poté zajišťuje řádné vedení účetnictví, předkládá členské schůzi ke schválení účetní závěrku a v souladu se stanovami také návrh na rozdělení zisku nebo jiných vlastních zdrojů anebo úhradu ztráty.

Účetní závěrku musí předsedkyně předložit členské schůzi ke schválení tak, aby se členská schůze, která má účetní závěrku schválit, mohla konat nejpozději do šesti měsíců po skončení účetního období, za které je řádná účetní závěrka sestavena. Tato povinnost poté vychází z ust. § 638 odst. 2 ZOK.

Právo členů družstva seznámit se s účetní závěrkou družstva (i s dalšími podklady k záležitostem zařazeným na program členské schůze) vyplývá již z úpravy pozvánky na členskou schůzi. Povinnou náležitostí pozvánky na členskou schůzi je totiž určení místa, kde se člen může seznámit s podklady k jednotlivým záležitostem programu členské schůze, nejsou-li přiloženy k pozvánce (§ 636 odst. 2 písm. e) ZOK). ZOK za účelem zvýšení právní jistoty stanoví výslovně, ve kterém místě a po jak dlouhou dobu před konáním členské schůze se členové družstva mohou seznámit s účetní závěrkou.

Odpověď – 2. část

ZOK vypočítává jen minimální nezbytné náležitosti pozvánky na členskou schůzi; stanovy mohou určit další náležitosti pozvánky. Bude-li některý z údajů uvedených v ustanovení § 636 odst. 2 ZOK v pozvánce chybět, může to mít za následek i vyslovení neplatnosti usnesení členské schůze proto, že byla svolána v rozporu se ZOK.

Schválení účetní závěrky je poté v rukou členské schůze, která o této záležitosti rozhoduje za přítomnosti většiny všech členů majících většinu všech hlasů, a to konkrétně většinou hlasů přítomných členů, nevyžadují-li stanovy vyšší počet hlasů.

Pokud tedy nejsou podklady přiloženy k pozvánce ani není určeno místo, kde se člen může seznámit s podklady k jednotlivým záležitostem programu členské schůze, zjevně je Vám tím upíráno právo vycházející z ust. § 636 odst. 2 písm. e) ZOK a přichází tedy v úvahu podat členskou žalobu dle ust. § 584 ZOK.

Členská žaloba je poté významným nástrojem posilujícím postavení řadových členů družstva, jímž může člen pro družstvo dosáhnout náhrady újmy způsobené mu nikoliv řádným výkonem funkce člena (voleného) orgánu družstva. Žaloba se podává proti členu voleného orgánu, zde předsedkyni, pakliže vyvstane podezření, že tento člen voleného orgánu nejednal s péčí řádného hospodáře. Obsahem povinnosti péče řádného hospodáře je zejména povinnost jednat s nezbytnou loajalitou, pečlivostí a potřebnými znalostmi.

Právo podat tuto žalobu je v souladu s předmětným ustanovením oprávněn každý člen družstva.

K Vašemu dotazu ohledně možného střetu zájmů uvádím, že ve Vámi popsané situaci se pravděpodobně nejedná o střet zájmů, nicméně předseda představenstva by mohl za určitých podmínek např. porušit výše zmíněnou péči řádného hospodáře a nést odpovědnost za újmu, kterou takovým porušením bytovému družstvu způsobí.

K vyúčtování služeb uvádím, že v souladu se zákonem č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, je bytové družstvo, zastoupeno předsedkyní jakožto statutárním orgánem (dle zákona č. 67/2013 Sb. v postavení poskytovatele služeb), povinno Vám předložit vyúčtování služeb do 4 měsíců od skončení daného zúčtovacího období.

Odpověď – 3. část

Ve vyúčtování přitom musí být uvedena skutečná výše nákladů na jednotlivé služby, stejně jako celková výše přijatých měsíčních záloh tak, aby byl patrný případný rozdíl mezi těmito částkami ve vyúčtování. Jedině takové vyúčtování může způsobit splatnost případného nedoplatku či přeplatku.

Stran vymezení zúčtovacího období uvádím, že zúčtovací období je dle téhož zákona nejvýše dvanáctiměsíční a jeho počátek určí poskytovatel služeb.

Vyúčtování služeb Vám musí být doručeno řádně, tedy včas a se splněním všech zákonných náležitostí. Jestliže Vám vyúčtování bude doručeno včas a Vy budete pochybovat o jeho správnosti, tak máte jakožto příjemce služeb právo požádat poskytovatele služeb o doložení nákladů na jednotlivé služby, způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování, přičemž poskytovatel služeb Vám je povinen vše uvedené doložit nejpozději do pěti měsíců po skončení zúčtovacího období. Současně máte jako příjemce služeb právo podat proti způsobu a obsahu vyúčtování námitky, nejpozději však do 30 dnů ode dne doručení vyúčtování, popř. doložení shora uvedených podkladů. Vyřízení uplatněných námitek musí být poskytovatelem služeb uskutečněno nejpozději do 30 dnů od doručení námitky. Doporučuji Vám tedy uplatnit své výtky nejprve touto formou.

Pokud by Vám ani tehdy nebylo požadované řádně doloženo, opět přichází v úvahu domáhat se doručení řádného vyúčtování soudní cestou.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

 

 

Na schůzi našeho bytového družstva se schvalovaly stanovy. V souladu s vládním mimořádným opatřením jsem se dostavil s respirátorem a certifikátem o prodělaném očkování na aplikaci Tečka. Přesto mi byl zamezen vstup s odůvodněním, že certifikát musí být v tištěné podobě a musím ho vedení družstva odevzdat jako součást zápisu o schůzi. Domnívám se, že tím bylo hrubě porušeno mé právo člena družstva. Domnívám se, že vedení družstva nemá právo uchovávat můj certifikát z důvodu GDPR.

Odpověď

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to především ze zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích. (dále jen „ZOK“).

Právo zúčastnit se členské schůze bytového družstva má každý člen bytového družstva. Obecně by tedy měl být členům družstva umožněn přístup na členskou schůzi vždy. V současné epidemiologické situaci navíc není právním předpisy účast na členské schůzi podmíněna písemným potvrzením o provedeném očkování.

Vytištěné potvrzení o provedeném očkování by bytové družstvo mohlo po svých členech vyžadovat pouze za předpokladu, že Vaše družstvo např. před předmětnou členskou schůzí přijalo usnesení, kterým by účast na členské schůzi podmínilo vytištěným potvrzením o očkování. Pokud takové usnesení přijato nebylo, nemůže pak dle mého názoru bytové družstvo účast na členské schůzi podmiňovat takovýmto potvrzením, jelikož pro to není právní opora.

Nevpuštěním na členskou schůzi družstva Vám tedy bylo neoprávněně omezeno Vaše právo jako člena družstva účastnit se členských schůzí, resp. Vaše hlasovací právo. Vaší situaci můžete řešit soudní cestou, kdy lze žalovat bytové družstvo pro to, že omezilo Vaše členské právo účastnit se členské schůze. V takovém případě se však v případě úspěchu domůžete toho, že soud uzná, že došlo k neoprávněnému omezení Vašeho práva.

Dále se pak můžete soudně domáhat určení neplatnosti usnesení členské schůze, které bylo na předmětné schůzi schváleno. Soud by v takovém případě také posuzoval, zda Váš hlas mohl ovlivnit výsledek hlasování, což na základě mně dostupných informací nemohu toliko posoudit.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

 

Naše bytové družstvo má jen 32 členů, tak statutárem družstva byl pouze předseda. Je toto možné i po novelách ZOK a OZ, nebo nově musí být představenstvo minimálně tříčlenné?

Odpověď

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, a to především znění stanov Vašeho bytového družstva, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, konkrétně ze zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (dále jen „ZOK“).

Vskutku se nemýlíte, uvádíte-li, že představenstvo družstva má mít minimálně 3 členy. Tato povinnost vyplývá z ust. § 708 odst. 1 ZOK, který stanoví, že představenstvo má 3 členy, ledaže stanovy určí vyšší počet, nikoliv však počet nižší.

Zákon však pamatuje taktéž na malá družstva a jejich orgány. Proto ust. § 726 odst. 1 ZOK stanoví, že pakliže je v družstvu méně než 50 členů, mohou stanovy určit, že se představenstvo nezřizuje a statutárním orgánem je předseda družstva. Na tomto místě však důrazně upozorňuji na povinnost zakotvení právě uvedeného ve stanovách.

Pokud je tedy ve stanovách zakotveno, že statutárním orgánem je předseda družstva, nemusí se tříčlenné představenstvo zřizovat.

Závěrem upozorňuji na skutečnost, že ve chvíli, kdy by počet Vašich členů stoupl nad 49, bude třeba, aby Vaše bytové družstvo změnilo stanovy a jmenovalo představenstvo ve lhůtě 3 měsíců ode dne, kdy dosáhlo 50 členů, jinak může soud družstvo zrušit a nařídit jeho likvidaci. Pokud by však v této lhůtě opět poklesl počet členů družstva pod 50 členů, právě uvedené se neuplatní a statutárním orgánem může nadále zůstat předseda družstva.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Prosím o zodpovězení dotazů na volbu kontrolní komise v našem bytovém družstvu (a 1 dotaz k úpravě stanov). Volba kontrolní komise letos proběhla na schůzi delegátů pořádané per rollam. Máme 49 delegátů. Otázka A. 1. kandidát do kontrolní komise byl zvolen 24 hlasy, 2. kandidát (na náhradníka do kontrolní komise) byl zvolen na základě 14 hlasů, 3. kandidát (na náhradníka do kontrolní komise) byl zvolen na základě 8 hlasů. Je možné někoho zvolit na základě menšího než polovičního počtu hlasů, když stanovy říkají, že schůze delegátů rozhoduje nadpoloviční většinou? Otázka B. Tento podnět byl zaslán představenstvu. To se hájí tím, že to usnesení kontroluje krajský soud, a tedy že je vše v pořádku. Dle našeho názoru odpovědnost za správnost rozhodnutí má představenstvo bytového družstva a to by mělo umět své rozhodnutí obhájit v souladu se stanovami (tj. i bez odkazu na jiné instituce). Dle našeho názoru krajský soud nekontroluje správnost přijatých usnesení, ale pouze zakládá všechny potřebné listiny. Je argument představenstva korektní? Otázka C. V našem bytovém družstvu došlo k přesunu 1 člena představenstva do kontrolní komise. Může bývalý člen představenstva z pozice člena kontrolní komise hodnotit kroky představenstva, jehož byl členem? A to nejen kroky nové, ale i ty, o kterých sám hlasoval? Otázka D. V tisku proběhla informace, že všechna bytová družstva mají povinnost upravit své stanovy do 31. 12. 2021 s ohledem na novelizaci ZOK. V našem bytovém družstvu ale úprava stanov neproběhla, přitom tam např. drobné opravy specifikovány nemáme. Hrozí nám jako bytovému družstvu nějaký postih, když se to neprojedná do konce roku 2021 na schůzi delegátů?

Odpověď – 1. část

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, a to především znění stanov Vašeho bytového družstva ani znění přijatých usnesení schůze delegátů, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to konkrétně ze zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích (dále jen „ZOK“), který upravuje problematiku bytových družstev.

K Vaší první otázce Vás nejdříve musím upozornit na to, že obecně dle ust. § 652 odst. 2 ZOK nelze použít rozhodování per rollam při rozhodování delegátů. Zákon tento způsob rozhodování shromáždění delegátů neumožňuje, jelikož samotné nahrazení členské schůze shromážděním delegátů má sloužit ke zjednodušení a zefektivnění fungování a rozhodování členské schůze, přičemž kombinování těchto dvou zjednodušení je z hlediska zákona nepřípustné. Nicméně určitou výjimkou z tohoto zákazu představoval tzv. Lex Covid, který umožňoval do 30 .6. 2021, aby schůze delegátů rozhodovala per rollam.

Jestliže tedy bylo přijato rozhodnutí delegáty pomocí rozhodování per rollam v této době, mělo by to být z tohoto hlediska v pořádku.

Co se pak týká počtu delegátů nutných pro platnost hlasování, tak nejdříve je nutno uvést, že shromáždění delegátů je schopno se usnášet, je-li přítomna nadpoloviční většina delegátů majících dohromady nejméně nadpoloviční většinu hlasů, nevyžaduje-li ZOK nebo stanovy přítomnost delegátů majících vyšší počet hlasů.

Dále pak jestliže stanovy stanovují pro platnost rozhodnutí shromáždění delegátů nadpoloviční většinu hlasů, tak toto množství hlasů musí být pro přijetí platného rozhodnutí dodrženo. Nicméně bez znalosti znění stanov Vašeho bytového družstva nejsem schopen posoudit, zda je vyžadována pro přijetí rozhodnutí nadpoloviční většina všech nebo přítomných delegátů.

Od této skutečnosti se pak bude odvíjet posouzení, zda byla předmětná rozhodnutí přijata platně či nikoliv. Ve vztahu k 3. kandidátovi však lze již v tuto chvíli podotknout, že i v případě, že by se shromáždění delegátů zúčastnilo pouze 25 delegátů (minimální zákonný požadavek), tak pro přijetí rozhodnutí o volbě tohoto kandidáta by bylo potřeba min. 13 hlasů.

Odpověď – 2. část

Ohledně Vaší druhé otázky, která se týká přezkumu platnosti přijatých usnesení, tak krajské soudy, resp. rejstříkové soudy nejsou oprávněny posuzovat platnost usnesení shromáždění delegátů v rámci rejstříkového řízení, neboť k tomu slouží jiné právní prostředky.

Dle platné právní úpravy platí, že každý člen, likvidátor nebo člen představenstva nebo kontrolní komise se může dovolávat neplatnosti usnesení shromáždění delegátů nejdříve u orgánů bytového družstva. Nelze-li se pak dovolat neplatnosti u těchto orgánů, může taková osoba navrhnout soudu, aby rozhodl o neplatnosti usnesení orgánu bytového družstva pro jeho rozpor se zákonem, se stanovami nebo s dobrými mravy.

Soud rozhoduje o platnosti usnesení orgánu bytového družstva až na základě návrhu k tomu oprávněné osoby dle ZOK. Jestliže tedy Vaše představenstvo tento problém nijak nevypořádá, až potom je možné obrátit se s věcí na soud.

Upozorňuji Vás však, že toto právo dovolat se neplatnosti usnesení orgánu bytového družstva zaniká do tří měsíců ode dne, kdy se navrhovatel o usnesení dozvěděl nebo mohl dozvědět, nejpozději pak do jednoho roku od přijetí usnesení. Pokud se tedy rozhodnete v této věci obrátit na soud, musíte tak udělat pouze v této zákonné lhůtě, poté již totiž není možné platnost usnesení shromáždění delegátů přezkoumávat.

Co se týká Vaší třetí otázky, tedy zda může bývalý člen představenstva jakožto současný člen kontrolní komise přezkoumávat kroky, na nichž se v minulosti podílel jakožto člen představenstva, tak k tomu uvedu následující.

Odpověď – 3. část

Dle ZOK nesmí být člen kontrolní komise současně členem představenstva družstva. Tím by došlo k porušení zákazu konkurence člena kontrolní komise. Jestliže však ve Vašem případě je tento konkrétní člen kontrolní komise již bývalým členem představenstva, tak tato situace není v rozporu se zákonem a takový člen kontrolní komise může vykonávat tuto funkci bez omezení.

Ohledně Vaší poslední otázky, týkající se povinnosti uvést stanovy do souladu s poslední novelou ZOK, tak dle čl. II odst. 1 této novely „…obchodní korporace přizpůsobí do 1 roku ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona zakladatelské právní jednání úpravě zákona č. 90/2012 Sb., ve znění účinném ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona, a doručí jej do sbírky listin.“

Bytová družstva mají tedy povinnost do dne 1. 1. 2022 určit ve svých stanovách rozsah běžné údržby a drobných oprav a dále okolnosti, za kterých lze stavebně upravovat družstevní byt a dům.

V případě porušení této povinnosti – tedy neuvedení zákonem stanovených údajů v předmětných listinách – bytovým družstvem ve stanovené lhůtě může být bytovému družstvu uložena soudem pokuta až ve výši 100 000 Kč (ve smyslu ust. § 107 ve spojení s ust. § 104 zákona č. 304/2013 Sb., o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob a o evidenci svěřenských fondů). S ohledem na to Vám tedy doporučuji schválit tuto změnu stanov ve stanovené lhůtě, jinak Vašemu bytovému družstvu hrozí sankce uložení pokuty až ve shora uvedené výši.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Dva roky jsem členem bytového družstva a nyní jsem od BD obdržela výzvu na výměnu oken, která je ale spojena i s vyzděním celé lodžiové stěny. Na můj dotaz, že se jedná o majetek bytového družstva, jsem obdržela následující odpověď: „Předmětná výzva BD byla realizována na základě rozhodnutí VČS, a to proto, aby zbytek bytů, které doposud nemají provedenou výměnu oken či lodžiových stěn, tuto realizaci splnil, aby bylo možné začít připravovat zateplení domu. Vzhledem k tomu, že v minulosti ČS zamítla mnou navrhovanou rekonstrukci domu (kompletní výměnu všech oken a lodžiových stěn včetně zateplení domu), bylo následně přistoupeno k tomu, že si každý ve svém bytě tato okna či lodžiové stěny nechal vyměnit sám ve své režii. Proto je na Vás zajistit si firmu a nechat tyto práce provést ve své vlastní režii. Doporučuji provést současně vyzdění stěny a výměnu oken a úhrada je zcela jednoznačně na Vás. Připomínám jen povinnost dodržet podmínky stanovené pro provádění těchto rekonstrukcí, tedy i povinnost před zahájením prací složit na účet družstva kauci ve výši 10 000 Kč., která bude po skončení vrácena v plné výši za předpokladu, že nedojde ke vzniku škod na společném majetku.” Je rozhodnutí členské schůze (údajně z roku 2015) platné a může BD požadovat po nájemci úpravy nad rámec zákona, když stěna i okno je majetkem družstva? A navíc požadovat kauci pro případně způsobenou škodu, přestože stavebníkem by mělo být BD?

Odpověď – 1. část

Jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, zejména pak znění stanov Vašeho bytového družstva a nájemní smlouvu, kterou máte uzavřenou s bytovým družstvem, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a tedy ze zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech a zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

Úprava práv a povinností člena bytového družstva, zejména těch spojených s užíváním družstevního bytu (tj. s nájmem družstevního bytu) je stanovena jednak stanovami bytového družstva, jednak nájemní smlouvou.

Z občanského zákoníku vyplývá, že nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Vámi zmíněná výměna oken, která je spojena i s vyzděním celé lodžiové stěny, zcela evidentně nespadá pod drobné opravy, a tedy pronajímatel Vám nemůže nařídit provést předmětnou výměnu. Jinak řečeno, členská schůze bytového družstva nemůže stanovit povinnost všem členům bytového družstva, aby na vlastní náklady provedli výměnu oken, resp. zhodnotili majetek bytového družstva.

Odpověď – 2. část

Současně vzhledem ke specifické povaze Vašeho případu, resp. vzhledem k tomu, že jste člen bytového družstva a s Vaším podílem je spojeno právo nájmu konkrétního bytu, je nutno však nahlížet na celou situaci i touto optikou.

Ve vztahu k Vašim právům a povinnostem vůči bytovému družstvu je nutno uvést, že jako člen máte povinnost podílet se na základním kapitálu družstva základním členským vkladem. Dále určí-li tak stanovy, může se člen podílet na základním kapitálu jedním nebo více dalšími členskými vklady. Dále ze zákona vyplývá, že o převzetí povinnosti k dalšímu členskému vkladu uzavře družstvo se členem písemnou smlouvu.

Z výše uvedené vyplývá, že teoreticky byste mohla zafinancovat výměnu oken, avšak takovým způsobem, že byste uzavřela s bytovým družstvem smlouvu o dalším členském vkladu, na základě které byste do bytového družstva vložila částku odpovídající nákladům na výměnu oken, přičemž o tuto částku by byla navýšena hodnota Vašeho podílu. Nicméně výměnu oken by v takovém případě zajišťovalo bytové družstvo.

Skutečnost, že ostatní členové provedli výměnu oken ve vlastní režii, není relevantní. I v tomto případě by totiž mělo dojít k finančnímu vypořádání těchto členů s bytovým družstvem.

Závěrem dodávám, že co se týče povinnosti složení kauce před plánovanou rekonstrukcí, tak tím, že Vám z nájemního vztahu neplyne povinnost provedení Vámi zmíněné úpravy bytu, tak Vám stejně tak neplyne povinnost složení kauce na účet bytového družstva.

Zdroj: JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Foto: Pixabay

 

Mám malý byt v přízemí, dům patří bytovému družstvu, podíly již jsou splacené a začal probíhat převod jednotlivých bytů do osobního vlastnictví, já jsme si svůj byt ale zatím nepřevedla. Před několika roky proběhla v celém domě výměna oken, při které byly sundány i mříže v přízemí domu, kde je můj byt, jinak by výměna byla dost složitá, tyto mříže již byly velmi staré a zrezivělé, zpátky je firma nenamontovala právě kvůli jejich stavu a nakonec byly odvezeny do sběrného dvora. Chtěla bych teď mříže znovu na okna nechat udělat a myslím, že by úhrada za ně měla jít z fondu oprav, je to tak? V domě probíhaly i jiné rekonstrukce, např. již 2x rekonstrukce terasy, celkem asi za 150 000 Kč, i když  tato terasa není společná, ale patří jen k 1 bytu, ale rekonstrukce se z fondu oprav uhradily. Jsou někde nějaká pravidla, co se hradí z fondu oprav u bytových družstev? Ty mříže podle mě byly součástí oken, a tím pádem by se nové měly z fondu oprav uhradit. Předsedkyně družstva ale říká, že bych si je měla zaplatit sama.

Odpověď – 1. část

Jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, zejména pak znění stanov Vašeho bytového družstva, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a tedy ze zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech a z nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (dále jen „Nařízení“).

Na začátek je nutno uvést, že obecně platí, že okna, resp. mříže na oknech, stejně tak jako kupříkladu balkóny či terasy, jsou na základě Nařízení společnými částmi domu, za jejich správu odpovídá vlastník budovy, ve Vašem případě tedy bytové družstvo. Nicméně vzhledem ke skutečnosti, že již začal probíhat převod družstevních bytů do osobního vlastnictví členů družstva, muselo dojít k vytvoření prohlášení vlastníka, na základě kterého došlo následně k rozdělení bytového domu na bytové jednotky. Toto prohlášení by mělo vymezovat, které části domu tvoří společné části a které nikoliv, stejně tak jaké části domu jsou určeny k výlučnému užívání některému z vlastníků.

Za předpokladu, že by mříže na oknech byly vymezeny jako společná část, tak právo rozhodovat o změnách či úpravách společných částí náleží bytovému družstvu.

Odpověď – 2. část

Stěžejním dokumentem pro určení, zda o změnách či úpravách rozhoduje členská schůze, nebo statutární orgán družstva, jsou stanovy bytového družstva. Současně by ve stanovách mělo být určeno, jakým způsobem, resp. co vše by mělo být hrazeno z tzv. fondu oprav (dlouhodobá záloha na opravy).

V případě, že se bytové družstvo o zpětném namontování mříží neshodne, avšak Vy na tom budete i nadále trvat, jsem toho názoru, že za předpokladu, že se s bytovým družstvem dohodnete, tak Vám jejich namontování umožní. Co se týče úhrady nákladů na tyto mříže, za předpokladu, že je budete nechat montovat Vy sama se svolením bytového družstva, tak náklady ponesete Vy.

Na základě shora uvedeného navrhuji, abyste nahlédla do prohlášení vlastníka a stanov Vašeho družstva a seznámila se s obsahem těchto dokumentů. Poté, dle zjištěných informací, bude možné stanovit další postup vůči bytovému družstvu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Kupovala jsem družstevní byt s tím, že mi ho převedou do osobního vlastnictví. Všechno bylo splaceno, ale odmítli mi ho převést kvůli údajnému dluhu za rekonstrukci výtahu (která probíhala, až když jsem se nastěhovala), že musím počkat, až bude dluh splacen (ten dluh neměl nakonec splacen jiný vchod). Nyní ale družstvo vůbec nekomunikuje. Je nutná rekonstrukce ještě původního jádra, které už je prohnilé a bortí se, ale rekonstrukci mi také nepovolili, protože jsem nechtěla “jejich” doporučenou firmu, která by to provedla. Koupelna je maličká mini vana, WC a umyvadlo 2×2 m a kvůli tomu bych musela platit odbornou firmu a stavební plán rekonstrukce, ve kterém musí být i detailně rozepsáno, do jaké výšky budou kachličky apod. Zaslala jsem jim poštou doporučeně žádost (jejich formulář) o převedení do osobního vlastnictví i e-mail, ale nikdo neodpověděl a telefon tam nikdo nebere, ať volám kdykoliv. Potřebuji alespoň písemné zamítnutí (např. pro případ, že vytopím sousedy, až se to opravdu někde zbortí, o vadné staré elektrice ani nemluvím).

Odpověď – 1. část

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika daného problému, zejména pak Vaši smlouvu o koupi podílu v bytovém družstvu a stanovy bytového družstva, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to zejména ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník(dále jen „OZ“) a zákona č. 90/2012 o obchodních společnostech a družstvech (dále jen „ZOK“).

Co se týče převedení družstevního bytu do Vašeho vlastnictví, tak z Vámi poskytnutých informací bohužel nelze jednoznačně určit, zda Vám právo na převod předmětného bytu do Vašeho vlastnictví vzniklo či nikoliv.

Předně je nutno vycházet ze znění stanov bytového družstva a z obsahu smluv, na základě kterých jste nabyla družstevní podíl, popř. z nájemní smlouvy, byl-li s družstevním podílem spojen nájem družstevního bytu nebo spojeno právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu. Dále bude podstatné, zda již došlo k rozdělení domu na bytové jednotky na základě prohlášení vlastníka, neboť bez toho nelze bytové jednotky převádět. V neposlední řadě bude nezbytné zjistit, zda se na Vámi zmíněný převod neaplikuje zák. č. 311/2013 Sb.

Praxe je taková, že některá bytová družstva mají právo člena bytového družstva na převod družstevního bytu do jeho vlastnictví vymezeno ve svých stanovách, příp. stanovené podmínky, za kterých členovi družstva toto právo vznikne. Pokud však stanovy žádné takové ujednání neobsahují, musí s rozdělením domu na bytové jednotky a s převodem družstevního bytu do vlastnictví člena bytového družstva souhlasit členská schůze jakožto nejvyšší orgán družstva. Jestliže členská schůze převod bytu neschválí, nelze převod bytu do tzv. osobního vlastnictví nijak nárokovat.

Jestliže jste s družstvem měla uzavřenou např. smlouvu o smlouvě budoucí o převodu bytu do Vašeho vlastnictví, popř. jinou smlouvu, ze které toto právo vyplývá, a došlo-li již ke splnění sjednaných podmínek pro převod, pak doporučuji písemně vyzvat bytové družstvo k převodu předmětného bytu. Z Vašeho dotazu vyplývá, že jste již toto udělala. V případě, že bytové družstvo nereagovalo, bude nezbytné se obrátit na soud s návrhem na nahrazení projevu vůle bytového družstva k uzavření převodní smlouvy.

Nicméně k tomuto doporučuji vyhledat odbornou pomoc advokáta a seznámit ho se všemi relevantními podklady.

Odpověď – 2. část

Ve vztahu k vadám a poškozením družstevního bytu uvádím, že v případě vlastnictví družstevního podílu je vlastníkem bytové jednotky bytové družstvo a jemu tedy náleží veškerá vlastnická práva z toho vyplývající. Vy (jakožto člen družstva) jste vzhledem k družstevnímu bytu pouze nájemcem a bytové družstvo pronajímatelem.

Jestliže je byt poškozen či se v něm nachází vady, které je třeba neprodleně odstranit, máte Vy jakožto nájemce právo poté, co o nich ihned informujete pronajímatele a ten je neodstraní bez zbytečného odkladu a řádně, právo vady odstranit a žádat náhradu odůvodněných nákladů.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

V roce 2001 jsem “koupila” družstevní byt, tedy práva k němu, a stala se tak členkou bytového družstva. O pět let později jsem se vdala (bez jakékoli předmanželské smlouvy), manželovi vzniklo tedy právo společného nájmu, proto nám byla vystavena nová nájemní smlouva na nás oba (2006). Teď jsme ale rozvedeni a družstvo odmítá vystavit nájemní smlouvu znovu jen na mě. Podotýkám, že v bytě už 15 let nebydlíme ani jeden, není to naše rodinná domácnost. Družstvo po mě chce dohodu s exmanželem (prý dle § 769 NOZ), ale ten ji samozřejmě nepodepíše, vztahy jsou velmi špatné. Nechápu, jak jsou tyto cavyky vůbec možné, starý OZ hovořil jasně (§ 705 odst. 2), teď se ale v předpisech ztrácím, konkrétně v tom, kdy v otázkách nájmu postupovat podle nového a kdy podle starého OZ. Neochotu družstva si nicméně vykládám zejména osobními vazbami na manžela. Byt přece vůbec není součástí SJM, když jsem práva k němu měla již za svobodna, mám stále i smlouvu o převodu členských práv a povinností i první nájemní smlouvu na mé dívčí jméno. Můžete prosím uvést konkrétní paragrafy, jimiž budu moct argumentovat? Nebo se budu muset o právo nájmu ke svému bytu soudit?

Odpověď

Jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to především ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Úvodem se zaměřím na Vámi zmiňovanou problematiku postupu dle staré či nové úpravy. Této záležitost se OZ věnuje ve svých přechodných ustanoveních (zejména ust. § 3074), kdy platí, že nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů.

Pokud tedy Váš exmanžel v souladu s § 744 OZ získal uzavřením manželství právo bydlení, je nutno otázku další existence, respektive zániku tohoto práva posuzovat dle úpravy stávající.

Tuto konkrétní situaci upravuje OZ v ustanovení § 770, který stanoví, že jestliže manželství zaniklo rozvodem, a manželé měli v domě nebo bytě právo bydlet, s tím, že jedno právo bylo odvozeno od druhého, má právo žádat vystěhování toho z rozvedených manželů, který měl jen právo odvozené, ten, kdo má k domu nebo bytu věcné nebo závazkové právo, od kterého bylo právo druhého z manželů bydlet přímo odvozeno.

Vzhledem k tomu, že právo bydlet Vašeho exmanžela je odvozeno od vlastnictví Vašeho družstevního podílu, lze uzavřít, že pokud mezi Vámi nedojde k dohodě, je z Vaší strany třeba adresovat manželovi výzvu, aby s bytovým družstvem ukončil nájemní vztah, respektive aby se vystěhoval, kdy v případě, že exmanžel nevyhoví, bude nutno situaci řešit u soudu.

Zároveň taktéž považuji za vhodné obeznámit Vaše bytové družstvo s odkazem na již zmiňované ustanovení § 770 OZ s faktem, že Vy, jakožto osoba se silnějším právem k dané jednotce, máte nárok jednotku obývat samostatně, kdy toto své právo, byť u soudu, jednoznačně obhájíte i pro případ, že manžel s uzavřením dohody nesvolí.

Zdroj: JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

 

V našem bytovém družstvu vzniklo letos členům družstva právo požádat o převod bytů do vlastnictví. Toto právo hodlá využít jen jeden člen. Pokud k převodu do jeho vlastnictví dojde, družstvo bude existovat dál a SVJ nebude založeno. Má tento člen (a budoucí vlastník) nárok na nějaké finanční vyrovnání, a to v případě, že ukončí členství v družstvu, nebo zůstane dál členem družstva?

Odpověď

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, a to především znění stanov Vašeho bytového družstva, budu vycházet toliko z platné právní úpravy, konkrétně ze zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích (dále jen ZOK), který upravuje problematiku bytových družstev.

Převodem družstevního bytu (bytové jednotky) do osobního vlastnictví automaticky nezaniká členství jeho nového vlastníka v bytovém družstvu. Ten zůstává nadále členem a právo na finanční vyrovnání by mu vzniklo, až v případě vystoupení z bytového družstva. Zde předpokládám, že se nejedná o povinné převody družstevních bytů (či nebytových prostorů) podle ust. § 23 odst. 2 ve spojení s ust.  § 24 odst. 1 a 2 zák. č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, neboť v takovém případě dochází při převodu družstevního bytu k zániku členství v bytovém družstvu ex lege.

Jestliže by se tedy ve Vašem případě daný člen rozhodl v souvislosti s převodem družstevního bytu do osobního vlastnictví zároveň vystoupit z bytového družstva, tak má právo na vypořádací podíl, přičemž způsob jeho výpočtu bývá určen ve stanovách bytového družstva. Pokud není ve stanovách určen, je vypořádací podíl roven výši splněného členského vkladu. Vypořádací podíl se vždy vyplácí v penězích, ledaže stanovy určí něco jiného.

Vypořádací podíl však může být zohledněn při stanovení kupní ceny v rámci kupní smlouvy, kterou se převádí družstevní byt do osobního vlastnictví. V takovém případě k jinému vyplácení ze strany bytového družstva nedojde.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Jsem členem bytového družstva. Po uzavření sňatku bych chtěla, aby se členem družstva stal i manžel. Jakým způsobem mám o rozšíření členských práv BD požádat?

Odpověď – 1. část

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, především znění stanov Vašeho bytového družstva, budu vycházet toliko z platné právní úpravy, a to hlavně z občanského zákoníku a ze zákona o obchodních korporacích.

Dle platné právní úpravy platí, že společné členství manželů v bytovém družstvu vzniká, pokud je družstevní podíl součástí společného jmění manželů. Přičemž tím je ze zákona vše (kromě několika výjimek stanovených zákonem), co nabyli oba manželé společně za trvání manželství. Z toho vyplývá, že jestliže jste již členkou družstva byla před uzavřením manželství, tak družstevní podíl bude i po uzavření manželství ve Vašem výlučném vlastnictví.

Pokud budete chtít, aby se podíl stal součástí společného jmění manželů, je třeba společné jmění manželů rozšířit právě o tento podíl. Toho docílíte uzavřením smlouvy o manželském majetkovém režimu, na základě které dojde k jeho rozšíření. Tato smlouva musí být sepsána formou veřejné listiny, tedy notářským zápisem. Pokud by smlouva byla uzavřena jiným způsobem, byla by považována za neplatnou. Tato smlouva nabývá účinnosti uzavřením manželství.

Odpověď – 2. část

Jelikož se takováto úprava společných práv manželů ve smlouvě o manželském majetkovém režimu dotýká práv třetí osoby, a tedy bytového družstva, budete před uzavřením takové smlouvy potřebovat jeho souhlas s rozšířením členských práv i na Vašeho manžela. Bez takového souhlasu by totiž smlouva neměla vůči bytovému družstvu právní účinky a k rozšíření práv by nedošlo.

Zároveň aby se Váš manžel mohl stát členem bytového družstva, musí splnit všechny zákonné podmínky a podmínky členství stanovené stanovami Vašeho bytového družstva.

Závěrem si Vám tedy dovoluji doporučit, abyste se seznámila se stanovami Vašeho bytového družstva, které mohou tuto problematiku, především možnost nebo nemožnost toho, aby byl družstevní podíl ve společném jmění manželů, upravovat odlišně od zákona. V takovém případě má přednost úprava obsažená ve stanovách před zákonem.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Prosím o zodpovězení dotazu: Patřím do skupiny přátel osmdesátileté seniorky (dále též „matka” nebo “paní H.”), která cca 30 let vlastnila podíl k družstevnímu bytu, v němž trvale žila. V polovině roku 2020 jí byl diagnostikován a krátce na to odoperován nádor v mozku. Dcera paní H., shodou okolností její jediný žijící příbuzný, využila její pooperační indispozice, matku oklamala, když si od ní nechala podepsat bezúplatné převedení předmětného družstevního podílu (dále též “byt”) na sebe. Darovací smlouvu dcera následně předala bytovému družstvu, které její převzetí (29. 6. 2020) potvrdilo. K předání a převzetí bytu mezi matkou a dcerou nedošlo, protože dcera matku umístila (prakticky okamžitě) v domově seniorů se zvláštním režimem (dále jen “ústav”), kam ji 1. 7. 2020 osobně odvezla. Během pobytu v ústavu paní H. netušila, že byt, v němž měla prakticky všechny své věci, již nevlastní. Dcera krátce potom (s aktivní pomocí představenstva družstva a bez vědomí matky) byt vystěhovala a prodala. Tento doklad o změně majitele družstvo opět převzalo. Následně pak byl byt přeprodán ještě několikrát. Až předposlední majitel, který byt získal v prosinci 2020, provedl odečet plynu a elektřiny a změnu odběratele u jejich dodavatele (PRE + PP). V podkladech pro realizaci změny (čestné prohlášení nového majitele, resp. oznámení vlastníka domu) je ale nepravdivě uvedeno, že předchozím odběratelem byla paní H., ačkoliv ta byt opustila již 1. 7. 2020 a od té doby byl původně její byt s vědomím představenstva družstva užíván jinými osobami. V bytě pochopitelně byly také měřiče spotřeby vody – a vodoměry SV a TV, jejichž odečet nebyl proveden za přítomnosti paní H., ani jí nebyl doklad o tomto odečtu (resp. o jiném způsobu stanovení) poskytnut/doložen v rámci ročního vyúčtování, nyní provedeného družstvem/vlastníkem domu. Vlastník domu, ačkoliv od 29. 6. 2020 situaci s bytem znal a o jiném místě pobytu paní H. věděl, inkasoval prostřednictvím SIPO zálohové platby, které byly paní H. inkasním způsobem strhávány z účtu, ačkoliv  představenstvo družstva vědělo, narozdíl od paní H., že ona, tedy inkasovaný plátce, “majitelem” bytu, který byl následně přeprodáván, již několik měsíců není. Porušil vlastník domu/bytové družstvo tímto postupem nějaké své konkrétní povinnosti? A jak nahlížíte na závažnost jeho případného porušení? Děkuji za Vaši reakci a za pomoc v řešení problému této paní, jíž dcera odčerpala i peníze z účtu a z původně na stáří dobře a odpovědně připraveného člověka se během několika dnů stal nemajetný bezdomovec, odkázaný na pomoc cizích lidí.

Odpověď – 1. část

Předně si Vás dovoluji upozornit, že s ohledem na to, že neznám veškerá specifika Vašeho případu, budu vycházet především z platné právní úpravy, a to konkrétně z občanského zákoníku a zákona o obchodních korporacích.

V prvé řadě je důležité určit to, zda podepsání darovací smlouvy paní H. bylo platným právním jednáním či nikoliv. V tomto případě by se totiž mohlo jednat o neplatné právní jednání z důvodu jednání v omylu, do kterého byla paní H. uvedena svou dcerou, která zneužila její indispozice po operaci. K tomu dodávám, že právo dovolat se neplatnosti smlouvy u soudu se promlčuje v obecné tříleté promlčecí lhůtě, jejíž počátek je vázán na okamžik, kdy se oprávněná osoba (paní H.) dozvěděla o okolnostech rozhodných pro počátek běhu promlčecí lhůty, anebo kdy se o nich dozvědět měla a mohla. S tím souvisí i nárok na náhradu škody, která paní H. v souvislosti s uzavřením předmětné smlouvy vznikla.

Tuto záležitost bude nutné řešit pravděpodobně  soudní cestou. Pokud by se paní H. rozhodla pro takové řešení této záležitosti, tak doporučuji vyhledat odbornou pomoc advokáta.

Odpověď – 2. část

Co se týká oprávněnosti odvádění zálohových plateb z účtu paní H. po tom, co byl převeden předmětný družstevní podíl se kterým je, předpokládám, spojen nájem družstevního bytu nebo právo na uzavření smlouvy o nájmu, tak k tomu si dovoluji uvést, že právní účinky převodu družstevního podílu včetně nájmu nastaly vůči bytovému družstvu dnem, kdy mu byla doručena smlouva o převodu předmětného družstevního podílu. V tomto případě tedy dne 29. 6. 2020, kdy byla předmětná darovací smlouva předána bytovému družstvu dcerou paní H.

Od tohoto předání již paní H. nebyla členkou bytového družstva ani nájemníkem družstevního bytu a mělo dojít k zapsání změny člena družstva do seznamu členů, které družstvo vede. V souvislosti se zánikem členství paní H. a převodu nájmu družstevního bytu po ní již bytové družstvo nebylo oprávněno požadovat placení daných zálohových plateb, jelikož tato povinnost přešla na její dceru jako nového vlastníka družstevního podílu a nájemce družstevního bytu, případně později na další nové vlastníky družstevního podílu.

Došlo zde tedy dle mého názoru k bezdůvodnému obohacení na straně družstva, které má v souvislosti s tím povinnost vydat paní H. vše, o co se obohatilo, tedy částku ve výši zálohových plateb placených od doby, kdy paní H. již nebyla členkou družstva.

I v souvislosti s touto záležitostí však paní H. taktéž doporučuji vyhledat odbornou pomoc advokáta, pokud by se rozhodla pro její řešení soudní cestou.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Bytové družstvo dlouhodobě pronajímalo byt 1+kk na základě řádně uzavřené nájemní smlouvy. Nájemnice se však v polovině února nečekaně z bytu odstěhovala a nikomu to neoznámila. Ke konci února přišel od ní dopis s výpovědí (dle BD neplatnou) a s klíči od bytu. BD se ji pokoušelo kontaktovat, aby ukončilo nájem, provedlo sepsání předávacího protokolu, přepsání odběru el. Energie zapsáním stavu měřidel a dalších povinností, které s ukončením nájmu souvisí. Bohužel BD nezná její současnou adresu. Není zaplacený nájem a energie, dříve oznámené telefonní číslo je nedostupné a na e-mailové zprávy nikdo nereaguje. Situace je nyní taková, že BD nemůže s bytem dost dobře manipulovat, jelikož není provedené předání a nejsou převedeny energie, není ukončena smlouva a nejsou zaplaceny závazky (energie, nájem). BD se snaží nájemnici dlouhodobě a průběžně kontaktovat jak e-mailem, tak telefonicky, ale bez úspěchu. BD nemá zájem nájemnici poškodit, primární snahou je ukončit nájemní smlouvu, vyrovnat nedoplatky a převést energie. BD chce byt nabídnout jinému zájemci. Tato snaha ovšem naráží na absolutní nekomunikaci. Jak dál postupovat? Jaká jsou práva a možnosti BD? Co lze podniknout k odblokování bytu, aby ho mohlo BD pronajmout dalšímu zájemci?

Odpověď – 1. část

Předně si dovoluji uvést, že jelikož neznám veškerá specifika předmětného právního vztahu, zejména znění nájemní smlouvy a stanov Vašeho BD, budu se ve svojí odpovědi řídit toliko zákonnou úpravou, a to především občanským zákoníkem.

Dále z Vašeho dotazu dovozuji, že popisujete situaci, kdy BD pronajímá byt nečlenovi BD na dobu určitou, a tedy dále ve své odpovědi budu vycházet z tohoto předpokladu.

Nájem může být dle občanského zákoníku vypovězen ze strany nájemce pouze v případě, že se změní okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Strany si pak mohou v nájemní smlouvě ujednat další výpovědní důvody nad rámec zákona. Vzhledem k tomu, že mi však není znám obsah předmětné nájemní smlouvy a případné výpovědní důvody, které v ní mohly být nad rámec zákona sjednány, tak v tuto chvíli nelze posoudit její platnost.

V případě, že by se výpověď považovala za platnou, tak dle zákona běží výpovědní doba od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně, ve Vašem případě tedy od 1. března. Po dobu trvání výpovědní doby nájem nadále trvá a řádně skončí až se skončením výpovědní doby.

Na to nemá vliv ani skutečnost, že nájemkyně již odevzdala klíče od bytu a nadále v něm nebydlí, neboť tato skutečnost se vztahuje k povinnosti nájemce odevzdat byt pronajímateli při skončení nájmu, nikoliv ke skončení nájmu jako takovému. Z toho vyplývá, že nájemkyně je stále povinna platit nájemné a zálohy za služby spojené s užíváním bytu, dokud neuplyne výpovědní doba.

Ve Vaší situaci Vám tedy za předpokladu, že budete výpověď považovat za platnou, doporučuji vyčkat na konec nyní běžící výpovědní doby. Poté máte jako pronajímatel povinnost provést řádné vyúčtování záloh za služby spojené s užíváním bytu a toto vyúčtování nájemkyni doručit nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období.

Odpověď – 2. část

Ačkoliv neznáte současnou adresu nájemkyně, tak doporučuji využít všechny cesty, kterými můžete nájemkyni dané informace doručit, to znamená emailem či doporučeně poštou na její poslední známou adresu. Pokud máte v nájemní smlouvě sjednán způsob doručování vyúčtování, doporučuji upřednostnit tento způsob.

Pokud byla ze strany nájemkyně na počátku nájemního vztahu složena jistota (kauce), lze na ní dlužné nájemné při skončení nájmu započíst. To samé platí pro nedoplatek vyplývající z vyúčtování, nicméně zde je nutné dodržet lhůtu pro finanční vyrovnání stanovenou v nájemní smlouvě, byla-li sjednána, v opačném případě je nutné provést vyrovnání nejpozději ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení řádného vyúčtování nájemkyni. V případě, že nebyla peněžitá jistota sjednána, nebo nebude zcela postačovat k uspokojení celkové dlužné částky, obávám se, že budete muset celou situaci řešit soudní cestou.

Pokud považujete výpověď za neplatnou, tak doporučuji nájemkyni informovat (jakýmkoliv prokazatelným způsobem) o neplatnosti dané výpovědi. Vzhledem k tomu, že nájem v takovém případě nebyl řádně skončen, tak stále pokračuje a nájemkyně je tedy nadále povinna platit veškeré platby sjednané v nájemní smlouvě.

V případě, že nájemkyně nezaplatí nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, tak se tím dopustí zvlášť závažného porušení povinnosti nájemce a BD jako pronajímatel má právo vypovědět nájem bez výpovědní doby. K tomuto však upozorňuji, že výpověď musí mít písemnou formu a musí dojít druhé straně, tedy nájemkyni.

Nicméně výpověď lze doručit i tzv. fikcí doručení, a tedy není důležité, zda si nájemkyně výpověď skutečně vyzvedne, ale zda se zásilka (výpověď) ocitne tzv. ve sféře jejího vlivu – dispozice. To jinými slovy znamená, že nájemkyně dostala oznámení od pošty o uložení zásilky a má možnost si zásilku vyzvednout. Dále musí výpověď obsahovat poučení ve smyslu ust. § 2286 odst. 2 občanského zákoníku.

Odpověď – 3. část

Na základě takové výpovědi musí nájemce byt bez zbytečného odkladu odevzdat. Pokud by se v takové situaci nájemkyně nadále odmítala dostavit na odevzdání bytu a sepsání předávacího protokolu, tak zákon umožňuje považovat za odevzdání bytu i to, že nájemce byt opustil a neužívá jej, a nejsou o této situaci žádné pochybnosti.

Za takový projev vůle lze ve Vašem případě považovat i vrácení klíčů ze strany nájemkyně, pokud Vám současně nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání. Toto pravidlo slouží především k tomu, aby se pronajímatel mohl co nejdříve ujmout dispozice s bytem v případě, kdy nájemce zjevně byt opustí, aniž by formálně byl byt pronajímateli předán.

Následně lze dlužné nájemné, nedoplatek z vyúčtování a případnou náhradu škody, která byla způsobena během užívání bytu nájemkyní, vymáhat po nájemkyni, eventuálně soudní cestou.

Závěrem dodávám, že pokud máte pochybnosti o platnosti předmětné výpovědi, doporučuji se obrátit na advokáta a celou věc s ním vyřešit.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Podle našich stanov je členská schůze usnášeníschopná, jsou-li přítomní členové družstva, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí usnesení je třeba souhlas nadpoloviční většiny přítomných. Podle těchto stanov dále platí: přijímá-li členská schůze rozhodnutí o zrušení nebo přeměně družstva, vydání dluhopisů, schválení poskytnutí finanční asistence a uhrazení povinností, je členská schůze usnášeníschopná, jsou-li přítomni 2/3 všech členů, a usnesení přijímá 2/3 přítomných. Z tohoto vyplývá, že změnu (doplnění) stanov může odsouhlasit polovina z poloviny členů družstva? Existuje nějaká právní úprava, která stanoví hlasování o stanovách? Lze odsouhlasit jen dodatek (doplnění) stanov?

Jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, zejména pak znění stanov Vašeho bytového družstva, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a tedy ze zákona č. 90/2021 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (dále jen „ZOK“).

Právní úpravu usnášeníschopnosti členské schůze, potažmo úpravu kvora potřebného k přijetí usnesení členské schůze nalezneme v ust. §§ 644 až 646 ZOK. Z Vašeho dotazu je patrné, že stanovy Vašeho bytového družstva zcela kopírují úpravu obsaženou ve shora uvedených ustanoveních.

Lze tedy shrnout, že k tomu, aby členská schůze Vašeho bytového družstva byla usnášeníschopná, musí být přítomní členové družstva, kteří mají většinu všech hlasů. K tomu, aby členská schůze mohla přijmout usnesení o změně stanov, je nutná většina hlasů přítomných členů.

Ve vztahu k dodatku či doplnění stanov uvádím, že se na tyto aplikují stejná pravidla, jako pro změnu stanov.

Zároveň je však nutno dodat, že v případě, kdy se chce členská schůze usnést o změně stanov, tak podle ust. § 659 odst. 2 písm. a) ve spojení s ust. § 776 odst. 2 ZOK, je toto usnesení nutno provést formou notářského zápisu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Posílali jsme do fondu oprav peníze, byly příjmy i z pronájmu našich bytů a nyní nám družstvo spravující naše SVJ poslalo dopis, že máme podepsat souhlas bez zasedání schůze členů SVJ o tom, že jako SVJ nemáme ani korunu výnosů a družstvo má přes 7 milionu korun. Tímto nám chtějí zvýšit poplatek do fondu oprav o 100 % z 1000 na 2000 Kč. Dále máme zaplatit jako SVJ 100 000 Kč na vybavení jejich kanceláře. Bojíme se, že přijdeme o byty. Nikdo z družstva s námi nechce jednat, předseda nás hrubě uráží a utíká před námi. Nemáme ani kontrolní komisi, ani výbor. Údajně se předsedy bojí. Předseda si u nás v domě již koupil 3. byt. Prosím, poraďte nám, jak dále postupovat, protože nám již roky nechce družstvo ukázat žádný doklad.

Odpověď – 1. část

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám veškerá specifika a povahu Vašich členských vztahů, zejména konkrétní znění stanov bytového družstva a společenství vlastníků jednotek, mohu ve své odpovědi vycházet toliko z obecné právní úpravy, a to konkrétně ze zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Z Vašeho dotazu předpokládám, že ve Vašem bytovém domě byly vymezeny jednotky a některé z těchto jednotek pak převedeny do vlastnictví členů bytové družstva. Dále pak předpokládám, že došlo k založení a vzniku SVJ, přičemž bytové družstvo má stále ve vlastnictví nadpoloviční podíl na společných částech, a tedy ve smyslu ust. § 1193 OZ se stal před vznikem SVJ správcem, nebo došlo ke zvolení bytového družstva jako správce shromážděním SVJ. Současně dodávám, že bytové družstvo je i členem SVJ.

Za takové situace je nutné rozlišovat dva právní režimy, a to povinnosti členů bytového družstva vůči bytovému družstvu, a dále povinnosti členů SVJ, tedy vlastníků jednotek, vůči tomuto SVJ.

Vlastník jednotky, tedy i bytové družstvo, má povinnost přispívat na správu domu a pozemku (tzv. do „fondu oprav“) v poměru odpovídajícím jeho podílu na společných částech. Tyto příspěvky však zůstávají ve vlastnictví SVJ a slouží k hrazení veškerých záležitostí SVJ týkajících se správy domu, přičemž bytové družstvo, jakožto správce, v rámci správy domu a pozemku, tyto příspěvky spravuje.

Ve vztahu k nájmu ostatních jednotek a z něho plynoucího příjmu v podobě nájemného, je rozhodující, kdo je vlastníkem těchto jednotek. Pokud by tyto jednotky byly ve vlastnictví bytového družstva, nájemné by bylo příjmem bytového družstva. V opačném případě by se jednalo o příjem SVJ.

Dle ust. § 1179 OZ má vlastník jednotky právo seznámit se s tím, jak osoba odpovědná za správu domu (tj. bytové družstvo) hospodaří a jak dům nebo pozemek spravuje. U této osoby může vlastník jednotky nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, jakož i do účetních knih a dokladů, a pořizovat si z nich výpisy, opisy a kopie.

Odpověď – 2. část

Bytové družstvo jako správce domu a pozemku je tedy povinno jakémukoliv vlastníkovi jednotky na jeho žádost poskytnout přístup k dokladům a jiným dokumentům souvisejícím s činností správy domu a pozemku.

Pokud by činnosti správy nebyly provedeny řádně, může se SVJ zpravidla domáhat nápravy protiprávního stavu po osobě pověřené činnostmi správy domu a pozemku. Tato pověřená osoba by měla zjednat nápravu, případně nahradit vzniklou škodu.

Schválení zprávy o hospodaření společenství vlastníků a správě domu a pozemku, jakož i celkové výše příspěvků na správu domu a pozemku pro příští období a rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků patří výlučně do působnosti shromáždění SVJ. Shromáždění svolává statutární orgán SVJ, a to i z podnětu vlastníků jednotek, kteří mají více než čtvrtinu všech hlasů, nejméně však dvou z nich. Bytové družstvo by tedy mohlo svolat shromáždění SVJ jedině v případě, neučiní-li to statutární orgán SVJ.

Mimo zasedání lze obecně rozhodovat pouze pokud není svolané shromáždění usnášeníschopné nebo pokud to připouští stanovy. Za současné pandemické situace však lze mimo zasedání rozhodovat i pokud to stanovy SVJ nepřipouští. Nicméně v takovém případě musí návrh rozhodnutí obsahovat podklady potřebné pro jeho posouzení, nebo údaj, kde jsou uveřejněny. Z těchto podkladů byste pak jako členi SVJ měli zjistit, z jakých informací bytové družstvo vychází.

Odpověď – 3. část

Co se týče požadované částky 100 000,- Kč na vybavení kanceláře, tak tu lze zahrnout do příspěvku vlastníků jednotek na náklady vlastní správní činnosti dle § 1181 odst. 2 OZ. Do těchto nákladů patří totiž dle § 17 písm. c) nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, i náklady kanceláře osoby odpovědné za správu domu a pozemku, tedy i vybavení kanceláře. Nicméně o výši takového příspěvku rozhoduje opět shromáždění SVJ.

V návaznosti na shora uvedené tedy doporučuji, aby statutární orgán Vašeho SVJ, potažmo jakýkoliv člen SVJ písemně vyzval bytové družstvo k poskytnutí veškerých dokumentů souvisejících s hospodařením SVJ a v případě, že bytové družstvo toto odmítne, domáhal se splnění této povinnosti u soudu.

Dále pak z informací, které tímto způsobem získáte od bytového družstva, zjistíte, zda bytové družstvo porušilo své povinnosti při správě Vašeho SVJ.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Kdo hradí výměnu sporáku v družstevním bytě? V nájemních smlouvách máme jako předmět pronájmu uvedeno pouze č. bytu, příslušné nadzemní podlaží a celkovou plochu bytu. Ve výpočtovém listu, kde je stanovena výše nájmu, je podrobněji uvedena kategorie bytu, počet jednotlivých místností, jejich plocha (celková a otápěná) a počet bydlících osob. V nájemní smlouvě není uveden pronájem vybavení bytu. S odvoláním na příslušná ustanovení občanského zákoníku se domníváme, že družstvo (pronajímatel bytu) není povinno v tomto případě hradit výměnu sporáku.

Odpověď – 1. část

Vzhledem ke skutečnosti, že nejsem seznámen se všemi specifiky Vašeho případu, zejména pak neznám přesné znění nájemní smlouvy, kterou bytové družstvo uzavírá se svými členy, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a tedy ze zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“) a dále z nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu (dále jen „nařízení“).

Předně uvádím, že mezi bytovým družstvem, jakožto pronajímatelem a členy bytového družstva, jakožto nájemci, vzniká nájemní vztah, který je regulován příslušnými ustanoveními OZ. Z OZ taktéž vyplývá, že pronajímatel je povinen udržovat po dobu trvání nájmu byt ve stavu způsobilém k užívání. Nájemce je naopak povinen provádět a hradit tzv. běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. V případě, že nájemce v bytě zjistí vadu nebo poškození, které je třeba bez prodlení odstranit, má vůči pronajímateli informační povinnost a tuto skutečnost mu sdělit.

Jedná-li se o však o jinou vadu nebo poškození, které brání obvyklému bydlení, oznámí to pronajímateli bez zbytečného odkladu. Pronajímatel je povinen poté vadu nebo poškození odstranit, a to v přiměřené době poté, co mu nájemce poškození nebo vadu oznámil. Pokud ze strany pronajímatele nedojde k odstranění vady nebo poškození bez zbytečného odkladu a řádně, má nájemce právo tuto vadu či poškození odstranit sám a žádat po pronajímateli náhrady odůvodněných nákladů, popřípadě slevu z nájemného. Na druhou stranu, neoznámí-li nájemce pronajímateli poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu poté, co je měl a mohl při řádné péči zjistit, nemá právo na náhradu nákladů.

Co se týká vymezení pojmů tzv. běžné údržby a drobných oprav, to je obsaženo ve shora uvedeném nařízení. Podle tohoto nařízení se za drobné opravy považují opravy vymezené v § 4, v němž výměna sporáku není uvedena, a dále opravy, které § 4 neupravuje, ale nepřesáhnou-li rozpočet 1.000,- Kč na jednu opravu.

Odpověď – 2. část

Dle mého názoru je výměna sporáku nákladná údržba, která nespadá dle nařízení mezi drobné opravy či běžnou úpravu. Z toho důvodu dovozuji, že náklady na výměnu sporáku je obecně povinné hradit bytové družstvo.

Co se týká Vámi uvedené informace, že v nájemní smlouvě není explicitně uvedeno, že by předmětem nájmu bylo též vybavení bytu, je zde potřeba důkladně posoudit ostatní ujednání nájemní smlouvy, popř. dalších dokumentů, které jsou součástí této smlouvy (typicky předávací protokol), ze kterých by mohlo vyplývat, že předmětem nájmu je konkrétně vymezený byt, avšak včetně všech jeho součástí a příslušenství. Bohužel bez celého znění nájemní smlouvy Vám nemohu poskytnout konkrétnější odpověď.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

 

 

Obracím se na Vás s prosbou o radu ve věci nedostatečného zateplení střechy nad “naším” družstevním bytem. Jedná se o půdní byt, na schůzích družstva byla již několikrát diskutována potřeba rekonstruovat střešní krytinu, eternitové šablony praskají a do střechy opakovaně zatéká. V této souvislosti jsem pokaždé upozorňovala družstvo na nedostatečnou (žádnou) tepelnou izolaci podkroví, vždy mi ale bylo odpovězeno, že si to mám vyřešit na vlastní náklady, že je to můj byt, že družstvo uhradí jen krytinu. V této chvíli družstvo (představenstvo) rozhodlo kvůli havarijnímu stavu o výměně krytiny, ale opět bez tepelné izolace. Vzhledem k tomu, že předpokládám, že je střešní plášť jako celek majetkem družstva, vyzvala jsem družstvo k zadání vypracování odborného posudku stavu skladby šikmé střechy tak, aby byla nutná opatření (rekonstrukce střechy) provedena s péčí dobrého hospodáře, tj. byla střešní skladba funkční podle patřičných stavebních norem a předpisů (nejen po stránce izolace proti vlhkosti, ale i po stránce izolace proti úniku tepla) a nedocházelo k neúčelnému vynakládání finančních prostředků. Také jsem je upozornila na potřebu získání stanoviska památkářů při změně typu střešní krytiny. Na toto představenstvo nijak nereaguje, řemeslníci jsou na střeše a mění, bez jakéhokoliv povolení, střešní krytinu ze šablon na plastové pásy. Prý se mám s firmou domluvit, prý je teď možné izolace provést, ale trvají na svém, že mám zateplení platit já (platím měsíční příspěvky do fondu oprav jako ostatní, nicméně bych k tomu už i byla svolná). Nechci se zaplést do stavby “načerno”, tepelnou izolaci ale byt potřebuje. Můj komfort bydlení je výrazně nižší, zato částky za topení jsou výrazně vyšší než ostatních družstevníků. Mohla bych vás požádat o názor, jak mám postupovat?

Odpověď – 1. část

Úvodem mi dovolte, abych upozornil, že bez znalosti konkrétních ujednání obsažených ve stanovách Vašeho bytového družstva a dalších specifik Vašeho případu, mohu na Váš dotaz odpovědět toliko obecně, a to zejména ve smyslu zákona č. 90/2012 Sb., zákona o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích, dále jen „ZOK“), jakož i ze zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „OZ“).

Výchozí pozicí v tomto případě je existence uzavřené nájemní smlouvy mezi Vámi a bytovým družstvem. Jednou z povinností pronajímatele je udržovat po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání. Zdali však lze ve Vašem případě považovat únik tepla a s tím spojenou nižší teplotu ve Vašem bytě za překážku způsobující nezpůsobilost užívání již nelze bez dalšího zcela jednoduše říci.

Odpověď by nejspíše poskytla některá z technických norem, avšak pro posouzení by bylo třeba znát přesné parametry střechy Vašeho bytového domu. V tomto případě by tedy bylo záhodno provést odborný posudek, přičemž pakliže by vyšlo najevo, že oprava střechy bytového domu bez Vámi požadované tepelné izolace nesplňuje parametry příslušné technické normy, šel by tento nedostatek k tíži představenstva, které za to jakožto statutární orgán odpovídá.

Odpověď – 2. část

Na Vás by tedy bylo oznámit bez zbytečného odkladu představenstvu nesoulad probíhající opravy s předmětnou technickou normou za současného doložení zvýšených nákladů na výtop, čímž byste splnila svou oznamovací povinnost.

Za předpokladu včasného splnění vaší oznamovací povinnosti by bytovému družstvu vznikla povinnost odstranit oznámené vady s tím, že v důsledku jejího nesplnění byste po předchozím upozornění mohla závady odstranit a žádat po bytovém družstvu náhradu účelně vynaložených nákladů. Na tomto místě si Vás zároveň dovoluji upozornit na skutečnost, že právo na náhradu nákladu je nutné uplatnit u pronajímatele bez zbytečného odkladu po provedení změn; není-li právo na náhradu uplatněno do šesti měsíců od odstranění závad, pak toto právo zanikne.

Pokud byste se vydala cestou úhrady tepelné izolace střechy na vlastní náklady, bylo by k tomu třeba souhlasu členské schůze jakožto vrcholného orgánu, jelikož se jedná o společné části, a nad rámec toho taktéž Vámi uvedená povolení. V zásadě se však domnívám, že by oprava tohoto druhu neměla spočívat na Vás, jakožto nájemci, ale na bytovém družstvu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

 

 

Již několik let marně žádám představenstvo o předání platných stanov bytového družstva, jedná se o malé družstvo, „stanovy“, které mám k dispozici, nejsou nikým signovány. Když jsem na toto několikrát upozornil a žádal o předání signovaných stanov, byl jsem odkázán na veřejný rejstřík, kde jsou uveřejněny stanovy bytového družstva opět bez signace. Jsou takové „stanovy“ platné? Dále, mám právo nahlédnout jako řadový člen bytového družstva do účetnictví družstva u správcovské – účetní firmy? Dále, jaké doklady musí bytové družstvo uchovávat během své celé existence? Několik let žádám o předložení těchto dokumentů: zápisy ze schůzí, usnesení, revizní zprávy, faktury, objednávky, předávací protokoly, zápisy o vzniku členství, placení nájmů jednotlivých bytů (svérázné pronajímání bytů). Prosím o vyjádření k výše uvedeným bodům a jaká je lhůta tyto doklady archivovat, popřípadě kdy se celá věc promlčí.

Odpověď – 1. část

Předně uvádím, že bez bližších znalostí Vašeho případu a stanov Vašeho bytového družstva budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a to zejména ze zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZOK“), a zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“).

Nejprve se ve své odpovědi budu věnovat problematice nutnosti podpisu stanov bytového družstva. Do 1.7.2020 bylo možné založit družstvo pouze na ustavující schůzi, přičemž její průběh a rozhodnutí o přijetí stanov se osvědčovalo veřejnou listinou (ve formě notářského zápisu), která musí obsahovat schválený text stanov a jejíž přílohou je seznam zakladatelů a písemné prohlášení zakladatelů o převzetí vkladové povinnosti k základnímu členskému vkladu, není-li takové prohlášení zakladatelů již osvědčeno ve veřejné listině o osvědčení průběhu ustavující schůze.

Předpokládám, že Vámi zaslaná ilustrační strana je vydělena ze stejnopisu, nikoliv prvopisu předmětného notářského zápisu, kdy na tomto je pouze třeba připsat doložku v. r. značící, že obsah dokumentu je totožný s prvopisem a že mimo to existuje originál s vlastnoručním podpisem. Tento prvopis je poté uložen u notáře. Tedy k tomuto uvádím, že takové stanovy platné jsou.

Odpověď – 2. část

Co se týká práva člena družstva nahlédnout do účetnictví bytového družstva, jsem toho názoru, že člen má právo nahlížet do všech dokumentů týkajících se hospodaření družstva a důležitých pro rozhodnutí družstva, ačkoliv takové právo není výslovně v ZOK uvedeno.

Výše uvedené lze taktéž dovodit z práva člena účastnit se řízení a rozhodování v družstvu vycházejícího z ustanovení § 575 odst. 1 písm. b) ZOK, kdy si výkon tohoto práva lze jen těžko představit bez současné znalosti příslušných podkladů. Vždy před svoláním členské schůze je tedy svolavatel povinen nejméně 15 dnů přede dnem konání členské schůze uveřejnit pozvánku na členskou schůzi na informační desce družstva a současně ji zaslat členům na adresu uvedenou v seznamu členů. Nad rámec ostatního poté tato pozvánka obsahuje taktéž program členské schůze a místo, kde se člen může seznámit s podklady k jednotlivým záležitostem programu členské schůze, pokud nejsou přiloženy k pozvánce.

Z ustanovení § 638 odst. 2 ZOK je poté patrno, že členská schůze, na které se má projednat řádná účetní závěrka, se musí konat nejpozději do 6 měsíců po skončení účetního období, za které je řádná účetní závěrka sestavena. Na základě výše uvedeného je tedy zřejmé, že před tímto projednáním je třeba členy řádně seznámit s příslušnými účetními podklady.

Odpověď – 3. část

Co se týče uchování jednotlivých dokumentů, povinnost se různí v závislosti na jejich povaze. Novinkou je, že všechny právnické osoby (tj. i bytové družstvo) musí od 1.1.2021 po celou dobu své existence uchovávat zápisy z jednání nejvyššího orgánu i s přílohami. Pokud je usnesení nejvyššího orgánu společnosti přijato mimo zasedání (per rollam), uchovává právnická osoba i všechny dokumenty související s takovým rozhodováním. V případě zániku právnické osoby musí právní nástupce nebo likvidátor tyto dokumenty evidovat ještě 10 let ode dne zániku společnosti.

Vzhledem k tomu, že je bytové družstvo povinno vést účetnictví, musí se řídit zákonem č. 563/1991 Sb., o účetnictví. Ten stanoví povinnost uchovávat veškeré účetní doklady, účetní záznamy, účetní knihy, odpisové plány, inventurní soupisy a účtový rozvrh po dobu 5 let. U účetních závěrek je poté lhůta prodloužena na deset let.

Co se týká ostatních dokumentů (např. předávací protokoly, zápisy o vzniku členství), nelze jednoznačně stanovit konkrétní archivační, popř. skartační lhůtu. Její délku lze nalézt zejména ve skartačním řádu bytového družstva nebo lze při jejím určení vycházet z účelu samotného uchování dokumentu.

Závěrem dodávám, že některé Vámi uvedené dokumenty (bod 8 Vašeho dotazu) jsou také regulovány právními předpisy upravujícími ochranu osobních údajů, a tedy bytové družstvo v těchto případech nesmí uvedené dokumenty poskytnout.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

 

Při změně představenstva bytového družstva (bývalý předseda zemřel) nebylo v dokumentaci předáno potvrzení o členství v družstvu (převod) jednoho z nájemníků družstevního bytu. Potvrzení členství i přes několikeré urgence nájemce bytu, „člen“, nepředal. V nájemní smlouvě je uveden jako člen družstva. Jak má dále nové představenstvo postupovat?

Odpověď – 1. část

Předně mi dovolte uvést, že bez konkrétních znalostí Vašeho případu, a to zejména bez možnosti nahlédnutí do Vámi uzavřené nájemní smlouvy či stanov Vašeho bytového družstva, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy obsažené zejména v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“) a v zákoně č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích, dále jen „ZOK“).

Na úvod bych se ve stručnosti vyjádřil k problematice samotného vzniku členství v bytovém družstvu. Jednou z možností je právě převod či přechod družstevního podílu.

Pokud se jedná o přechod družstevního podílu, k němuž dojde v případě dědění, zákon stanoví různé podmínky, přičemž pakliže tento způsob není stanovami vyloučen, ale zároveň je vznik členství v družstvu podmíněn souhlasem představenstva, nestane se dědic členem, dokud není souhlas s jeho žádostí udělen. Pokud poté představenstvo svůj souhlas udělí, hledí se na tohoto dědice jako by byl členem družstva ode dne smrti zůstavitele.

Týká-li se převodu družstevního podílu, i zde zákon ukládá pro účinnost převodu splnění jistých náležitostí. Ustanovení § 602 odst. 2 ZOK konkrétně stanoví, že právní účinky převodu družstevního podílu nastávají vůči družstvu dnem doručení účinné smlouvy o převodu družstevního podílu družstvu, ledaže smlouva určí účinky později. V případě, že je smlouva o převodu uzavřena toliko v ústní formě, zákon pamatuje tím, že její účinnost vůči družstvu váže na doručení (písemného) prohlášení převodce a nabyvatele o uzavření takové smlouvy.

Z textace Vašeho dotazu poté vyplývá, že doručení takové smlouvy či k prohlášení ze strany daného nájemníka nedošlo, a tedy fakticky nedošlo k účinnosti tohoto převodu družstevního podílu vůči bytovému družstvu.

Cestou k řešení této problematiky zde pochopitelně nebude vyloučení tohoto člena dle ustanovení § 614 ad. ZOK, neboť jeho členství v bytovém družstvu reálně nevzniklo.

Odpověď – 2. část

Jeho prodlení však i jemu samotnému může být ve výsledku ku škodě věci, neboť mu vlivem neexistence členství nevznikla práva člena bytového družstva, mezi něž patří například právo účasti na řízení družstva, zahrnující jednak oprávnění volit a být volen do orgánů družstva, jednak možnost přímo se účastnit řízení a rozhodování v družstvu prostřednictvím hlasování na členské schůzi, právo účasti na činnosti družstva, zahrnující možnost podílet se na výhodách a plněních poskytovaných družstvem jednotlivým členům (např. právo na podíl na zisku – § 586 ZOK), právo na vypořádání členství (právo na vypořádací podíl) či právo na podíl na likvidačním zůstatku. Právě neexistencí těchto práv lze pak apelovat na tohoto nájemce, aby smlouvu či prohlášení doručil.

Jak jsem však již úvodem naznačil, bez znalosti obsahu uzavřené nájemní smlouvy či stanov Vašeho bytového družstva je jen velmi složité navrhnout konkrétní postup řešení, a tímto Vám tedy doporučuji obrátit se na vhodnou advokátní kancelář pro komplexní posouzení celé situace.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

 

 

Jako manželé jsme získali pronájem družstevního bytu v bytovém družstvu. V rozhodnutí o přidělení bytu je uveden jako člen družstva bývalý manžel. Spolu s členem jako další bydlící jsou uvedeni manželka a dítě. S manželem jsme se rozvedli, jsou to 4 roky, a nedošlo mezi námi k majetkovému vyrovnání. V bytě zůstal bydlet manžel, já tam mám dosud trvalé bydliště, dcera má již trvalé bydliště jinde. Letos bývalý manžel způsobil v bytě požár, při kterém zemřel. Dosud neproběhlo dědické řízení. Byt bývalý manžel neměl pojištěný. Družstvo žádá sanaci kvůli zápachu po dceři a v důsledku požáru jsou poškozená okna, a odmítá hradit jakékoliv náklady. V měsíčních poplatcích družstvu platil bývalý manžel pojištění. Mám jako bývalá manželka dosud nějaká práva ve vztahu k bytovému družstvu a bytu? Jaká práva k bytu bude mít dcera jako jediná dědička? Kdo platí poškozená okna, případně jejich výměnu, a kdo platí sanační práce ve vyhořelém bytě? 

Odpověď

Předně mi dovolte uvést, že členství v bytovém družstvu zakládá toliko právo nájmu družstevního bytu, tedy daný člen není vlastníkem družstevního bytu, nýbrž pouze jeho nájemcem. Vlastníkem je pak i nadále bytové družstvo. Na nájem družstevního bytu se užijí jednak speciální ustanovení upravující bytová družstva v zákoně č. 90/2012 Sb., o obchodník korporacích (dále jen „ZOK“), a dále též ustanovení o nájmu bytu obsažená v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Co se týče vzniku členství v bytovém družstvu za dobu trvání manželství pak dle staré i současné právní úpravy platí, že členem se stává i druhý z manželů, ledaže byl družstevní podíl manželem nabyt způsobem zakládajícím jeho výlučné vlastnictví.

Ve vztahu k zániku manželství pak dle současné právní úpravy platí, že společné členství manželů v bytovém družstvu zaniká vypořádáním společného jmění manželů nebo marným uplynutím lhůty pro jeho vypořádání. Tuto lhůtu stanovuje občanský zákoník na tři roky. Pokud se manželé v této lhůtě nedohodnou na vypořádání společného jmění, připadne pak družstevní podíl v bytovém družstvu do vlastnictví toho z manželů, který jej jako vlastník výlučně užívá.

Pokud by však i po zániku manželství užívali družstevní podíl (tj. obývali družstevní byt) oba manželé, stal by se družstevní podíl podílovým spoluvlastnictvím obou z nich. Následně by se případné vypořádání spoluvlastnického podílu provedlo dle obecných pravidel pro zrušení spoluvlastnictví.

Problematika přechodu družstevního podílu na dědice je upravena v ustanovení §737 ZOK, dle kterého na dědice družstevního podílu v bytovém družstvu přechází buď nájem družstevního bytu anebo alespoň právo na uzavření takové nájemní smlouvy. K přechodu družstevního podílu pak dochází i se všemi pohledávkami bytového družstva za zůstavitelem.

Odpověď – 2. část

V případě, že bude dědictví předluženo, má pak dědic právo dědictví odmítnout. Nicméně dědictví je možné odmítnout pouze jako celek a nelze tedy odmítnou pouze určitou část.

Co se týče otázky pojištění, obecně je nutno uvést, že pojištění družstva se zpravidla nevztahuje na vnitřní vybavení bytu. Toto pojištění se zpravidla vztahuje pouze na společné prostory, obvodové zdi, atd. Příkladem události, na kterou by se takové pojištění vztahovalo, je například zatékání dešťové vody do společných prostor domu či zranění osoby na chodníku před domem v důsledku pádu sněhu ze střechy. Pokud tedy Váš bývalý manžel neměl sjednáno samostatné pojištění domácnosti, nebude zřejmě možné domáhat se náhrady škody na vybavení bytu po bytovém družstvu.

Nicméně pro konečnou odpověď by bylo nutné znát konkrétní znění stanov daného bytového družstva a též nájemní smlouvy, kterou měl Váš bývalý manžel s bytovým družstvem uzavřenu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Pixabay

 

Přestěhovali jsme se do bytového družstva, kde jsou byty postupně odkupovány. Část bytů je tedy již v soukromém vlastnictví, část stále vlastní bytové družstvo. Nyní jsou postupně projednávány dílčí stavební úpravy, svolávány schůze (cca 1 ročně). Osobně se domnívám, že pověřená osoba nejedná transparentně, a proto jsme ji požádali o nahlédnutí do stanov. Nejprve se krotila a následně nám sdělila, že žádné stanovy dosud nejsou. Ano, pokud dosud nebylo vzhledem k částečnému vlastnictví bytů bytovým družstvem, založeno společenství vlastníků, měly by být k dispozici stanovy bytového družstva, podle kterých se jednalo doposud, a případně nějaký dokument, na základě kterého dotčená osoba jedná jménem vlastníků? Nebo je problematika ještě složitější? U koho si v takovém případě vyžádat zápisy ze schůzí a podklady k nim? Dále se mi jedná o svolávání schůzí. Na pondělí je svolána domovní schůze, její termín byl však zveřejněn až ve středu formou domovní nástěnky. Vzhledem k tomu, že je období dovolených a také vzhledem k tomu, že takto narychlo si nedovedeme vzhledem k pracovním povinnostem zajistit možnost schůze se účastnit, považuji to za účelové a protiprávní. Jak je to tedy s povinností o oznámení termínu schůze? Platí 30 denní lhůta? Musí být předem také předloženy veškeré projednávané podklady? (V případě realizace obnovy balkonů probíhal výběr dlažby tou formou, že byl těsně před započetím obnovy vystaven vzorek ve dvou variantách ve vstupním vestibulu.) V současné době nám obnovují balkony – pokládají novou dlažbu, malují, mění zábradlí. Bohužel sokl je obložen polystyrenem (nebylo projednáno). Polystyren nemá sloužit jako zateplení soklu, ale pouze jako podklad pro marmolit. Jako stavař považuji to řešení za velice nešťastné a provádění za problematické s rizikem poruch do budoucna. Zároveň se domnívám, že tímto dochází k zbytečnému navýšení nákladů oproti variantě s vyspravením stávající tvrdé omítky. (Zde je patrné, že jako vlastník jsem nebyla srozuměna s veškerými pracemi, a domnívám se, že není s mým spolupodílem hospodárně nakládáno). V dalším kole (na nejbližší schůzi), má být jednáno o zasklení balkonů. Na poslední schůzi – před rokem, byla tato záležitost projednávána. Bylo řečeno, že zasklení si budou platit pouze byty, které o něj stojí. Mimo schůzi jednala pověřená osoba (prý) s vlastníky a nyní chce zasklení většina, jsme tedy přehlasovaní a zasklení se bude dělat. My o zasklení nestojíme, ale zřejmě je možné nás přehlasovat, jednání však vnímám jako problematické pro jeho netransparentnost… Nyní je tedy svolána schůze za účelem volby druhu zasklení. Jak je to tedy s přehlasováním? A kolik vlastníků musí být přítomno, aby jednání bylo platné? A jak je to v případě, že část bytů vlastní bytové družstvo? To má 1 hlas za každý byt? Musí být přítomen zástupce stavebního družstva? Také bych se chtěla zeptat, jak je to s povinností vypsat na dané úpravy výběrové řízení. Jak jsem již popsala, stavební úpravy jsou realizovány ve dvou etapách bezprostředně navazujících. Osobně se na základě svých zkušeností domnívám, že by byly práce provedeny za nižší cenu, pokud by je provedla jedna stavební firma. Volba stavební firmy, ani proces – rozdělení do dvou etap – nebyl projednán. Není mi známo, zda bylo dotazováno více stavebních firem a s jakými podklady/zadáním. Ještě bych se chtěla zeptat, jak je to s oznámení termínů postupu jednotlivých prací. Když bylo na schůzi odsouhlaseno, že se budou opravovat balkony, byli jsme seznámeni se skutečností, že oprava bude probíhat na přelomu března a dubna. Na začátku července bylo oznámeno, že za pět dnů se staví lešení. Bude polovina srpna a dosud nejsou práce dokončeny, a pokud chceme vědět konkrétní termín, musíme se opakovaně dotazovat a i tak se konkrétní informaci ne vždy dozvíme. Ve čtvrtek nám bylo zčistajasna oznámeno, že v pondělí budou nanášet přes byty zábradlí a máme sdělit čas, kdy budeme doma. (Co kdybychom byli na dovolené?!). Prádelní šňůry budou zřejmě navrtány až po sundání lešení (opět přes byty). Jak jsem již výše popsala, projednávání stavebních úprav v rodinném domě je chaotické, netransparentní a i o účelnosti vynaložených finančních prostředků máme pochybnosti. Kde se tedy můžeme dovolat svých práv, nahlédnout do příslušných dokumentů a sjednat nápravu pro projednávání příštích stavebních úprav?

Předně uvádím, že bez bližších znalostí Vašeho případu budu ve své odpovědi vycházet pouze z platné právní úpravy, a to zejména ze zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZOK“), a zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“).

Ačkoli ve Vašem dotazu uvádíte, že již započal převod družstevních bytů do osobního vlastnictví, nevyplývá z něj však, kolik těchto jednotek již bylo převedeno, ani zda jste Vy v pozici člena bytového družstva či již v pozici vlastníka bytové jednotky.

Obecně platí, že při převodu bytových jednotek ve vlastnictví bytového družstva do osobního vlastnictví je zapotřebí nejprve rozdělit dotčenou nemovitost na jednotky. To se činí vytvořením prohlášení vlastníka, které musí dle ustanovení mj. obsahovat též pravidla pro správu domu a pozemku a určení osoby odpovědné za správu domu (tedy správce).

Prohlášení je tedy stěžejním dokumentem, dle kterého se postupuje, dokud nevznikne společenství vlastníků (dále jen „SVJ“).

Pokud jde o bytové družstvo, to v průběhu převodu bytových jednotek z vlastnictví bytového družstva do vlastnictví jednotlivých členů (nových vlastníků) sice nadále trvá, ale ve vztahu k úpravám bytového domu, resp. společných částí, vystupuje toliko jako vlastník jednotek. Bytové družstvo má též své stanovy, které obsahují pravidla pro jeho fungování, nicméně pro záležitosti úprav společných částí jsou v podstatě irelevantní. Stanovy bytového družstva jsou veřejnosti dostupné v obchodním rejstříku (vzdálen přístupný na internetových stránkách: https://or.justice.cz/ias/ui/rejstrik).

Odpověď – 2. část

Pro upřesnění uvádím, že do doby vzniku SVJ se bytové družstvo považuje za vlastníka jednotek, přičemž jeho vůli tvoří členové daného družstva, kteří mají k těmto jednotkám nájemní právo. Nicméně záleží na poměru, kolik jednotek již bylo převedeno do vlastnictví a kolik jich nadále vlastní bytové družstvo. Jelikož bude-li bytové družstvo vlastníkem menšího počtu bytových jednotek, než kolik bude vlastníků bytových jednotek, může tak dojít k přehlasování členů bytového družstva, kteří mají k jednotkám toliko nájemní právo.

Jak jsem již naznačoval výše, do doby vzniknu SVJ jako osoby odpovědné za správu domu, užijí se pro správu domu pravidla obsažená v prohlášení vlastníka s tím, že osobou odpovědnou za správu domu je zmiňovaný správce. Rozhodování o zásadních záležitostech správy domu (jako je např. předmětná rekonstrukce balkonů jako společných částí; jedná se tedy o úpravu společných částí) pak náleží do působnosti samotných vlastníků. V takovém případě svolává vlastníky jednotek správce, přičemž k přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek a souhlas většiny všech vlastníků jednotek, ledaže prohlášení vlastníka vyžaduje vyšší počet.

Co se týče svolání Vámi zmiňované „domovní schůze“, patrně tím máte na mysli právě takovou schůzi vlastníků jednotek svolanou správcem za účelem rozhodnutí v záležitosti správy domu. Této schůze se účastní vlastníci jednotek. Bytové družstvo bude zastoupeno pouze jednou osobou, která bude zastupovat všechny nájemce družstevních bytů. O tom jakou vůli bude zástupce bytového družstva na schůzi projevovat, rozhodnout členové družstva na členské schůzi.

Odpověď – 3. část

Pro tyto schůze se obecně užijí pravidla obsažená v prohlášení a není-li jich, tak se použijí zákonná ustanovení shromáždění SVJ obsažená v  OZ. Dle nich se shromáždění svolává písemnou pozvánkou, jejíž součástí by měly být též veškeré podklady týkající se pořadu zasedání (svolavatel příp. může tuto povinnost nahradit tím, že umožní každému vlastníkovi seznámit se včas s takovými podklady). Co se týče doby pro svolání vlastníků jednotek, není-li v prohlášení vlastníka stanovena doba odlišně, musí se vlastníci bytových jednotek svolat nejméně třicet dnů předem.

Schůze je způsobilá usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu hlasů (počet hlasů se odvíjí od velikosti podílu vlastníka na společných částech) a pro přijetí rozhodnutí o rekonstrukci balkonů je zapotřebí souhlasu většiny hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže prohlášení vlastníka vyžaduje vyšší počet.

Přehlasovaný vlastník má pak případně právo navrhnout soud ve smyslu ustanovení § 1209 OZ, aby o záležitostech týkajících se správy domu a pozemku rozhodl, k čemuž zákon stanoví tříměsíční lhůtu ode dne, kdy se vlastník o rozhodnutí dozvěděl; nepodá-li přehlasovaný vlastník návrh ve stanovené lhůtě, jeho právo zaniká. Soud následně může uspořádat právní poměry účastníků dle slušného uvážení s tím, že může rozhodnutí obsahovat i zrušit či změnit.

Pravidla pro výběr zhotovitele stavebních úprav výslovně zákon neupravuje, nicméně podrobnější úprava může být obsažena v prohlášení vlastníka. Může se stát, že samotný výběr bude na vůli osoby odpovědné za správu domu s tím, že tento musí vybrat stavební společnost s potřebnými znalostmi a pečlivostí tak, aby to bylo v nejlepší zájmu všech vlastníků. Též nedodržení termínů postupu jednotlivých prací je zapotřebí upravit smluvně, a to zejména ve smlouvě, na jejímž základě budou stavební práce prováděny. Pokud bude zhotovitel v prodlení, měla by osoba odpovědná za správu domu činit vše ke sjednání nápravy.

Odpověď – 4. část

Co se týče provádění dokončovacích stavebních úprav z bytových jednotek, je nutné opět rozlišit, kdo je vlastníkem bytové jednotky. Je-li vlastníkem bytové družstvo a Vy tak máte z titulu členství v něm k bytové jednotce toliko nájemní právo, užije se ve smyslu ustanovení § 741 ZOK ustanovení občanského zákoníku upravující nájem. Konkrétně se jedná o ustanovení § 2259 OZ, dle kterého je nájemce povinen strpět úpravu bytu, jeho přestavbu, popřípadě jinou změnu, avšak za předpokladu, že to nesníží hodnotu bydlení, a lze-li takovou změnu provést bez většího nepohodlí pro nájemce. V takovém případě se souhlas nájemce nevyžaduje. Souhlas se nevyžaduje též v případě, že jsou takové úpravy prováděny pronajímatelem na příkaz orgánu veřejné moci, anebo hrozí-li přímo zvlášť závažná újma. V ostatních případech je vyžadován souhlas nájemce.

Naopak pokud jste vlastníkem bytové jednotky, povinnost zpřístupnit bytovou jednotku pro úpravu balkonu Vám plyne z ustanovení § 1183 odst. 1 OZ. Předpokladem je tedy předchozí výzva osoby odpovědné za správu domu, přičemž lhůta k jejímu učinění sice není zákonem specifikována, lze však počítat i s lhůtou velmi krátkou.

Zdroj: JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

 

Jsme bytové družstvo, ve kterém jsou bytové jednotky rozděleny do samospráv. Každá samospráva má své delegáty a svůj statutární orgán (výbor samosprávy). Dle našich stanov rozpočet samosprávy projednává členská schůze samosprávy, ne výbor samosprávy. Výbor samosprávy má dle pokynů představenstva předložit rozpočet k projednání členskou schůzí samosprávy. Toto však představenstvo s výborem samosprávy nedělají a představenstvo realizuje zakázky i za cca 100 tis. Kč bez projednání členskou schůzí samosprávy. Případně v rozporu s rok starým usnesením členské schůze samosprávy, ve kterém se nějaká zakázka odmítla. Dochází zároveň k porušení interní směrnice, která říká, že domovní schůze vybírá dodavatele. Dotaz 1: Dle našeho názoru je členská schůze nejvyšším rozhodovacím orgánem bytového družstva. Takže dokud členská schůze samosprávy neprojedná a neschválí výdaje ze svého rozpočtu (fondu oprav), nesmí představenstvo družstva na plánované zakázky použít finanční prostředky samosprávy (s výjimkou havárií, bezprostředního ohrožení majetku, zdraví apod.). Pokud představenstvo čerpá prostředky bez projednání (a schválení) členskou schůzí samosprávy, dochází k neoprávněnému čerpání prostředků samosprávy a samospráva je oprávněna požadovat navrácení čerpaných finančních prostředků. Je to tak? Po poukázání na tento problém výbor samosprávy s představenstvem družstva přestaly jakkoliv probírat finanční záležitosti samosprávy. Je zde tedy snaha zvolit si výbor samosprávy nový, nicméně výbor samosprávy s představenstvem tento proces blokují. Dotaz 2: Jsem delegát samosprávy, zastupuji cca čtvrtinu členů samosprávy. Dle stanov se členská schůze samosprávy musí konat, když o ní jako delegát požádám. Poté má dle stanov povinnost svolat členskou schůzi samosprávy do 1 měsíce výbor samosprávy, ten však nekonal a povinnost svolat členskou schůzi samosprávy tak přešla na představenstvo. Dle zákona o obchodních korporacích představenstvo na to mělo 40 dní od doby podání žádosti, ale nakonec představenstvo oznámilo, že členskou schůzi nesvolá. Nejsem si jist, jak nyní postupovat – můžou mě (nebo někoho jiného) nyní, když představenstvo nevyhovělo v zákonné lhůtě, pověřit svoláním členské schůze samosprávy lidé z mého volebního obvodu, když jich není více než 1 třetina? Vím, že za A) mohu dát podnět kontrolní komisi, ale tím se svolání členské schůze opět protáhne, za B) mohu sehnat 1/3 členů samosprávy, podat novou žádost a po 40 dnech případně být pověřen touto třetinou již bez asistence představenstva. V obou těchto případech se to ale opět protáhne. Dotaz 3: Dle zákona o obchodních korporacích je představenstvo povinno řídit se usneseními členské schůze. Vztahuje se to i na členské schůze jednotlivých samospráv?

Odpověď – 1. část

Předně uvádím, že bez bližších znalostí Vašeho případu a stanov Vašeho bytového družstva budu ve své odpovědi vycházet pouze z platné právní úpravy, a to zejména ze zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZOK“), a zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“).

Samospráva bytového družstva je jeho organizační jednotkou, která může být zřízena stanovami. Je-li zřízena, pak stanovy dle ustanovení § 754 písm. c) ZOK určí, zda si členové zařazení do jednotlivých samospráv mohou jmenovat orgány bytového družstva, které budou zajišťovat činnost samospráv, a též se ve stanovách vymezí pravomoc a působnost těchto orgánů.

Členská schůze samosprávy je fakultativně zřízený orgán, tedy takový orgán, který ve smyslu ustanovení § 629 písm. d) ZOK zřizují stanovy. Na členskou schůzi samosprávy se tedy neuplatní ustanovení upravující působnost členské schůze bytového družstva, jelikož působnost členské schůze samosprávy má být vymezena stanovami.

Z rozhodovací praxe českých soudů lze navíc dovodit, že do působnosti fakultativně zřízených orgánů nemohou spadat záležitosti, které zákon svěřuje do působnosti obligatorně zřizovaných orgánů, tj. členské schůze bytového družstva a představenstva bytového družstva či případně též kontrolní komise bytového družstva.

Pokud však stanovy vyžadují souhlas členské schůze samosprávy pro některá rozhodnutí představenstva bytového družstva, avšak tento souhlas by nebyl dán, bude záležet, zda takovým jednáním vznikne bytovému družstvu škoda. Je tedy otázkou, zda je tak činěno v zájmu bytového družstva, anebo nikoli. Též se lze obrátit se stížností na kontrolní komisi, byla-li zřízena.

Odpověď – 2. část

Co se týče nesvolání členské schůze samosprávy, nelze užít obecné pravidlo zakotvené v ustanovení § 641 ZOK týkající se nesvolání členské schůze bytového družstva, nýbrž je nutné mít celý postup upraven ve stanovách bytového družstva. Pokud zůstávají všechny povinné orgány nečinné, ze zákonné úpravy Vám žádné oprávnění svolat členskou schůzi samosprávy nevyplývá. Tato pravomoc by tak mohla být obsažena pouze ve stanovách bytového družstva.

Nicméně dle ustanovení § 159 OZ platí, že člen voleného orgánu má povinnost vykonávat tuto funkci s péčí řádného hospodáře. To znamená, že je povinen svou funkci vykonávat s nezbytnou loajalitou a pečlivostí.

V každém případě lze ale doporučit, abyste konkrétní kroky konzultoval s odborníkem z řad advokátů, který se znalostí všech bližších okolností doporučí možný postup vůči členům volených orgánů vašeho bytového družstva a případně Vám pomůže s přípravou příslušných dokumentů či podání.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Naše družstvo má ve stanovách podrobně uvedený článek o povinnostech členů a o dalších postupech při jejich neplnění. V článku 22 je uvedeno, že člen může být vyloučen z družstva, pokud poruší členské povinnosti, v článku 38 je uvedeno, že člen musí umožnit osobám pověřeným družstvem, aby prováděli revize. Jeden člen družstva tento vstup do bytu neumožňuje. Jedná se o revizi plynového zařízení. Poslední revizi umožnil v roce 2012 a další 2 revize neumožnil ani v náhradním termínu. Poslední náhradní termín byl 30. 4. 2020 a opět zůstal nesplněn (byl vyzván spolu s manželkou doporučeným dopisem, aby revizi předložil). Zajímá nás, zda můžeme dát členovi družstva výstrahu (čl. 23) s lhůtou minimálně 30 dní a po nesplnění této lhůty člena z družstva vyloučit. Je to reálné a nebude to soudem odmítnuto při nesplnění této povinnosti (neumožnění revize plynu)?

Odpověď – 1. část

Předně mi dovolte uvést, že ačkoli jste nastínili část znění Vašich stanov, neznám jejich přesnou a kompletní podobu, zároveň neznám znění nájemní smlouvy uzavřené s Vámi zmíněným členem družstva. Ve své odpovědi pak budu vycházet zejména z platné právní úpravy obsažené v zákoně č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích, v účinném znění (dále jen „ZOK“).

Možnost vyloučení člena bytového družstva je upravena jednak v ust. § 734 ZOK, ale lze užít též ust. § 614, které obsahuje důvody pro vyloučení člena družstva obecně. Dle těchto zákonných pravidel může být člen družstva vyloučen, pokud závažným způsobem nebo opakovaně porušil své členské povinnosti, přestal splňovat podmínky pro členství nebo z jiných důležitých důvodů uvedených ve stanovách. Dle ust. § 734 ZOK pak platí, že člena bytového družstva, s jehož členstvím je spojen nájem družstevního bytu, lze vyloučit mj. pokud poruší hrubě svoji povinnost vyplývající z nájmu.

Ze znění Vašeho dotazu vyplývá, že člen družstva opakovaně porušil své členské povinnosti, namístě je tedy písemná výstraha, v níž je zapotřebí uvést důvod jejího udělení, upozornit člena družstva na možnost vyloučení a též ho vyzvat, aby přestal s porušováním členských povinností a odstranil následky, což je stanoveno v ust. § 615 ZOK. K odstranění těchto následků, ve Vašem případě tedy ke zpřístupnění bytu za účelem provedení revize, je třeba stanovit přiměřenou lhůtu v délce nejméně 30 dnů. Dle Vámi uvedených údajů tento zákonný postup patrně kopírují i stanovy Vašeho bytového družstva.

O udělení této písemné výstrahy rozhoduje představenstvo, popřípadě jiný orgán určí-li tak stanovy.

Odpověď – 2. část

Následně, pokud člen družstva neodstraní následky porušení svých povinností ve stanovené lhůtě (tj. nezpřístupní byt za účelem provedení revize), může opět představenstvo, popřípadě jiný orgán určený stanovami, rozhodnout o vyloučení člena z bytového družstva. O takovém vyloučení je však možné rozhodnout toliko ve lhůtě 6 měsíců ode dne, kdy se družstvo dozvědělo o důvodu vyloučení, nejpozději do 1 roku ode dne, kdy důvod k vyloučení nastal.

Nutné je také zvážit, zda je dán dostatečně silný důvod k vyloučení člena z bytového družstva, který případně obstojí i při přezkumu rozhodnutí o vyloučení soudem – viz níže. Je přitom třeba brát v potaz to, že k vyloučení člena z družstva by mělo být přistoupeno skutečně jen z objektivně důležitých důvodů, resp. v případě závažného jednorázového porušení povinností nebo méně závažného opakovaného porušování povinností. Byť by pravděpodobně bylo možné dovodit, že opakované porušování povinnosti zpřístupnit byt za účelem revize plynového zařízení dosahuje intenzity ospravedlňující vyloučení člena z družstva, nelze předem garantovat, zda by takové porušování povinností soud případně vyhodnotil jako dostatečný důvod k vyloučení člena z bytového družstva.

Co se týče možné obrany člena bytového družstva před vyloučením, platí, že proti rozhodnutí o vyloučení může ve lhůtě 30 dnů podat námitky, o nichž bude rozhodovat členská schůze. Členství člena následně zaniká buď marným uplynutím lhůty pro podání námitek, anebo rozhodnutím členské schůze o podaných námitkách. Zároveň může vylučovaný člen družstva podat návrh k přezkoumání rozhodnutí o vyloučení z bytového družstva k soudu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Představenstvo našeho bytového družstva neplní usnesení členské schůze a soustavně porušuje stanovy i ZOK, hospodaří v neprospěch BD. S kritiky své práce nekomunikuje. Odvolání představenstva je nemožné, neboť většině členů je to jedno, navíc nikdo nechce do nového představenstva kandidovat. Můžou se jednotliví členové BD domáhat dodržování stanov a ZOK u soudu, případně u soudu požadovat odvolání současného představenstva?

Odpověď – 1. část

Předně uvádím, že bez bližších znalostí Vašeho případu a stanov Vašeho bytového družstva budu ve své odpovědi vycházet pouze z platné právní úpravy, a to zejména ze zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZOK“).

Pro zodpovězení Vašich dotazů je stěžejní vymezit, že mezi základní povinnosti představenstva patří povinnost plnit všechna usnesení členské schůze s výjimkou těch případů, kdy by tato usnesení byla v rozporu s právními předpisy, jak stanoví ust. § 706 odst. 2 ZOK.

Pokud představenstvo tuto povinnost neplní, můžete uplatnit stížnost na neplnění povinnosti představenstva u kontrolní komise Vašeho bytového družstva, byla-li zřízena. Úkolem kontrolní komise je mj. kontrola veškeré činnosti družstva a projednání stížnosti členů. Pakliže jste členem družstva s méně než 50 členy a nestanoví-li stanovy jinak, připadá pravomoc kontrolní komise na členskou schůzi s tím, že každý člen družstva má vůči statutárnímu orgánu družstva (představenstvu) stejnou pravomoc jako kontrolní komise.

Jestliže členové představenstva jednají v neprospěch Vašeho bytového družstva, v důsledku čehož Vašemu družstvu vzniká hospodářská ztráta, lze uvažovat i o možném porušení povinnosti členů představenstva jednat s péčí řádného hospodáře. V případě, že by bylo možné dovodit porušení této povinnosti ze strany člena/ů představenstva a na straně družstva by vznikla újma, jsou členové představenstva obecně povinni nahradit družstvu vzniklou škodu.

Odpověď – 2. část

Co se týče postupu ve věci vymáhání nároku na náhradu škody po členech představenstva v případě porušení povinnost péče řádného hospodáře, uvádím následující. Primárně je vhodné se pokusit danou záležitost vyřešit smírně, kdy ZOK přímo předvídá možnost uzavřít s členy představenstva, kteří porušili povinnost péče řádného hospodáře, smlouvu o vypořádání vzniklé újmy. Pakliže by uzavření takové smlouvy nebylo možné, nebo by ji členové představenstva neplnili, je možné se s nárokem na náhradu újmy způsobené členy představenstva obrátit na soud.

K možnosti odvolání členů představenstva uvádím, že volba a odvolání členů představenstva náleží do působnosti členské schůzce. ZOK však zakotvuje též institut vyloučení člena statutárního orgánu (představenstva) z výkonu funkce. Jedním z důvodů pro vyloučení člena představenstva z výkonu funkce je i opakované a závažné porušování péče řádného hospodáře v posledních třech letech. O vyloučení rozhoduje krajský soud, v jehož obvodu má družstvo sídlo. Pokud soud dospěje k závěru, že jsou dány důvody pro vyloučení člena představenstva z výkonu funkce, rozhodne o jeho vyloučení, a funkce člena představenstva tudíž zanikne.

V každém případě ale lze doporučit, abyste konkrétní kroky konzultoval s odborníkem z řad advokátů, který se znalostí všech bližších okolností doporučí možný postup vůči členům představenstva a případně Vám pomůže s přípravou příslušných dokumentů/žalob.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

V roce 2017 v našem domě vzniklo SVJ (70 vlastníků bytových jednotek) a současně fungovalo ještě bytové družstvo (40 bytů družstevních). Nekonečné dohady mezi vedením BD a SV vyústily v tento problém. Po celý rok 2017 jak majitelé bytů, tak družstevníci platili zálohy do tzv. fondu oprav – dlouhodobé zálohy na opravy a udržování na účet BD. Z účtu byly po celý rok 2017 placeny náklady na opravy a údržbu domu. V březnu roku 2018 BD zálohy za rok 2017 všem 110 plátcům vyúčtovalo a zůstatek peněz vyplatilo. Od ledna 2018 se začalo platit na účet SVJ. BD odmítlo k vyúčtování záloh dát plátcům jakékoli podklady o vyúčtování a zároveň odmítlo za rok 2018 vydat účetnictví ke kontrole. Od 1. 1. 2019 je BD v likvidaci a likvidátor nám vydal účetnictví za rok 2018 až 13. 12. 2019. Po té bylo zjištěno, že vyúčtování záloh je provedeno špatně a je v něm mnoho vážných chyb a nesrovnalostí. Vyúčtovávalo se téměř 9 mil. Kč. Účetnictví pro BD prováděla správcovská firma a ta odmítá s námi komunikovat a tvrdí, že podle zákona může komunikovat pouze s likvidátorem. Ten zase tvrdí, že byl jmenován do funkce likvidátora až 1. 1. 2019 a nemůže řešit problémy před tímto datem a ani nemá zájem cokoliv řešit. Představenstvo BD v současné době nekomunikuje a odvolává se na likvidátora. Jak z tohoto bludného kruhu ven?

Odpověď – 1. část

Předně mi dovolte uvést, že ačkoliv skutkové okolností dané situace popisujete poměrně podrobně, nejsou mi známy veškeré skutečnosti, které jsou nezbytné pro úplné zodpovězení Vašeho dotazu, zejm. není zcela jasně definován vztah mezi společenství vlastníků jednotek a bytový družstvem, jaké konkrétní nesrovnalosti vznikly v účetnictví apod. Zároveň upozorňuji, že Vámi položený dotaz obsahuje poměrně velké množství fakticky i právně složitých otázek vyžadujících komplexní právní posouzení (zejména vzájemný vztah bytového družstva a společenství vlastníků jednotek, nedostatky v účetnictví a odpovědnost za vedení účetnictví, postavení likvidátora), v každém případě lze proto doporučit, abyste daný problém konzultovali s odborníkem z řad advokátů, případně i s účetním, kteří při znalosti veškerých konkrétních skutečnosti a podkladů budou schopni celou záležitost blíže posoudit a navrhnout Vám konkrétní řešení.

Ve své odpovědi níže budu vycházet zejména z obecné právní úpravy bytových družstev, bytového spoluvlastnictví a likvidace obsažené v občanském zákoníku a zákoně o obchodních korporacích.

Pokud jde o samotné právní posouzení Vámi položeného dotazu, jak jsem naznačoval výše, pro jeho zodpovězení je nezbytné ujasnit si, v jakém právním postavení se po vzniku společenství vlastníků jednotek nachází bytové družstvo a z jakého důvodu byly v období po vzniku společenství vlastníků Vámi zmiňované zálohové příspěvky do tzv. fondu oprav hrazeny na účet bytového družstva.

Dle platné právní úpravy totiž bytové družstvo odpovídá za správu (původně družstevního) domu a pozemku toliko do okamžiku vzniku společenství vlastníků jednotek. Jakmile v domě dojde k převodu bytů do tzv. osobního vlastnictví a ke zřízení společenství vlastníků jednotek, stává se osobou odpovědnou za správu domu a pozemku právě toto společenství.

Odpověď – 2. část

Od okamžiku vzniku společenství vlastníků, tedy dle zákonné úpravy, již vlastníci nemají právní důvod hradit příspěvky na správu domu a pozemku (tzv. fond oprav) na účet bytového družstva, ale mají tyto příspěvky hradit na účet společenství vlastníků jednotek. Z takto získaných prostředků pak následně společenství vlastníků hradí veškeré jím zajišťované záležitosti týkající se správy domu, tj. zejména údržbu a provoz společných části domu a pozemku.

Bytové družstvo bude po vzniku společenství vlastníků nadále pouze v postavení vlastníka bytových jednotek, které nebudou převedeny do vlastnictví členům družstva. Jako takový vlastník bude jedním z členů společenství vlastníků jednotek. Zároveň pak bytové družstvo vystupuje jako pronajímatel těchto jednotek, které jsou i nadále v nájmu členů družstva.

Tito členové družstva – nájemci – hradí družstvu za pronájem bytových jednotek nájemné, jehož součástí jsou náklady bytového družstva vzniklé při správě družstevních bytů, včetně nákladů na opravy, modernizace a rekonstrukce domů, a příspěvků na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice těchto družstevních bytů. Není-li dohodnuto jinak (viz níže), bytové družstvo po vzniku společenství přijímá pouze příspěvky na správu družstevních bytů jako takových.

Z finančních prostředků získaných utržením nájemného za pronájem družstevních bytů zajišťuje bytové družstvo jednak přímo správu družstevních bytů (např. zajištění nikoliv běžné údržby a drobných oprav – zejména dle ujednání ve stanovách), jednak hradí příspěvky na správu domu a pozemku společenství vlastníků jednotek tak jako ostatní členové společenství.

Odpověď – 3. část

Dle zákonné úpravy může činnosti správy domu a pozemku vykonávat přímo společenství vlastníků jednotek, zároveň ale zákon umožňuje společenství, aby těmito činnostmi pověřilo třetí osobu. K výkonu činnosti správy domu a pozemku může společenství teoreticky pověřit též bytové družstvo, které zajišťovalo tyto činnosti dříve, k čemuž mohlo dojít i v předmětném případě.

Takto určená osoba má pak vůči společenství vlastníků povinnost obstarat pro něj stanovené činnosti správy domu a pozemku. Tato osoba přitom může činnosti svěřit i další osobě – např. správcovské společnosti, v takovém případě však standardně odpovídá za provedení činnosti tak, jako by je provedla sama, nicméně vždy záleží na konkrétním smluvním ujednání.

Jestli tedy bytové družstvo bylo společenstvím vlastníků jednotek určeno jako osoba, která má zajistit některé činnosti správy domu a pozemku, včetně zajištění vyúčtování, za správné a úplné provedení veškerých svěřených činností správy domu a pozemku pravděpodobně odpovídá bytové družstvo.

Pokud by činnosti nebyly provedeny řádně, může se společenství vlastníků jednotek zpravidla domáhat nápravy protiprávního stavu po osobě pověřené činnostmi správy domu a pozemku (např. bytové družstvo, pokud bylo některými činnostmi pověřeno). Tato pověřená osoba by měla zjednat nápravu, případně nahradit vzniklou škodu. Pokud zde figuruje ještě třetí subjekt vykonávající činnosti správy domu a pozemku (správcovská společnost), může se následně případně oprávněná osoba (bytové družstvo) domáhat náhrady škody po správcovské společnosti (tzv. regresní nárok).

Odpověď – 4. část

Ve svém dále dotazu uvádíte, že v daném případě je bytové družstvo momentálně v likvidaci. Dle platné právní úpravy v případě likvidace nabývá likvidátor působnost, která do okamžiku povolání likvidátora náleží statutárnímu orgánu družstva, mj. přechází na likvidátora též oprávnění zastupovat bytové družstvo vůči třetím osobám. Dle převažujícího výkladu zároveň platí, že členové statutárního orgánu nadále (ačkoliv formálně jejich funkce nezaniká) nejsou oprávněni za družstvo jednat.

Pokud je bytové družstvo v likvidaci, měly by se třetí osoby jednající s družstvem skutečně obracet na likvidátora, nikoliv na členy statutárního orgánu. Likvidátor by přitom měl zajistit, aby došlo k řádnému vypořádání majetku družstva včetně vyrovnání všech existujících dluhů věřitelům (např. případné finanční prostředky, na které by mělo nárok společenství vlastníků v důsledku chybného vyúčtování příspěvků na správu domu a pozemku).

Závěrem opakuji, že se jedná o poměrně složitou věc, a to jak po faktické, tak i právní stránce, proto je poměrně obtížné bez znalosti všech detailů, toliko na základě Vašeho dotazu, poskytnout konkrétní právní zhodnocení a návrh řešení dané situace.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Vlastním v bytovém družstvu dva družstevní podíly ke dvěma bytům. V jednom bytě bydlím, druhý pronajímám. U bytu, ve kterém bydlím, chci družstevní podíl převést na syna. U druhého bytu, který pronajímám, chci v budoucnu převést členský podíl na dceru. Pokud převedu družstevní podíl k bytu, ve kterém nyní bydlím, na syna, může mne v něm nechat bezúplatně bydlet? Musí k tomu mít souhlas bytového družstva? A mohu současně druhý byt pronajímat?

Odpověď – 1. část

Předně mi dovolte uvést, že bez bližších znalostí Vašeho případu a stanov Vašeho bytového družstva budu ve své odpovědi vycházet pouze z platné právní úpravy, a to zejména ze zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), v účinném znění (dále jen „ZOK“) a zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v účinném znění (dále jen „OZ“).

Na úvod považuji za podstatné zmínit několik skutečností k převodu družstevního podílu. Dle Vámi uvedených údajů dovozuji, že s největší pravděpodobností vlastníte jeden, nikoliv dva družstevní podíly s tím, že se k němu váže právo užívání (nájmu) ke dvěma družstevním bytům. V souladu se ZOK by totiž každý člen družstva měl vlastnit jen jeden družstevní podíl, a pokud by nabyl další, pak by družstevní podíly, až na výjimky, splynuly v jeden. Toto vymezení je zde podstatné zejména proto, že v souvislosti s Vaším záměrem družstevní podíl převést na více osob dojde k rozdělení družstevního podílu v souladu s ust. § 738 ZOK s tím, že s každým z podílů vzniklých rozdělením budou spojena práva k užívání (nájmu) jednoho z družstevních bytů.

Zároveň upozorňuji, že při převodu družstevního podílu dochází skutečně jen k převodu tohoto podílu, se kterým je spojeno právo nájmu bytu. Nedochází k převodu vlastnického práva k bytu. Vlastníkem bytu a zároveň pronajímatelem je bytové družstvo.

Odpověď – 2. část

Co se týče otázky Vašeho bydlení po převodu družstevního podílu, uvádím následující. Pokud převedete družstevní podíl, ke kterému se váže právo nájmu ke konkrétnímu bytu, na syna, a v tomto konkrétním bytě budete chtít nadále bydlet, nic by tomuto v zásadě nemělo bránit. Vznikl by zde vztah mezi bytovým družstvem (pronajímatelem), Vaším synem (nájemcem) a Vámi. K tomu, abyste mohla byt užívat, je obecně třeba souhlasu pronajímatele, tedy zde bytového družstva. Otázka užívání družstevních bytů jinými osobami než nájemci (zpravidla se jedná podnájem), včetně pravidel pro udělování souhlasu bytového družstva, bývá blíže řešena ve stanovách, doporučujeme tedy, abyste si prostudovala ustanovení stanov Vašeho bytového družstva vztahující se k dané otázce. Co se týče úplatnosti, dle zákonné úpravy nic nebrání tomu, abyste byt užívala i bezúplatně, tj. Váš syn bude hradit nájemné bytovému družstvu, nicméně Vy Vašemu synovi žádnou platbu (podnájemné) za užívání bytu hradit nebudete.

K Vašemu poslednímu dotazu, tedy zdali je možné současně pronajímat druhý byt, bych uvedl následující. Opět je třeba si uvědomit, že byt pronajímá bytové družstvo Vám jako nájemci, pokud budete chtít byt dále (za úplatu) pronajímat, jedná se o podnájem ve smyslu OZ. Stejně jako ve výše uvedeném případě, je dle zákona třeba souhlas s podnájmem ze strany bytového družstva. Taktéž platí, že lze doporučit, abyste ověřila, jak je otázka podnájmu upravena ve stanovách.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Naše bytové družstvo vytváří ceník poplatků za úkony BD a chce o něm nechat hlasovat na členské schůzi. Ve stanovách nemá žádnou zmínku o jednorázových poplatcích ani o případném hrazení nákladů za některé úkony nebo o sankcích (tedy to ani nevylučují). Já s ceníkem souhlasím, ale několik členů BD se vyjádřilo, že něco takového by muselo být ve stanovách, a že pokud po nich bude BD takovýto poplatek vymáhat, dají to k soudu. Mám tedy otázku, zda může BD vybírat poplatky za jednorázové úkony za výše uvedených podmínek? Většina BD takový ceník má, ale má to oporu v zákoně?

Odpověď – 1. část

Úvodem poukazuji na to, že bez bližších znalostí Vašeho případu, zejména stanov Vašeho bytového družstva, budu ve své odpovědi vycházet pouze z platné právní úpravy družstev, a to zejména ze zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZOK“).

Co se týče odpovědi na Váš dotaz, předně uvádím, že jednou ze zákonných náležitostí stanov (bytového) družstva je vymezení práv a povinností člena družstva. Změna stanov, tedy i úprava/doplnění práv a povinností členů družstva v nich obsažených, přitom náleží do působnosti členské schůze.

Jak je uvedeno v dotazu, sazebníky poplatků za úkony bytového družstva (poplatek za administraci převodu družstevního podílu, schválení podnájmu apod.) skutečně bývají v rámci bytových družstev běžně vydávány. K jejich oprávněnosti lze uvést následující. Jak již bylo uvedeno výše, práva a povinnosti členů bytového družstva by měla být zakotvena ve stanovách. Ve vztahu ke stanovení poplatků za úkony bytového družstva lze dospět k závěru, že obecná povinnost hradit poplatky za úkony bytového družstva by měla být stanovena ve stanovách. Nicméně konkrétní výčet zpoplatňovaných úkonů družstva a výše poplatků nemusí být uveden přímo ve stanovách, ale může být zakotven např. ve vnitřním družstevním předpisu – sazebníku/ceníku poplatků za úkony bytového družstva vydaném v souladu se stanovami. Tento závěr v minulosti dovodily i české soudy, nicméně jedná se jen o možný, nikoliv jednoznačně závazný, výklad dané otázky.

Odpověď – 2. část

Dále je třeba se zaměřit na to, jakým způsobem máte ve stanovách upravenou otázku úhrady nákladů bytového družstva vzniklé pří správě družstevních bytů. Tyto náklady by standardně měly být zahrnuty v nájemném hrazeném bytovému družstvu ve smyslu ust. § 744 ZOK. Pokud by byly ve stanovách formulovány náklady vzniklé při správě družstevních bytů tak, že by bylo možné dovodit, že k nim náleží i položky z ceníku poplatků, nebylo by pak možné požadovat úhradu takových nákladů dvakrát (tj. jak na základě ceníku, tak jako součást nákladů vzniklých při správě družstevních bytů).

Závěrem lze shrnout, že zákonná úprava v zásadě nevylučuje, aby bytové družstvo stanovilo povinnost úhrady poplatků za určité úkony. Tato povinnost členů družstva by měla být alespoň v obecné rovině upravena ve stanovách. Zároveň je třeba se zaměřit na znění stanov konkrétního bytového družstva a posoudit, zda poplatky za určité úkony nejsou již zahrnuty v nákladech na správu družstevních bytů zahrnutých v nájemném. V konkrétním případě je také vhodné se vždy zabývat výší poplatkové povinnosti – výše poplatků by neměla být nepřiměřená.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Je možné právně vymáhat schválené usnesení členské schůze? Členská schůze se usnesla nadpoloviční většinou o změně stanov. Představenstvo toto usnesení nesplnilo již déle než rok, přestože od doby schválení proběhly již další tři členské schůze. 

Odpověď – 1. část

Předně mi dovolte uvést, že bez bližších znalostí Vašeho případu a stanov Vašeho bytového družstva budu ve své odpovědi vycházet pouze z platné právní úpravy, a to zejména ze zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZOK“).

S Vaším dotazem úzce souvisí problematika účinnosti změny stanov, kterou upravuje ust. § 554 ZOK. O změně stanov bytového družstva rozhoduje členská schůze, a to zpravidla většinou hlasů (alespoň 51 % hlasů) za přítomnosti alespoň většiny členů družstva mající většinu všech hlasů (alespoň 51 % členů), nevyžadují-li stanovy vyšší počet hlasů. Výjimku tvoří změna stanov dle ust. § 731 ZOK.

Změny stanov poté nabývají účinnosti dnem, kdy je členská schůze schválila, ledaže by z usnesení vyplývalo, že nabývají účinnosti později.

Dále z ust. § 706 odst. 2 ZOK vyplývá, že představenstvo je povinno plnit všechna usnesení členské schůze, vyjma případů, kdy tato usnesení jsou v rozporu s právními předpisy.

Pokud tedy bylo usnesení členské schůze schváleno za shora uvedených podmínek a v souladu se zákonem a stanovami, je s největší pravděpodobností platné, a představenstvo je povinno ho plnit.

Odpověď – 2. část

V případě, že představenstvo tuto povinnost nesplní, můžete uplatnit stížnost na neplnění povinnosti představenstva u kontrolní komise Vašeho bytového družstva, byla-li zřízena, která mj. kontroluje veškerou činnost družstva a projednává stížnosti členů. Pakliže jste členkou družstva s méně než 50 členy a nestanoví-li stanovy jinak, připadá pravomoc kontrolní komise na členskou schůzi s tím, že každý člen družstva má vůči statutárnímu orgánu družstva (představenstvu) stejnou pravomoc jako kontrolní komise.

Působí-li tedy při Vašem družstvu kontrolní komise, bylo by vhodné se na ni obrátit, přičemž na její žádost má představenstvo povinnost svolat členskou schůzi, na které by došlo k projednání této věci. Právo zažádat o svolání členské schůze přísluší taktéž alespoň 10 % členů družstva, kteří mají nejméně jednu pětinu všech hlasů, neurčují-li stanovy mírnější kritérium. Jestliže by byla svolána členská schůze a představenstvo by i po takto svolané členské schůzi zůstalo nečinné, lze si představit i krajní případ odvolání členů představenstva, o němž rozhoduje taktéž členská schůze.

V případě, že by Vašemu družstvu důsledkem zanedbání povinnosti představenstva vznikla škoda, je též možno se za určitých okolností domáhat její náhrady, a to pro nedodržení závazku člena představenstva vykonávat funkci člena voleného orgánu s péčí řádného hospodáře.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Bydlíme v bytovce, kde máme svoje družstvo (24 bytů). Bytovku vytápíme vlastní plynovou kotelnou a máme stanoveny měsíční zálohy na teplo. Jednou za rok nám družstvo dělá vyúčtování nákladů na teplo dle měřáků tepla. Zajímá mě, zda mají jednotliví družstevníci nárok vidět, jak byla celková částka za plyn rozúčtována mezi jednotlivé byty. (Kolik kdo platí za teplo.) Někteří družstevníci si stěžují, že ač šetří, nebo dokonce měli část roku neobývané byty a jen temperovali, platí hodně za teplo a naopak ti, kteří i v zimním období větrají i 3-4 hodiny ventilačkami, platí málo. Může družstvo zveřejnit jednotlivé náměry, a tudíž i platby jednotlivých bytů?

Předně si dovoluji uvést, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, budu ve své odpovědi vycházet pouze ze zákonné úpravy rozúčtování a vyúčtování nákladů na služby spojené s užíváním bytů.

Co se týče Vašeho dotazu, zda mají jednotliví členové družstva nárok vědět, jak byly družstvem skutečné náklady na teplo rozúčtovány mezi jednotlivé členy družstva, uvádím následující. V prvé řadě odkazuji na vyhlášku č. 269/2015 Sb., která upravuje rozúčtování nákladů na vytápění a která se, dle Vámi uvedených informací, zřejmě bude vztahovat i na Váš dům. Ust. § 6 této vyhlášky obsahuje poměrně podrobný výčet zákonných náležitostí vyúčtování nákladů na vytápění. Ze samotného vyúčtování nákladů na vytápění provedeného podle vyhlášky č. 269/2015 Sb. by tak měly vyplývat údaje, jako je spotřeba tepla na vytápění za zúčtovací jednotku v GJ na m², součet náměrů měřidel apod.

Pokud má člen družstva pochybnosti o správnosti vyúčtování, které mu bylo vystaveno, může bytové družstvo v souladu s ust. § 8 zákona č. 67/2013 Sb. písemně požádat o nahlédnutí do podkladů k vyúčtování, které bylo členu družstva vystaveno, a případně též uplatnit u bytového družstva námitky proti vyúčtování.

Bytové družstvo žádosti o nahlédnutí do podkladů musí vyhovět a nejpozději do 5 měsíců po skončení zúčtovacího období členovi družstva doložit náklady na jednotlivé služby (dodávku tepla), způsob jejich rozúčtování (tj. klíč, podle kterého se rozúčtování provádí), způsob stanovení výše záloh a provedení vyúčtování.

Správnost vyúčtování by tedy mělo být možné ověřit podle samotného vyúčtování, případně na základě předložení dalších podkladů k vyúčtování dle zákona č. 67/2013 Sb. Další údaje nad rámec zákona (např. platby dalších členů bytového družstva) nejsou pro zjištění správnosti vyúčtování vystavených jednotlivým členů relevantní a bytové družstvo by Vám tyto údaje nemělo poskytnout.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Jak řešit dva problémy, které nám vznikly s členkou bytového družstva (nájemnicí bytu). Jako každý rok jsme prováděli revizi společných plynových rozvodů v bytech, které jsou v majetku bytového družstva. V jednom bytě reviznímu technikovi nebyl umožněn vstup k provedení revize. Nájemnice bytu s nikým včetně rodiny nekomunikuje. Dle vyjádření sousedů se chová velice zvláštním způsobem, hlasité výbuchy smíchu, střídající výbuchy agrese. Z bytu vychází velice nepravidelně cca 1 za 14 dnů. Jak máme v tomto případě dále postupovat? Dle vyhl. 85/1978 Sb. jsme povinni provádět revize společných plynových rozvodů, nikde ale není ošetřeno, jak postupovat v případě, že nájemník neumožní vstup do bytu. Letos též probíhala výměna měřičů tepla, v tomtéž bytě nebyl umožněn vstup k provedení výměny měřiče tepla, kterému letos končí životnost. Podařilo se mi s nájemnicí navázat kontakt, ale bohužel mi bylo sděleno, že ji nějaká revize ani měřiče nezajímají, že do bytu nikdo lozit nebude. Poté jsem schytal spoustu nadávek a nakonec paní bouchla dveřmi a přestala komunikovat. Prosím Vás o radu, jak nadále postupovat, jak v případě neumožnění provést revizi plynu, tak v případě neumožnění výměny měřičů tepla. Na konci roku musíme udělat odečty topení, které se provedou u 30 bytů již dálkově, pouze u jednoho, kde nebyla umožněna výměna, není znám stav tepla za rok 2019 a není ani možné provádět měření spotřebovaného tepla.

Právní úprava bytového družstva je obsažena v zák. č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích (dále jen „ZOK“), přičemž na nájem družstevního bytu se převážně použije právní úprava týkající se nájmu obsažená v zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“). Jelikož neznám přesný obsah stanov Vašeho bytového družstva a nájemní smlouvy uzavřené s problémovou nájemnicí, budu ve své odpovědi vycházet právě ze shora uvedených právních předpisů, přičemž současně předpokládám, že nájemnice je také členkou bytového družstva.

Nejdříve doporučuji se podívat do stanov Vašeho bytového družstva, zda v nich není obsažena povinnost členů bytového družstva, s jejichž členstvím je spojen nájem družstevního bytu, umožnit vstup do družstevního bytu za účelem revize či údržby věcí ve vlastnictví bytového družstva (např. plynové rozvody a měřiče tepla) a případné sankce za porušení této povinnosti. Pokud ve stanovách je tato povinnost upravena alespoň obecně a problémová nájemnice tuto povinnost opakovaně porušuje, může být podle ZOK z bytového družstva vyloučena.

Nicméně k prokázání opakovaného porušování shora uvedené povinnosti doporučuji nájemnici písemně vyzvat k umožnění vstupu do družstevního bytu a poučit jí o následcích porušení její povinnosti jakožto i o povinnosti k náhradě škody vzniklé bytovému družstvu, která porušením povinnosti umožnit vstup do družstevního bytu může bytovému družstvu vzniknout.

Pokud shora uvedené ve stanovách upraveno není, je potřeba se podívat do předmětné nájemní smlouvy, zda shora uvedené povinnosti neupravuje, včetně sankcí za jejich porušení. Pokud ani nájemní smlouva tyto povinnosti neupravuje, lze vycházet z OZ, ve kterém je uvedeno, že oznámí-li to pronajímatel předem v přiměřené době, umožní mu nájemce v nezbytném rozsahu prohlídku věci (bytu), jakož i přístup k ní nebo do ní za účelem provedení potřebné opravy nebo údržby věci.

Pokud tuto povinnost nájemnice porušuje, lze to pravděpodobně považovat za hrubé porušení povinnosti vyplývající z nájmu, přičemž to může být opět důvodem podle ZOK pro vyloučení nájemnice jakožto člena bytového družstva z tohoto družstva. Opět doporučuji nájemnici písemně vyzvat k umožnění vstupu do družstevního bytu včetně všech poučení.

Závěrem dodávám, že vznikne-li Vašemu bytovému družstvu škoda způsobená porušením shora uvedených povinností nájemnicí vyplývajících buďto ze stanov, popř. z nájemní smlouvy či OZ, může bytové družstvo požadovat po nájemnici náhradu této škody.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Sousedé nad námi vysypali nečistoty (psí chlupy a prach) z balkónu. Jelikož bylo krásně, měli jsme otevřenou lodžii, kde manželka sušila prádlo. Zmíněnými nečistotami jsme měli znečištěno jak prádlo, tak i koberec v lodžii. K úklidu se neměli, proto jsme najali firmu, která to uklidila. Sousedé ale nechtějí nic zaplatit, prostě se nám vysmáli. Předal jsem toto na BD, které nám prý nemůže nijak pomoci, což si nemyslím. Nechci dojít až k řešení stížnosti na městském úřadu.

Předně mi dovolte uvést, že ačkoliv to ve svém dotazu explicitně neuvádíte, z jeho celkového vyznění mám za to, že jste členem bytového družstva a nájemce družstevního bytu. Předmětný byt tedy užíváte na základě nájemní smlouvy uzavřené s bytovým družstvem, které je vlastníkem družstevního bytu.

Dle ust. § 741 zákona o obchodních korporacích, který obsahuje právní úpravu bytových družstev a družstevních nájmů, obecně platí, že pro nájem družstevního bytu se použije právní úprava nájmu bytu obsažená v občanském zákoníku. Výjimku z uvedeného pravidla představuje zejména úprava výše nájemného a úprava společného nájmu manželů, která pro zodpovězení Vašeho dotazu není rozhodná, a níže se jí nebudu věnovat.

Základní povinností pronajímatele, která mu z nájmu bytu plyne, je povinnost zajistit nájemci po celou dobu možnost nerušeného užívání pronajatého bytu. Povinnost zajistit nerušené užívání nájemcem zahrnuje i povinnost poskytnout ochranu proti zásahům třetích osob, ať už se jedná o faktické protiprávní jednání či výkon jejich práv, které může mít podobu nárokování si vlastnického či nájemního práva k bytu.

Faktický zásah třetích osob do užívacího práva nájemce bytu může mít podobu působení odpadu, vody, kouře, pachu, plynu či jiných podobných účinků (tzv. imise) vnikajících do pronajímaného bytu z bytu jiného uživatele (souseda) v míře nepřiměřené místním poměrům a podstatně omezují obvyklé užívání, příp. přiváděných a působících ze sousedního bytu záměrně.

Proti působení těchto nepřiměřených, resp. záměrných imisí je ze zákona oprávněn se bránit buď vlastník (srov. § 1013 občanského zákoníku), tedy ve Vašem případě bytové družstvo, anebo přímo nájemce (srov. § 1044 občanského zákoníku), tedy Vy. Výše uvedeným zákonným postupem můžete žádat, aby se rušitel zdržel závadného jednání a zároveň pokud Vám vznikla škoda, žádat po něm její náhradu.

Odpověď – 2. část

Právo domáhat se po pronajímateli, aby zajistil Vaše bezproblémové užívání, je omezeno konkrétními podmínkami. Nájemci tak svědčí právo domáhat se svého nároku po pronajímateli pouze případě, že zásah do jeho práva oznámí pronajímateli ihned (je-li zásah nutno odstranit bez prodlení) či bez zbytečného odkladu (jde-li o zásah, který brání obvyklému užívání).

Pokud nájemce existenci zásahu včas oznámí, je pronajímatel je povinen učinit opatření k ochraně nájemce v přiměřené době poté, co mu nájemce zásah třetí osobou oznámil. Vznikne-li nájemci prokazatelně škoda v příčinné souvislosti s porušením pronajímatelovi povinnosti zajistit nerušený výkon práva škoda, bude pronajímatel povinen nahradit takto vzniklou škodu. Pokud by pronajímatel neodstranil zásahem vzniklá poškození bez zbytečného odkladu a řádně, může poškození odstranit nájemce sám a žádat náhradu odůvodněných nákladů po pronajímateli.

S ohledem na shora uvedené máte tedy dvě možnosti, jak ve věci postupovat. Jednak máte možnost vyzvat sousedy, kteří poškození způsobili, a vyzvat je k nahrazení účelně vynaložených nákladů na odstranění škody vzniklé jejich vinou. Druhou možností je, domáhat se nahrazení nákladu na vyčištění po pronajímateli, tj. bytovém družstvu. Bytové družstvo může následně požadovat zaplacení těchto nákladů přímo po škůdcích.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Od roku 2013 jsem členem stavebního bytového družstva založeného v roce 1960. Z titulu mého členství v tomto družstvu, na základě nájemní smlouvy, užívám od roku 2013 byt, ve kterém skutečně žiji a bydlím (mám zde i trvalé bydliště). Bytový dům byl kolaudován v roce 1992, v roce 2000 byly v katastru nemovitostí vymezeny v budově jednotky vkladem „prohlášení vlastníka“ zpracovaného dle zák. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů. Bytový dům stojí na pozemku jiného vlastníka (město). V roce 2020 nabydu vlastnické právo k jednotce, spoluvlastnický podíl na společných částech bytového domu (obojí na základě smlouvy o bezúplatném převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví) a následně spoluvlastnický podíl k pozemku pod bytovým domem odpovídající mému podílu na společných částech bytového domu (na základě kupní smlouvy s městem, kupní cena stanovena dle ocenění znaleckým posudkem). Vše v předchozí větě uvedené uvažuji prodat současně a společně již v roce 2020, tj. v roce nabytí vlastnického práva k těmto nemovitým věcem. Je příjem ze shora popsaného prodeje jednotky, spoluvlastnického podílu na společných částech bytového domu a  spoluvlastnického podílu k pozemku pod bytovým domem osvobozen od daně z příjmu, neboť byla splněna podmínka bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem, i když prodej bude realizován dříve jak za dva roky od nabytí vlastnického práva k uvedeným nemovitým věcem? Není osvobození od daně z příjmu z prodeje jednotky a spoluvlastnického podílu na společných částech bytového domu negativně ovlivněno nabytím spoluvlastnického podílu k pozemku pod bytovým domem od města?

Při prodeji bytu, který je ve Vašem osobním vlastnictví, by částka získaná z tohoto prodeje obecně podléhala dani z příjmu, stejně jako každý jiný příjem daňového subjektu. Jak správně naznačujete v zadaném dotazu, skrze institut osvobození jsou od daně některé příjmy od platby daně v souladu se zákonem osvobozeny. Zákonodárce v tomto ohledu osvobozuje od daně subjekty, jejichž prodej nemovitosti nemá spekulační charakter, proto ke zdanění dochází jen tehdy, pokud nejsou splněny časové limity dané zákonem.

K Vašemu dotazu potom zákon stanoví, že pro osvobození od daně z takového příjmu postačí splnění časového testu a skutečnost, že v okamžiku prodeje musí být prodávající vlastníkem bytu. Časový test dvou let, tedy 24 po sobě jdoucích kalendářních měsíců, se váže výlučně na podmínku bydlení, nikoli podmínku jinou, například na podmínku vlastnění předmětu prodeje po stejnou dobu. Případný příjem z prodeje jednotky by tedy měl být v souladu se zákonem osvobozen od daně z příjmu.

K osvobození od daně z příjmu z prodeje podílu, který nabydete k pozemku pod bytovým domem, zákon stanoví toliko, že příjem z prodeje jednotky a souvisejícího pozemku je v případě splnění časového testu ve smyslu ust. § 4 zákona o daních z příjmů od příjmové daně taktéž osvobozen.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Jsem členem bytového družstva s družstevním podílem a nájmem bytu. K tomuto bytu patří sklep. Ve stejném domě má i můj rodinný příslušník byt a je také členem družstva. V tomto případě se jedná o půdní vestavbu. Aby i tento byt měl sklepní prostor, dohodlo se s námi představenstvo družstva, že nám dá k užívání jiný společný prostor (místnost s dveřmi) a mou původní sklepní kóji přenechá jiné půdní vestavbě. S tím jsme souhlasili. Ke každému bytu tedy náleží ideální polovina konkrétní sklepní místnosti. Po letech se rodinný příslušník rozhodl, že svůj byt prodá, respektive prodá družstevní podíl, uzavře dohodu o převodu členských práv a povinností člena bytového družstva spojených s užíváním bytu a jeho součástí. K tomu stanovisko družstva nepotřebuje. Jelikož by ovšem bylo divné, a zároveň by to bylo i riziko, mít společnou sklepní místnost s cizím člověkem, dohodli jsme se, že polovinu sklepní místnosti převede jakožto část družstevního podílu na mne. K mému bytu bude náležet celá sklepní místnost, prodávaný byt bude bez sklepa. Je možné uzavřít dohodou o převodu členských práv a povinností člena bytového družstva spojených s užíváním bytu a jeho součástí pouze k tomuto sklepu či části sklepa? Je možné převést pouze tuto část družstevního podílu? V nájemní smlouvě je uvedeno, že k bytu patří sklep, respektive ideální polovina sklepní místnosti, a její definice s určením polohy v domě. Je sklepní kóje či sklep nebo sklepní místnost s pevnými dveřmi, pokud je v tom rozdíl, součást bytu? Může do toho družstvo mluvit? Jak toto vyřešit? Rodinný příslušník s tímto souhlasí. Nový kupující bytu se sklepem nepočítá. Já s tímto řešením také souhlasím. Družstvo s tím souhlasit nemusí.

Úvodem mi dovolte uvést, že bez konkrétních znalostí Vašeho případu budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy týkající se družstevního podílu, a to zejména ze zák. č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (o obchodních korporacích).

Z uvedeného zákona a z judikatury vyplývá, že je možné převést část členských práv a povinností pouze v případě, že se vztahují ke konkrétnímu bytu. Vámi popsaný případ se týká převodu členských práv vztahujících se pouze k ideální polovině sklepní místnosti, a tedy nelze pouze tuto část členských práv převést na jiného člena družstva.

Dále co se týká samotné povahy sklepní místnosti, bez bližších informací nelze jednoznačně určit, zda se ve Vašem případě jedná o příslušenství bytu nebo o část domu ve vlastnictví bytového družstva, kterou můžete výlučně užívat. Nicméně jelikož ve svém dotazu uvádíte, že v nájemní smlouvě máte uvedeno, že k bytu patří sklep, lze předpokládat, že se jedná o příslušenství.

Zároveň je potřeba říct, že ze zákona vyplývá, že součást věci je vše, co k ní podle povahy náleží a co nemůže být od věci odděleno, aniž se tím věc znehodnotí. Jelikož z Vašeho dotazu vyplývá, že se sklepní místnost nachází mimo byt, a dále je nepochybné, že se nejedná o věc, která dle své povahy náleží k bytu a ani o věc, co nemůže být od bytu oddělena, aniž se tím byt znehodnotí, nemůže se jednat o součást bytu.

Jako možné řešení Vaší situace se nabízí změna obsahu Vaší nájemní smlouvy a nájemní smlouvy uzavřené s novým vlastníkem družstevního podílu Vašeho rodinného příslušníka tak, aby bylo patrné, že celá sklepní místnost je příslušenstvím Vašeho bytu, a nikoliv bytu nového vlastníka družstevního podílu.

Ke změně obsahu nájemní smlouvy je potřeba nahlédnout do stanov Vašeho bytového družstva, zda v nich není upraveno, kdo rozhoduje o změně obsahu. Pokud tuto problematiku stanovy neobsahují, rozhoduje o změně představenstvo, popř. předseda družstva.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

V současné době polemizujeme jako řádoví členové s představenstvem o usnesení členské schůze. Na členské schůzi byl v diskuzi podán návrh na obnovení činnosti kontrolní komise s novými členy (určitou dobu nebyl žádný člen, který by chtěl do kontrolní komise, proto byla vymazána). O návrhu bylo hlasováno a byl přijat – jeden se zdržel, nikdo nebyl proti, ostatní byli pro. Toto hlasování bylo i součástí usnesení na konci členské schůze, kde hlasovali všichni přítomní pro. V zápisu bylo toto rozhodnutí členské schůze představenstvem změněno pouze na jednorázovou kontrolu účetnictví s touto argumentací: „Jelikož volba kontrolní komise, která je orgánem družstva, nebyla uvedena v programu schůze při jejím ohlášení, je hlasování o této volbě v rozporu se zákonem č. 89/2012 Sb., § 253 (3). Záležitost, která nebyla zařazena na pořad zasedání při jeho ohlášení, lze rozhodnout jen za účasti a se souhlasem všech členů spolku oprávněných o ní hlasovat.“ Platí tedy, že o jakémkoliv návrhu, který vzejde z diskuze, není možno na členské schůzi hlasovat, pokud nebyl zařazen na pořad zasedání při jeho ohlášení? A tím zařazením se myslí požadavek na svolavatele členské schůze, aby byl návrh uveden v programu členské schůze na pozvánce?

Obecně platí, že na členské schůzi bytového družstva lze projednat a rozhodnout pouze ty záležitosti, které jsou uvedeny jako body programu členské schůze v pozvánce na členskou schůzi. Je tomu tak proto, aby byli všichni členové družstva s předstihem informování o projednávaných záležitostech a mohli si tak vytvořit vhodné podmínky pro účast a hlasování na členské schůzi.

Program členské schůze uvedený v pozvánce lze doplnit či změnit jen způsobem uvedeným v ust. § 643 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích (dále jen „ZOK“), dle kterého platí, že záležitosti neuvedené v pozvánce či v oznámení o svolání členské schůze, lze projednávat jen za účasti a se souhlasem všech členů družstva. Toto ustanovení tedy chrání zájmy nepřítomných členů.

Dle uvedeného ustanovení je tedy možné přistoupit k doplnění programu členské chůze v jejím průběhu, ale doplněnou záležitost lze projednat pouze za podmínky, že se členské schůze zúčastní všichni členové družstva a všichni členové družstva též vysloví souhlas se zařazením navržené záležitosti na program jednání.

Pokud jsou na členské schůzi přítomni všichni členové bytového družstva, může kterýkoliv člen družstva navrhnout doplnění programu. Budou-li zařazením takové záležitosti na program souhlasit všichni členové, lze takovou záležitost na členské schůzi projednat a o hlasovat o ní jako o ostatních záležitostech, které byly původně na programu jednání.

V případě, že se členské schůze nezúčastní všichni členové, resp. s doplněním programu členské schůze nesouhlasí všichni členové družstva, nelze do programu členské schůze zařadit další bod nad rámec programu vyplývajícího z pozvánky na členskou schůzi., a pokud by se tak učinilo, může se každý člen družstva dle ustanovení § 663 ZOK dovolat neplatnosti přijatého usnesení pro rozpor se zákonem.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Mamka před dvěma lety zaplatila dluh na nájmu a od té doby platí pravidelně. Před 6 lety se vytvořilo bytové družstvo a všichni mají byt v osobním vlastnictví, tedy odkupují si ho formou nájmu. Jedině tento můj byt není v mém vlastnictví a já bych ho ráda měla. Bohužel jsem podala písemnou žádost, ale bytové družstvo neodpovědělo a nekomunikuje. Prosím tedy o radu, jak mám postupovat a co pro to mohu udělat.

Předně považuji za nezbytné uvést, že v případě družstevního bydlení jakožto člen družstva nevlastníte přímo družstevní byt, ale pouze podíl v takovém družstvu, se kterým je spojeno právo na nájem družstevního bytu. Vlastníkem družstevního bytu je přímo bytové družstvo, které Vám jej pronajímá.

Dle zákonné úpravy, kterou nalezneme především v zákoně č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích, přitom platí, že člen bytového družstva nemá automatický nárok na převod družstevního bytu do svého vlastnictví. Záleží proto na rozhodnutí konkrétní bytového družstva, zda bude s převodem vlastnictví souhlasit či nikoliv.

Některá bytová družstva mají právo člena družstva na převod družstevního bytu do jeho vlastnictví vymezeno ve stanovách bytového družstva. Toto právo přitom bývá podmiňováno splněním podmínek, které bývají vymezeny ve stanovách.

Obvykle bývá převod družstevního podílu podmiňováno zejména úhradou všech závazků, které člen bytového družstva má vůči bytovému družstvu. Těmito závazky jsou především základních a dalších členské vklady (tzv. anuitu), kterými se člen družstva podílel na pořízení družstevního bytu a následné modernizace a rekonstrukce družstevního bytu či domu, příspěvky do tzv. fondu oprav či na služby. Pokud právo na převod družstevního bytu do jeho vlastnictví není ve stanovách bytového družstva nijak vymezeno, může k převodu družstevního bytu dojít pouze se souhlasem bytového družstva.

Za předpokladu, že by byly všechny podmínky splněny a nárok na převod bytu do Vašeho vlastnictví vznikl, bylo by možné se převodu domáhat soudní cestou. Bez bližší znalosti Vašeho případu nicméně nelze tuto otázku blíže posoudit.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Potřebuji poradit v otázce pronájmu společných sklepních prostor. Naše BD pronajalo sklepní místnost jednomu z družstevníků, ale ostatní sklepní prostory nestačí (malá kolárna). Chtěl jsem, aby tento nájem byl ukončen. Bylo mi sděleno, dokud prý platí, nelze mu toto vypovědět. Mé mínění je, že tyto prostory mají sloužit všem a pronajímat se mají pouze tehdy, jestliže je nikdo nechce používat.

Bytové družstvo může se svým vlastnictvím v mezích právního řádu libovolně nakládat. V případě bytového družstva uvedené meze představuje především obecná klauzule, podle které musí bytové družstvo se svým majetkem nakládat především ve prospěch svých členů. To však neznamená, že by bytové družstvo nesmělo pronajímat své vlastnictví třetím osobám. Zisk v podobě utrženého nájemného však bytové družstvo musí použít výhradně pouze k uspokojování bytových potřeb členů a k dalšímu rozvoji bytového družstva.

Nestanoví-li stanovy bytového družstva jinak, spadá rozhodování o všech otázkách souvisejících s pronájmem majetku družstva (např. otázka uzavření nájmu, jeho udržování či ukončení) do působnosti statutárního orgánu družstva, tedy představenstva či předsedy družstva. V tomto směru nemůže nikdo statutárnímu orgánu dávat žádné závazné pokyny. Statutární orgán je přitom vázán pouze zákonem a stanovami družstva s tím, že musí vždy jednat v zájmu družstva. Zákon o obchodních korporacích zároveň ovšem umožňuje členské schůzi vyhradit si rozhodování o určitých otázkách do své působnosti. Bylo by tedy možné si tuto otázku vyhradit do působnosti členské schůze. Poté se může členská schůze rozhodnout, jak s těmito prostory naloží.

Pokud jde o možnost nájem vypovědět, je to možné za podmínek stanovených zákonem a ujednaných v nájemní smlouvě. Výpověď z nájmu prostor sloužících podnikání upravuje ust. § 2308 a násl. občanského zákoníku. Např. v případě nájmu na dobu neurčitou lze nájem ze strany pronajímatele vypovědět i bez uvedení důvodů. Záleží ovšem na ujednání v nájemní smlouvě, zda se od zákonných ustanovení neodchyluje. Bez bližší znalosti obsahu nájemní smlouvy proto nelze tuto otázku blíže posoudit.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Do roku 2015 jsme dostávali předpis měsíčních plateb vždy s termínem od 1. 7. na uvedený rok, a ne současně s vyúčtováním za předešlé účetní období s termínem od 1. 1. daného roku, tak jak stanovuje zákon. V těchto předpisech byl rozpis plateb za elektřinu, výtah, vodu, TUV, teplo, STA a dále pak platby na chod BD, a to do fondu oprav, splátka úvěru, činnost BD, daň budovy a pojištění budovy. Na rok 2016 jsem žádný předpis měsíčních plateb nedostal. V roce 2017 jsem dostal předpis měsíční platby dne 26. 6. 2017 na uvedený rok, kde nebyly ovšem rozepsány platby na chod BD, ale pouze uvedena finanční částka pod názvem Nájem, bez specifikace zahrnujících plateb v tomto odkazu. Na rok 2018 a rok 2019 jsem žádný předpis měsíčních plateb nedostal. Vyúčtování ročních plateb jsem dostal vždy se zpožděním. Informace o nakládání se zálohovými platbami na chod BD, tedy fond oprav, činnost BD a stav úvěrů nám nebylo nikdy představenstvem BD sděleno ani ve formě zprávy o hospodaření BD na členské schůzi, ač o to byl předseda BD ze strany přítomných členů na schůzi každý rok požádán. Je tedy takový postup ze strany představenstva BD správný, když neinformuje členy o nakládání s finančními prostředky, které zaplatili na chod BD? Mohu přestat platit měsíční platby, když jsem neobdržel předpis těchto plateb? BD je stále posílám z nastaveného účtu SIPO.

Člen bytového družstva je vůči družstvu samotnému v zásadě ve dvojím postavení a vůči družstvu má práva a povinnosti dvojího typu. Všichni členové družstva mají práva a povinnosti vůči bytovému družstvu spojené s členstvím v družstvu. Členové bytového družstva, kteří jsou zároveň nájemci družstevního bytu (což však nemusí být případ všech členů družstva), mají nadto ještě práva a povinnosti vyplývající jim z nájmu družstevního bytu.

Členové bytového družstva, kteří jsou nájemci družstevního bytu, jsou zejména povinni hradit nájemné za užívání družstevního bytu. Výše nájemného však musí odpovídat pouze účelně vynaloženým nákladům bytového družstva vzniklým při správě družstevního bytu a domu, ve kterém se nachází, včetně nákladů na opravy, modernizace a rekonstrukce bytového domu a příspěvků na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice těchto družstevních bytů. Tyto prostředky představují jeden z hlavních finančních zdrojů na chod bytového družstva a správy družstevního bytového domu.

Členové mohou hospodaření družstva kontrolovat především prostřednictvím kontrolní komise, která je kontrolním orgánem bytového družstva. Dle zákona o obchodních korporacích spadá do působnosti kontrolní komise mj. též kontrola hospodaření družstva, přičemž v rámci této působnosti může kontrolní komise požadovat jakékoliv informace a doklady týkající se hospodaření družstva. Dále pak kontrolní komise pravidelně (alespoň jednou ročně) podává písemné stanovisko k účetní závěrce družstva a hospodaření družstva v předcházejícím účetním období, které by mělo být členům družstva k dispozici.

Odpověď – 2. část

Vedle nájemného jsou členové družstva, kteří jsou nájemci družstevního bytu, povinni hradit náklady na plnění spojené s užíváním bytu (tzv. služby), které družstvo nájemcům na základě své zákonné povinnosti poskytuje. Mezi takové služby patří právě dodávka tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávka vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu apod.

Nejčastěji jsou tyto náklady hrazeny formou měsíčních záloh, které nájemce hradí družstvu společně s nájemným. Vzhledem k tomu, že výše záloh neodpovídá skutečné výši nákladů na zajištění těchto služeb, dle zákona č. 67/2013 Sb. (zákon o službách) musí družstvo tyto náklady nájemci řádně vyúčtovat.

Dle zákona o službách je bytové družstvo (jako pronajímatel) povinno vyúčtovat nájemci skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby alespoň jednou za zúčtovací období s tím, že toto vyúčtování musí být nájemci doručeno nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. Následně se pak bytové družstvo a nájemce vzájemně finančně vypořádají (uhradí si přeplatky či nedoplatky vyplývající z vyúčtování), a to ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování nájemci.

Zákon o službách stanoví, že vyúčtování, které může být např. nazváno jako „měsíční platební výměr“, musí splňovat určité zákonné náležitosti. Zejména musí bytové družstvo ve vyúčtování uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování. Neobsahuje-li vyúčtování požadované náležitosti, nemůže dle ustálené rozhodovací praxe způsobit splatnost přeplatků či nedoplatků vyplývajících z vyúčtování.

Odpověď – 3. část

Pokud bytové družstvo nesplní shora uvedenou povinnost provést a následně doručit řádné vyúčtování nájemci, podle zákona o službách musí uhradit nájemci pokutu za tzv. prodlení s nepeněžitým plněním. K uhrazení pokuty není bytové družstvo povinno, pokud by splnění povinností ve stanovené lhůtě nebylo spravedlivé požadovat nebo k nesplnění lhůty došlo zaviněním druhé strany. Výše této pokuty stanoví (předem) bytové družstvo, konkrétně členská schůze svým usnesení, resp. je výše pokuty uvedena ve stanovách družstva, s tím, že nesmí přesahovat částku 50,- Kč za každý započatý den prodlení. Nestanoví-li družstvo výši této pokuty, činí výše pokuty 50,- Kč za každý započatý den prodlení.

Co se týče shora podaného dotazu, zda je možné, aby nájemce přestal hradit měsíční zálohy, příp. další platby z toho důvodu, že mu bytové družstvo nedodává vyúčtování za předchozí zúčtovací období, uvádím, že takto člen družstva – nájemce postupovat bez dalšího nemůže. Jak uvádím výše, důsledkem porušení povinnosti vyhotovit a doručit nájemci vyúčtování je vznik sekundární povinnosti uhradit pokutu za prodlení s nepeněžitým plněním, nikoliv zánik povinnost nájemce hradit zálohy a nájemné.

Zároveň však může nájemce provést jednostranné započtení své pohledávky z titulu dlužné pokuty za prodlení s nepeněžitým plněním vůči pohledávce bytového družstva z titulu nájemného a záloh na služby. K jednostrannému započtení pohledávky může dojít pouze v případě, že mají obě strany vůči sobě splatnou pohledávku stejného druhu (např. peněžitou pohledávku), a to na základě prohlášení nájemce o zápočtu s tím, že toto prohlášení musí být prokazatelně doručeno druhé straně (z tohoto důvodu se doporučuje písemná forma).

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Za jakých okolností může člen představenstva vstoupit proti vůli člena družstva do bytu, ke kterému má člen nájemní smlouvu? Bytové družstvo vydalo na jaře “směrnici o stavebních úpravách”, ve které stanovilo, že člen provádějící rekonstrukci je povinen vpustit členy představenstva do bytu ke kontrole technologických postupů stavby. Směrnice ale žádná pravidla pro technologické postupy nestanovuje. Představenstvo požaduje dále dle směrnice fotodokumentaci stavby. Navíc mě šikanují i s požadavky, o kterých ve směrnici nic není, zásadně vždy ex post, když už je vše hotovo. Jak se mohu proti tomuto jednání bránit? Mohou stanovy omezit nedotknutelnost obydlí?

Odpověď – 1. část

Úvodem mi dovolte uvést, že bez plného seznámení se všemi vnitřními předpisy a reáliemi Vašeho bytového družstva mohu ve své odpovědi vycházet toliko z platné obecné právní úpravy, a to zejména ze zák. č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstev, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o obchodních korporacích‘‘) a dále zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „občanský zákoník“).

Dle zákona o obchodních korporacích se pro nájem družstevního bytu se použijí ustanovení občanského zákoníku upravující nájem bytu, příp. ustanovení upravující nájem obecně.

Občanský zákoník stanoví, že pronajímatel, tedy ve Vašem případě bytové družstvo a jím pověřené osoby, je po celou dobu nájmu povinen zajistit nájemci nerušené užívání bytu, který přenechává nájemci k užívání. Pronajímatel je především povinen zdržet všeho, co by mohlo k narušení užívání bytu nájemcem vést, zejména pronajímatel nesmí po dobu nájmu bez svolení nájemce vstupovat do bytu.

Pronajímatel přenechává nájemci věc k užívání do jeho výhradního užívání. Jelikož pronajímatel nemůže svévolně vstupovat do bytu, má jen omezené možnosti kontrolovat, jakým způsobem nájemce byt užívá, resp. zda je užívá v souladu se zákonem, smlouvou (a stanovami bytového družstva). Z tohoto důvodu zákon obsahuje ustanovení, které umožňuje pronajímateli prohlídku bytu.

Občanský zákoník v ust. § 2219 odst. 1 stanoví, že oznámí-li to pronajímatel předem v přiměřené době, umožní mu nájemce v nezbytném rozsahu prohlídku věci, i přístup k ní nebo do ní za účelem provedení potřebné opravy nebo údržby věci. Předchozí oznámení se nevyžaduje, je-li nezbytné zabránit škodě nebo hrozí-li nebezpečí z prodlení, např. je-li ohrožen život, zdraví, svoboda či majetek jiného a takovému ohrožení lze předejít přístupem k pronajaté věci.

Odpověď – 2. část

Ze zákona tedy vyplývá, že oznámí-li pronajímatel předem, že má v úmyslu provést prohlídku bytu v nezbytném rozsahu, musíte mu to jako nájemce umožnit. Tato povinnost Vám vyplývá přímo ze zákona. Prohlídka však musí být provedena pouze v nezbytném rozsahu a pronajímatel nesmí prohlídkou způsobit nájemci nikoliv nepodstatné obtíže.

Pokud tuto povinnost nesplníte, může se pronajímatel domáhat splnění povinnosti u soudu, nemůže však bez dalšího vstoupit do bytu (s výjimkou situace zabránění škody či nebezpečí z prodlení). Pokud by došlo k neoprávněnému vstupu do obydlí bez svolení nájemce a nejednalo by se o stav nouze, dopouští se pronajímatel trestného činu porušování domovní svobody dle ust. § 178 trestního zákoníku.

Jestliže směrnice bytového družstva o stavebních úpravách stanoví, že člen družstva je povinen do bytu pustit zástupce družstva ke kontrole provádění rekonstrukce bytu ve vlastnictví družstva, jedná se dle mého názoru o zdůraznění této nájemcovi zákonné povinnosti. Z uvedeného totiž nevyplývá, že by zástupce družstva do bytu vstupoval bez vědomí člena družstva, nýbrž měl být členem družstva vpuštěn.

Zároveň však platí, že družstvo se může vstupu do družstevního bytu domáhat až po předchozím oznámení záměru, musí prohlídku provést v nezbytném rozsahu a nesmí způsobit nájemci nikoliv nepodstatné potíže. V případě, že by směrnice opravňovala družstvo ke vstupu do bytu i bez vědomí člena družstva, takové ujednání směrnice by bylo v rozporu se zákonem a bylo by neplatné.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Rodiče na nás před lety převedli družstevní podíl. V roce 1994 celý dům podával výzvu k převodu bytu do vlastnictví a družstvo tuto výzvu akceptovalo, k převodu však nedošlo. Poté na nás rodiče v roce 2002 převedli družstevní podíl, avšak akceptaci výzvy i jiné dokumenty (jako předpisy nájemného apod.,) které se vztahovaly k nim, zničili. Je prosím nějaká možnost, jak dokázat, že výzva byla řádně podána? Bohužel aktuálně nemáme nic v ruce. Tenkrát jsme byli velmi mladí, abychom na to mysleli, a rodiče nebyli v této otázce dostatečně znalí. Podobný problém řeší i moje kamarádka, koupila kdysi družstevní podíl, avšak vůbec neví, zda původní majitel výzvu podal, snažila se ho dohledat, ale ten již zemřel. Družstvo vyžaduje originál dokumentu, nahlédnout do spisové agenty vztahující se k bytu ji nenechá. Chtěla bych se zeptat, zda je toto nějak ošetřeno.

Na úvod je třeba upozornit, že i v dnešní době stále existuje několik typů družstev, jejichž právní úprava nebyla a není totožná. Jedná se o stavební bytová družstva (SBD), lidová bytová družstva (LBD) a tzv. nová družstva. Povinnost družstva převést družstevní byt do vlastnictví člena bytového družstva na základě jeho výzvy se poté vztahuje pouze na SBD a LBD a jejich právní nástupce. To nevylučuje, aby ostatní družstva převáděla byty do vlastnictví členů, děje se tak ovšem „dobrovolně“ na základě rozhodnutí družstva a za podmínek ve stanovách.

Jelikož ve Vašem dotazu zmiňujete výzvu a vznik nároku na převod družstevního bytu, budu dále vycházet z toho, že se Vašem případě jedná o SBD, LBD nebo jejich právní nástupce. Pokud by taková výzva k prodeji byla učiněna v jiném družstvu, neměla by totiž za následek vznik povinnosti družstva byt převést.

Z Vašeho dotazu vyplývá, že výzva měla být družstvu doručena v roce 1994. Podle tehdy účinného zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, bylo možno výzvu učinit v období od 1. 5. 1994 do 30. 6. 1995. Pokud by byla výzvu družstvu doručena od 1. 1. 1994 do 30. 4. 1994, neměla by za následek vznik nároku na převod bytu. Tato lhůta měla povahu hmotněprávní, tj. bylo nutné v této lhůtě skutečně výzvu družstvu doručit. Zároveň se jednalo o tzv. prekluzivní lhůtu, což znamená, že pokud nebyla ve stanovené lhůtě výzva družstvu doručena, nárok nevznikl. Po marném uplynutí této lhůty již nebylo možné ji učinit dodatečně. Nárok je zároveň zachován i v případě, pokud výzvu učinil právní předchůdce. Pokud nárok na převod družstevního bytu členovi vznikl, bylo následně družstvo povinno byt členovi (nájemci bytu) převést. Pro splnění této povinnosti zákon stanovil lhůtu, která byla opakovaně prodlužována a v současné době bude končit 31. 12. 2020.

Z uvedeného vyplývá, že pro vznik nároku na převod družstevního bytu je skutečně stěžejní doložit, že výzva byla řádně a včas učiněna. S ohledem na dobu, která již uběhla, a případné převody nebo přechody družstevních podílů, je bohužel časté, že doklady již nelze dohledat. Člen družstva bohužel nemá žádný právní nárok na nahlédnutí do spisu vztahujícímu se k bytové jednotce. To nicméně nevylučuje, aby tento spis družstvo zpřístupnilo dobrovolně. Tuto otázku by případně bylo možné zařadit na program členské schůze, kontaktovat kontrolní komisi nebo dokonce iniciovat změnu představenstva, které by poté mohlo být vstřícnější. Striktně vzato však zákon družstvu nepředepisuje povinnost Vám zpřístupnit spisovou agendu vztahující se k bytu.

Pokud byste družstvo zažalovali na uzavření smlouvy na převod bytové jednotky, v soudním sporu by se problematika vzniku nároku řešila jako tzv. předběžná otázka. Soud by zároveň mohl družstvu uložit, aby doklady předložilo. Pokud by však družstvo doklady nevydalo, např. proto, že je po tak dlouhé době již nemá k dispozici, neunesli byste důkazní břemeno a žaloba by byla zamítnuta.

I pokud by nebylo možné prokázat existenci nároku, tj. včasné doručení výzvy, nic družstvu nebrání, aby na Vás byt převedlo „dobrovolně“. Pro úplnost si poté dovoluji upozornit, že předpokladem pro jakékoli převody bytových jednotek v domě je jejich předchozí vymezení jako samostatné nemovité věci (věci v právním slova smyslu).

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Jsem majitelkou bytového podílu v družstvu o 6 bytových jednotkách. V bytě bydlí moje maminka a já tam mám trvalé bydliště. Fakticky však bydlím v domě na venkově. Ráda bych si změnila trvalé bydliště do venkovského domu, ale mám obavy, abych tím neohrozila své členství v bytovém družstvu a nepřišla o družstevní byt. Dům byl kdysi stavěný svépomocí a má příjem z prodejny, která je v suterénu domu.

Dovolte mi v prvé řadě uvést, že místem trvalého pobytu (v běžné řeči často známém pod pojmem trvalé bydliště) se dle ust. § 10 zákona č. 133/2000 Sb., o evidenci obyvatel, ve znění pozdějších předpisů rozumí adresa pobytu občana v České republice, která je vedena v základním registru obyvatel. Místo trvalého bydliště má tedy pouze evidenční charakter kvůli potřebám veřejné správy.

Práva a povinnosti spojená s družstevním podílem vyplývají ze skutečnosti, že jste členkou bytového družstva. Právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu je poté pouze jedno z práv, která jsou s Vaším členstvím spojena. Skutečnost, že v bytě nebydlíte, není v tomto ohledu relevantní, resp. skutečnost, zda byt osobně užíváte, nemá na trvání členství žádný vliv. Ukončit členství v družstvu lze pouze za podmínek stanovených v zákoně (např. převodem družstevního podílu).

Změna trvalého pobytu na Vaše členství v bytovém družstvu tedy nebude mít žádný vliv.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Stanovy našeho bytového družstva uvádějí, že “rozhodnutí o prodeji nebo jiných dispozicích s nemovitostmi, ve kterých jsou byty, nebo s byty může členská schůze přijmout jen po předchozím písemném souhlasu všech členů bytového družstva, kteří jsou nájemci v nemovitosti, které se rozhodnutí týká”, což v zásadě odpovídá § 751 NOZ. Vykládáte prosím toto ustanovení našich stanov tak, že se vztahuje i na prodej půdních prostor domu? Jde sice o část nemovitosti/domu, v němž jsou družstevní byty, ale na samotné půdě žádné byty nejsou.

Vámi uvedený výňatek stanov bytového družstva upravuje způsob, jakým může dojít k prodeji či k jiné dispozici s nemovitou věcí, ve které se nacházejí byty ve vlastnictví Vašeho bytového družstva. Vzhledem k tomu, že půdní prostory domu představují součást takovéto nemovitosti, dojdeme výkladem k závěru, že i k prodeji této části (bez ohledu na skutečnost, že na samotné půdě žádné byty nejsou) musí být dodržen postup, který je uveden ve Vámi zaslaném výňatku stanov.

K tomuto si ještě dovolím obecnější poznámku, že pojem „družstevní byt“ je legislativní zkratka, pod kterou jsou dle zákona zahrnuty jak družstevní byty, tak družstevní nebytové prostory (srov. ust. § 729 zákona o obchodních korporacích). Jestliže tedy ust. § 751 zákona o obchodních korporacích hovoří o omezení při převodu družstevních bytů, rozumí se tím automaticky i družstevní nebytové prostory.

Zcela na okraj si poté dovoluji upozornit, že půdní prostory, pravděpodobně tedy společná součást domu, nejsou samostatnou nemovitou věcí. K převodu vlastnického práva by tedy bylo nezbytné nejdříve tyto prostory vymezit jako samostatné jednotky (samostatné nemovité věci).

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Bydlím v družstevním domě a vlastním družstevní podíl. Problém je s neodtékajícím odpadem. Již 2x byl strojně čištěn, odmontován záchod, vyčištěno potrubí v zemi. Nyní zase neodtéká. Zatím jsem nic nemusel hradit. Budu muset v plné výši uhradit inspekci kamerou, případně vybourání odpadu? Bydlím ve sníženém patře, bylo by nutné rozbít podlahy v bytě a asi se na nějakou dobu odstěhovat.

Předně si dovolím uvést, že v souvislosti s předmětným družstevním bytem vystupujete jako nájemce tohoto bytu, kdy vlastníkem, tedy pronajímatelem je pak samotné bytové družstvo. K tomu je předně nutno uvést, že obecně se pro nájem družstevního bytu použijí ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, která upravují nájem bytu. Část právní úpravy lze taktéž nalézt v zákoně č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech.

Podrobnější úpravu práv a povinností člena bytového družstva spojených s užíváním družstevního bytu (tj. s nájmem družstevního bytu) dále stanovují jednak stanovy družstva, jednak nájemní smlouva. Ani nájemní smlouva, ani stanovy družstva však nemohou členovi družstva v souvislosti s nájmem družstevního bytu ukládat povinnosti nad rámec zákona nebo zkracovat kterékoliv nájemcovo právo související s nájmem bytu; k opačným ujednáním by se nepřihlíželo. Vzhledem k tomu, že obsah těchto dokumentů mi není znám, budu ve své odpovědi vycházet ze zákonné úpravy.

Dle ust. § 2257 občanského zákoníku má pronajímatel udržovat po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání a nájemce má provádět a hradit pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Toto ustanovení je pak provedeno nařízením vlády č. 308/2015 Sb., které rozvádí jednotlivé druhy běžné údržby a drobných oprav.

Nařízení ve svém ust. § 2 za běžnou údržbu považuje udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení bytu, které se provádí obvykle při užívání bytu. Dle tohoto ustanovení má jít mj. právě i o čištění zanesených odpadů, a to až ke svislým rozvodům. Vzhledem k tomu, že jste doposud za čištění odpadu nemusel nic platit, tak buď stanovy družstva či nájemní smlouva obsahují pro Vás příznivější právní úpravu než zmíněné nařízení, nebo se tak stalo dobrovolně ze strany bytového družstva. Případně po Vás družstvo stále může úhradu požadovat.

Co se týká případného vybourání odpadu, zde se již jistě nejedná o běžnou údržbu ve smyslu výše zmíněného ustanovení, a Vy tak nejste povinen tuto opravu hradit. Na úhradě nákladů se nicméně budete podílet poměrně jako člen družstva, příp. úhrada proběhne z úspor družstva určených pro tyto účely.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Může člen BD nabýt převodem další členský podíl v družstvu od jiného člena, navíc hlavním důvodem je následná žádost o vybudování průchodu mezi těmito byty. Jedná se o společnou část domu? Zákon o korporacích v ust. § 736 odst. 1 stanoví, že převoditelnost družstevního podílu nelze omezit ani vyloučit, pokud má být nabyvatelem osoba, která splňuje podmínky stanov bytového družstva pro přijetí za člena bytového družstva. Toto ustanovení tak navazuje na ust. § 599 ZOK a zároveň je ustanovením speciálním k § 600 ZOK, ten se však u bytových družstev nepoužije. Zároveň však stále platí, že podíl lze převést jen na osobu, která splňuje předpoklady určené zákonem a stanovami pro to, aby se mohla stát členem družstva. Splňuje-li potenciální nabyvatel družstevního podílu podmínky pro přijetí za člena bytového družstva, nemůže již družstvo do převodu nijak zasahovat. Ve stanovách našeho družstva podle ZOK s převodem na stávajícího člena nebylo uvažováno, neboť by se pak jednalo o tzv. investiční byt. Vycházeli jsme z toho, že současný člen má uspokojenou bytovou potřebu, ve stanovách máme ošetřen jen podnájem bytu v případě, že člen v bytě nebydlí. Pokud navíc nabyvatel již dopředu avizuje, že ho k tomu vede jen propojení těchto dvou bytů dveřmi (jedná se o vedlejší byt), přitom by se jednalo o zásah do společných částí domu, dle zásad pro provádění oprav a údržby v návaznosti na stanovy našeho družstva vždy obvodové stěny prostorově ohraničující byt i v případě, že jde o nenosné svislé konstrukce, a dále všechny nosné svislé konstrukce uvnitř bytu jsou definovány jako společná část domu, navíc touto změnou nebude dosaženo účelnějšího využití bytového prostoru členy domácností (jedná se o propojení dvou bytů 2+1), je naše stanovisko, že představenstvo budoucí žádost neschválí a následně i členská schůze, správný? Převodce na nabyvatele chce převod uskutečnit do 30. 9. 2019, proto budeme moc vděčni za rychlou právní pomoc.

Co se týče první části Vašeho dotazu, sami v něm správně uvádíte, že zákon o obchodních korporacích zakazuje jakkoliv omezit či vyloučit možnost převodu družstevního podílu. Zároveň však platí, že ho lze převést jen na osobu, která splňuje předpoklady určené zákonem a stanovami pro to, aby se mohla stát členem družstva. Splňuje-li potenciální nabyvatel družstevního podílu podmínky pro přijetí za člena bytového družstva, nemůže již družstvo do převodu nijak zasahovat.

Otázka následného vybudování průchodu mezi těmito byty se však již výše uvedeného netýká. Předně považuji za důležité poukázat na skutečnost, že vlastníkem těchto bytů je družstvo. Na úpravu právních vztahů mezi členem a družstvem ve vztahu k úpravám bytu a domu se pak uplatní pravidla o nájmu bytu uvedená v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů.

Občanský zákoník stanovuje, že nájemce může provést úpravu, přestavbu nebo jinou změnu bytu nebo domu pouze na základě souhlasu pronajímatele. V případě, že by například ve stanovách družstva nebyla uvedena odchylná úprava, bez výše uvedeného souhlasu družstva stavební úpravy provést nelze. Pokud by však byly zmíněné stavební úpravy provedeny i bez souhlasu družstva, mohlo by družstvo jakožto pronajímatel požadovat, aby byla stavební úprava odstraněna a věc vrácena do původního stavu, případně by bylo možno uvažovat i o vyloučení člena z družstva pro hrubé porušení jeho povinností (srov. ust. § 734 odst. 1 písm. a) ZOK).

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Lze převod družstevního podílu v bytovém družstvu provést také darovací smlouvou podle ustanovení občanského zákoníku, jestliže lze převod provést kromě smlouvy o jeho převodu také jednoduchými prohlášeními převodce a nabyvatele? Druhý dotaz: Může člen bytového družstva pořídit o svém družstevním podílu v tomto družstvu závěť – odkaz v závěti, dodrží-li ustanovení občanského zákoníku, zejména o nepominutelném dědici a ustanovení zákona o obchodních korporacích o přechodu družstevního podílu a stanov družstva o tom, kdo může být členem bytového družstva? Tyto otázky zajímají v našem družstvu nejstarší členy (se společným členstvím a vdovce/vdovy), kteří by rádi uspořádali někdy složité vztahy v rodinách, aby docílili např. toho, aby převodem družstevního podílu na jednoho z manželů nedošlo k tomu, že se tento podíl stane součástí společného jmění manželů.

Odpověď – 1. část

Právní úpravu převodu družstevního podílu nálezném v ust. § 599 a násl. a na ně navazujícím ust. § 736 zákona o obchodních korporacích, ze kterých se podává následující.

Družstevní podíl, který představuje souhrn majetkových i nemajetkových práv a povinností plynoucích z účasti člena v družstvu, je ve vlastnictví člena družstva. Člen družstva může se svým družstevním podílem v mezích zákona a v souladu se stanovami volně disponovat; především jej může převést, a to na kteroukoliv osobu splňující zákonem nebo stanovami stanovené podmínky pro členství. V případě bytových družstev přitom (oproti obecné úpravě družstev) zákon o obchodních korporacích zakazuje jakkoliv omezit či vyloučit možnost převést družstevní podíl. Zároveň však stále platí, že převést jen na osobu, která splňuje předpoklady určené zákonem a stanovami pro to, aby se mohla stát členem družstva. Splňuje-li potenciální nabyvatel družstevního podílu podmínky pro přijetí za člena bytového družstva, nemůže již družstvo do převodu nijak zasahovat.

V důsledku převodu družstevního podílu, s nímž je spojen družstevní nájem (právo na uzavření smlouvy o družstevním nájmu), dochází též k převodu všech práv a povinností s družstevním nájmem (právem na uzavření smlouvy o družstevním nájmu) spojených, a to včetně všech dluhů převodce vůči družstvu a družstva vůči převodci.

K převodu družstevního podílu vždy dochází na základě smlouvy uzavřené mezi převodcem a nabyvatelem, přičemž se může jednat smlouva darovací (ve smyslu ust. § 2055 a násl. občanského zákoníku), kupní (ve smyslu ust. § 2079 a násl. občanského zákoníku) či směnnou (ve smyslu ust. § 2184 a násl. občanského zákoníku). Pouhé prohlášení smluvních stran o převodu podílu pro převod nestačí; účel tohoto prohlášení je jiný (k tomu níže).

Odpověď – 2. část

Smlouva o převodu podílu je mezi stranami účinná od okamžiku jejího uzavření, nesjednají-li si smluvní strany účinnost pozdější. Ve vztahu k bytovému družstvu nastávají účinky převodu doručení účinné smlouvy o převodu družstevního podílu družstvu, ledaže smlouva určí účinky později; tytéž účinky jako doručení smlouvy má rovněž doručení prohlášení převodce a nabyvatele o uzavření takové smlouvy.

Jakkoliv zákon pro smlouvu o převodu družstevního podílu nestanovuje žádnou konkrétní formu, s ohledem na dikci zákona ohledně účinnosti smlouvy (zejm. z toho, že smlouva musí být „doručena“ bytovému družstvu) někdy právní nauka dovozuje, že smlouva o převodu družstevního podílu musí mít písemnou formu. Tento názor však nesdílím a domnívám se, že v souladu s dosavadní ustálenou judikaturou Nejvyššího soudu může být smlouva o převodu podílu uzavřena i ústně.

Právě na tyto případy, kdy je smlouva o převodu uzavřena v ústní formě, zákon pamatuje tím, že její účinnost vůči družstvu váže na doručení (písemného) prohlášení převodce a nabyvatele o uzavření takové smlouvy. Potvrzení tak není smlouvou, tedy závazkem smluvních stran o vzájemných právech a povinnosti ohledně převodu družstevního podílu, ale toliko důkazem o jejím uzavření.

Co se týče dalších náležitosti smlouvy o převodu družstevního podílu, z ustálené rozhodovací praxe Nejvyššího soudu se podává, že taková smlouva musí (vedle náležitostí stanovených pro konkrétní smluvní typ) obsahovat identifikaci smluvních stran a bytového družstva, k němuž se převáděná členská práva a povinnosti vztahují, určení (rozsahu) převáděných práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu, určení, zda jde o převod úplatný či bezúplatný, a v případě úplatnosti převodu rovněž stanovení ceny nebo způsobu jejího určení.

Odpověď – 3. část

Stejně jako shora uvedenou právní úpravu, rovněž právní úpravu přechodu družstevního podílu nalezneme v zákoně o obchodních korporacích. Základem této úpravy je ust. § 42, podle kterého platí, že smrtí člena družstva přechází družstevní podíl na jeho dědice; vyloučení nebo omezení přechodu podílu v bytovém družstvu se přitom zakazuje. Družstevní podíl tedy může být předmětem dědictví.

V důsledku přechodu podílu přechází na dědice veškerá práva a povinnosti plynoucích z účasti v družstvu. Jelikož podle zákona o obchodních korporacích jsou práva a povinnosti spojená s užíváním družstevního bytu, nebo práva a povinnosti spojená s právem na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, současně právy a povinnostmi plynoucí z členství, přecházejí i tato práva a povinnosti bez dalšího na dědice družstevního podílu. Dědic tedy vstoupí do všech práv zůstavitele s tím, že podle obecné úpravy na něj přechází taktéž veškeré případné dluhy zůstavitele, např. pohledávky bytového družstva.

Pokud jde o dědické tituly, použije se obecná právní úprava, podle které se dědí na základě dědické smlouvy, ze závěti nebo podle zákona; tyto tituly přitom mohou stát vedle sebe.

Pokud jde o závěť, jedná se o odvolatelný projev vůle, kterým zůstavitele pro případ své smrti kterým zůstavitel povolává jednu nebo více osob za své dědice (ustanovuje jí právo na podíl na jeho pozůstalosti), příp. zřizuje odkaz. Odkaz zřídí zůstavitel tak, že nařídí určité osobě (dědici), aby odkazovníkovi vydala předmět odkazu; předmětem odkazu může být též družstevní podíl. Tímto způsobem tedy může zůstavitel určit, na koho přejde družstevní podíl po jeho smrti.

Výjimku ze shora uvedeného však představuje situace, kdy byl družstevní podíl součástí smrtí zaniklého společném jmění manželů. V takovém případě přechází družstevní podíl na pozůstalého manžela. Ostatním případným dědicům nevzniká žádný nárok vztahující se k právu nájmu družstevního bytu nebo k právu na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu. Současně však se toto právní nástupnictví pozůstalého manžela, vzhledem k ostatním dědicům, zohlední při vypořádání dědictví.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Koupili jsme družstevní byt a měli jsme zájem jej převést do OV. Jak jsem zjišťoval na SBD, tak předchozí majitel vlastnil a zaplatil si za smlouvu o smlouvě budoucí ve smyslu převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví. Nicméně předchozí majitel (rodiče) již nežijí a dcera, která nám družstevní byt prodala, tvrdí, že tuto smlouvu u sebe nemá. SBD mi tvrdí, že pokud jim nedonesu nebo se nedostanu já k originálu, tak není možné převod realizovat. Chci se tedy jenom zeptat, je tomu skutečně tak, nebo lze nějakým způsobem oponovat SBD dle platného zákona, a vymoci si tedy možnosti převodu?

Jak je Vám jistě známo, v případě družstevního bydlení nevlastní člen družstva přímo byt, ale pouze podíl v takovém družstvu, se kterým je spojeno právo na nájem družstevního bytu. Vlastníkem družstevního bytu je samo bytové družstvo, které jej pronajímá tomuto členovi.

Žádné ze zákonných ustanovení členovi družstva nezakládá nárok na převod družstevního bytu do jeho vlastnictví. Je tedy na vůli konkrétního družstva, zda bude souhlasit s převodem družstevního bytu do vlastnictví. Udělení souhlasu konkrétně spadá do působnosti členské schůze složené ze všech členů družstva.

Jakmile členská schůze jednou vysloví s převodem souhlas a dojde k dalším krokům, které mají nevratné právní účinky (např. uzavření smlouvy o smlouvě budoucí), nelze vzít tento souhlas zpět či jej změnit, příp. jakkoliv jinak podmiňovat. Pokud však tyto účinky pominou (např. není-li smlouva naplněna; k tomu viz níže), souhlas s převodem na konkrétní osobu již změnit či zrušit lze.

Z toho, co ve svém dotazu uvádíte, v předmětné situaci došlo k tomu, že bytové družstvo uzavřelo smlouvu o smlouvě budoucí, ve které se zavázalo uzavřít smlouvu, na základě které dojde k převodu družstevního bytu do vlastnictví Vašich rodičů.

Podle obecné právní úpravy smlouvy o smlouvě budoucí platí, že zavázaná strana (zde družstvo) je bezodkladně po vyzvání druhou stranou povinna uzavřít budoucí smlouvu; k vyzvání musí dojít v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku. Nesplní-li zavázaná strana svou povinnost, může se oprávněná strana domáhat uzavření smlouvy soudní cestou.

K zániku smlouvy o smlouvě budoucí dochází podle zákona ve dvou případech, a to buď nevyzve-li oprávněná strana zavázanou stranu k uzavření smlouvy včas, nebo změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí zřejmě vycházely, do té míry, že na zavázané straně nelze rozumně požadovat, aby smlouvu uzavřela, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká. Obecně smlouva o smlouvě budoucí nezaniká smrtí jedné ze stran, neujedná-li si to stran či neplyne-li to z jejich dohody.

Odpověď – 2. část

Pokud jde o posouzení práva a povinností jednotlivých stran v konkrétním případě, musím předně uvést, bez bližší znalosti přesného znění předmětné smlouvy o smlouvě budoucí bohužel nedokáži posoudit, zda stále smlouva trvá. Za předpokladu, že by smlouva stále trvala, družstvo by stále tížila smluvní povinnost uzavřít na vyzvání oprávněné strany smlouvu o převodu družstevního bytu do vlastnictví oprávněné osoby. Právo ze smlouvy o smlouvě budoucí by však svědčilo pouze oprávněné osobě.

Pokud by smlouva o smlouvě budoucí přecházela na dědice Vašich rodičů, kterým by byla zřejmě Vaše sestra, pak by osobou oprávněnou požadovat smlouvu o převodu družstevního bytu byla sestra. Na tom nic nemění ani skutečnost, že na Vás dcera převedla družstevní podíl, neboť v souvislosti s převodem podílu nedochází též k postoupení práv ze smlouvy o smlouvě budoucí. Na dceru by však mohl být duševní byt převeden pouze s Vaším souhlasem, neboť dle zákona o obchodních korporacích bytové družstvo nemůže převést vlastnické právo k družstevním na osobu rozdílnou od nájemce družstevního bytu, ledaže s převodem tento nájemce souhlasí.

Domnívám se však, že Vaším úmyslem je nabýt vlastnické právo k družstevnímu bytu osobně, nikoliv, aby jej nabyla sestra. V takovém případě přichází v úvahu jednak postoupení práva ze smlouvy o smlouvě budoucí na Vaší osobu (otázkou bude, zda se nejedná o takovou změnu okolností, která zapříčiňuje zániku smlouvy), jednak možnost převést vlastnické právo nezávisle na dřív uzavřené smlouvě o smlouvě budoucí. Na tomto místě však považuji za nezbytné uvést, že takový převod je podmiňován souhlasem členské schůze /který nemusí být dán) a zároveň k němu může dojít pouze po zániku právě této smlouvy, ke kterému by mohlo dojít (vedle shora uvedených) dohodou družstva a oprávněné osoby.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Neměla by být součástí zápisu členské schůze bytového družstva na webu družstva též prezenční listina?

Zákon o obchodních korporacích obecně stanoví povinnost, že svolatel členské schůze (bytového) družstva je povinen pořídit o jejím průběhu zápis. Svolatel nemusí zápis vyhotovovat osobně, avšak musí zajistit jeho vyhotovení. V zápise musí být přesně specifikováno, jaká rozhodnutí byla přijata, tím způsobem, že u každého konkrétního usnesení bude zvlášť uvedeno, kolik členů družstva bylo jednání přítomno a kolik hlasů bylo pro, popřípadě proti jeho přijetí. Vznesli-li členové proti přijatým usnesením námitky, musí být i ty v zápise zachyceny.

Zákon výslovně nevyžaduje, aby byla vyhotovena prezenční listina, kterou podepíší přítomní členové družstva. Namísto toho jako povinnou přílohu zápisu označuje seznam členů družstva s vyznačením nepřítomných. To však neznamená, že bude-li jako příloha k zápisu o průběhu jednání členské schůze připojena prezenční listina podepsaná přítomnými, nepůjde o postup v rozporu se zákonem, neboť účelu zákona (tj. zjištění osob, které byly jednání členské schůze přítomni) bude nepochybně dosaženo. Vedle seznamu členů (či prezenční listiny) je povinnou přílohou zápisu taktéž pozvánka a podklady, které byly k projednávaným záležitostem předloženy.

Zápis z členské schůze musí být vyhotoven nejpozději do 15 dnů ode dne konání členské schůze; ode dne zveřejnění pak může každý člen právo na vydání kopie zápisu, a to včetně všech příloh. Smyslem zákona v tomto případě je, aby se člen mohl (relativně) bezprostředně po konání členské seznámit s průběhem členské schůze, a to mimo jiné i proto, aby člen měl dostatečný časový prostor pro posouzení, zda se bude dovolávat neplatnosti přijatých usnesení.

Na rozdíl od pozvánky na členskou schůzi zákon o obchodních korporacích neukládá bytovému družstvu, aby uveřejňoval zápis z jednání členské schůze na internetových stránkách, potažmo na informační desce. Je otázkou, zda lze takovou povinnost mohou svolateli uložit stanovy či členská schůze prostřednictví usnesení. Domnívám se, že s ohledem na zásadu informovanosti by tomu nemělo nic bránit, přičemž ve světle shora uvedeného účelu zákona by přitom měl být zápis zveřejňován včetně příloh. Bez znalosti všech specifik nedokáži posoudit, zda v předmětném případě taková smluvní povinnost existuje.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Družstevní byt – domek – jsme přejímali v roce 2012 a již příštího roku se objevovala plíseň kolem oken i na stropě. Bylo nám řečeno, že málo větráme. Větralo se a topilo jako o závod, ale situace se nezměnila. Dali jsme si vypracovat zprávu inspektorkou nemovitostí, našla zde závady, ovšem zhotovitel je odmítl opravit, i když trvala záruka. Protože situace byla stále stejná, donutili jsme družstvo stálými upomínkami dát vypracovat posudek. Byly provedeny veškeré zkoušky termovizí atd. Jediné, co nebylo, byla kontrola vlhkosti. Přístroj nám byl umístěn v pokoji na skříň na 14 dní, po měsíci se po něm nikdo nesháněl, takže jsme volali předsedu a po 6 týdnech byl přístroj odnesen. K našemu překvapení ve zprávě byly sice shledány konstrukční závady shodné se zprávou inspektorky, ale přístroj prý neměřil – asi “byl vypnut”. Nebyla to pravda, ale družstvo se tímto stále bránilo a nakonec nám nabídlo smlouvu o postoupení, tedy abychom se se zhotovitelem soudili sami a podepsali, že pokud neuspějeme, nemáme další požadavky vůči družstvu. Na radu právníka jsme tuto smlouvu odmítli. Situace přetrvává, takže jsme dali na vlastní náklady vypracovat soudní znalecký posudek, který potvrzuje již uvedené závady a kromě toho potvrzuje, že závady jsme si nemohli způsobit sami. I tak družstvo odpovědnost odmítá, takže jediná možnost je provést opravy na vlastní náklady. Při vstupu do družstva jsme zaplatili třetinu ceny domku, teď už 6 let splácíme a dalších 250 000 Kč, na opravu prostě nemáme. Jak se můžeme bránit?

Předně si dovolím uvést, že v případě družstevního bytu nejste vlastníkem předmětného bytu, ale nájemcem družstevního bytu. Pokud jde o možnosti, které Vám náleží jako nájemci, je předně nutné uvést, že obecně se pro nájem družstevního bytu se použijí družstevního bytu ustanovení občanského zákoníku upravující nájem bytu.

Podrobnější úpravu práv a povinností člena bytového družstva spojených s užíváním družstevního bytu (tj. s nájmem družstevního bytu) dále stanovují jednak stanovy družstva, jednak nájemní smlouva. Ani nájemní smlouva, ani stanovy družstva však nemohou členovi družstva v souvislosti s nájmem družstevního bytu ukládat povinnosti na rámec zákon nebo zkracovat kterékoliv nájemcovo právo související s nájmem bytu; k opačným ujednáním by se nepřihlíželo.

Zároveň je však možné, že předmětné dokumenty obsahují odchylnou úpravu ve prospěch nájemce. Z toho důvodu Vás předně odkazuji na tyto dokumenty, které by měly obsahovat úpravu vzájemných práv a povinností souvisejících s objevivší se vadou poškozením nebo vadou bytu (plíseň a jí způsobující konstrukčních nedostatky bytu představují vadu bytu). Nestanoví-li stanovy či nájemní smlouva práva a povinnosti odlišně od zákona, použije se obecná právní úprava.

V tomto ohledu pak musím uvést, že ačkoliv došlo ke vzniku nájmu před účinností „nového“ občanského zákoníku, řídí se nájem právě tímto zákonem, avšak s výjimkou práv a povinností vzniklých před účinností tohoto zákona (tj. před 1. 1. 2014). Vzhledem k tomu, že v předmětném případě se vady bytu objevily již v roce 2013, posoudí se práva a povinnosti souvisejících s odstraněním těchto vad podle občanského zákoníku z roku 1964 účinného do 31. 12. 2013.

Občanský zákoník z roku 1964 obecně stanovil pronajímateli bytu povinnost udržovat po celou dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání, s níž úzce souvisí povinnost pronajímatele odstranit jakékoliv právní či faktické vady a poškození bytu, které nezpůsobil nájemce v důsledku poručení své povinnosti.

Odpověď – 2. část

Pronajímatel však může jenom těžko zajistiti odstranění jakýchkoliv vad či poškození, nebude-li o nich vědět. Z toho důvodu tíží pronajímatel povinnost oznámit bez zbytečného odkladu pronajímateli potřebu těch oprav v bytě, které má nést pronajímatel a umožnit jejich provedení. Důsledkem nesplnění této povinnosti je jednak ztráta práva na odstranění vady pronajímatele, jednak možný vznik odpovědnosti za škodu vzniklou pronajímateli.

Poté, co nájemce splní svou oznamovací povinnosti, je pronajímatel povinen odstranit závadu bránící řádnému užívání bytu. Neučiní-li tak pronajímatel, má nájemce právo po předchozím upozornění pronajímatele závady odstranit v nezbytné míře a požadovat od něj náhradu účelně vynaložených nákladů.

Jakkoliv z vašeho dotazu vyplývá, že jste předmětné vady bytovému družstvu oznámila, nelze najisto postavit, že jste tyto vady oznámila včas. Za předpokladu včasného splnění vaší oznamovací povinnosti by bytovému družstvu vznikla povinnost odstranit oznámené vady s tím, že v důsledku jejího nesplnění byste po předchozím upozornění mohla závady odstranit a žádat po bytovém družstvu náhradu účelně vynaložených nákladů. Na tomto místě si Vás zároveň dovoluji upozornit na skutečnost, že právo na náhradu nákladu je nutné uplatnit u pronajímatele bez zbytečného odkladu po provedení změn; není-li právo na náhradu uplatněno do šesti měsíců od odstranění závad, pak toto právo zanikne.

Pokud jde na právo na samotné odstranění vady, k tomu si dovolím uvést, že nedošlo-li do dnešního dne k jeho uplatnění, může být toto právo již promlčeno. Uvedené nároky je totiž nutné uplatnit v zákonem stanovené tříleté lhůtě, která běží ode dne, kdy mohlo být právo uplatněno poprvé u soudu či jiného orgánu veřejné moci.

Obecně lze právo prvně uplatnit v den splatnosti dluhu. Není-li splatnost dluhu určena, lze o splnění dluhu dlužníka požádat kdykoliv. V takových případech se za dne rozhodný pro počátek běhu promlčecí lhůtě považuje ten den, který následuje po vzniku práva. Vzhledem k tomu, že jste předmětnou vadu u bytového družstva vytkla již v roce 2013, právo požadovat její odstranění Vám vzniklo již v roce 2013 a nyní (v roce 2016) je již promlčené.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Naše bytové družstvo řeší splacení družstevního podílu bývalé členky družstva insolvenčnímu správci. Naše bytové družstvo by podle nás mělo zaplatit vypořádací podíl podle stanov.  Argument protistrany ovšem je, že vypořádací podíl nelze oceňovat jeho účetní hodnotou, ale je třeba jej ocenit hodnotou tržní. To je částka asi pětinásobně vyšší. Vyplývá to prý z rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky ze dne 29. března 2018, sp. zn. 27 Cdo 5168/2017, které bylo publikováno ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího soudu České republiky pod číslem 67/2019. Jak to tedy je? Mají přednost stanovy, nebo judikát?

Za účelem zodpovězení vašeho dotazu je nutné zabývat se (alespoň částečně) závazností soudních rozhodnutí v poměrech českého právního řádu. Český právní řád patří do tzv. kontinentálního právního systému, jenž je založený především na psaném právu. Práva a povinnosti jednotlivých subjektů stanovuje zákonodárce prostřednictvím psaných právních předpisů (zákonů, nařízení, vyhlášek apod.).

Úkolem soudů pak není právo vytvářet (jako v angloamerickém systému práva), ale nalézat jej. V poměrech České republiky jsou soudní rozhodnutí pouze aktem aplikace práva, kdy soudy podřazují konkrétní právní případ pod již existující právní normu, nikoliv aktem tvorby práva. Vedle závazného stanovení práva a povinností pro účastníky konkrétního právního případu přináší soudní rozhodnutí určitý obecný výklad již existující právní normy.

Na rozdíl od angloamerických právní kultury, ve které mají precedentních rozhodnutí normotvornou povahu a jsou obecně závazné, v našich poměrech neplatí, že by nižší soudy byly při svém rozhodování judikaturou vyšších soudů formálně vázány. České soudy se tak mohou od judikatury své a vyšších soudů odchylovat. To ostatně potvrzuje i znění Ústavy, podle kterého jsou soudci při svém rozhodování vázáni pouze zákonem, příp. zákony ústavními. To však neznamená, že by judikatura (a to především vyšších soudů) byla zcela irelevantní a existovala zde zcela bezvýhradná absence vázanosti soudní judikaturou.

Odpověď – 2. část

Jak jsem již předesílal výše, soudní rozhodnutí představují určitý výklad jednotlivých právních norem. S ohledem na zásadu právní jistoty, zásadu předvídatelnosti práva a princip legitimního očekávání pro adresáty práva, by tento již učiněný výklad však měl být východiskem pro rozhodování následujících případů stejného druhu, nedojde-li k následnému shledání dostatečných relevantních důvodů pro změnu judikatury. Soudce musí zvažovat, zda je dřívější judikatura na rozhodovanou kauzu aplikovatelná, zvážit použitelné právní principy, společenský vývoj apod.

Nejvyšší soud v tomto směru výslovně uvádí, že „i když právní názory, které Nejvyšší soud zaujal v jiných právních věcech, nejsou ex lege právně závazné (aplikovatelné) na případy s obdobným skutkovým či právním základem (…) je z povahy věci nezbytné, aby soudy nižších stupňů tento judikatorní posun ve své rozhodovací praxi reflektovaly a v případě, že takový právní názor nesdílejí, jej ve světle jimi pečlivě vyložené argumentace (kriticky) konfrontovaly a seznatelným způsobem (v odůvodnění písemného vyhotovení svého rozhodnutí) vyložily, proč se ve věci s obdobným skutkovým či právním základem nelze s předmětným judikátem ztotožnit.“

Jinde pak Nejvyšší soud uvádí, že „skutečnost, že soud bez vysvětlení pomine pro účastníka řízení příznivou judikaturu uveřejněnou ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek sama o sobě významně oslabuje přesvědčivost písemného vyhotovení jeho rozhodnutí. Jde též o jev, který oslabuje předvídatelnost soudního rozhodování a zejména v rozhodovací praxi odvolacích soudů jej nelze tolerovat.“

Mají-li tedy soudy nižších stupňů v obdobných věcech odlišný názor od dřívější judikatury Nejvyššího soudu, mohou se v takovém případě od judikatury Nejvyššího soudu odchýlit, ale jen za podmínky, že své rozhodnutí pečlivě zdůvodní, tj. z jakého důvodu se neztotožňují s právními závěry dřívějšího rozhodnutí Nejvyššího soudu a uvést k tomuto přesvědčivé argumenty. Pokud by tak neučinily, zakládala by taková skutečnost důvod k podání opravného prostředku.

Odpověď – 3. část

K danému tématu se pochopitelně vyjádřil rovněž Ústavní soudu, který (v souladu se shora uvedeným) sice připouští možnost nižších soudů odchýlit se od ustálené judikatury vyšších soudů, avšak takové odchýlení musí být v souladu s požadavkem na spravedlivý proces. Uvedené odchýlení tedy musí být řádně a fakticky i právně správně odůvodněno. Pokud se soudy odchýlí od ustálené rozhodovací praxe, aniž by dostatečným způsobem vyložily důvody, pro které ustálenou rozhodovací praxi odmítají, jedná se o projev „jurisdikční libovůle“ a rozhodnutí bude nutné chápat jako nezákonné, resp. protiústavní.

S ohledem na shora uvedené tak lze shrnout, že ačkoliv nemají v poměrech českého právního řádu soudní rozhodnutí precedenční povahu, soudy při výkladu práva (a tedy i jednotliví adresáti při aplikování) musí závěry dovozené ustálenou judikaturou respektovat.

Ve vztahu k předmětné situaci to znamená, že při určení výše vypořádacího podílu musí bytové družstvo (v souladu s výkladem Nejvyššího soudu) zásadně přihlédnout ke skutečné (tržní) hodnotě členského podílu bývalého člena družstva tak, aby mezi touto tržní hodnotou a výší vypořádacího podílu nebyly neodůvodněné rozdíly. Pro úplnost závěrem dodávám, že ačkoliv uvedený názor přijal Nejvyšší soud v režimu právní úpravy účinné do 31. prosince 2013, podaný výklad se dle mého názoru prosadí i v režimu současně účinné právní úpravy.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Nejsem majitelem, ale členem BD. V bytě nebydlím, ale mám tam matku a bratra. SBD se mnou chce sepsat smlouvu, ve které bude, že v bytě bydlí matka a bratr. Po každém chce číslo OP a trvalé bydliště. Dále pak každý z nich má zaplatit poplatek 1200 Kč. Má na tohle vše SBD právo?

Úvodem si dovoluji zmínit, že vzhledem k tomu, že neznám veškerá podstatná specifika dané situace, zejména pak znění vaší nájemní smlouvy či stanov bytového družstva, budu se ve své odpovědi vycházet toliko z obecné právní úpravy.

Podle zákona o obchodních koroboracích má člen bytového družstva právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu na dobu neurčitou, pokud splňuje ostatní podmínky podle zákona o obchodních korporacích a stanov družstva, s tím, že pravidla nájmu družstevního bytu se řídí obecnou úpravou nájmu bytu obsaženou v občanském zákoníku.

Nájemní smlouvou se pronajímatel (bytové družstvo) zavazuje přenechat nájemci (členovi družstva) k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti (družstevní) byt a nájemce se zavazuje za to platit nájemné. Pokud nájemce v pronajímaném bytě sám trvale bydlí, může s ním tento byt (jako člen jeho domácnosti) obývat kdokoliv; nájemce má pouze povinnost informovat pronajímatel o počtu osob, které v bytě trvale bydlí.

Nájemce může zároveň pronajímaný byt (nebo jeho část) podnajmout třetí osobě; o podnájem přitom jde i tehdy, přenechá-li nájemce byt (jeho část) do užívání jinému, aniž by za to získal od této osoby protiplnění.

Jestliže nájemce v domě sám trvale bydlí, může dát třetí osobě do podnájmu část bytu i bez souhlasu pronajímatele; má pouze má pouze povinnost, oznámit pronajímateli, že se zvýšil počet osob trvale obývající byt. V případě, že nájemce v bytě sám nebydlí, může byt (nebo jeho část) podnajmout třetí osobě pouze se souhlasem pronajímatele. Pokud nájemce takový souhlas od pronajímatele dostane, nic mu nebrání v tom, aby byt přenechal k užívání další osobě. Jestliže však takový souhlas nemá a žádá o něj, je dle mého názoru na dohodě pronajímatele a nájemce, za jakých podmínek bude takový souhlas dán, jsou-li takové podmínky v souladu se zákonem.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Na schůzi k bodu o činnosti představenstva bytového družstva jsem vystoupil s výtkou o činnosti představenstva, potažmo předsedy BD, ohledně provádění revize plynových rozvodů v bytech členů BD, čímž dohází k ohrožení životů členů a jejich majetků, včetně majetku celého BD. Zmíněná revize nebyla v našem BD provedena více jak osm roků. Uvedl jsem, že představenstvo je povinno každé dva roky provádět revizi plynových rozvodů, tedy od plynoměru v daném bytě až po ventil na připojení plynového spotřebiče nájemníka. Nájemník je povinen, taktéž jednou za dva roky provést revizi plynu od ventilu k připojení, včetně jím používaného plynového spotřebiče tak, jak je to uvedeno v zákoně o povinnostech nájemníka. Dodal jsem, že mám o této revizi informace od předsedů a členů jiných BD včetně zápisů z ČS BD, kde v bodě o činnosti představenstva je uvedeno vše o provedené revizi plynových rozvodů včetně nákladů na tuto revizi. K mojí výtce se připojilo několik dalších nájemníků se stejnými informaci o provádění revize plynových rozvodů jiných BD, ovšem bez zájmu předsedy BD, který se během podaných připomínek vesele bavil se členy sedícími za předsednickým stolem. Na závěr řekl, že si máme přečíst zákony a že je naší povinností si veškerou revizi plynového rozvodu provádět sami na vlastní náklady. Provádět revizi plynových rozvodů v bytech BD není představenstvo BD povinováno. Chci vědět, ale nejen já, kdo má tedy provádět revizi plynových rozvodů v bytech BD. Ve stanovách BD není výslovně tato povinnost členům BD uvedena.

Úvodem mi dovolte uvést, že bez konkrétních znalostí stanov Vašeho BD budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy týkající se revizí plynových zařízení a spotřebičů.

Jelikož je vlastníkem bytového domu včetně bytových jednotek bytové družstvo, je povinno zajistit revizi a kontrolu plynových zařízení, a to podle vyhlášky 85/1978 Sb., o kontrolách, revizích a zkouškách plynových zařízení. Nicméně je nutné prověřit, zda nedošlo přenesení této povinnosti na nájemce např. z důvodu předání odběrného místa.

Jiná situace je pak revize a kontrola u plynových spotřebičů, kterou si provádí nájemci sami na vlastní náklady, kdy se jedná o běžnou údržbu bytu.

Doporučuji vyzvat představenstvo BD, aby splnili povinnosti vyplývající z předmětného vyhlášky s upozorněním, že jako členové voleného orgánu mají povinnost jednat s péčí řádného hospodáře, a že tuto povinnost zřejmě porušují.

Dále vzhledem ke skutečnosti, že jsou členi představenstva voleni členskou schůzí, nabízí se možnost svolat členskou schůzi za účelem odvolání členů představenstva z funkce.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Jsem členem družstva, které vlastní více objektů, bytových i nebytových domů. U jednoho z nich (nebytové prostory – garáže) vznikl soudní spor o vlastnictví, v katastru je zápis na jiného majitele, jinou firmu. Družstvo přeúčtovává náklady na právní podporu pouze nájemcům (členům družstva, nikoli SVJ) daného objektu. Je to tak správně?

Úvodem mi dovolte uvést, že z Vašeho dotazu nejsou zcela zřejmé skutečnosti rozhodné pro úplné zodpovězení tohoto dotazu, zejména strany či konkrétní předmět zmiňovaného soudního řízení. Mám však za to, že se jedná o spor o určení vlastnického práva k nemovitosti (nebytové jednotce – garáži), kdy jedním účastníkem řízení je bytové družstvo a druhým „jiná“ společnost.

Jestliže je na jedné straně účastníkem soudního řízení, který se domáhá vlastnického práva ke garáži, pouze bytové družstvo (a nikoliv další osoby) náklady na právní zastoupení v rámci tohoto sporu je povinno vynaložit pouze družstvo. Vzhledem k tomu, že takové náklady lze považovat jako účelně vynaložené náklady bytového družstva vzniklé při správě družstevního majetku, mohou být zahrnuty jednotlivým členům do nájemného za nájem družstevního bytu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Rozhodli jsme se, že úklid společných prostorů v družstevním domě bude  provádět úklidová firma a náklady s tím spojené bude hradit každý byt určitou částkou. Většina s tím souhlasí a potvrdila to svým podpisem, ale je možné vymáhat poměrnou částku i na těch, kteří s tím nesouhlasí? Důchodci uvádí nedostatek peněz.

Úvodem mi dovolte uvést, že bez konkrétní znalosti stanov Vašeho BD budu ve své odpovědi vycházet pouze z platné právní úpravy, a to zejména ze zák. č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích.

V tomto zákoně je stanoveno, že členové družstva mají povinnost zejména dodržovat stanovy a rozhodnutí orgánů družstva. Dále jsou členové, kteří jsou nájemci družstevních bytů, povinni hradit v nájemném bytovému družstvu pouze účelně vynaložené náklady bytového družstva vzniklé při správě těchto družstevních bytů, včetně nákladů na opravy, modernizace a rekonstrukce domů, ve kterých se nacházejí, a příspěvků na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice těchto družstevních bytů.

Vyplývá z toho tedy, že pokud byl výběr úklidové společnosti včetně stanovení způsobu úhrady nákladů s tím spojených schválen v souladu se stanovami Vašeho BD (schválení spadá do působnosti orgánu, který o této věci rozhodoval – typicky valná hromada, orgán byl usnášeníschopný, byla splněna podmínka většiny k přijetí rozhodnutí apod.), má člen družstva povinnost toto schválení výběru úklidové společnosti včetně stanovení způsobu úhrady nákladů s tím spojených dodržovat a BD má naopak právo požadovat od svých členů dodržování těchto povinností.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Naše bytové družstvo je odběratel TUV a celková dodávka TUV nám byla dodavatelem TUV vyúčtována za roky 2017 a 2018 v daných termínech. V únoru letošního roku však došlo k přezkoušení měřící soustavy na TUV (jedné patní měřící soustavy ze šesti napojených na místo přípravy) s tím výsledkem, že tato nesplňuje požadavky na přesnost. Na základě toho se nám dodavatel TUV pokouší dodatečnými daňovými doklady doúčtovat spotřebu TUV nejen za rok 2018, ale i 2017. Dodavatel nám k celé situaci nesdělil žádné podstatné informace, a navíc dodatečné vyúčtování za oba roky neodpovídá podle našeho názoru vyhlášce č. 269/2015 a smlouvě o odběru tepla, protože při rozdělení spotřební složky byly pro určitý objekt napojený na plynovou kotelnu použity náměry bytových vodoměrů a pro jiné objekty napojené na stejnou kotelnu náměry patních vodoměrů, které jsou podle dodavatele v pořádku. Může dodavatel TUV takto postupovat, případně prosím o sdělení podle jaké legislativy je k takovému postupu oprávněn. V současné době se snaží dodavatel TUV vymoci námi neuhrazenou fakturu za dodatečné doúčtování TUV soudní cestou.

Chápu-li shora položený dotaz správně, bytovému družstvu se tepelná energie na přípravu teplé vody dodává na základě smlouvy o dodávce tepelné energie ve smyslu ust. § 76 energetického zákona.

Podle energetického zákona musí každá taková smlouva obsahovat pro každé odběrné místo (místo plnění stanovené ve smlouvě o dodávce tepelné energie, v němž přechází tepelná energie z vlastnictví dodavatele tepelné energie do vlastnictví odběratele tepelné energie) mj. též místo a způsob měření a náhradní způsob vyhodnocení dodávky tepelné energie, dojde-li k poruše měřicího zařízení nebo při jeho pravidelném ověřování, a dohodu o přístupu k měřicím a ovládacím zařízením.

Vzhledem k tomu, že úplné znění smlouvy o dodávce tepelné energie nemám k dispozici, odkazuji Vás v prvé řadě na předmětné ujednání této smlouvy, ze kterého by mělo být patrné, jak se postupuje v případě poruchy měřícícho zařízení.

Zároveň si uvést, že podle zákona je odběratel povinen hradit skutečnou výši nákladů na dodávku teplé energie za zúčtovací období, která je mu odběratelem řádně vyúčtována. Jestliže se ukáže, že původní vyúčtování bylo v návaznosti na poruchu měřícího zařízení nikoliv bezvadné, a odběrateli je předloženo vyúčtování správné, je odběratel povinen řádně vyúčtovanou částku uhradit; tím není dotčeno právo na náhradu škody způsobenou vadným vyúčtování (vznikla-li v souvislosti s tím nějaká). V opačném případě by se totiž na úkor dodavatele bezdůvodně obohatil.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

BD v roce 2010 schválilo pravidla podnájmu družstevního bytu, kde požaduje po nájemníkovi sdělit jména podnájemníků včetně kontaktů na ně, zároveň požaduje předložení podnájemní smlouvy mezi nájemcem a podnájemcem, tyto smlouvy pak zakládá. Je BD vzhledem k GDPR oprávněno ze zákona požadovat tyto údaje, když nejsou podstatné pro jakoukoli činnost družstva (krom počtu osob obývajících byt pro vyúčtování služeb)? Vztahy mezi nájemcem a podnájemcem nesouvisí nijak s činností BD, pokud nájemce požádal vlastníka BD o souhlas s podnájmem a ten mu ho udělil.

Odpověď – 1. část

Nařízení EP a Rady (EU) 2016/679 o ochraně fyzických osob v souvislosti se zpracováním osobních údajů a o volném pohybu těchto údajů (zkráceně pak „GDPR“) je přímo aplikovatelným právním předpisem stanovujícím pravidla týkající se ochrany fyzických osob v souvislosti se zpracováním osobních údajů.

Dle zmíněného nařízení se osobními údaji rozumí jakékoliv informace o konkrétní osobě, na jejichž základě je možno danou osobu konkretizovat (například tedy jméno, příjmení a bydliště). Zpracováním osobních údajů se pak rozumí jakákoliv manipulace s těmito údaji, například jejich zaznamenání, shromažďování, vyhledávání, nahlížení do nich, jejich přenos, vymazání, umožnění nahlížení do nich atp.

Základní zásadou pro zpracování osobních údajů je zásada, podle které musí být osobní údaje pracovávány korektně a zákonným a transparentním způsobem. Jsou-li tyto údaje shromažďovány, pak musí být shromažďovány pro určité, výslovně vyjádřené a legitimní účely a nesmějí být dále zpracovávány způsobem, který je s těmito účely neslučitelný.

Dle nařízení je zpracování osobních údajů mj. zákonné, pokud (a) subjekt údajů udělil souhlas se zpracováním svých osobních údajů, (b) zpracování je nezbytné pro splnění právní povinnosti, která se na správce vztahuje anebo (c) zpracování je nezbytné pro účely oprávněných zájmů příslušného správce či třetí strany.

Odpověď – 2. část

Pokud jde o zpracování údajů v předmětné situaci, dovolím si předně uvést, že žádné zákonné ustanovení explicitně nezakládá povinnost nájemce (potažmo člena bytového družstva) sdělovat bytovému družstva jméno, příjmení či další údaje o podnájemníkovi. Nájemce pouze povinnost vyžádat si souhlas družstva s podnájmem bytu další osobě (to neplatí, pokud člen družstva dává do podnájmu část bytu, avšak v bytě dál sám trvale bydlí), a to v písemné formě, avšak tento souhlas však nemusí výslovně znít ve prospěch konkrétní osoby.

Na druhou stranu družstvo je vlastníkem předmětné nemovitosti a tedy osobou, která tuto nemovitost spravuje. Na základě těchto titulů je družstvo např. povinno zabránit vzniku hrozící újmy či jiného nebezpečí, pročež je např. v odůvodněných případech oprávněno vstoupit do bytu apod. S ohledem na to považuji za nezbytné pro účely oprávněných zájmů, aby mělo bytové družstvo údaje o podnájemnících k dispozici. V případě opačného výkladu, by totiž byla značně omezena možnost družstva vykonávat svou zákonnou povinnost.

Závěrem si však dovolím uvést, že neznám všechna specifika konkrétního případu, a proto ve své odpovědi vycházím toliko z obecné právní úpravy. Za předpokladu, že bych měl k dispozici všechny potřebné informace, mohla by se má odpověď stran oprávněnosti zájmu zpracování osobních údajů lišit. S ohledem na to Vám tedy doporučuji, abyste v případě zájmu o bližší právní analýzu předmětného dotazu vyhledal odpornou pomoc advokáta.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Jsme malé bytové družstvo (20 členů), v přízemí našeho domu se nacházejí 2 nebytové prostory (prodejna textilu a zlatnictví). Můj dotaz se týká především prodejny textilu, kterou provozují Vietnamci. Pro lepší ilustraci: v této prodejně se dá jen velice těžko projít mezi jednotlivými „regály“, nejširší ulička je snad 40 cm, všude je spousta krabic s oblečením, to je pověšeno i všude okolo zdí. Věci skladují snad i na WC. Nechci nikoho nějak šikanovat či zastrašovat, ale obávám se zkrátka nejhoršího, kdyby snad vypukl požár či se stala jiná havárie, aby se zákazníci dostali bezpečně ven. Mohli by lidé v takovém případě žalovat družstvo jakožto majitele domu? Můžeme my jako družstvo zasahovat do prostoru této prodejny právě z hlediska evakuačních a protipožárních předpisů? Máme nějakou pravomoc nařídit „rozšíření“ evakuačních uliček, vyklizení prostor u východů apod.? Existuje nějaký konkrétní předpis, paragraf?

Základní právní předpis týkající se požární ochrany je zákon č. 133/1985 Sb., o požární ochraně a na něj navazující prováděcí právní předpisy vztahující se k požární prevenci.

Právnickým osobám (tzn. i bytovému družstvu) je rozsah povinností stanoven v závislosti na kategorii podle míry požárního nebezpečí jimi provozované činnosti (§ 4 zákona o požární ochraně). Pokud by došlo ze strany bytového družstva k porušení povinností v oblasti požární ochrany a v důsledku toho ke škodě na majetku či poškození zdraví osob, ponese odpovědnost za toto porušení včetně škody bytové družstvo, konkrétně statutární orgán.

Nicméně pokud bytové družstvo komerčně pronajímá nebytové prostory, zákon o požární ochraně ukládá nájemcům (právnickým a podnikajícím fyzickým osobám) povinnost zajišťovat požární ochranu ve všech prostorách, které užívají k provozování své činnosti. Pouze v případě, kdy v jednom objektu provozuje své činnosti více subjektů, je ze zákona za požární ochranu ve společně užívaných prostorách (obvykle třeba vstupní vestibul, chodby, výtahy, garáže apod.) odpovědný vlastník, není-li smlouvou mezi nimi sjednáno jinak. V prostorách výlučně užívaných nájemci musí plnit ze zákona povinnosti v oblasti požární ochrany nájemci.

Jelikož neznám konkrétní okolnosti Vašeho případu ani obsah nájemní smlouvy, nemůžu Vám jednoznačně odpovědět na Vaše dvě otázky. Každopádně lze doporučit se nejdříve domluvit s nájemci a upozornit je na skutečnost, že porušují povinnosti stanovené shora uvedeným zákonem, popř. požárním řádem, pokud takový v bytovém družstvu existuje, či dát podnět ke kontrole příslušnému dozorujícímu orgánu v oblasti požární ochrany.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Bydlím v bytovém domě v Praze, bytové družstvo bylo založeno kvůli privatizaci domu. Před 2 lety družstvo prodalo půdní prostory. Z utržených peněz probíhá celková rekonstrukce domu. Novou střechu platí investor nových půdních bytů, ostatní práce BD. Probíhá celkové zateplení fasády, výstavba výtahu, výměna stoupaček, budují se nové elektrické a plynové rozvody. Můj byt se nachází jako jediný nad průchodem, podlahy jsou velmi studené. Kdysi bývalo na stropě průchodu zateplení, ale při povodních bylo poškozeno a odstraněno. Požádala jsem BD o zateplení stropu průchodu, což proběhlo, ale úhradu požadují po mě. Nezdá se mi spravedlivé, že celkové zateplení, výtah (který pro mě nemá smysl, bydlím v nadzemním podlaží), budoucí opravy střechy atd., vše se hradí ze společných peněz, ale zateplení “odspodu” je pouze můj problém.

Hned na úvod musím bohužel uvést, že bez bližších znalostí všech podrobnosti předmětného případu dokáži na Váš dotaz odpovědět toliko v obecné rovině vycházejíce přitom z právní úpravy občanského zákoníku a zákona o obchodních korporacích. Ve své odpovědi pak vycházím ze skutečnosti, že jste členem bytového družstva s tím, že předmětný byt je tzv. družstevním bytem ve vlastnictví bytového družstva.

Dle ust. § 744 jsou členové, kteří jsou nájemci družstevních bytů, povinni hradit v nájemném bytovému družstvu pouze účelně vynaložené náklady bytového družstva vzniklé při správě těchto družstevních bytů, včetně nákladů na opravy, modernizace a rekonstrukce domů, ve kterých se nacházejí, a příspěvků na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice těchto družstevních bytů.

Bez znalosti dalších podkladů není možné určit, zda lze zateplení stropu průchodu lze považovat účelně vynaložené náklady bytového družstva vzniklé při správě těchto družstevních bytů. Mám však za to, že za určitých okolností, tomu tak být může.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Jsem členem BD již osm let. Řádně a v termínu platím vše, dle rozpisu měsíčních plateb BD. V tomto rozpisu mimo služeb také platím do fondu oprav, rezervního fondu a činnost BD. Za celou uplynulou dobu jsem se nikde nedozvěděl, tj. na členské schůzi při schvalování ročního hospodaření BD či v informační vývěsce BD, jak bylo s těmito finančními prostředky za uplynulé účetní období nakládáno. Tedy kolik bylo vybráno finančních prostředků na činnost BD, k čemu a v jaké výši byly použity (poštovné, kolky, platba členům představenstva, za vedení účetnictví, za mobilní telefony, advokátům atd.) a zůstatek, pokud zůstal, k čemu bude použit. Rovněž tak je tomu i u fondu oprav, nevím, kolik bylo vybráno a k čemu byly tyto finanční prostředky a v jaké výši použity, včetně zůstatku, a jak sním bude naloženo. Obdobně je tomu i rezervního fondu. Splácíme také úvěry bankám, ale i zde neznáme výši splátek, kolik zbývá k úhradě, výše úroků a celková doba úhrady úvěrů. Při využití svého práva k nahlédnutí do podkladů k členské schůzi jsem dostal jen fakturu za dodávku vody, elektřiny a provoz výtahu. Ostatní mně bylo odepřeno s tím, že to je pro mě jako člena tajné, to může vidět jen RK BD. Obdobně po proběhnutí ČS, jsem využil práva nahlédnou do zpráv projednaných na ČS a zde jsem obdržel zápis z ČS shodný se zveřejněným zápisem ve vývěsní skříni BD, prezenční listinu a pozvánku na ČS. Tedy žádnou zprávu o hospodaření BD za uplynulé finanční období, která na této schůzi měla být přednesena a ČS schválena, nebo neschválena. Ve stanovách BD není v žádné části nebo článku stanov uvedeno, jak má představenstvo informovat členy BD o nakládání s vybranými příspěvky na hospodaření BD. Předseda BD na tyto dotazy reaguje alibisticky, arogantně a zneužívá svého postavení a členství v Republikové radě SON.

Právní úprava bytových družstev včetně práv a povinností jejich členů je obsažena v zák. č. 90/2012 Sb., zákon o obchodních korporacích, a proto ve své odpovědi budu vycházet z tohoto předpisu. Nad rámec práv a povinností členů bytového družstva stanovených tímto zákonem můžou být tyto upraveny odlišným způsobem ve stanovách bytového družstva.

Jako člen bytového družstva máte, co se týká práv spojených s členskou schůzí a potřebnými informacemi, zejména právo zúčastnit se členské schůze jako člen a vykonávat zde své hlasovací právo. Při svolání členské schůze musí být v pozvánce na členskou schůzi uvedeno také místo, kde se člen může seznámit s podklady k jednotlivým záležitostem programu členské schůze, pokud nejsou přiloženy k pozvánce.

Dále máte právo na informace týkající se všech bodů, které mají být na členské schůzi projednány. Členům družstva musí být písemné podklady pro jednání členské schůze k dispozici pro seznámení se s nimi. Člen družstva má také právo na vydání kopie zápisu z členské schůze.

Doporučuji vyzvat družstvo písemně k získání informací, na které máte jako člen bytového družstva právo a v případě, že Vám bytové družstvo požadované informace nesdělí, domáhat se Vašich práv soudní cestou.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Jsem vlastníkem bytu v družstevním domě. Společenství vlastníků nebylo doposud založené, dům spravuje bytové družstvo. Mám nárok dostat k nahlédnutí zápis ze schůze nebo na kopii zápis z každé schůze? Při dnešních cenách za kopii by částka nepřesáhla 20 Kč na celý dům. Mám také podezření, že důvěrník nosí do účtárny družstva fiktivní paragony, a tím si s celou tříčlennou samosprávou zvyšují svůj příjem z fondu oprav. Nelze se otevřeně na nic zeptat. Důvěrník ihned každého verbálně napadá a po domě pomlouvá. Osobně mám strach i z fyzického napadení. Je možné někoho požádat o prověření všech výdajů z fondu oprav, na co byl použit? Důvěrník oznámil, že nebude žádný zápis ze schůze zveřejňovat. Každý si ho může dojít přečíst na družstvo nebo že každému za poplatek udělají kopii. Zdá se mi to celé ponižující. Všichni  platíme, ale na informace nemáme nárok. Nedostává se nám základní informace z družstva, jaká je částka na fondu oprav ke konci roku. Někteří v domě navrhují bojkotovat samosprávu. Nechodit na schůze a na zvonění na zvonky jednotlivých domácností, kterým se samospráva domáhá svolat minimální počet lidí, které potřebuje k hlasování, tvrdě ignorovat. Nebo existuje jiný postup, jak inteligentní a slušnou cenou si to zajistit? Je možnost  prověřit výdaje z fondu oprav, zda opravdu nedochází k obohacování jednotlivců?

Úvodem mi dovolte uvést, že bez konkrétních znalostí Vašeho problému budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy upravující problematiku bytových družstev, a tedy ze zák. č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích.

Pokud tedy nejste členem bytového družstva a přispíváte pouze finančními prostředky na správu domu, kterou zajišťuje bytové družstvo, jako vlastník jednotky pak máte právo seznámit se s tím, jak správce (BD) hospodaří, máte tedy právo nahlížet do účetních knih a dokladů, smluv či účetních knih. Co se týká interního fungování bytového družstva, toto Vás v podstatě nemusí zajímat, jelikož jako nečlen nemáte povinnost bytovému družstvu na interní záležitosti přispívat.

Co se týká nahlížení do zápisů ze schůze bytového družstva, tak jako nečlen družstva k tomu právo nemáte. Důvodem je, že na těchto schůzích se projednávají interní záležitosti družstva, které se Vás jako vlastníka bytové jednotky netýkají.

Odlišně tomu je v situaci, kdy je svolaná schůze vlastníků jednotek. Zde vystupujete, stejně jako bytové družstvo, jako osoba s hlasovacími právy a z takového jednání schůze byste měl mít právo si zápis pořídit.

Doporučuji vyzvat bytové družstvo, aby Vám umožnilo se seznámit s dokumenty týkající se hospodaření bytového družstva jakožto správce bytového domu. Pokud ze strany družstva nebude Vaše výzva akceptována, lze se domáhat svého práva soudní cestou.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Jsem vlastníkem garáže pod obytným domem SBD. Při převodu garáže do OV byla se mnou sepsána smlouva o zajišťování správy společných části budovy, kde roční záloha byla stanovena na opravy společné části budovy ve výši 142 Kč, záloha za plnění poskytované s užíváním jednotky 846 Kč a odměna za zajišťování správy ve výši 317 Kč, celkem 1306 Kč v roční splátce. Smlouva byla uzavřena 7. 11. 2016 na dobu neurčitou. BD navýšilo od 1. 1. 2019 DZ na 5052 Kč z důvodu jednotné sazby za bytovou plochu a nebytovou plochu (garáže), čímž se domníváme, že to není spravedlivý způsob. Přijaté usnesení zvýhodňuje nájemce bytu oproti vlastníkovi nebytového prostoru garáže, když v domě nebydlí už 20 let, nemá přístup do domu, pouze užívám příjezdovou cestu ve dvorním traktu. Garáž je v prvním podzemním podlaží domu a nikdo s jakoukoliv úpravou garáže nepočítá, vše se týká pouze bytů od 1 NP. Nikdo stávající smlouvu uzavřenou mezi SBD  a vlastníkem nezrušil a nezměnil ani dodatkem. SBD po nás požaduje, abychom se podíleli na výměně stupaček na SV, TUV, rekonstrukci  balkonu, zateplení domu atd., což je nesmysl. Garáž žádné vybavení nemá pouze Světlo k osvětlení prostoru. Vlastník se má podílet na opravách domu jako např. oprava střechy, čištění okapu atd. Jakákoliv interní činnost SBD vlastníka se netýká. Myslíme si, že uzavřenou smlouvu máme platnou. Sazba za podlahovou plochu bytu a nebytových prostor byla vždy rozdílná, což bylo správně. Hodnota bytu se opravami a revitalizací domu finančně zvyšuje, ale u garáži nikoliv. Garáž jsme stavěli svépomocí, vlastníme ji od r. 1976 a jsme přesvědčeni, že platit máme jen to, co je uvedeno v uzavřené smlouvě podepsané vlastníkem a předsedou představenstva SBD.

Jelikož neznám obsah Smlouvy o zajišťování správy společných částí budovy a obsah stanov Vašeho SBD, budu ve své odpovědi vycházet z platných právních předpisů, které tuto problematiku upravují.

Ačkoliv to z Vašeho dotazu přímo nevyplývá, předpokládám, že jste pouze vlastníkem předmětné garáže a že nejste členem SBD. Ve své odpovědi budu z této situace vycházet.

Pro posouzení Vašeho případu je důležité zjistit, zda v bytovém domě vzniklo SVJ (ať už ze zákona, popř. založením vlastníky jednotek) a kdo odpovídá za správu domu a pozemku, jelikož rozhodování o způsobu určení výše dlouhodobých záloh lze pod správu domu podřadit.

Pokud došlo ke vzniku SVJ, odpovídá za správu domu a pozemku ze zákona právě SVJ. Bytové družstvo má právo rozhodovat svými orgány jen o otázkách týkajících se členů družstva, nicméně o záležitostech správy společných částí domu a pozemku rozhodují orgány SVJ.

Orgány SBD mohou stanovit způsob určení výše dlouhodobých záloh, avšak toto je závazné jen pro členy SBD. Znamená to tedy, že povinnost vyplývající z předmětného usnesení se vztahuje pouze k členům, a nikoliv k vlastníkům jednotek.

Pokud nedošlo ke změně obsahu Vaší smlouvy, ani z ní nevyplývá, že by mohlo SBD jednostranně změnit výši dlouhodobé zálohy, pravděpodobně se Vás navýšení ze strany SBD netýká a jste povinen plnit pouze obsah předmětné Smlouvy o zajišťování správy společných částí budovy.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Zasílám dotaz, zda BD musí dodržovat podepsané smlouvy. Podepsal jsem dne 5. 9. 2018 s BD smlouvu o podmínkách převodu jednotky, jejíž součástí je byt, do osobního vlastnictví nájemce tohoto bytu na základě jeho žádosti. BD se ve smlouvě zavázalo podepsat smlouvu o převodu jednotky do osobního vlastnictví a převést bytovou jednotku v termínu od 1. 9. 2019 do 30. 9. 2019. Nyní mne BD písemně informuje, že odkládá převod jednotky na neurčito (ústně mi sděleno převod za 20 let, po splacení úvěru, který si BD chce vzít na zateplení domu). Na základě usnesení představenstva BD ze dne 25. 7. 2018 se BD zavazuje vyhovět mé žádosti na převod bytu do osobního vlastnictví. Již zde se změnilo stanovisko BD z původního předpokládaného termínu převodu 01/2019 na smluvně daný termín 09/2019 (z údajného důvodu malého počtu zaměstnanců). Došlo také k navýšení poplatku za převod o 5000 Kč na současných 14 500 Kč. Následně dne 5.8.2018 jsme podepsali Smlouvu o podmínkách převodu do os. vlastnictví. Byl jsem vyzván k doplacení anuity k měsíci 11/2018 a zaplacení poplatku 3000, což jsem splnil. Je zde vidět snaha vedení BD oddalovat a neumožnit převod bytové jednotky. BD oddálilo převod o 14 měsíců a nyní chtějí oddálit o 20 let. Na BD mi sdělili, že tím, že jsem doplatil anuitu, jsem na tom vlastně lépe, že už nyní nemusím anuitu splácet. Byt jsem chtěl použít jako zástavu pro úvěr. Splacením anuity 11 měsíců před plánovaným převodem a neumožnění převodu bytu do vlastnictví mi zásadně změní životní situaci. BD předpokládá, že majitelé bytů v osobním vlastnictví nebudou BD splácet svoje závazky. Na druhou stranu BD nabízí půjčky družstevníkům s úrokem (pravděpodobně s oprávněním poskytovat finanční půjčky). Má tedy BD právo nedodržet termíny převodu do vlastnictví, a až následně zadlužit BD a tvrdit, že bytovou jednotku převede až po splacení úvěru, který si BD chce v budoucnu uzavřít?

Chápu-li informace uvedené ve Vaší zprávě správně, dne 5. 9. 2018 jste s bytovým družstvem uzavřel smlouvu o podmínkách převodu jednotky, jejíž součástí je byt, do osobního vlastnictví nájemce tohoto bytu na základě jeho žádosti. V této smlouvě se družstvo zavázalo uzavřít smlouvu o převodu jednotky do osobního vlastnictví, na základě které bude nejpozději do 30. 9. 2019 převedena předmětná jednotka do Vašeho vlastnictví.

Ačkoliv tak Vámi smlouva takto není výslovně pojmenovaná, s ohledem na její obsah se jedná o smlouvu o smlouvě budoucí. Podle ust. § 1785 občanského zákoníku se smlouvou o smlouvě budoucí nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem. Zavázané straně pak vzniká povinnost smlouvu uzavřít bez zbytečného odkladu poté, co ji k tomu vyzve oprávněná strana v souladu se smlouvou o smlouvě budoucí.

Ve smlouvě o smlouvě budoucí si mohou smluvní strany další podmínky, jejichž splnění je nezbytné pro uzavření samotné smlouvy. V tomto případě to například mohla být Vaše povinnost uhradit družstvu veškeré dluhy vyplývající z Vaší účasti ve družstvu (např. doplacení anuity). Pokud budou všechny podmínky splněny, žádný důvod, aby smlouva nebyla uzavřena.

Bytové družstvo je právnickou osobou, která je stejně jako kterýkoliv jiný subjekt práva povinna dodržovat právní předpisy; mj. je tedy povinna plnit veškeré své závazky vůči třetí třetím osobám stejně jako kterýkoliv jiný subjekt práva.

Jestliže budou splněny všechny podmínky k uzavření smlouvy o převodu jednotky do osobního vlastnictví a družstvo bude v souladu se zákonem k uzavření smlouvy vyzváno, musí družstvo uvedenou smlouvu uzavřít.

Pokud tak neučiní, můžete se se svým nárokem obrátit na soud s návrhem na nahrazení vůle družstva při uzavření smlouvy o jednotky do osobního vlastnictví. Pouze pak upozorňuji, že právo domáhat se splnění u soudu se promlčuje ve lhůtě jednoho roku od posledního dne lhůty, kdy měla být budoucí smlouva uzavřena.

Vznikne-li Vám v souvislosti s prodlením družstva jakákoliv majetková či nemajetková újma, můžete se domáhat náhrady této újmy.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Od roku 2016 jsem členem kontrolní komise v bytovém družstvu a už delší dobu se nám nedaří přesvědčit předsednictvo, aby sjednalo nápravu, a my dlužíme stanovisko delegátovi, který na níže uvedené poukázal. Ve stanovách platných od 1. 1. 2014 je, že do působnosti SD náleží: 1) schvalovat smlouvu o výkonu  funkce – máme podepsané, ale nebyly na SD ani předchozím funkcionářům schválené. V roce 2017 jsme předložili návrh usnesení, přítomna právnička řekla, že BD není kapitálová společnost a smlouvy mít nemusí, usnesení nebylo přijato. 2) Rozhodnout o určení odměny PŘ, KK a členů jiných orgánů BD zřízených stanovami, pokud je oprávněno tyto orgány nebo jejich členy volit a odvolávat.  – BD má směrnice o odměňování funkcionářů a to 5/2014, kde je 1.  Členové orgánů mají nárok na odměnu dle čl. III (měsíční odměny) této směrnice, a to na základě smlouvy o výkonu funkce. 2. Po zhodnocení výsledků hospodaření BD a schválení roční účetní závěrky mají nárok členové na odměnu – doplatek, který schvaluje SD. 3) Směrnice platila do SD v roce 2017, ale odměny ke schválení ani na předchozích programech nebyly. Vyjádření PŘ je, že mají směrnici a schvalovat se už nemusí. V roce 2017 předložilo PŘ novou směrnici 5/2017, KK ne doporučila schválení, ale schválena byla. Není tam zmínka o smlouvách, ale zůstává: a) Čl. II odst. 2. Po zhodnocení výsledků hospodaření BD a schválení roční účetní závěrky mají dále členové orgánů BD nárok na odměnu – doplatek, který schvaluje SD. b) Čl. IV odst.10 – Odměna – doplatek je splatný po schválení roční účetní závěrky SD, čímž dojde ke schválení vyplácení dané odměny, a to v nejbližším vyplatím terminu družstva. Pro vyloučení pochybnosti platí, že žádnému členovi jakýchkoliv orgánů družstva nemůže být vyplacen jakýkoliv doplatek a to bez jeho schválení SD byt. družstva. Výše jsem uvedla citace směrnic, stanovisko PŘ je stále stejné, máme směrnice a schvalovat se nemusí. A poslední dotaz ohledně projednávání zprávy PŘ a KK o činnosti družstva. PŘ předložilo zprávu o činnosti poprvé v roce 2018, KK předkládala každý rok – v usnesení bere SD na vědomí – nemá schvalovat?

Odpověď – 1. část

Podle ust. § 59 odst. 1 zákona o obchodních korporacích obecně platí, že vztah (tedy vzájemná práva a povinnosti) mezi členy volených orgánů obchodních korporací a obchodní korporací samotnou se řídí ustanoveními občanského zákoníku o příkazu. Zákon stranám zároveň umožňuje, aby si vzájemné vztahy ujednaly odlišně, a to prostřednictvím smlouvy o výkonu funkce; ustanovení o příkazu (nebude-li jejich užití smlouvou výslovně vyloučeno) se pak přiměřeně použijí pouze na situace, které nebudou ve smlouvě předvídány.

Pokud jde o povinnost uzavřít smlouvu o výkonu funkce, tato zákonem o obchodních korporacích dána není. Uzavření smlouvy o výkonu funkce je toliko možnosti obchodní korporací a členů orgánu korporacích.

Pokud jde o náležitosti, které musí smlouva o výkonu funkce člena orgánu družstva splňovat, platí následující. Na rozdíl od kapitálových společností (tedy zajm. společností s ručením omezeným a akciových společností) zákon nestanovuje pro platnost smlouvy podmínku písemné formy nebo pravidla pro odměňování, k platnosti smlouvy o výkonu funkce se však rovněž u družstev vyžaduje schválení členskou schůzí (či jiným orgánem, do jehož působnosti spadá volba členů příslušného orgánu korporace).

Jedním z hlavních důvodů proč bývá smlouva o výkonu funkce uzavírána, je ujednání odměny za výkon funkce. Pokud není odměňování ve smlouvě o výkonu funkce sjednáno, je-li sjednáno v rozporu se zákonem, není-li smlouva o výkonu funkce uzavřena nebo je-li smlouva uzavřena v rozporu se zákonem, dle ust. § 59 odst. 3 je výkon funkce bezplatný. Tímto způsobem jsou tak strany „nuceny“ smlouvu o výkonu funkce uzavřít a uzavřít ji v souladu s požadavky zákona.

Odpověď – 2. část

Jak vyplývá z uvedeného, platné uzavření smlouvy o výkonu funkce vyžaduje součinnost obou stran. Jestliže by ust. § 59 odst. 3 platilo bezvýjimečně, obchodní korporace by toho mohly zneužívat tím, že by odmítaly smlouvu o výkonu funkce uzavřít a člen orgánu by musel vykonávat funkci zadarmo. Z toho důvodu je v zákoně zakotveno ustanovení § 59 odst. 4, které stanoví výjimky ze shora uvedeného pravidla o bezplatném výkonu funkce.

Dle ust. § 59 odst. 4 platí, že členovi voleného orgánu vzniká nárok na odměnu obvyklou v případě, kdy je smlouva o výkonu funkce nebo její ujednání o odměně neplatné z důvodu na straně obchodní korporace, smlouva není uzavřena z důvodu překážek na straně obchodní korporace nebo valná hromada, resp. členská schůze smlouvu neschválí bez zbytečného odkladu po vzniku funkce přesto, že není v rozporu se zákonem. Nárok na odměnu obvyklou přitom vzniká přímo ze zákona a k jejímu vyplácení není nutný souhlas valného orgánu.

Vedle odměny sjednané ve smlouvě o výkonu funkce, lze členy voleného orgánu odměňovat rovněž dle pravidel vyplývajících z vnitřních předpisů (schválených příslušným orgánem) tyto předpisy přitom musí obsahovat objektivní kritéria pro určení odměn; taková plnění přitom lze vyplácet bez dalšího (druhého) schválení příslušného orgánu. Takovýmto způsobem přitom lze člena voleného orgánu odměnit i tehdy, nevznikne-li členu orgánu nárok na odměnu ze smlouvy o výkonu funkce.

Pokud jde o Váš druhý dotaz ohledně schvalování výročních zprávy, ze zákona plyne, že nejvyšší orgán družstva, tedy členská schůze (ve Vašem případě nahrazena shromážděním delegátů) tuto zprávu schvaluje. Pokud pak přijme usnesení o tom, že bere zprávu na vědomí, lze za určitých podmínek uzavřít, že takovou zprávu tímto schvaluje.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Zatím jsme všichni členy BD a platíme za každý byt určitou částku jako “zálohu” na případné potřebné opravy nemovitosti, tzv. fond oprav. Protože BD za poslední roky žádné velké opravy nerealizovalo, je ve fondu pár milionů Kč. Pár bytů se bude převádět do OV a vznikne SVJ. SVJ se stane správcem objektu. Existuje nějaký předpis, který stanoví, jak se v takovém případě nakládá s nepoužitým fondem oprav? Příklad: BD má ve FO peníze na opravu např. střechy a tu neudělalo. Potom pod hlavičkou SVJ by tato oprava proběhla. BD jako člen SVJ bude mít z čeho na opravu přispět (má celý FO) a noví vlastníci bytů (OV), kteří jako družstevníci do fondu roky šetřili, tak nebudou mít nic a musí opět hradit z vlastní kapsy – čili znovu přispět do FO nového SVJ, tudíž platit vlastně dvakrát? Připadá mi nemožné, aby tato situace nebyla někde řešena, ale  nemohu nic najít. Fond oprav se tvoří z plateb vztažených vždy k bytové jednotce, takže se dá z účetnictví zjistit, kolik který “byt” do FO přispěl, kolik se vyčerpalo atd…. a lze vyčíslit zůstatek u každého bytu. Pokud nebyl použit, je to vlastně záloha na budoucí opravy a ta by měla být jako nespotřebovaná převedena (vrácena) členovi BD, který přestane být členem BD a stane se vlastníkem bytu v OV. Tato částka by se převedla do FO nového SVJ. Prosím o radu, jak postupovat.

Úvodem mi dovolte uvést, že bez konkrétních znalostí stanov Vašeho BD a SVJ budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, která se této problematice věnuje.

Pojem „fond oprav“ je pojmem, který byl zaveden zákonem o osobním vlastnictví bytu a do dnešní doby je jako takový stále ze strany BD a SVJ přebírán a nadále používán. Nicméně z právního a účetního hlediska tento pojem již neexistuje.

K tomu, aby bylo možné charakterizovat povahu finančních prostředků od členů BD a posoudit, zda s nimi lze nakládat, je nutné znát způsob evidence těchto prostředků v účetnictví. Tyto prostředky bývají převážně účtovány buďto jako rezerva BD či jako dlouhodobé, popř. krátkodobé zálohy, nicméně ani tento způsob evidence ve formě záloh není dle odborné literatury zcela správný.

Každý člen BD jako nájemce družstevního bytu je povinen hradit nájemné v němž jsou podle zákona obsaženy účelně vynaložené náklady bytového družstva vzniklé při správě těchto družstevních bytů, včetně nákladů na opravy, modernizace a rekonstrukce domů, ve kterých se nacházejí, a příspěvků na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice těchto družstevních bytů.  Tyto finanční prostředky jsou vlastnictvím BD, nikoliv člena BD.

BD poté z těchto finančních prostředků vytvoří rezervu, tj. typicky založí bankoví účet, na který dlouhodobě část z prostředků ukládá. V případě, že BD zruší tuto rezervu, částku si ponechá a nájemcům nic nevrací. Nájemci tedy nemají právo domáhat se vrácení části nájemného, která byla použita k tvorbě rezervy („fondu oprav“).

Dále je třeba upozornit, že v případě, kdy by byly finanční prostředky nad rámec nájemného vybírány od nájemců za konkrétním účelem (např. oprava střechy) a evidovány jako zálohy (dlouhodobé či krátkodobé), vzniká zde povinnost BD tyto prostředky vyúčtovat a v případě nerealizace daného záměru je vrátit nájemcům.

Závěrem dodávám, že ačkoliv nemají členové BD právo domáhat se vrácení části nájemného, neznamená to, že by nemohlo BD nashromážděné finanční prostředky např. darovat SVJ. Nicméně je zde potřeba počítat s daňovými povinnostmi.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Jak postupovat při hospodaření malého bytového družstva, jehož jsem členem. Družstvo vzniklo v r. 2002 v domě s 12 bytovými jednotkami. O vstup do družstva mělo zájem pouze 9 stávajících nájemníků, a ti zaplatili členský vklad i za zbývající 3 byty, ve kterých zůstali nájemníci. Během času se 2 byty uvolnily a družstvo je předalo za členský vklad novým družstevníkům. Zakládající členové družstva dospěli k názoru, že když zaplatili za uvedené byty členský vklad, mohou si peníze z vkladů nových družstevníků rozdělit mezi sebe a zrovna tak nájemné z posledního bytu. Domnívám se, že členské vklady i nájemné mají přejít na společný účet družstva, nikoliv k osobnímu užití družstevníků. Protože jde o spor, který má zásadní vliv na hospodaření družstva, prosím o váš názor a vyjádření. Současně prosím o informaci, kdo je oprávněn provést v družstvu kontrolu hospodaření.

V prvé řadě mi dovolte uvést, že mi nejsou známa všechna specifika Vašeho případu (zejména okolnosti a způsob vzniku členství „původních“ i „nových“ členů bytového družstva, a dále úplné znění stanov družstva) a ve své odpovědi vycházím toliko z obecné právní úpravy, kterou nalezneme v zákoně o obchodních korporacích.

Pokud jde o „nové“ členské vklady, jakožto i nájemné za pronájem bytu, z Vámi uvedeného dovozuji, že se z pohledu práva jedná o zisk bytového družstva. Podle ust. § 750 lze zisky bytového družstva použít toliko k uspokojování bytových potřeb členů a k dalšímu rozvoji bytového družstva, nelze je však vyplácet přímo členům družstva. Máte tedy pravdu v tom, že uvedené finance mají být poukázány na účet bytového družstva.

Co se týče Vaše dotazu týkající se provádění kontroly hospodaření družstva, dle ust. § 715 kontrolní komise kontroluje veškerou činnost družstva (mj. také provádí kontrolu dokladů o hospodaření družstva). V souvislosti se svým právem kontrolovat hospodaření družstva může kontrolní komise oprávněna kontrolovat veškeré doklady o hospodaření družstva, účastnit se jednání představenstva (či jakéhokoliv jiného orgánu) nebo požadovat oznámení všech skutečností, které mohou mít závažné důsledky v hospodaření družstva nebo v postavení družstva nebo jeho členů.

V případě, že je družstvu ze strany statutárního orgánu, tedy představenstva, resp. předsedy družstva, způsobena škoda (či jakémkoliv jiném případě potřeby), je to právě kontrolní komise, která určí člena, družstva (obvykle ze svého středu), který družstvo zastupuje vůči členům statutárního orgánu.

Vzhledem k tomu, že se dle mého názoru ve Vašem případě jedná o poměrně složitou situaci, a to jak z hlediska právního, tak skutkového, doporučuji Vám závěrem vyhledat odbornou pomoc advokáta, který Vám se znalostí všech specifik doporučí další postup ve věci.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Je představenstvo družstva oprávněno nahlížet do platových výměrů zaměstnanců družstva? Ve stanovách družstva se o takovýchto pravomocech nepíše. Je možné, aby rozhodovali o zaměstnancích? Jedná se mi o to, že zaměstnanec, který v družstvu pracuje již deset let, má také ještě vlastní firmu, kterou založil dávno před nástupem do družstva, a jedním z předmětů podnikání je i správa nemovitostí. Tuto činnost firma nikdy nevykonávala a nikdy za ni ani nefakturovala. Firma je prakticky v útlumu, občas jde jen o nějaký nákup a prodej, roční obrat v řádu tisícikorun. Představenstvo na základě ničeho, rozuměno, žádné podezření zneužití nebo nevím ani čeho, se začala o zaměstnance zajímat a tlačit na něj, aby předmět podnikání zrušil. Mají na toto právo? Mohou v případě neuposlechnutí zaměstnance vyhodit?

V této věci si Vás nejprve dovolím upozornit na fakt, že mi ve věci Vašeho případu nejsou známy všechny skutečnosti a okolnosti týkající se Vašeho dotazu, vzhledem k tomu Vám tedy mohu poskytnout pouze informace, vyplývající z platné právní úpravy.

Představenstvu družstva přísluší dle ust. § 706 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích (dále jen „zákon o obchodních korporacích“) obchodní vedení družstva. Představuje tak výkonný orgán družstva, který řídí činnost družstva a rozhoduje o všech záležitostech, které nejsou zákonem nebo stanovami, popřípadě rozhodnutím orgánu veřejné moci vyhrazeny jinému orgánu, a mimo jiné zajišťuje také řádné vedení účetnictví, za které je tak představenstvo plně odpovědné. Součástí účetnictví je pak samozřejmě kontrola režijních nákladů a kupříkladu rovněž výplat zaměstnanců, které tvoří mzdové náklady, vykazované následně v účetní závěrce. Pro tento účel je samozřejmě nezbytné mít přístup také k platovým výměrům zaměstnanců z důvodu např. průběžné revize výše nákladů potřebných pro vlastní chod družstva, aby bylo možné určit výši celkových nákladů na provoz družstva.

K uvedenému lze podotknout, že člen statutárního orgánu je ve smyslu ust. § 164 občanského zákoníku oprávněn zastupovat právnickou osobu ve všech záležitostech, což platí samozřejmě i pro jednání se zaměstnanci družstva.

S ohledem na výše uvedené je tedy možné věc uzavřít tak, že představenstvo družstva je oprávněno nahlížet do platových výměrů zaměstnanců družstva.

Pokud jde o Vaši druhou otázku, pak předně platí, že zaměstnavatel je oprávněn zaměstnanci dát výpověď pouze z důvodů, které jsou taxativně uvedeny v zákoníku práce. Podle ust, § 304 zákoníku práce dále platí, že zaměstnanci mohou vedle svého zaměstnání vykonávaného v základním pracovněprávním vztahu vykonávat výdělečnou činnost, která je shodná s předmětem činnosti zaměstnavatele, u něhož jsou zaměstnáni, jen s jeho předchozím písemným souhlasem. Není pak rozhodné, zda je tato další výdělečná činnost vykonávána v pracovněprávním poměru či jde např. o činnost společníka v rámci obchodní společnosti s totožným předmětem podnikání. Účelem činnosti musí být dosahování zisku, přičemž není rozhodné, zda zisku bylo výsledně dosaženo či nikoli, takže Vámi zmíněný „útlum“ či neprosperita společnosti nejsou relevantní.

Pokud zaměstnanec uvedeným souhlasem svého zaměstnavatele nedisponuje, a přesto vykonává tuto jinou výdělečnou činnost, porušuje své povinnosti, což může vést mimo jiné k výpovědi ze strany zaměstnavatele.

Nicméně pro přesné posouzení Vašeho konkrétního případu by bylo nutné znát všechny okolnosti nastalé situaci, tudíž není možné Vám dát jednoznačné stanovisko.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Má člen malého bytového družstva dle ZOK, kontrolní komise BD dle ZOK, členská chůze BD, nebo jednotlivec-kontrolor-člen BD (když předmětné BD kontrolní komisi nemá) má vymahatelné nebo nějaké jiné právo nechat přezkoumat zdravotní, zejména psychický stav a zdravotní způsobilost pro výkon funkce k volbě navrženého nebo již zvoleného člena představenstva bytového družstva a za jakých podmínek. Konkrétně jde o malé bytové družstvo dle ZOK s 23 členy, založené v r. 2002 za účelem koupě domu při privatizaci městských domů po složení základních členských vkladů tehdejšími nájemníky v předmětném domě. 

Dle ustanovení občanského zákoníku platí, že soud na základě návrhu rozhoduje o způsobilosti a svéprávnosti osoby. Zároveň platí, že k omezení svéprávnosti lze přistoupit pouze, pokud je to v zájmu posuzovaného člověka, hrozí závažná újma při neomezení svéprávnosti a nebude dostačující, kdyby bylo vzhledem k jeho zájmům použito mírnější a méně omezující opatření (například nápomoc při rozhodování či zastoupení členem domácnosti).

Pokud máte pocit, že by bylo vhodné omezit danému členu svéprávnost, je možné podat návrh na omezení svéprávnosti k soudu. Avšak za daných okolností by bylo vhodné, kdybyste se nejprve poradili s advokátem, kterému sdělíte veškeré nezbytnosti, na základě kterých bude schopen posoudit, zda je vhodné návrh podávat, či nikoliv.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Člen bytového družstva požaduje kopie kompletních materiálů družstva (účetnictví, smlouvy, zápisy atd.) zpětně za několik let. Žádný člen představenstva není pro práci uvolněn. Kde je hranice (dohoda není možná) a co je přiměřená cena za jeden list A4 okopírovaných dokladů?

Právní úprava práv a povinností týkajících se členů družstva je obsažena v zákoně č. 90/2012 Sb., zákon o obchodních korporacích. Jelikož neznám přesné znění stanov Vašeho družstva, budu ve své odpovědi vycházet toliko z výše zmiňovaného zákona.

Člen družstva má právo na určité informace, a sice například právo nahlížet do seznamu členů a žádat bezplatné vydání potvrzení o svém členství a obsahu svého zápisu v seznamu členů.

Další práva člena družstva jsou spojená s konáním členské schůze. Při svolání členské schůze musí být v pozvánce na členskou schůzi uvedeno také místo, kde se člen může seznámit s podklady k jednotlivým záležitostem programu členské schůze, pokud nejsou přiloženy k pozvánce.

V případě, že by mělo dojít na členské schůzi ke změně stanov nebo k přijetí usnesení, jehož důsledkem je změna stanov, musí být v příloze k pozvánce uveden též návrh těchto změn nebo návrh usnesení.

Člen družstva má právo na informace týkající se všech bodů, které mají být na členské schůzi projednány. Členům družstva musí být písemné podklady pro jednání členské schůze (např. účetní závěrka, stanoviska kontrolní komise apod.) k dispozici pro seznámení se s nimi.

Dále má člen družstva právo na vydání kopie zápisu z členské schůze.

Naproti tomu v případě zápisů z jednání představenstva nebo zápisů z jednání kontrolní komise nestanoví zákon povinnost družstva seznamovat členy družstva se zápisem z jednání takových orgánů.

Pokud tedy člen družstva nepožaduje Vámi uvedené dokumenty v souvislosti s výše zmíněným, není družstvo povinno také dokumenty poskytnout.

V případě vymezení pojmu „přiměřená cena“ nelze odkázat na konkrétní znění zákona, jelikož zákon tento pojem přesně nedefinuje. Za přiměřenou cenu lze považovat skutečně vynaložené náklady na vytvoření jednoho listu A4 jako kopie dokladů.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Před konáním členské schůze jsme představenstvem BD upozorněni na možnost nahlédnout do podkladů ke zprávě o činnosti BD za uplynulé účetní období. K nahlédnutí byly představenstvem BD předloženy pouze faktury za dodávku vody, energie a provoz výtahů. Nahlédnutí do dalších dokladů o činnosti BD za uplynulé účetní období nebylo povoleno. Do jakých dokladů před konáním členské schůze BD mám jako člen BD právo nahlédnout? Mohu si z těchto dokladů pořizovat výpisy, kopie přes tiskárnu nebo fotokopie?

Právo člena bytového družstva na poskytnutí informací ze strany jeho orgánu či družstva samotného se řídí zejména zákonem o obchodních korporacích, případně odchýlenou úpravou stanovenou ve stanovách družstva. Jelikož mi není známo ani částečné znění stanov Vašeho družstva, budu ve své odpovědi vycházet toliko ze zákonné úpravy.

Zákonná úprava vztahující se k právu na informace člena bytového družstva je poměrně strohá. Členům družstva poskytuje zákon o obchodních korporacích dílčí práva k informacím o družstvu.

Pro Vaši situaci je nejdůležitější právo na to, abyste se mohl seznámit se všemi podklady k jednotlivým záležitostem programu členské schůze. Svolatel členské schůze může tyto podklady přiložit k pozvánce, případně musí v pozvánce uvést, kde jsou tyto podklady dostupné. Rozsah těchto podkladů by měl být dostatečný k tomu, aby se člen družstva mohl v rámci hlasování na členské schůzi kvalifikovaně rozhodnout.

Dále dle zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, máte jako příjemce služeb právo písemně požádat družstvo jako poskytovatele služeb o doložení nákladů na jednotlivé služby, způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování. Dle tohoto zákona máte také nárok na pořízení kopií těchto podkladů.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

U „Dohody o převodu družstevního podílu člena bytového družstva“ musí být úředně ověřené podpisy převodce a nabyvatele? (Převodce leží v nemocnici a jeho zdravotní stav je vážný). Ve stanovách našeho BD toto požadujeme, jen pokud je bytovému družstvu doručeno písemné prohlášení převodce a nabyvatele o uzavření smlouvy o převodu družstevního podílu.

Současná právní úprava účinnosti převodu družstevního podílu vůči družstvu je úplně převzata z úpravy obchodního zákoníku platného do 31. 12. 2013. Za účinnosti této úpravy Nejvyšší soud dovodil, že dohoda o převodu práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu nemusí mít písemnou formu.

Ačkoliv z dikce zákona bývá někdy právní teorií dovozováno, že dohoda o převodu družstevního podílu musí mít písemnou formu, tento právní názor nesdílím. S ohledem na to, že v současném znění zákona o obchodních korporacích nedošlo k žádnému významovému posunu oproti znění obchodního zákoníku, dovozuji v souladu s ustálenou judikaturou Nejvyššího soudu, že dohoda o převodu družstevního podílu může být uzavřena i ústně.

Jestliže zákon připouští, aby byla dohoda o převodu družstevního podílu uzavřena i ústně, lze jen stěží uvažovat, že by musela být písemně uzavřená smlouva opatřena úředně ověřenými podpisy.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Jsme bytové družstvo v Brně se 17 členy, téměř v centru. Trváme asi rok. Vznik po privatizaci bytů odkoupením domu od města. Hned v rámci privatizace byla podezdřelá okolnost, že jistá paní dostala dekret – umístěnku od radnice do jednoho volného bytu, a časem obešla méně solventní nájemce a dohodla se tak, že nyní vlastní 7 bytů. Družstvo očekávalo, že prodejem půd si vytvoříme finanční polštář na opravy atd. Vlivem různých okolností to dopadlo tak, že vypsaná nebyla žádná výběrová řízení ani aukce, ani zájemci nebyli aktivováni formou inzerce, jen tak soukromou aktivitou vlastních družstevníků. Výsledek? Na schůzi vnitřní výběrové řízení formou dražby samotných účastníků – zájemců, přišli zájemci: dva. Z toho jeden byla opět ta paní, co vlastní už 7 bytů. Celkem formou 2 podlaží na jednom domě a 1 podlaží na druhém domě je připraveno celkem 560 m2 stavební plochy pro vznik nových půdních vestaveb, bytů (plocha půd je 200 + 160m2 ). Zájemci se nepřebíjeli, jeden nabídl 1,5 milionu, naše paní se 7 byty nabídla 2,5 M + 1,5 M, s tím že postaví výtah a stupačky pro nové byty zvlášť. Takže celkem jako družstvu dá 4 M. Cena bytů zde je kolem 60 tis./m2. Když bychom vzali v potaz jen 50 tis., tak polovina se obecně prý oceňuje jako pro půdy na výstavbu bytů. Takže 25 tis./m2 x 360m2 = 9M  Ale je možné, že když náš dům umožňuje na tom 1 domě vznik dvou podlaží, tak se plocha 200m2 zdvojnásobuje pro vznik nových bytů, a tím pádem i cena bude vyšší, či ne? Je-li to tak, pak by se jednalo o 560 m2 stavební plochy x 25 tis. = 14 M. Jak nazvat tuto skutkovou podstatu, když družstevní pokladna místo min. 9 M dostala jen 4? Proti bylo na schůzi celkem 6 členů, něco chybělo, 8 bylo pro. Jak se bránit? Předseda družstva byl asi uplacen, právnička také.

Z toho, co uvádíte, vyplývá, že nebytové prostory, které se nacházejí v prostorách budovy bytového domu, jsou vlastnictvím bytového družstva. Družstvo jako vlastník pak může se svým majetkem nakládat v mezích stanovených zákonem.

Zákon o obchodních korporacích omezuje bytové družstvo při dispozici se svým vlastnictvím například tak, že umožňuje převod vlastnického práva k družstevním bytům pouze za předpokladu, že s převodem předem souhlasí všichni členové bytového družstva, kteří jsou nájemci takového bytu a všichni členové, kteří mají podle stanov družstva právo na uzavření smlouvy o nájmu bytu.

Družstevním bytem pak zákon rozumí i nebytové prostory, které jsou a) ve vlastnictví bytového družstva nebo se nacházejí v budově, která je ve vlastnictví bytového družstva, b) pronajímány, případně jiným způsobem předány do užívání členům tohoto družstva a c) členové družstva se na pořízení družstevního bytu podíleli členským vkladem.

Z Vašeho dotazu není úplně zřejmé, zda tyto podmínky předmětný prostor splňuje a výše uvedené omezení se na něj použijí, domnívám se však, že nikoliv, a převod tohoto prostoru se bude pravděpodobně posuzovat jako převod části závodu, který by znamenal podstatnou změnu v dosavadní struktuře závodu. Aby byl takový převod platný, musí jej schválit členská schůze jakožto nejvyšší orgán bytového družstva, a to nadpoloviční většinou přítomných členů, k čemuž došlo.

Zároveň závěrem dodávám, že pokud statutární orgán bytového družstva postupoval při uzavírání smlouvy v souladu s přijatým usnesením členské schůze, nelze v jednání jeho členů spatřovat porušení péče řádného hospodáře či jiné porušení zákona.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNE