Zničené dokumenty k převodu družstevního podílu do OV

Rodiče na nás před lety převedli družstevní podíl. V roce 1994 celý dům podával výzvu k převodu bytu do vlastnictví a družstvo tuto výzvu akceptovalo, k převodu však nedošlo. Poté na nás rodiče v roce 2002 převedli družstevní podíl, avšak akceptaci výzvy i jiné dokumenty (jako předpisy nájemného apod.,) které se vztahovaly k nim, zničili. Je prosím nějaká možnost, jak dokázat, že výzva byla řádně podána? Bohužel aktuálně nemáme nic v ruce. Tenkrát jsme byli velmi mladí, abychom na to mysleli, a rodiče nebyli v této otázce dostatečně znalí. Podobný problém řeší i moje kamarádka, koupila kdysi družstevní podíl, avšak vůbec neví, zda původní majitel výzvu podal, snažila se ho dohledat, ale ten již zemřel. Družstvo vyžaduje originál dokumentu, nahlédnout do spisové agenty vztahující se k bytu ji nenechá. Chtěla bych se zeptat, zda je toto nějak ošetřeno.

Na úvod je třeba upozornit, že i v dnešní době stále existuje několik typů družstev, jejichž právní úprava nebyla a není totožná. Jedná se o stavební bytová družstva (SBD), lidová bytová družstva (LBD) a tzv. nová družstva. Povinnost družstva převést družstevní byt do vlastnictví člena bytového družstva na základě jeho výzvy se poté vztahuje pouze na SBD a LBD a jejich právní nástupce. To nevylučuje, aby ostatní družstva převáděla byty do vlastnictví členů, děje se tak ovšem „dobrovolně“ na základě rozhodnutí družstva a za podmínek ve stanovách.

Jelikož ve Vašem dotazu zmiňujete výzvu a vznik nároku na převod družstevního bytu, budu dále vycházet z toho, že se Vašem případě jedná o SBD, LBD nebo jejich právní nástupce. Pokud by taková výzva k prodeji byla učiněna v jiném družstvu, neměla by totiž za následek vznik povinnosti družstva byt převést.

Z Vašeho dotazu vyplývá, že výzva měla být družstvu doručena v roce 1994. Podle tehdy účinného zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, bylo možno výzvu učinit v období od 1. 5. 1994 do 30. 6. 1995. Pokud by byla výzvu družstvu doručena od 1. 1. 1994 do 30. 4. 1994, neměla by za následek vznik nároku na převod bytu. Tato lhůta měla povahu hmotněprávní, tj. bylo nutné v této lhůtě skutečně výzvu družstvu doručit. Zároveň se jednalo o tzv. prekluzivní lhůtu, což znamená, že pokud nebyla ve stanovené lhůtě výzva družstvu doručena, nárok nevznikl. Po marném uplynutí této lhůty již nebylo možné ji učinit dodatečně. Nárok je zároveň zachován i v případě, pokud výzvu učinil právní předchůdce. Pokud nárok na převod družstevního bytu členovi vznikl, bylo následně družstvo povinno byt členovi (nájemci bytu) převést. Pro splnění této povinnosti zákon stanovil lhůtu, která byla opakovaně prodlužována a v současné době bude končit 31. 12. 2020.

Z uvedeného vyplývá, že pro vznik nároku na převod družstevního bytu je skutečně stěžejní doložit, že výzva byla řádně a včas učiněna. S ohledem na dobu, která již uběhla, a případné převody nebo přechody družstevních podílů, je bohužel časté, že doklady již nelze dohledat. Člen družstva bohužel nemá žádný právní nárok na nahlédnutí do spisu vztahujícímu se k bytové jednotce. To nicméně nevylučuje, aby tento spis družstvo zpřístupnilo dobrovolně. Tuto otázku by případně bylo možné zařadit na program členské schůze, kontaktovat kontrolní komisi nebo dokonce iniciovat změnu představenstva, které by poté mohlo být vstřícnější. Striktně vzato však zákon družstvu nepředepisuje povinnost Vám zpřístupnit spisovou agendu vztahující se k bytu.

Pokud byste družstvo zažalovali na uzavření smlouvy na převod bytové jednotky, v soudním sporu by se problematika vzniku nároku řešila jako tzv. předběžná otázka. Soud by zároveň mohl družstvu uložit, aby doklady předložilo. Pokud by však družstvo doklady nevydalo, např. proto, že je po tak dlouhé době již nemá k dispozici, neunesli byste důkazní břemeno a žaloba by byla zamítnuta.

I pokud by nebylo možné prokázat existenci nároku, tj. včasné doručení výzvy, nic družstvu nebrání, aby na Vás byt převedlo „dobrovolně“. Pro úplnost si poté dovoluji upozornit, že předpokladem pro jakékoli převody bytových jednotek v domě je jejich předchozí vymezení jako samostatné nemovité věci (věci v právním slova smyslu).

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS