Zakládání SVJ v domě s obecními byty

Jak je to se vznikem společenství vlastníků jednotek u bytového domu, ve kterém obec odprodá stávajícím nájemníkům 30 bytů do osobního vlastnictví a nadále zůstane vlastníkem 50 bytů.

Společenství vlastníků jednotek (dále jen „SVJ“), nebylo-li založeno dříve, se zakládá v domě, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků. Pokud tedy byly již převedeny dvě jednotky a v domě jsou tři různí vlastníci, vzniká povinnost založit SVJ.

Zároveň z občanského zákoníku vyplývá povinnost, že SVJ musí být založeno nejpozději po vzniku vlastnického práva k jednotce, následující po vzniku vlastnického práva k prvním dvěma jednotkám. Zjednodušeně lze říci, že převod tří jednotek je tedy tím okamžikem, kdy má nejpozději dojít k založení SVJ.

Pokud je obec vlastníkem 50 bytových jednotek a existují alespoň dva jiní vlastníci dvou jiných bytových jednotek (tedy jiných, než které vlastní obec), v takovém případě ve Vašem bytovém domě vznikla povinnost založit SVJ.

Obecně platí, že SVJ se založí schválením stanov podle § 1200 občanského zákoníku. Stanovy SVJ jsou zakladatelským právním jednáním, jsou základním dokumentem společenství jako právnické osoby, přičemž občanský zákoník stanovuje jejich minimální obsahové náležitosti.

Nadto dle občanského zákoníku lze SVJ založit také prohlášením podle § 1166 či ujednáním ve smlouvě o výstavbě podle § 1170.

Poté, co dojde k založení SVJ jedním ze shora uvedených způsobů, následuje jeho vznik dnem zápisu do veřejného rejstříku, konkrétně rejstříku společenství vlastníků jednotek. Do tohoto rejstříku bude SVJ zapsáno na základě podaného návrhu na jeho zápis. Tento návrh na zápis podává obvykle statutární orgán SVJ určený ve stanovách.

Nad rámec Vašeho dotazu uvádím, že bez založení a vzniku SVJ by již nemohlo být převáděno vlastnické právo k další (třetí) jednotce, jelikož tomu brání zákaz vyplývající z ust. § 1198 odst. 2 občanského zákoníku. V praxi to znamená, že příslušný katastrální úřad neprovede zápis změny vlastnického práva do okamžiku, než dojde ke vzniku SVJ zápisem do rejstříku společenství vlastníků jednotek.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS