Vyúčtování a tři majitelé bytu

Stala jsem se v rámci dědického řízení jedním ze tří spoluvlastníků bytu v bytovém domě o čtyřech bytech. Nejsme SVJ a dům spravuje stavební bytové družstvo. V bytě nikdo nebydlí. Každý spoluvlastník jednotky přispívá na správu domu a pozemku v poměru odpovídajícím jeho podílu na společných částech, tak jak mu ukládá § 1180 odst. 1 OZ a smlouva s SBD. SBD ale vyúčtování vystaví pouze na mne a je nemožné ověřit jeho správnost. Nepravdivě na něm uvádí, že majitelem bytu jsem pouze já. Provedené úhrady jsou uvedeny celkem (od nás tří spoluvlastníků jednotky) a nelze tedy zjistit, kdo kolik přispěl. Případné nedoplatky jsou předepsány pouze mne. Za rok 2018 mi byl zaslán složenkou přeplatek, který mi celý nepatřil. Na moji žádost o sdělení, jak mám naložit se zbytkem, který mi nenáleží, jsem dostala tuto odpověď: „Pokud se nevypořádáte se svými sourozenci sama, můžete složit peníze na pokladně SBD.“ Do účetnictví SBD nevidím, a tak co mi nenáleželo, jsem zaslala zpět na účet SBD. Od té doby raději přeplatky nevrací nikomu a ve vyúčtování je uvedeno toto: „Ve vyúčtování nejsou započteny pohledávky (-) závazky (+) předchozích let.“ Také se mi zdá nespravedlivé, že když v bytě nikdo nebydlí, platíme za osvětlení společných prostor v domě podle podílu na společných částech. Po obdržení vyúčtování za rok 2021, a to se zpožděním, jsem ho zase reklamovala s tím, že nemám nedoplatek, ale přeplatek. Na to mi bylo odpovězeno toto: „Za nedoplatek vyúčtování zodpovídáte všichni tři majitelé. Dle sdělení právního oddělení při neuhrazení nedoplatku budou žalováni všichni majitelé bytu.“ Abych zjistila, jak nedoplatek vznikl, požádala jsem o zaslání přehledu přijatých zálohových plateb od všech tří spolumajitelů bytu. V tom mi bylo vyhověno. Z něho je patrno, že dva máme přeplatek, který odečítají od dluhu třetího spolumajitele. Dle mého názoru, když OZ ukládá povinnost dle § 1180 (1), že vlastník jednotky přispívá na správu domu a pozemku v poměru odpovídajícím jeho podílu na společných částech, měli by všichni vlastníci domu, tak jak jsou zapsáni v katastru nemovitosti, dostat i vyúčtovaní. Nechci se bezdůvodně obohacovat a zároveň nechci, aby se někdo obohacoval na můj úkor. Prosím o vyjádření k tomuto sporu, který se táhne již roky.

Odpověď – 1. část

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to konkrétně ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

V případě bytového spoluvlastnictví, tedy spoluvlastnictví domu s byty, zákon připouští, aby bylo vlastnické právo k bytové jednotce rozděleno mezi více osob. V takovém případě však OZ stanovuje spoluvlastníkům jednotky povinnost, aby si zmocnili společného zástupce, který bude vykonávat jejich práva vůči osobě odpovědné za správu domu, ve Vašem případě vůči příslušnému bytovému družstvu.

Jestliže tedy bytové družstvo jakožto správce domu vystavuje vyúčtování pouze na Vás, je tomu tak nejspíš proto, že se domnívá, že jste tímto správcem Vy. Správce domu nemá povinnost provádět vyúčtování každému spoluvlastníkovi jednotky zvlášť, jelikož ve vztahu ke společné věci jako celku se spoluvlastníci považují za jedinou osobu. Správce domu tedy eviduje veškeré platby a případné přeplatky či nedoplatky na bytovou jednotku jako celek.

Pokud tedy pak jeden ze spoluvlastníků neplatí příspěvky na správu domu a pozemku, jeho dluh se eviduje jako dluh náležící k celé bytové jednotce a správce domu ho může vymáhat po jakémkoliv spoluvlastníku jednotky, jelikož ti jsou ze spoluvlastnictví odpovědni společně a nerozdílně. Je pak proto pouze na Vás jako spoluvlastnících si svoje vzájemné dluhy mezi sebou vypořádat.

Ve Vaší situaci Vám tedy doporučuji vyzvat toho ze spoluvlastníků jednotky, který neplatil předmětné příspěvky na správu společných částí, aby Vám zbývajícím spoluvlastníkům, kteří své příspěvky řádně platili, nahradil to, o co se na Vás obohatil. Pokud pak nebude chtít plnit dobrovolně, můžete se domáhat svého práva soudní cestou.

Odpověď – 2. část

K výše uvedenému si ještě dovoluji doplnit, že máte jakožto vlastník jednotky právo seznámit se s tím, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří a jak dům a pozemek spravuje. V souvislosti s tím pak můžete nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, jakož i do účetních knih a dokladů, a pořizovat si z nich výpisy, opisy a kopie.

Pokud tedy budete do budoucna chtít znát skutečnosti, na základě kterých bylo vyhotoveno Vaše vyúčtování, správce domu má povinnost Vám v tomto poskytnout veškeré potřebné doklady, na jejichž základě si vyúčtování můžete ověřit.

K Vašemu dílčímu dotazu, proč musíte přispívat na osvětlení společných částí, když ve Vašem bytě nikdo nebydlí a společné části tedy nevyužívá, uvedu, že zákon nerozlišuje to, zda za jednotlivé bytové jednotky někdo společné části skutečně užívá. Vlastník jednotky musí přispívat na správu domu a pozemku v poměru odpovídajícím jeho podílu na společných částech, který je stanoven v prohlášení vlastníka.

Odpověď – 3. část

Z Vašeho dotazu současně vyplývá, že Vám bylo vyúčtování doručeno se zpožděním, a to až dne 26.6.2022. V zákoně č. 67/2013 Sb. je pouze stanovena povinnost doručit vyúčtování adresátům nejpozději do 4 měsíců po skončení zúčtovacího období s tím, že v mnohých případech zúčtovací období splývá s kalendářním rokem. V tomto vyúčtování musí uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování.

Pokud Vám však ve stanovené lhůtě vyúčtování služeb nedoručí, tak je povinen Vám zaplatit pokutu, která zpravidla činí 50,- Kč za každý započatý den prodlení. Zákon k tomuto stanoví, že ujednaná výše pokuty nesmí přesáhnout 50 Kč za každý započatý den prodlení. Nedojde-li k ujednání s nájemci nebo rozhodnutí družstva anebo společenství, činí výše pokuty 50 Kč za každý započatý den prodlení. Doba prodlení se počítá od prvního dne po uplynutí lhůty pro doručení vyúčtování služeb pronajímatelem. Lze tedy shrnout, že v posuzovaném případě můžete po poskytovateli služeb vymáhat shora uvedenou smluvní pokutu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS