Portál o bydlení – Novinky ze světa bydlení
Mám nájemní smlouvu na dobu neurčitou uzavřenou v roce 2005, podle které jsem měl dříve regulované nájemné, které později přešlo pod jednostranné zvyšování nájemného do výše stanovené zákonem. Nyní jsem se ocitl v situaci, kdy majitel domu postupně rekonstruuje jednotlivé byty, v plánu má tedy i ten můj – a nabídl mi přestěhování do jiného, menšího, již zrekonstruovaného bytu. Samotný nový byt a jeho velikost by mi vyhovovaly, ale jak tomu bude se smlouvu a výší nájemného? Skončí mi tím nárok na smlouvu na dobu neurčitou (pokud mi ji majitel nebude chtít dát) a ocitnu se v zákonem neomezeném smluvním nájemném? Jak se mám v dané situaci nejlépe zachovat? Musím se vystěhovat z bytu, který chce majitel rekonstruovat – předpokládám, že musím. Plyne mi nějaký nárok (na smlouvu a nájemné), když kvůli rekonstrukci opouštím původní byt?
Odpověď – 1. část
Předně mi dovolte uvést, že bez bližší znalosti Vašeho případu budu ve své odpovědi vycházet pouze z platné právní úpravy, a to zejména ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“).
Vaší konkrétní situaci se věnuje zejména § 2259 Sb., OZ, který upravuje problematiku úprav a jiných stavebních změn bytu nebo domu (dále jen „úpravy“). Obecně vzato vychází OZ se zásady, že v případě nutnosti provádění úprav není třeba ukončovat nájemní vztah, a též se k provedení úprav vyžaduje až na tři výjimky souhlas nájemce.
Těmito výjimkami, kdy souhlas nájemce pronajímatel nepotřebuje, jsou případy, kdy: i) změna domu nebo bytu nesníží hodnotu bydlení a lze ji provést bez většího nepohodlí pro nájemce (např. výměna výtahu); ii) změna byla přikázána orgánem veřejné moci; iii) změna musí být provedena, protože hrozí přímo zvlášť závažná újma.
Jestliže pak k provedení úprav není nutný souhlas nájemce, může pronajímatel započít s pracemi až poté, co se vůči nájemci zaváže poskytnout přiměřenou náhradu účelných nákladů, které nájemci vzniknou v souvislosti s vyklizením bytu, a zaplatí nájemci na tyto náklady přiměřenou zálohu. Pod tímto si lze představit povinnost zajistit nájemci možnost mít jiné bydlení, resp. uhradit nájemci zálohu na náklady účelně nájemcem vynaložené v souvislosti s vyklizením bytu a zajištěním si bytu jiného po dobu úprav, tedy konkrétně nejen stěhovací náklady, ale i nájemné v náhradním bytě, který si nájemce na dobu provádění úprav zajistí.
Rovněž je pronajímatel povinen sdělit nájemci nejméně tři měsíce před zahájením prací alespoň povahu těchto prací, předpokládaný den jejich zahájení, odhad jejich trvání, nezbytnou dobu, po kterou musí být byt vyklizen a poučení o následcích odmítnutí vyklizení. Jestliže poté vy, jakožto nájemce, neprohlásíte do deseti dnů po oznámení, že byt na požadovanou dobu vyklidíte, má se za to, že jste vyklizení bytu odmítl.
Odpověď – 2. část
Pokud by se však jednalo o vyklizení bytu na dobu nejdéle jednoho týdne, stačí, když pronajímatel toto vyklizení nájemci oznámí alespoň deset dnů před zahájením prací. Nájemcova lhůta k prohlášení se zde poté zkracuje na pět dnů.
Nicméně v případě, že souhlas do deseti dnů neudělíte, může se pronajímatel obrátit na soud, aby rozhodl o vyklizení. Soud takovému návrhu vyhoví, pouze prokáže-li pronajímatel účelnost úprav a nezbytnost vyklizení bytu. Pro podání takového návrhu však zákon stanovuje pronajímateli taktéž desetidenní lhůtu.
Vzhledem k výše uvedenému tedy platí, že je-li k provedení rekonstrukce vyžadován Váš souhlas, nejste povinen ho pronajímateli udělit. Není-li Váš souhlas vyžadován, stejně platí, že není nutné nájemní smlouvu ukončit. Vaše stávající nájemní smlouva tedy může zůstat beze změny, což platí i o výši nájemného a době trvání. Pouze po dobu prováděné rekonstrukce Vám pronajímatel poskytne zálohu na náklady na náhradní bydlení, potažmo náhradní bydlení samotné. Po dokončení úprav se následně vrátíte do zrekonstruovaného bytu, a pronajímatel má právo buď po dohodě s Vámi nájemné zvýšit v souladu s ust. § 2250 OZ nejvýše však o 10 % z účelně vynaložených nákladů ročně, anebo nedojde-li k takové dohodě, tak může nájemné zvýšit až o 3,5 % z účelně vynaložených nákladů.
Pokud byste se rozhodl pronajímateli vyhovět a přestěhovat se do Vámi zmíněného menšího bytu, došlo by k uzavření nové nájemní smlouvy. Za jakých podmínek by taková smlouva byla uzavřena, tedy například zda na dobu určitou či neurčitou, pak bude záležet výlučně na ujednání smluvních stran. Co se týče výše smluvního nájemného, by tedy záleželo na Vašem ujednání. Nicméně i tak by platila zákonná omezení obsažená v ust. 2249 OZ týkající se zvyšování nájemného.
JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS
