Vystěhování pro hrubé porušení smlouvy

Běží mi tříměsíční výpovědní lhůta z nájmu a nyní mě chce majitelka vystěhovat do pěti dnů, prý kvůli hrubému porušení nájemní smlouvy, prý špatný úklid společných prostor. Je možné takto dostat dvě výpovědi?

Dle obecné právní úpravy nájmu bytu, kterou nalezneme v občanském zákoníku, lze nájem bytu mj. ukončit výpovědí jedné ze stran. Je-li nájem jednou ze stran vypovězen, k jeho skončení dojde uplynutím stanovené výpovědní doby. Ve shora pospaném případě tedy dojde ke skončením nájmu uplynutím tříměsíční výpovědní doby.

Do tohoto okamžiku nájemní vztah trvá a smluvní stranám zůstávají zachována veškerá jejich práva a povinnosti, která z nájmu vyplývají. Nájemce je tak např. na jedné straně povinen platit nájemné a náklady za služby, za což je mu pronajímatel povinen zajistit nerušené užívání bytu. Pronajímateli pak rovněž zůstává zachováno rovněž právo vypovědět nájem bez výpovědní doby.

Poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. V případě výpovědi bez výpovědní doby skončí nájem účinností této výpovědi, tedy okamžikem jejího řádného doručení nájemci.

Pokud jde o to, co je považováno za zvlášť závažné porušení povinností nájemce, dle občanského zákoníku se jedná zejména o situaci, kdy nájemce nezaplatí nájemné a náklady za služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí, nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.

Tento výčet je však pouze příkladný a nájemce se může dopustit porušení zvlášť závažným způsobem i jiným jednáním. Určitým vodítkem pro určení míry porušení povinností by přitom mělo být, že újma způsobená tímto porušením pronajímateli by měla dosahovat stejné intenzity jako v případě některého shora uvedené jednání. Naplnění tohoto výpovědního důvodu však musí být vždy hodnoceno individuálně a vzhledem ke všem okolnostem daného případu.

V případě, že porušení povinností nájemcem nedosahuje intenzity zvlášť závažného porušení, ale pouze porušení „hrubého“, může pronajímatel sice nájem vypovědět pouze s tříměsíční výpovědní dobou. Ve shora uvedené případě by tak taková výpověď postrádala smysl, neboť by tato nová výpovědní doba doběhla až po skončení nájmu (v důsledku původní výpovědi).

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS