Výstavba lodžií, s níž nesouhlasím

Dobrý den, lze se nějak bránit proti stavbě lodžie u mého bytu, kterou nechci a je mi nucena jen proto, že 2 byty nade mnou lodžií chtějí? Máme SVJ, celkem 24 bytů a 18 má mít lodžie, zbytek má balkony. Máme 3 patra, bydlím v přízemí, SVJ argumentuje, že lodžie bude i přes můj nesouhlas, podle mne je to protiprávní jednání. Rozhodovalo se korespondenčně vzhledem k zákazu shromažďování. Vím, že pro stavbu, která zasahuje do společných prostor, je třeba 100% souhlas, jinak nebude mít lodžie nikdo. U nás souhlasilo 83 % lidí.

Odpověď – 1. část

Úvodem dovolte, abych upozornil, že bez znalosti konkrétních ujednání obsažených ve stanovách Vašeho společenství vlastníků jednotek a v prohlášení vlastníka mohu na Váš dotaz odpovědět toliko obecně, a to zejména ve smyslu zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „občanský zákoník“).

Předně uvádím, že lodžie jsou dle občanského zákoníku ve spojení s nařízením vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím společnými částmi domu, a to i pokud jsou přístupné výlučně z konkrétních bytových jednotek. Vzhledem k tomu, že vybudováním lodžií dojde k zásahům do společných částí domu, jedná se o stavební úpravu, kterou by mělo schválit shromáždění vlastníků jednotek. Na tomto shromáždění by měla být vyřešena rovněž otázka financování stavební úpravy.

Obecně pak platí, že shromáždění vlastníků jednotek je způsobilé se usnášet za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů. Pro doplnění uvádím, že pro případ rozhodování o stavební úpravě společné části zákon žádnou zvláštní většinu nestanoví.

Odpověď – 2. část

Pokud by však v důsledku plánovaných stavebních úprav mělo dojít ke změně prohlášení vlastníka – např. ke změnám týkajícím se určení společných částí domu oproti stávajícímu znění prohlášení vlastníka, do prohlášení vlastníka bude zahrnuta skutečnost, že konkrétní lodžie budou vyhrazeny k užívání konkrétním vlastníkům jednotek, bylo by nutné respektovat postup pro změnu prohlášení vlastníka dle ust. § 1169 občanského zákoníku.

K poskytnutí bližší odpovědi týkající se změny prohlášení vlastníka by pak bylo zapotřebí zejména znát znění prohlášení vlastníka.

Co se týče obecných pravidel změny prohlášení vlastníka, platí, že ke změně prohlášení vlastníka je nutné dosáhnout dohody všech dotčených vlastníků jednotek o změně jejich práv a povinností uzavřené v písemné formě. Účinnosti dohoda nabývá, pokud s ní v písemné formě souhlasí vlastníci jednotek s většinou hlasů, popřípadě s kvalifikovanou většinou hlasů určenou v prohlášení, a to i když nejsou stranami dohody. Pokud by tedy např. výstavbou lodžií byly dotčeni všichni vlastníci, bylo by nutné, aby s touto souhlasili všichni, jinak by nemohla výše zmíněná dohoda o změně práv a povinností nabýt účinnosti.

Co se týká možné obrany z Vaší strany ve věci rozhodování vlastníků o výstavbě lodžií, pak lze obecně uvést následující. Pokud byste měla za to, že rozhodnutí shromáždění SVJ o výstavbě lodžií je v rozporu se zákonem nebo stanovami SVJ, máte právo se obrátit na soud, aby rozhodl o neplatnosti takového rozhodnutí, a to do tří měsíců od okamžiku, kdy jste se o rozhodnutí dozvěděla (v daném případě tedy zřejmě od okamžiku přijetí rozhodnutí).

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS