Výše nájemného po rekonstrukci bytového jádra

Můj syn s rodinou má nájemní smlouvu od města na dobu neurčitou od 1. 5. 2002 s výší nájemného 40 Kč/m2. Rada města schválila jeho žádost o rekonstrukci bytového jádra v prosinci 2017 s tím, že z nedostatku stavební kapacity budou práce posunuty do roku 2018. V dubnu 2018 rada města schválila zvýšení nájemného u rekonstruovaných bytů na 60 Kč/m2. Rekonstrukce bytového jádra probíhala během měsíce října a listopadu, teď ještě se tam dodávají zařizovací předměty (kuchyňská linka, sporák, baterie, digestoř atp.), které pak budou dány také do nájmu, ale zvlášť. První návrh na zvýšení nájemného byl doručen 22. 10. 2016 s účinností od 1. 1. 2017, navýšení o 14 % (z 35 Kč na 40 Kč/m2). Druhý návrh byl doručen 22. 11. 2018 s účinností hned od 1. 12. 2018, navýšení o 50 % (z 40 Kč na 60 Kč/m2). Cena obvyklá v našem městě je 60 Kč/m2. Může pronajímatel bez ohledu na ustanovení NOZ § 2249 zvýšit nájemné a upřednostnit rozhodnutí rady?

Odpověď č. 1

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož nejsem seznámen se všemi specifiky nájemního vztahu Vašeho syna, budu ve své odpovědi vycházet z obecné právní úpravy týkající se zvyšování nájemného.

Ačkoliv má obec dle zákona o obcích statut tzv. veřejnoprávní korporace, v nájemním vztahu vystupuje jako právnická osoba stejného postavení jako každý jiný pronajímatel. Z toho vyplývá, že je vázána všemi ustanoveními občanského zákoníku, které upravují nájem bytu.

Nejdříve je důležité upozornit, že Vámi zmiňované ustanovení občanského zákoníku se použije pouze v případě, kdy si nájemce s pronajímatelem neujednali společně vlastní způsob zvyšování nájemného. Z toho důvodu Vám nejdříve doporučuji zjistit, zda takové ujednání neobsahuje nájemní smlouva Vašeho syna, popř. jiná dohoda.

V případě, že žádné ujednání mezi Vaším synem a obcí ohledně zvyšování nájemného nevzniklo, lze se opřít o ustanovení občanského zákoníku.

Odpověď č. 2

Dle zákona pak pronajímatel může v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. V případě, že nájemce do dvou měsíců nezašle písemný souhlas se zvýšením nájemného, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud.

Z výše uvedeného tedy vyplývá, že zvýšené nájemné může pronajímatel (obec) požadovat pouze za situace, že nájemce se zvýšením souhlasil, nebo v případě, že o tom rozhodl soud (při absenci písemného souhlasu). V ostatních případech pronajímatel zvýšené nájemné požadovat nemůže.

Nicméně je potřeba mít na paměti, že pokud se pronajímatel obrátí na soud s žádostí, aby určil výši nájemného, soud zpravidla rozhodne o výši nájemného navrhovaného pronajímatelem, pokud nebude přesahovat výši obvyklého nájemného v daném místě, a to s účinky ode dne podání návrhu. Ve Vašem případě by soud rozhodl pravděpodobně tak, že by stanovil výši nájemného maximálně na 60,- Kč/m2.

Závěrem platí, že obce jsou při výkonu samostatné i přenesené působnosti vázány zákonem a mohou jednat pouze v jeho mezích a na jeho základě. Pokud by obec prostřednictvím rady vydala vyhlášku či usnesení, na základě které by stanovala výši nájemného v rozporu s ustanoveními občanského zákoníku, tímto postupem by nejspíše došlo k překročení zákonného zmocnění, resp. svěřené působnosti.

V případě takového nezákonného postupu obce, je zcela na místě dát podnět Ministerstvu vnitra ke zjednání nápravy ve smyslu § 123 a § 124 zákona o obcích.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS