Výrazné zvýšení nájmu

Majitel nám napsal doporučeným dopisem, který jsem obdržel začátkem dubna, že zvedá nájem z 9000 Kč na 14 500 Kč. Od května. To znamená za pár dní. Má na to právo? V podnájmu jsme už 9 let na dobu neurčitou. Nikdy nedošlo ke zvýšení. Ceny kolem jsou v podnájmech vyšší. Je ale takovéto navýšení najednou v pořádku? Jaké jsou postupy s nesouhlasem? Odstoupení od smlouvy s výpovědní dobou podle smlouvy, nebo lze odstoupit okamžitě? 

Odpověď – 1. část

Předně si Vás dovoluji upozornit na to, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, a to především znění smlouvy, na základě které předmětný byt užíváte, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, konkrétně ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Současně z Vašeho dotazu zcela nevyplývá, zda užíváte předmětný byt na základě nájemní nebo podnájemní smlouvy, přičemž tato skutečnost je pro posouzení Vašeho případu stěžejní.

OZ v ust. § 2248 a násl. obsahuje právní úpravu zvyšování nájemného, tj. v případě, kdy je mezi smluvními stranami uzavřena nájemní smlouva. Pokud však byla mezi smluvními stranami uzavřena podnájemní smlouva, OZ speciální úpravu ohledně zvyšování podnájemného neobsahuje. V takovém případě by bylo nezbytné nahlédnout do podnájemní smlouvy a vycházet z jejího znění.

Vzhledem ke skutečnosti, že ve Vašem dotazu zmiňujete explicitně, že Vám pronajímatel zvedl nájem, resp. nájemné, předpokládám, že máte uzavřenou nájemní smlouvu.

V takovém případě dle OZ platí, že neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo pokud není zvyšování nájemného výslovně vyloučeno v nájemní smlouvě, může pronajímatel nájemci písemně navrhnout zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě.

Odpověď –  2. část

Takové navýšení však nesmí být vyšší než dvacet procent. Ve Vašem případě tak mohlo být nájemné navýšeno pouze o 1.800,- Kč, a částka požadovaná Vaším pronajímatelem je tedy v rozporu se OZ.

Dále je třeba upozornit na to, že zvýšení nájemného lze docílit pouze se souhlasem nájemce. Pokud ten s návrhem pronajímatele na zvýšení nájmu souhlasí a tento jeho souhlas projeví pronajímateli v písemné formě, dojde pak k navýšení nájemného dle návrhu počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu pronajímatele.

V případě nesouhlasu nájemce se zvýšením nájemného do dvou měsíců od dojití návrhu pronajímatele může pronajímatel navrhnout, aby výši nájemného určil soud. Ten pak určuje nájemné podle výše obvyklé v daném místě a čase.

Pokud tedy Ve Všem případě vnikl nájem a nikoliv podnájem, lze uvést, že vzhledem k tomu, že ze strany pronajímatele nebyl shora popsaný postup dodržen a Vy jste s požadovaným navýšením navíc nesouhlasil, nedošlo k řádnému ujednání navýšení nájemného mezi stranami nájemního vztahu. Není tedy Vaší povinností pronajímatelem požadovaný zvýšený nájem platit, a to už vůbec ne od následujícího měsíce.

K Vašemu dotazu na možnost ukončení nájemního vztahu uvedu, že nájem na dobu neurčitou lze vypovědět dle OZ i bez udání důvodu, a to s tříměsíční výpovědní lhůtou, pokud nebyla ujednána jinak. Právo ukončit nájem bez výpovědní doby nájemcem pak není ve Vašem případě možné.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS