Výměna vodovodní baterie

Už několik měsíců bydlím se svou přítelkyní v nájmu v bytě. Byt má trochu starší vybavení a teď řešíme problém, že se nám rozbila vodovodní baterie u dřezu v kuchyni a musí se vyměnit. Kontaktovali jsme ohledně toho majitelku bytu a ta nám řekla, že my jsme to rozbili, a tak to taky budeme platit my. Já si ale myslím, že je to věc, kterou by měla platit ona, protože je to součástí vybavení bytu, a navíc byla ta baterie ve špatném stavu už při našem nastěhování. Mohli byste mi prosím poradit, kdo má platit za výměnu baterie, a případně, jak přimět majitelku bytu, aby nám to proplatila?

Odpověď – 1. část

Úvodem mi dovolte vymezit, že při své odpovědi budu vycházet ze zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „OZ“) a rovněž z nařízení vlády č. 308/2015 Sb. (dále jen „nařízení“), které je prováděcím předpisem OZ.

Obecnou úpravu práv a povinností pronajímatele a nájemce týkající se údržby bytu nalezneme v ustanovení § 2257 OZ, které stanoví, že nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu, veškerou další údržbu pak na své náklady musí provádět pronajímatel. Relativně neurčité právní pojmy „běžná údržba“ a „drobné opravy“ vymezuje právě nařízení.

Podle nařízení se běžnou údržbou bytu rozumí udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení bytu, které se provádí obvykle při užívání bytu. V nařízení pak nalezneme příkladný seznam činností, které jsou běžnou údržbou bytu ve smyslu ustanovení § 2257 OZ.

Za drobné opravy se pak obecně považují opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele s tím, že se musí jednat o opravu vymezenou v ustanovení §§ 4 a 5 nařízení. Nařízení vymezuje drobné opravy dvojím způsobem, a to podle věcného vymezení nebo podle výše nákladů. Věcným vymezením rozumíme taxativní výčet „záležitostí“, jež jsou za drobnou opravu označeny, zatímco vymezení dle výše nákladů se odvozuje, jak již samotný název vypovídá, právě od výše nákladů spojených s danou drobnou opravou.

Odpověď – 2. část

Vámi nastíněný případ, tedy „výměnu vodovodní baterie“ by bylo nasnadě podřadit pod drobnou opravu již dle věcného vymezení, vzhledem k faktu, že je „mísící baterie“ zmíněna v ustanovení § 4 písm. g) nařízení. Na tomto místě je však třeba si povšimnout, že předmětné ustanovení hovoří toliko o opravě mísících baterií a dalších předmětů zde vymezených, nikoliv o jejich výměně. Dále poté dle ustanovení § 4 písm. i) nařízení stanoví, že výměny drobných součástí předmětů uvedených v písmenech g) a h) téhož ustanovení, což se tedy vztahuje i na námi řešený případ, lze rovněž považovat za drobnou opravu. Jedná se však toliko o výměny oněch drobných součástí, což by v řešené situaci konkrétně znamenalo například výměnu těsnění či vnitřní kartuše pákových baterií, nikoliv však výměnu celé baterie.

Je tedy na místě rozhodnout, zdali bude možno výměnu baterie posoudit jakožto drobnou opravu z hlediska vymezení dle výše nákladů. Drobné opravy podle výše nákladů pak vymezuje již zmíněné ustanovení § 5 nařízení, podle kterého se za drobné opravy považují další opravy neuvedené v § 4, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 1.000 Kč.

Do této částky poté nelze započítat náklady na dopravu a jiné náklady spojené s opravou – tyto hradí nájemce. V daném případě se domnívám, že výměna baterie pod drobnou úpravu z hlediska vymezení dle výše nákladů spadat bude, neboť se nedomnívám, že by výše nákladů na danou výměnu přesáhla částku ve výši 1.000 Kč. Pokud by tomu tak však bylo, jde výměna a s tím spojené náklady k tíži pronajímatele.

Pro úplnost uvádím, že přesáhne-li součet nákladů za drobné opravy uvedené v ustanovení § 4 a 5 nařízení v kalendářním roce částku rovnající se 100 Kč/m² podlahové plochy bytu, další opravy v daném kalendářním roce se nepovažují za drobné opravy.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS