Užívání společných prostor v případě rozdělení SVJ

Před 21 lety byl vystavěn bytový dům a založeno bytové družstvo. V suterénu domu je kolárna a kočárkárna. O 18 měsíců později byl postaven další dům, který je také ve vlastnictví zmíněného družstva. V tomto domě nejsou prostory k ukládání kol a kočárků, jejich obyvatelé tedy využívají tyto místnosti v prvním domě. Nyní nastala situace, kdy členové družstva budou žádat o převod bytů do vlastnictví. A protože oba domy jsou stavebně odděleny, mají vlastní přívod elektřiny, plynu a vody, budou muset být založena dvě SVJ. Chtěl bych se zeptat, zda uživatelé bytů v domě, kde není kočárkárna a kolárna, mají nezpochybnitelné právo nadále užívat tyto prostory v prvním domě, nebo to záleží na benevolenci SVJ v prvním domě, kdy povolí užívání těchto prostor obyvatelům druhého domu, např. za úplatu.

Odpověď

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to zejména ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

Převodem bytů v domě do osobního vlastnictví vzniká bytové spoluvlastnictví. Zároveň se tím také některé části domu stávají společnými částmi, které nejsou ve výlučném vlastnictví žádného vlastníka a na kterých tedy mají podíl všichni vlastníci. Ti o společných částech pak rozhodují společně. Blíže k tomuto odkazuji na znění prohlášení vlastníka, kterým byly vymezeny bytové jednotky v domě.

V návaznosti na to tedy ve Vašem případě právo užívat kočárkárnu a kolárnu – tyto prostory obvykle patří mezi společné části domu, z čehož také vycházím ve své odpovědi – uživatelům v druhém domě po vzniku SVJ automaticky nezůstává, jelikož by tím bylo zasaženo do práva nových vlastníků na podílení se na rozhodování o společných částech.

Jestliže chcete tedy zachovat užívací právo obyvatelů druhého domu ke kočárkárně a kolárně, bude k tomu třeba souhlasu shromáždění SVJ v prvním domě. V takovém případě bude třeba, aby byl na shromáždění předložen návrh např. nájemní smlouvy a ten pak shromážděním odsouhlasen.

Doporučuji uzavřít více nájemních smluv, a to se všemi vlastníky, kteří budou kočárkárnu a kolárnu užívat. Pokud by se následně chtěli nějací vlastníci přidat nebo by došlo ke změně některého vlastníka, bude třeba uzavřít pro zřízení užívacího práva další nájemní smlouvu.

Užívací právo bude nejspíše zřízeno za úplatu. Je pak na uvážení vlastníků v prvním domě, jakým způsobem naloží s takovýmto příjmem.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS