Utržená toaleta, zvyšování nájemného a ukončení nájemní smlouvy

Bydlím v pronajatém bytě s rodinou cca 11 let, zhruba před třemi lety nechal majitel udělat nové bytové jádro (přestavba trvala asi 12 dní). Na tuto dobu přestavby jsme si na své náklady museli najít náhradní bydlení. Nyní se bohužel již podruhé od rekonstrukce utrhl závěsný záchod. Toaletu máme již rok vypodloženou knihami, protože majitel se nemá k opravě. Nyní nám chce zvýšit nájemné asi o 3000 Kč. Žádám ho nejdříve o opravu toalety a po té bez problému vyšší nájemné zaplatím. S čímž on však nesouhlasí, a chce, abychom si utrženou toaletu opravili na své náklady. A žádá, abychom po dobu opravy toalety opět opustili byt na vlastní náklady. Neměl by náhodou náhradní bydlení zajistit majitel bytu? Má vůbec nárok na to, aby zvyšoval nájemné, pokud je v bytě takto velká závada? A opravdu máme tuto závadu nechat opravit my nájemníci? Koncem srpna nám skončila nájemní smlouva, majitel nám novou nedal a ani výpověď z nájmu nám nedal, platí tedy, že pokud nám nedal výpověď z nájmu, je nájemní smlouva nadále v platnosti?

Úvodem mi dovolte uvést, že bez konkrétní znalosti Vašeho případu, zejména obsahu nájemní smlouvy a charakteru přestavby budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy týkající se nájmu, a tedy zejména ze zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

Nejdříve je nutné oddělit od sebe dva právní problémy, které v dotazu zmiňujete, a to poškození závěsné toalety, včetně její opravy, a zvyšování nájemného, jelikož tyto dva problémy spolu nijak nesouvisí.

Co se týká opravy závěsné toalety, vycházím z předpokladu, že k jejímu poškození došlo z důvodu vadné rekonstrukce bytového jádra, nikoliv vadou, za kterou jako nájemce odpovídáte. V občanském zákoníku je stanoveno, že zjistí-li nájemce v bytě poškození nebo vadu, které je třeba bez prodlení odstranit, oznámí to ihned pronajímateli, jinou vadu nebo poškození, která brání obvyklému bydlení, oznámí pronajímateli bez zbytečného odkladu. Pronajímatel je poté povinen odstranit poškození nebo vadu v přiměřené době poté, co mu nájemce poškození nebo vadu oznámí.

V případě, že z Vaší strany došlo k oznámení poškození závěsné toalety ihned poté, co jste vadu zjistili, a pronajímatel tuto vadu neodstranil bez zbytečného odkladu a řádně, můžete poškození nebo vadu odstranit sami a žádat po pronajímateli náhradu odůvodněných nákladů, popřípadě slevu z nájemného.

Pokud však z Vaší strany nedošlo k takovému oznámení bez zbytečného odkladu, přičemž lze uvažovat o rozmezí několika dní, nemáte právo na náhradu nákladů ani slevu z nájemného, a to i v případě, že si tuto vadu opravíte sám.

Co se týká plánované opravy závěsné toalety, jak jsem uvedl již v úvodu mé odpovědi, vycházím z předpokladu, že oprava toalety je zapříčiněná vadnou rekonstrukcí bytového jádra, kterou prováděl pronajímatel. Pokud by tomu tak nebylo, Vy jako nájemce máte povinnost provést v bytě do stanovené finanční částky tzv. drobné opravy, které jsou vymezeny v nařízení vlády č. 308/2015 Sb. Oprava toalety by v takovém případě byla pravděpodobně považována za drobnou opravu.

Jestliže je ovšem závěsná toaleta poškozená z důvodu vadné rekonstrukce bytového jádra, tak ze zákona vyplývá, že nájemce je povinen strpět úpravu, přestavbu nebo jinou změnu bytu jen v případě, nesníží-li se hodnota bydlení a lze tuto úpravu provést bez většího nepohodlí pro nájemce, popř. hrozí-li přímo zvlášť závažná újma. V ostatních případech lze úpravu provést jen se souhlasem nájemce, což je nejspíše Váš případ, jelikož po Vás pronajímatel požaduje vyklizení bytu po dobu této opravy, což lze dle mého názoru považovat za větší nepohodlí. Na druhou stranu je otázkou, zda oprava závěsné toalety je natolik opodstatněný důvod, aby po Vás pronajímatel mohl požadovat vyklizení celého bytu.

Pokud ano, má pronajímatel právo započít s prováděním prací až poté, co se vůči nájemci zaváže poskytnout přiměřenou náhradu účelně vynaložených nákladů, které nájemci vzniknou v souvislosti s vyklizením bytu a zaplatit nájemci na tyto náklady přiměřenou zálohu. Dále je k tomu pro pronajímatele stanovena povinnost oznámit nájemci alespoň povahu plánovaných prací, předpokládaný den jejich zahájení, odhad jejich trvání, nezbytnou dobu, po kterou musí být byt vyklizen a poučení o následcích odmítnutí vyklizení. Pokud je potřeba vyklidit byt nejdéle na dobu jednoho týdne, musí Vám pronajímatel veškeré informace oznámit alespoň deset dnů před zahájením prací. Jinak nejméně 3 měsíce před zahájením prací. V případě, že odmítnete byt vyklidit, může pronajímatel navrhnout soudu, aby o vyklizení rozhodl.

Co se týká nájemného, tak nájemce s pronajímatelem si mohou ujednat každoroční zvyšování nájemného. V případě, že k tomu nedojde nebo že si výslovně nájemce a pronajímatel zvyšování nájemného nevyloučí, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. Pokud nájemce nebude se zvýšením souhlasit, může o zvýšení na návrh pronajímatele rozhodnout soud.

Jelikož došlo ze strany pronajímatele k přestavbě bytu (přestavba bytového jádra), která trvale zlepšuje užitnou hodnotu pronajatého bytu, může se s nájemcem dohodnout o zvýšení nájemného, nejvýše však o deset procent z účelně vynaložených nákladů ročně.

V případě, že nedojde mezi pronajímatelem a nájemcem k takové dohodě, má pronajímatel právo navrhnout, aby výši nájemného určil soud. Soud poté na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.

Závěrem uvádím, že nájem může skončit několika způsoby, přičemž jedním z nich je uplynutí doby, na kterou byl nájem sjednán. V takovém případě pronajímatel nemá povinnost nájemci zasílat výpověď z nájmu. Nicméně pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve (je nutná písemná forma) v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše však ale na dobu dvou let. To ovšem neplatí, ujednají-li si strany např. v nájemní smlouvě něco jiného.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS