Ukončená nájemní smlouvy a nejasnosti v dalších ujednáních

Nájemní smlouva nám měla skončit 1. 10. 2019, po dohodě s majitelem jsem podepsal dodatek na její prodloužení do 31. 3. 2020, kde je sepsáno, že v případě, že tímto dnem nedojde k uzavření nové nájemní smlouvy, začíná nám běžet výpovědní lhůta 3 měsíce. Mně se to zdá jako nesmysl, protože smlouva na dobu určitou nahrazená dodatkem, a ten končí 31. 3. 2020, a taková smlouva-dodatek žádnou výpovědní lhůtu nemusí mít. Jak je to z právního hlediska? O prodloužení již nestojíme (vypadá to, že majitel chce byt prodat a zároveň nás chce nechat platit do poslední chvíle) a hledáme jiné bydlení. Ovšem v případě, že po 31. 3. 2020 budeme bydlet tři měsíce ve výpovědní lhůtě a hlavně platit nájem, může majitel využít tuto možnost k automatickému prodloužení nájemní smlouvy a úhrad nájemního jako důkaz, že pokračujeme v užívání bytu, a vyžadovat od nás platby nájmu i po ukončení výpovědi 30. 6. 2020? Druhá otázka – majitel mě také vnutil podepsaní dokladu o předání kauce a pak o jejím vrácení po 6 týdnech od konce nájmu (otázka, kdy je ten konec…). Vím, že je to v rozporu se zákonem, nebyl jsem pozorný a proto se teď ptám, jestli ten papír má nějakou pravomoc. Není úředně ověřen.

Odpověď – 1. část

Předně uvádím, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho nájemního vztahu, zejména znění nájemní smlouvy a zmiňovaného dodatku k nájemní smlouvě, budu ve své odpovědi vycházet hlavně ze zákonné úpravy nájmu bytu obsažené v § 89/2012 Sb., občanský zákoník, v účinném znění (dále jen „OZ“).

Co se týče obsahu dodatku a ukončení nájmu, pak platí, že dodatek k nájemní smlouvě může upravovat různé záležitosti týkající se nájmu daného bytu, typicky bývá uzavírán za účelem prodloužení doby nájmu. Otázku konkrétního termínu ukončení Vašeho nájmu je poměrně obtížné zodpovědět bez znalosti znění nájemní smlouvy a předmětného dodatku.

Z Vámi uvedených skutečností nicméně plyne, že dodatek patrně obsahoval ujednání v tom smyslu, že k 31. 3. 2020 má mezi Vámi a pronajímatelem dojít k dohodě, zda bude nájem dále prodloužen (tj. má dojít k uzavření dalšího dodatku) nebo nikoliv s tím, že pokud nájem prodloužen k uvedenému datu nebude (nedojde k uzavření dodatku), začne běžet tříměsíční výpovědní doba, a nájem fakticky skončí až 30. 6. 2020 – uplynutím výpovědní doby. Během celé výpovědní doby trvají práva a povinnosti nájemce a pronajímatele, tedy máte zejména právo užívat byt a povinnost hradit nájemné. Za těchto okolností by pak užívání bytu do 30. 6. 2020 nebylo možné považovat za čas započitatelný pro účely automatické obnovy nájmu bytu.

Odpověď – 2. část

Co se týče Vašeho druhého dotazu, který zahrnuje problematiku vrácení kauce neboli jistoty, uvádím následující. Ust. § 2254 odst. 2 OZ stanoví povinnost pronajímatele vrátit tuto jistotu nájemci při skončení nájmu. Dále Vám jako nájemci ze zákona vzniká právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby, pakliže nebyla výše úroků smluvně ujednána. Pro stanovení výše zákonné sazby se pak vychází z obvyklé výše úroků poskytovaných bankami v místě bydliště nájemce v době uzavření smlouvy.

Jak je již uvedeno výše, povinnost pronajímatele vrátit nájemci jistotu vzniká při skončení nájmu. Vaše dohoda nicméně, dle Vámi uvedených údajů, obsahuje ujednání o vrácení jistoty po šesti týdnech od skončení nájmu.

Otázkou zde je, zda je možné se od zákonné úpravy v otázce vrácení jistoty smluvně odchýlit. OZ stanoví obecné pravidlo, že k ujednáním zkracujícím práva nájemce podle zvláštních ustanovení o nájmu bytu se nepřihlíží. Obecně máme za to, že ujednání o vrácení jistoty až po uplynutí šesti týdnů od skončení nájmu by bylo možné posoudit jako ujednání zkracující práva nájemce. S ohledem na výše uvedené máme za to, že se můžete na pronajímatele, ideálně ve formě písemné výzvy, obrátit s požadavkem na vrácení jistoty i dříve než uplyne doba šesti týdnů od ukončení nájmu.

Pro doplnění dále uvádím, že na dohodě o vrácení jistoty nemusí být podpisy smluvních stran úředně ověřené. Absence ověřených podpisů tedy nemá vliv na platnost takové dohody.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS