Úhrada výměny oken v bytech vlastníků

Jsme malé SVJ o 7 bytech. Společenství nechalo ze společných peněz na dlouhodobé záloze vyměnit okna v bytech vlastníků, které nejsou společnou částí. Já jsem už okna vyměněná měl z vlastních peněz, takže jsem peníze z dlouhodobé zálohy nečerpal. Když jsem se ptal předsedy, jak se to bude řešit, řekl, že neví. Teď mám oproti jiným členům na dlouhodobé záloze přeplatek asi 30 tisíc. Moje otázka je: má společenství vlastníků povinnost se se mnou vypořádat – vyplatit mi peníze, snížit odvod do dlouhodobé zálohy… Nemůžou se moje peníze nějak ztratit a po čase mi budou tvrdit, že žádný přeplatek nemám – jednalo by se o trestný čin? Od výměny už uplynulo půl roku.

Jelikož neznám přesně znění stanov vašeho SVJ, ve své odpovědi budu vycházet toliko ze zákonné úpravy, a to konkrétně ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

V případě, že okna v bytech vlastníků opravdu nejsou společnou částí domů a vlastník bytové jednotky provedl jejich výměnu, jedná se o prostředky vynakládané na majetek vlastníka, přičemž vlastník nemá nárok na refundaci takových nákladů.

Pokud rekonstrukci oken provádí SVJ a pokud tyto opravy financuje např. z dlouhodobých záloh na opravu, do které vlastníci bytových jednotek platí, jedná se de facto o vyplacení těchto záloh složených vlastníky zpět vlastníkům. Takový postup je při splnění všech podmínek uvedených v interních předpisech SVJ možný, avšak je nutné počítat s tím, že vlastníci, kteří prostředky z dlouhodobých záloh na opravy svých jednotek nečerpali a opravy provedli na vlastní náklady, budou mít proti ostatním vlastníkům přeplatek. Tento přeplatek by měl být zohledněn při vyúčtování nebo při dalších opravách.

Nejdříve bych doporučil prozkoumat znění stanov Vašeho SVJ, jestli tuto situaci nějakým způsobem neřeší. Dále bych se pokusil zjistit přesnou výši Vašeho přeplatku, a to na základě prostudování účetních knih a dokladů, k čemuž jako vlastník máte právo, a poté se domluvit s předsedou na řešení, a to například na snížení odvodu dlouhodobé zálohy, popř. započtení přeplatku při dalších opravách hrazených z dlouhodobých záloh.

Pokud by došlo například ke ztrátě Vašich finančních prostředků, lze uvažovat o trestném činu porušení povinnosti při správě cizího majetku apod., ovšem vždy bude záležet na konkrétnostech daného případu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS