Trvalé bydliště v pronajatém bytě

Jsem vlastník bytu, který trvale pronajímám, a nájemník se chce v tomto pronajímaném bytě přihlásit k trvalému pobytu. Zajímá mě, jaká z toho pro mne jako vlastníka vyplývají rizika. Napadají mě např. problémy s ohledem na možné exekuce vůči nájemníkovi. Byt je totiž vybavený. Je dostatečnou ochranou proti exekutorovi, pokud je ve smlouvě popsáno stávající vybavení bytu patřící vlastníkovi? Jsou ještě nějaká další rizika?

Odpověď – 1. část

Bez bližší znalosti Vašeho případu, zejména pak obsahu Vaší nájemní smlouvy, budu ve své odpovědi vycházet především ze zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „OZ”), jakož i ze zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „OSŘ“).

Než přejdu k samotným potenciálním rizikům zřízení trvalého pobytu nájemce v pronajatém bytě, zdůrazním nejprve pár podrobností s tím souvisejících.

Zejména je potřeba uvést, že dle zákona č. 133/2000 Sb., o evidenci obyvatel, si nájemce může zřídit trvalý pobyt bez souhlasu pronajímatele. Provede to ohlášením na příslušném místním úřadě, přičemž i v případě, že by nájemní smlouva zřízení trvalého pobytu vyloučila, tamní úředníci k tomu nesmějí přihlížet a trvalý pobyt nájemci v předmětné nemovitosti musejí zřídit.

Rovněž poznamenávám, že z přihlášení k trvalému pobytu nevyplývají žádná práva ani k předmětné nemovitosti, ani k jejímu vlastníku, jedná se tedy jen o evidenční záležitost.

Odpověď – 2. část

Co se týče samotných rizik, bude se zejména jednat právě o riziko možného exekučního či soudně vykonávacího řízení vůči nájemci, jak jste již ve svém dotazu správně poznamenal, avšak i proti tomu se lze bránit.

Obranou je v případě exekučního řízení proti nájemci precizní sepsání zařízení, ať už přímo v nájemní smlouvě, nebo v její nedílné součásti – předávacím protokolu. V ideálním případě taktéž bude nejlepší uchovávat pro tyto případy doklady o koupi předmětného zařízení a před samotným vznikem nájmu nafotit veškeré vnitřní vybavení nemovitosti.

V případě, že by totiž došlo k samotnému zabavování movitých věcí či jejich zařazení na soupis, můžete se bránit ihned na místě právě pomocí předložení výše uvedených dokumentů.

Pokud však k obraně na místě nedojde, je možno využít dalších právních institutů. Řeč je zde o podání návrhu na vyškrtnutí věci ze soupisu, který je však nutno podat do 30 dnů od okamžiku, kdy jste se dozvěděli o tom, že soudní exekutor Vaši věc v předmětném bytě sepsal. Návrh se podává u exekutora, který soupis provedl. Současně s tímto návrhem poté předložíte listiny, které Vaše vlastnictví k předmětným věcem dokladují.

Pokud by však soudní exekutor Vašemu včas podanému návrhu nevyhověl, můžete do 30 dnů od doručení rozhodnutí, kterým se návrhu nevyhovuje podat tzv. excindační (vylučovací) žalobu, která se podává u příslušného exekučního soudu. V žalobě poté uvedete, který majetek má být z exekuce vyloučen, a kterého exekučního řízení se žaloba týká, to vše opět za současného předložení listin dokladujících Vaše vlastnické právo k těmto věcem. Do chvíle, než exekuční soud o žalobě rozhodne, nemůže soudní exekutor předmětné věci prodat.

Odpověď – 3. část

Závěrem taktéž doporučuji si v rámci nájemní smlouvy vymínit povinnost nájemce se v určité lhůtě od skončení užívání pronajaté nemovitosti odhlásit z trvalého pobytu prostřednictvím nahlášení trvalého pobytu na jiném místě. Vzhledem k novelizaci občanského zákoníku lze splnění této povinnost nájemce zajistit i pomocí smluvní pokuty, avšak přiměřené a respektující zákonné limity. Nadto můžete podat návrh na odhlášení nájemce z pronajaté nemovitosti sám, přičemž v takovém případě budete příslušnému úřadu dokládat listiny prokazující, že již došlo k zániku nájmu a že nájemce už byt nevyužívá.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS