SVJ a problém garážového stání

Po několika letech nám byly přiděleny od státu pozemky kolem domu i za domem. Za domem bude vytvořeno garážové stání pro 6 aut. V našem domě jsou garáže v osobním vlastnictví, ale všichni majitelé bytů je nemají. Nyní si nevíme rady, jak přidělit tento prostor. Je tu názor, že kdo dá víc peněz, tj. stání bude prodáno, ten ho dostane. Další názor je ten, že prostor patří podle velikosti podílů všem a že se prodat nedá. Jiný názor je, aby stání měli možnost využívat i ti, kdo mají auto a nemají vlastní garáž. Někdo by chtěl k tomu přidat ještě podmínku, že by to měl být majitel bytu, který v domě fakticky bydlí (plno bytů se pronajímá). Je možné, aby si představenstvo našeho SVJ stanovilo svoje podmínky a podle nich přidělili užívání garážového stání, a nebo jsou na to daná a neměnná pravidla, která určuje nějaký předpis? Po rozhodnutí je nutné to zapsat do prohlášení vlastníka? Po nějaké dohodě, ke které, věřím, že dojde, je možné každé garážové stání zabezpečit nějakou zábranou, aby ho nemohl využívat někdo jiný?

Odpověď – 1. část

Úvodem dovolte, abych upozornil, že bez znalosti konkrétních ujednání obsažených ve stanovách Vašeho společenství vlastníků jednotek a v prohlášení vlastníka mohu na Váš dotaz odpovědět toliko obecně, a to zejména ve smyslu zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „OZ“) a z nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (dále jen „nařízení“).

Pro komplexní posouzení celého případu by bylo z Vaší strany nutno doplnit podrobnosti onoho „přidělení“ předmětných pozemků ze strany státu. Není mi zřejmé, z jakého titulu k převodu došlo, zdali například z titulu darovací či kupní smlouvy, zejména pak za jakých podmínek. Rovněž není jasné, zdali tyto pozemky nabylo SVJ jako celek, či jednotliví vlastníci jednotek do spoluvlastnictví, a to s či bez určení podílu. Bez této znalosti tedy dále budu vycházet z toho, že byly pozemky převedeny do vlastnictví společenství.

K tomu dodávám, že společenství může nabývat nemovitosti, ale to toliko k účelům, které tvoří předmět jeho činnosti. Ačkoliv je však předmět činnosti společenství zákonem vymezen poměrně úzce, kdy se omezuje na správu domu a pozemku, stále je natolik široký, aby umožnil nabytí nemovitosti. Zde se poté bude posuzovat funkční využitelnost nemovitosti pro správu domu, kdy lze uzavřít, že v tomto posuzovaném případě by předpoklad měl být splněn.

Odpověď – 2. část

Vzhledem k tomu, že vlastníkem pozemků je pravděpodobně SVJ, které s těmito může nakládat toliko pro účely správy domu a pozemku, je nutno, aby o jejich využití rozhodlo shromáždění jakožto vrcholný orgán, popř. představenstvo jakožto statutární orgán. Nicméně zde je potřeba vycházet ze znění stanov Vašeho SVJ.

Co se týče změny prohlášení vlastníka, jsem toho názoru, že v případě přenechání pozemků do užívání jiným členům, není potřeba jeho změny.

K problematice zabezpečení garážového stání dodávám, že to jistě možné je. O zabezpečení, stejně jako o využití předmětných pozemků bude rozhodovat shromáždění, popř. představenstvo SVJ.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS