SVJ a bytové družstvo v jednom domě a účetní problémy z toho vyplývající

V roce 2017 v našem domě vzniklo SVJ (70 vlastníků bytových jednotek) a současně fungovalo ještě bytové družstvo (40 bytů družstevních). Nekonečné dohady mezi vedením BD a SV vyústily v tento problém. Po celý rok 2017 jak majitelé bytů, tak družstevníci platili zálohy do tzv. fondu oprav – dlouhodobé zálohy na opravy a udržování na účet BD. Z účtu byly po celý rok 2017 placeny náklady na opravy a údržbu domu. V březnu roku 2018 BD zálohy za rok 2017 všem 110 plátcům vyúčtovalo a zůstatek peněz vyplatilo. Od ledna 2018 se začalo platit na účet SVJ. BD odmítlo k vyúčtování záloh dát plátcům jakékoli podklady o vyúčtování a zároveň odmítlo za rok 2018 vydat účetnictví ke kontrole. Od 1. 1. 2019 je BD v likvidaci a likvidátor nám vydal účetnictví za rok 2018 až 13. 12. 2019. Po té bylo zjištěno, že vyúčtování záloh je provedeno špatně a je v něm mnoho vážných chyb a nesrovnalostí. Vyúčtovávalo se téměř 9 mil. Kč. Účetnictví pro BD prováděla správcovská firma a ta odmítá s námi komunikovat a tvrdí, že podle zákona může komunikovat pouze s likvidátorem. Ten zase tvrdí, že byl jmenován do funkce likvidátora až 1. 1. 2019 a nemůže řešit problémy před tímto datem a ani nemá zájem cokoliv řešit. Představenstvo BD v současné době nekomunikuje a odvolává se na likvidátora. Jak z tohoto bludného kruhu ven?

Odpověď – 1. část

Předně mi dovolte uvést, že ačkoliv skutkové okolností dané situace popisujete poměrně podrobně, nejsou mi známy veškeré skutečnosti, které jsou nezbytné pro úplné zodpovězení Vašeho dotazu, zejm. není zcela jasně definován vztah mezi společenství vlastníků jednotek a bytový družstvem, jaké konkrétní nesrovnalosti vznikly v účetnictví apod. Zároveň upozorňuji, že Vámi položený dotaz obsahuje poměrně velké množství fakticky i právně složitých otázek vyžadujících komplexní právní posouzení (zejména vzájemný vztah bytového družstva a společenství vlastníků jednotek, nedostatky v účetnictví a odpovědnost za vedení účetnictví, postavení likvidátora), v každém případě lze proto doporučit, abyste daný problém konzultovali s odborníkem z řad advokátů, případně i s účetním, kteří při znalosti veškerých konkrétních skutečnosti a podkladů budou schopni celou záležitost blíže posoudit a navrhnout Vám konkrétní řešení.

Ve své odpovědi níže budu vycházet zejména z obecné právní úpravy bytových družstev, bytového spoluvlastnictví a likvidace obsažené v občanském zákoníku a zákoně o obchodních korporacích.

Pokud jde o samotné právní posouzení Vámi položeného dotazu, jak jsem naznačoval výše, pro jeho zodpovězení je nezbytné ujasnit si, v jakém právním postavení se po vzniku společenství vlastníků jednotek nachází bytové družstvo a z jakého důvodu byly v období po vzniku společenství vlastníků Vámi zmiňované zálohové příspěvky do tzv. fondu oprav hrazeny na účet bytového družstva.

Dle platné právní úpravy totiž bytové družstvo odpovídá za správu (původně družstevního) domu a pozemku toliko do okamžiku vzniku společenství vlastníků jednotek. Jakmile v domě dojde k převodu bytů do tzv. osobního vlastnictví a ke zřízení společenství vlastníků jednotek, stává se osobou odpovědnou za správu domu a pozemku právě toto společenství.

Odpověď – 2. část

Od okamžiku vzniku společenství vlastníků, tedy dle zákonné úpravy, již vlastníci nemají právní důvod hradit příspěvky na správu domu a pozemku (tzv. fond oprav) na účet bytového družstva, ale mají tyto příspěvky hradit na účet společenství vlastníků jednotek. Z takto získaných prostředků pak následně společenství vlastníků hradí veškeré jím zajišťované záležitosti týkající se správy domu, tj. zejména údržbu a provoz společných části domu a pozemku.

Bytové družstvo bude po vzniku společenství vlastníků nadále pouze v postavení vlastníka bytových jednotek, které nebudou převedeny do vlastnictví členům družstva. Jako takový vlastník bude jedním z členů společenství vlastníků jednotek. Zároveň pak bytové družstvo vystupuje jako pronajímatel těchto jednotek, které jsou i nadále v nájmu členů družstva.

Tito členové družstva – nájemci – hradí družstvu za pronájem bytových jednotek nájemné, jehož součástí jsou náklady bytového družstva vzniklé při správě družstevních bytů, včetně nákladů na opravy, modernizace a rekonstrukce domů, a příspěvků na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice těchto družstevních bytů. Není-li dohodnuto jinak (viz níže), bytové družstvo po vzniku společenství přijímá pouze příspěvky na správu družstevních bytů jako takových.

Z finančních prostředků získaných utržením nájemného za pronájem družstevních bytů zajišťuje bytové družstvo jednak přímo správu družstevních bytů (např. zajištění nikoliv běžné údržby a drobných oprav – zejména dle ujednání ve stanovách), jednak hradí příspěvky na správu domu a pozemku společenství vlastníků jednotek tak jako ostatní členové společenství.

Odpověď – 3. část

Dle zákonné úpravy může činnosti správy domu a pozemku vykonávat přímo společenství vlastníků jednotek, zároveň ale zákon umožňuje společenství, aby těmito činnostmi pověřilo třetí osobu. K výkonu činnosti správy domu a pozemku může společenství teoreticky pověřit též bytové družstvo, které zajišťovalo tyto činnosti dříve, k čemuž mohlo dojít i v předmětném případě.

Takto určená osoba má pak vůči společenství vlastníků povinnost obstarat pro něj stanovené činnosti správy domu a pozemku. Tato osoba přitom může činnosti svěřit i další osobě – např. správcovské společnosti, v takovém případě však standardně odpovídá za provedení činnosti tak, jako by je provedla sama, nicméně vždy záleží na konkrétním smluvním ujednání.

Jestli tedy bytové družstvo bylo společenstvím vlastníků jednotek určeno jako osoba, která má zajistit některé činnosti správy domu a pozemku, včetně zajištění vyúčtování, za správné a úplné provedení veškerých svěřených činností správy domu a pozemku pravděpodobně odpovídá bytové družstvo.

Pokud by činnosti nebyly provedeny řádně, může se společenství vlastníků jednotek zpravidla domáhat nápravy protiprávního stavu po osobě pověřené činnostmi správy domu a pozemku (např. bytové družstvo, pokud bylo některými činnostmi pověřeno). Tato pověřená osoba by měla zjednat nápravu, případně nahradit vzniklou škodu. Pokud zde figuruje ještě třetí subjekt vykonávající činnosti správy domu a pozemku (správcovská společnost), může se následně případně oprávněná osoba (bytové družstvo) domáhat náhrady škody po správcovské společnosti (tzv. regresní nárok).

Odpověď – 4. část

Ve svém dále dotazu uvádíte, že v daném případě je bytové družstvo momentálně v likvidaci. Dle platné právní úpravy v případě likvidace nabývá likvidátor působnost, která do okamžiku povolání likvidátora náleží statutárnímu orgánu družstva, mj. přechází na likvidátora též oprávnění zastupovat bytové družstvo vůči třetím osobám. Dle převažujícího výkladu zároveň platí, že členové statutárního orgánu nadále (ačkoliv formálně jejich funkce nezaniká) nejsou oprávněni za družstvo jednat.

Pokud je bytové družstvo v likvidaci, měly by se třetí osoby jednající s družstvem skutečně obracet na likvidátora, nikoliv na členy statutárního orgánu. Likvidátor by přitom měl zajistit, aby došlo k řádnému vypořádání majetku družstva včetně vyrovnání všech existujících dluhů věřitelům (např. případné finanční prostředky, na které by mělo nárok společenství vlastníků v důsledku chybného vyúčtování příspěvků na správu domu a pozemku).

Závěrem opakuji, že se jedná o poměrně složitou věc, a to jak po faktické, tak i právní stránce, proto je poměrně obtížné bez znalosti všech detailů, toliko na základě Vašeho dotazu, poskytnout konkrétní právní zhodnocení a návrh řešení dané situace.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS