SVJ a bytové družstvo v jednom domě a společné účetnictví

Odpověď – 1 část

V prosinci 2016 bylo v našem domě založeno SVJ. V našem bytovém domě však nadále fungovalo i BD. V roce 2017 bylo 70 vlastníků bytových jednotek a 40 členů BD – nájemníků. Správu domu zajišťovala správcovská firma. Po celý rok 2017 vedení BD znemožňovalo výboru SVJ převzít do své kompetence správu domu a pozemku. BD nadále spravovalo tzv. fond oprav, přijímalo platby za služby a zálohy na opravy a údržbu domu a provádělo vyúčtování. Za všech 110 bytových jednotek. Nadále vedlo jedno účetnictví za všechny dohromady, jak členy BD, tak členy SVJ. Jsem členem výboru SVJ a nevíme si rady, jak to má správně být, zda jsme něco neporušili a co máme dělat.

Právní úprava SVJ a BD je obsažena v občanském zákoníku a v zákoně o obchodních korporacích, a proto ve své odpovědi budu vycházet z těchto právních předpisů.

SVJ je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku a také jako jediný subjekt za zajištění této správy odpovídá. Znamená to tedy, že SVJ může buďto předmětnou správu přímo vykonávat samo nebo jí musí zajistit prostřednictvím jiného subjektu, např. pomocí správcovské firmy tak, jako je tomu u Vás.

Paralelní existence BD a SVJ v jednom bytovém domě není zákonem vyloučena a běžně k ní dochází. Po vzniku SVJ se BD stává jeho členem a vystupuje vůči němu jako ostatní vlastníci bytových jednotek. Nicméně v těchto případech je potřeba správně vymezit kompetence obou subjektů a s nimi spojená práva a povinnosti.

Vznikem SVJ došlo ze zákona k přenesení odpovědnosti za zajištění správy právě na toto SVJ, a to bez ohledu na to, zda má více členů, než BD. Znamená to tedy, že BD má povinnost předat výboru SVJ veškeré dokumenty s touto správou spojené. Výbor SVJ je statutárním orgánem, který má povinnost vykonávat svou činnost s péčí řádného hospodáře. Je tedy i Vaší povinností domáhat se po BD vydání těchto dokumentů. Navrhuji vyzvat vedení BD, aby Vám potřebné dokumenty vydalo, popř. se domáhat jejich vydání soudní cestou.

Odpověď – 2 část

Dále co se týká využívání správcovské společnosti, o tomto může rozhodovat pouze SVJ a také pouze SVJ je oprávněno uzavřít se správcovskou společností smlouvu. Pokud Vám tedy správcovská společnost nadále poskytuje své služby na základě již dříve uzavřené smlouvy mezi ní a BD, měla by být uzavřena nová smlouva s Vámi jako SVJ.

Také platí, že o záležitostech družstva rozhodují jen jeho členové a naopak, jak je již uvedeno výše, že na shromáždění vlastníků vystupuje bytové družstvo jako jeden z vlastníků s podílem odpovídajícím spoluvlastnickému podílu všech jím vlastněných jednotek na společných částech domu a pozemku.

Z toho také vyplývá povinnost pro oba subjekty vést svá účetnictví odděleně včetně účetních závěrek a daňových přiznání, oba subjekty samostatně musí vyúčtovat zálohy za služby svým členům (bytové družstvo je v tomto případě jak příjemcem, tak poskytovatelem služeb).

Co se týká Vámi zmíněného „fondu oprav“, dovoluji si uvést následující. Finanční prostředky nashromážděné od členů BD jsou jeho majetkem, a i když došlo ke vzniku SVJ, tyto finanční prostředky zůstávají stále ve vlastnictví BD.

Nicméně členové SVJ mají ze zákona povinnost přispívat na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jejich podílu na společných částech, a tedy tuto povinnost vůči SVJ má i BD. Takto získané finanční prostředky jsou naopak ve vlastnictví SVJ.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS