Švábi v pronajatém bytě

Potřeboval jsem rychle sehnat pronájem bytu a vzal skoro první, který jsem našel. Byt je v původním, relativně zachovalém stavu. Nyní jsem ale zjistil, že se v bytě objevují švábi. Problém to bude asi celého domu, chtěl bych vědět, zda pokud majitelka bytu  nebude ochotná situaci řešit, případně bude, ale nedojde k dezinsekci všech bytů v panelovém domě a problém se bude opakovat, je možné okamžitě ukončit pronájem z mé strany z důvodu zdravotní závadnosti. Byt jsem si před podpisem smlouvy prohlédl, ale toto jsem mohl zjistit jen velmi těžko. Druhá věc je, že byt je vybaven nábytkem, bohužel v ložnici byl nábytek starý cca 50 let, který jsem nahradil novým.  Ve smlouvě je ujednáno, že nájemce nemůže po pronajímateli požadovat náhradu opotřebovaného nábytku, příp. spotřebičů (pračky). Víc informací tam není. Čí je tedy mnou pořízený nábytek? Souhlas majitelky jsem měl, ale bohužel jen ústní. Proto si nejsem jistý. 

Odpověď – 1. část

Předně uvádím, že bez bližších znalostí Vašeho případu budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a to zejména ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“).

Pronajímatel je obecně povinen udržovat po dobu nájmu byt ve stavu způsobilém k užívání. Pokud jako nájemce shledáte na bytu poškození nebo vadu, musíte ji pronajímateli v přiměřené době oznámit, přičemž pronajímatel je povinen ji odstranit. Neodstraní-li poté pronajímatel poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu a řádně, může poškození nebo vadu odstranit nájemce a žádat náhradu odůvodněných nákladů, popřípadě slevu z nájemného, ledaže poškození nebo vada nejsou podstatné.

Zároveň pokud pronajímatel neodstraní poškození nebo vadu ani v dodatečné lhůtě a poškození nebo vada byly způsobeny okolnostmi, za které nájemce neodpovídá, má nájemce právo vypovědět nájem bez výpovědní doby, představuje-li prodlení pronajímatele při odstranění poškození nebo vady nebo samo poškození nebo vada hrubé porušení povinností pronajímatele.

Vzhledem k tomu, že šváb je přenašečem onemocnění (salmonelózy), bakterií (stafylokoků a streptokoků) i roztočů a dále jejich přítomnost, výkaly či zbytky těl navíc mohou způsobovat alergické reakce, lze hovořit o zdravotním riziku vyvolaným jejich výskytem v bytovém domě, popř. ve Vašem bytě.

Bude tedy záležet na intenzitě výskytu švábů a s ním spojené způsobilosti bytu k užívání, nicméně výskyt švábů obecně může být důvodem k výpovědi bez výpovědní doby.

Odpověď – 2. část

Nad rámec toho je vlastník nemovitosti taktéž dle zákona č. 258/2000 Sb., o ochraně veřejného zdraví povinen zajistit speciální ochrannou dezinfekci, dezinsekci a deratizaci podle potřeby při likvidaci původců nákaz, při zvýšeném výskytu škodlivých a epidemiologicky významných členovců, hlodavců a dalších živočichů. Doporučuji s tímto argumentem písemně vyzvat vlastníka bytového domu k deratizaci.

Ohledně Vašeho druhého dotazu, a tedy problematiky ohledně Vámi zakoupeného nábytku, lze odpověď dohledat v ustanovení §§ 2293 ad. OZ. Základní premisou je skutečnost, že byt má být odevzdán ve stavu, v jakém byl převzat nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel.

Vy jakožto nájemce tedy odstraníte změny, které jste provedl se souhlasem pronajímatele (pro tyto účely netřeba souhlasu písemného) a byt před předáním uvedete do původního stavu, ledaže pronajímatel navrácení v předešlý stav nežádá. Tímto rozumějte i navrácení původního zařízení a předmětů na své místo.

Hovoříte-li o nábytku, budu jej pro účely odpovědi považovat za zařízení a předměty neupevněné ve zdech. Tento Vámi pořízený nábytek je v každém případě ve Vašem vlastnictví, přičemž OZ počítá i s variantou, kdy byste si jej v bytě pronajímatele zapomněl.

Odpověď – 3. část

Tehdy by byl pronajímatel povinován Vám věc na Váš účet předat, přičemž pakliže byste tuto věc bez zbytečného odkladu nepřevzal, vzniká pronajímateli právo tuto věc po předchozím upozornění na Váš účet vhodným způsobem prodat poté, co poskytne dodatečnou přiměřenou lhůtu k převzetí.

Jestliže bychom hovořili o zařízeních a předmětech upevněných ve zdech, podlaze a stropu bytu, které nelze odstranit bez nepřiměřeného snížení hodnoty nebo bez poškození bytu nebo domu, přecházejí upevněním nebo vložením do vlastnictví pronajímatele. Nájemce má právo žádat, aby se s ním pronajímatel bez zbytečného odkladu vyrovnal; to neplatí o tom, co nájemce provedl bez souhlasu pronajímatele. Vyrovnání je splatné nejpozději ke dni skončení nájmu. Z Vašeho zadání však dovozuji, že předmětné věci upevněny nejsou a lze je tedy při skončení nájmu bez problému přemístit.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS