Spor o parkovací plochu v majetku SVJ

V majetku všech vlastníků našeho SVJ je dům a přilehlé pozemky, které jsou ohraničeny plotem, mají sem neomezený přístup všichni vlastníci, kteří na těchto pozemcích mají své vlastnické podíly ve formě ideálních podílů, všichni vlastníci jsou členy SVJ a jsou zapsáni na LV. Pozemky v jejich vlastnictví zahrnují toto: a) kanalizaci pro odvod dešťové vody, b) ploty ohraničující plochy náležící k domu, c) podokenní plochy a výklenky domu po jeho obvodu, d) záhony osázené zelení a stromy, e) záhonové ostrůvky, f) umístění popelnic, g) příjezdovou a manipulační plochu pro příjezd vozidel IZS, h) příjezdovou plochu pro majitele garáží, které jsou za vjezdovou branou na tyto pozemky, i) plochu pro instalaci zařízení nezbytných pro opravy domu, j) zatravněnou plochu, k) chodník před domem v šíři cca 2 m, l) vjezdovou bránu a vchodovou branku, m) parkovací místa, n) slouží také pro pohyb dětí na kolech a koloběžkách. V poslední době  vyslovili (zatím ústně) vlastníci, kteří pozemky nevyužívají k parkování, pochybnosti o hrazení nákladů na údržbu těchto pozemků z fondu oprav a údržby. Doposud jsme tak činili (15 let). Odmítají přispívat na údržbu těchto pozemků. Vyžadují zřízení zvláštního účtu na údržbu a opravy na těchto pozemcích. Domnívají se, že je takový postup v rozporu s právem, a argumentují i tím, že když pozemky nevyužívají k parkování, nemusí přispívat na údržbu těchto pozemků vůbec, i když jsou jejich vlastníky. Argumentují také tím, že tyto pozemky nejsou zahrnuty v “prohlášení vlastníka”. Domnívám se, že pokud tyto plochy nejsou určeny výhradně k parkování a k příjezdu parkujících vozidel, je taková úvaha mylná z výše vyjmenovaných funkcí a charakteru pozemků. Není to jen parkoviště! Plocha parkovacích míst zahrnuje cca 25 %. Znění “prohlášení vlastníka” nemám zatím k dispozici, ale předseda ústně tvrdí, že žádný z pozemků patřících do vlastnictví všech vlastníků není zahrnutý v tomto “prohlášení”. Doplňující dotaz. Může člen SVJ vyvolat hlasování mezi ostatními členy SVJ s tím, že výsledek tohoto hlasování rozhodne o jeho účelu a bude uveden do praxe chodu SVJ? Toto hlasování vyvolal předseda SVJ, ale ne jako předseda, ale jako člen SVJ. 

Odpověď – 1. část

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, a to především znění stanov Vašeho SVJ a prohlášení vlastníka, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, konkrétně ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Úvodem bude nutno posoudit, jakému režimu předmětné pozemky podléhají. V úvahu připadá jednak to, že se jedná o společné části nemovité věci ve smyslu ust. § 1160 OZ a jednak to, že jimi nejsou.

Společné části nemovité věci jsou vymezeny v OZ a v nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (dále jen „nařízení“).

Dle nařízení jsou mimo jiné společnými částmi vedle pozemku, na němž je dům postaven, také pozemek funkčně související s provozem a správou domu a s užíváním jednotek, na němž jsou zejména zpevněné plochy, předzahrádky, parkovací plochy, dvory nebo na němž jsou umístěny drobné stavby, zejména čistička odpadních vod, septik, trafostanice, domovní kotelna a další stavby, které jsou nezbytné k zajištění provozu a správy domu.

Pro určení, zdali pozemky společnými částmi jsou či nikoliv, je však zásadní obsah prohlášení vlastníka. V prohlášení je totiž možno se od úpravy obsažené v nařízení odchýlit.

Z Vašeho dotazu však dále vyplývá, že předmětné pozemky dost možná nejsou v prohlášení uvedeny. Z toho důvodu je nutno počítat s faktem, že by pozemky společnou částí vůbec být nemusely. V tomto případě by poté podléhaly režimu spoluvlastnictví, což by taktéž mělo vliv i na rozhodování o těchto pozemcích.

Tehdy by se poté o pozemcích rozhodovalo mimo režim SVJ, kdy by ke správě a rozhodování o těchto pozemcích byli oprávněni jednotliví spoluvlastníci, což by však zřejmě dle textace Vašeho dotazu dost možná nebyli všichni členové SVJ.

Dle OZ je poté v tomto režimu každý ze spoluvlastníků oprávněn k účasti na správě společné věci, přičemž při rozhodování o společné věci se hlasy spoluvlastníků počítají podle velikosti jejich podílů.

Odpověď – 2. část

Pokud by se jednalo o pozemky spadající pod režim správy SVJ (jednalo by se o společnou část), platí, že příspěvky na správu domu a pozemku hradí vlastníci jednotky v poměru odpovídající jejich podílu na společných částech, nebylo-li v prohlášení určeno jinak, zejména se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění společné části, která slouží jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, a k rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad.

Jak z výše uvedeného vyplývá, příspěvky jsou určeny poměrně dle podílů, či případně dispozitivně dle prohlášení vlastníka.

Ke změně poměru příspěvků uvádím, že do 30. 6. 2020 mohlo jejich změnu schválit shromáždění. Po tomto datu již však o této záležitostí na shromáždění rozhodnout nelze, což vyvozuji ze skutečnosti, že tato záležitost není svěřena do jeho působnosti – viz k tomu ust. § 1208 OZ.

V tomto směru taktéž i bez znalosti Vašich stanov odkazuji na čl. II odst. 1 přechodných ustanovení zákona 163/2020 Sb., který stanoví, že pokud se vlastníci jednotek odchýlili ujednáním stanov upravujícím poměr výše příspěvku na správu domu a pozemku od ust. § 1180 OZ, ve znění účinném před 1.7. 2020, považuje se toto ujednání ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona za součást prohlášení vlastníka. V návaznosti na to je pak SVJ povinno připravit nové úplné znění prohlášení vlastníka a založit ho do katastru nemovitostí i do obchodního rejstříku ve smyslu ust. § 1220 OZ.

Právě výše uvedené by se možná mohlo dotýkat i Vaší situace.

Stran samotné změny uvádím, že ke změně poměru výše příspěvků v prohlášení je potřeba aktuálně bezpochyby 100% souhlas vlastníků jednotek, který je nezbytný, protože určení poměru výše příspěvků lze považovat za stanovení základní povinnosti vlastníka jednotky podílet se na správě společných částí domu a pozemku, které neoddělitelně souvisí s předmětem vlastnictví a o kterém tedy nelze rozhodovat bez souhlasu dotčeného vlastníka, jde tedy o změnu, která se dotýká práv a povinností vlastníka jednotky.

O samotné celkové výši příspěvků na správu těchto pozemků poté rozhoduje shromáždění SVJ vždy pro dané období.

Odpověď – 3. část

K Vašemu druhému dotazu úvodem vymezuji, že orgánem oprávněným svolávat shromáždění je primárně výbor. Výbor však svolá shromáždění i na základě podnětu vlastníků jednotek majících alespoň čtvrtinu všech hlasů, přičemž se ale musí jednat alespoň o dva vlastníky jednotek.

V takovém případě musí výbor na pořad shromáždění zařadit záležitost, kterou tito vlastníci požadují projednat. To však pouze za předpokladu, že je k takové záležitosti navrženo usnesení nebo je zařazení této záležitosti na pořad shromáždění odůvodněno.

OZ obsahuje úpravu i pro situace, kdy výbor na základě podnětu těchto vlastníků shromáždění nesvolá. V takovém případě mohou dle § 1207 odst. 1 OZ svolat shromáždění k zasedání sami vlastníci, kteří mají více než čtvrtinu všech hlasů, a to na náklady SVJ. Tito pak musí dodržet všechny povinnosti svolavatele shromáždění (řádné zaslání pozvánky na zasedání atd.).

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS