Spor o dvacet centimetrů pozemku

Rád bych zateplil fasádu domu v rekonstrukci. Jedna strana domu sousedí se sousedovým pozemkem, nicméně i tak mám podle katastru a digitálního zaměření cca 40 cm pozemku po celé straně domu až k hranici se sousedem. Soused to nejdříve odmítal a přesvědčoval mě, že tam žádný pozemek nemám, že by případný spor vyhrál a prý ani nikdy nic nepodepsal. Na katastru jsem si zažádal o náčrty z roku, kdy proběhla digitalizace, a hlavně podpisy, kde je jasný podpis souseda. Ten si mezi tím i na katastru zjistil, že nemá pravdu, a dal mi zapravdu. Navíc jeho sloupek od brány stojí přilepený na mojí nezateplené fasádě na mém pozemku. Když jsem začal řešit tento sloupek, který mi bude vadit při zateplení, bylo mi řečeno, že sloupek už je tam odnepaměti, a soused mi navrhl, abych si dal sloupek jako věcné břemeno (s tímto ale nesouhlasím). Se zateplením fasády prý nemá problém, ale žádal o zaměření geodetem a o založení nového měření na katastr. S tímto návrhem bych neměl sebemenší problém. Když jsem si připravil žádost o povolení zateplení fasády  k podpisu, změnil názor a zateplení 16 cm polystyrénem mi prý povolí jen tehdy, pokud mu daruji/přepíšu zbylý pozemek (tedy cca 20 cm okolo domu, což vychází na nějakých 5m²). Nejde mi ani tak o pozemek jako o přesahy střechy, případně opravy fasády a jiné problémy, které bych si vlastně dělal na “svém” místo toho, abych musel vždy vše řešit se sousedem, případně ho nějak odškodňovat. Řešil jsem to s ním snad pětkrát a pokaždé chtěl něco jiného, až to vyústilo v “buď mi dáš pozemek, nebo ti nic nedovolím”, což mi pomalu hraničí s vydíráním. Na stavebním úřadu potřebuji k ohlášce podpisy sousedů, případně bez podpisu je to na stavební povolení, kde souseda obešlou, a prý pokud nebude souhlasit, je to na soud. Dá se zateplení fasády vyřešit nějak jinak, než přepisem zbylého pozemku sousedovi nebo soudem? Jde nějakým způsobem odstranit sloupek brány z mého pozemku, když je tam prý odnepaměti?

Odpověď – 1. část

předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, budu vycházet toliko z platné právní úpravy, a to především ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“) a ze zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (dále jen „stavební zákon“).

Obecně platí, že zateplení pláště stavby je stavební úpravou, která se považuje za změnu dokončené stavby. V prvé řadě je pro Vás podstatné zjistit, zda k plánovanému zateplení domu budete potřebovat stavební povolení, či bude potřeba ohlášení stavebnímu úřadu nebo zateplení bude možné provést bez dalšího. Poslední možnost platí například pro stavební úpravy, kterými se nezasahuje do nosných konstrukcí stavby, kterými se nemění vzhled stavby ani způsob jejího užívání, které nevyžadují posouzení vlivů na životní prostředí anebo jejich provedení nemůže negativně ovlivnit požární bezpečnost stavby. Za tímto účelem doporučuji navštívit příslušný stavební úřad a vše s nimi konzultovat.

Za předpokladu, že Vašem případě bude potřeba ohlášení záměru stavebnímu úřadu, musí takové ohlášení splňovat všechny zákonné náležitosti, a to včetně povinné přílohy, kterou představuje souhlas osob, jejichž vlastnické právo nebo právo odpovídající věcnému břemenu k sousedním stavbám anebo sousedním pozemkům nebo stavbám na nich může být prováděním stavebního záměru přímo dotčeno. Formulář ohlášení stavby pak naleznete v příloze č. 8 vyhlášky č. 503/2006 Sb., o podrobnější úpravě územního rozhodování, územního opatření a stavebního řádu.

Odpověď – 2. část

V případě, že mezi Vámi a Vašim sousedem nedojde k dohodě a následnému udělení jeho souhlasu s provedením předmětné stavební úpravy, bude Vaše ohlášení nekompletní a stavební úřad o něm bude následně rozhodovat v rámci stavebního řízení. V rámci takového řízení však může stavební úřad uložit účastníku řízení, Vašemu sousedovi, povinnost umožnit Vám provedení předmětné stavební úpravy, tedy povinnost strpět provedení stavebních prací z Vašeho pozemku. V takovém případě byste tedy mohl provést předmětnou stavební úpravu i bez souhlasu Vašeho souseda.

Jestliže tedy nejste ochoten přistoupit na upravení poměrů tak, jak je navrhuje Váš soused, a tedy darovat mu část Vašeho pozemku, čímž byste následně získal jeho souhlas s provedením stavební úpravy, doporučuji Vám podat ohlášení stavebnímu úřadu bez souhlasu Vašeho souseda a nechat příslušný úřad rozhodnout v rámci řízení o udělení povinnosti Vašemu sousedovi, aby předmětnou stavební úpravu umožnil. Nepřijdete tím tak o část svého pozemku.

Co se týká sloupku brány Vašeho souseda, který se nachází na Vašem pozemku, tak k tomu uvedu následující. Z Vámi popsaného vyplývá, že by se mohlo jednat o přestavek ve smyslu ust. § 1087 OZ, tj. o trvalou stavbu, kterou stavebník zřídil na vlastním pozemku a která malou částí zasahuje na malou část sousedního pozemku.

Pokud by se jednalo o přestavek, tak se část pozemku, která je jím zastavěná, stane vlastnictvím zřizovatele stavby za předpokladu, že byl v dobré víře. Bývalý vlastník části pozemku má pak od zřizovatele stavby v dobré víře právo na náhradu obvyklé ceny nabytého pozemku. V takovém případě by tedy platilo, že nemůžete požadovat odstranění předmětného sloupku a můžete po Vašem sousedovi požadovat toliko náhradu za část pozemku, o který jste přišel.

Odpověď – 3. část

Pokud by se ve Vašem případě nejednalo o přestavek, tak se domnívám, že mohlo dojít k vydržení vlastnického práva k části pozemku, která je zastavěna sloupkem. V takovém případě by však záleželo, kdy byl sloupek na Vašem pozemku postaven, a tedy zda již uběhla vydržecí doba. Ta činí u nemovitých věcí deset let, případně dvacet let v případě mimořádné promlčecí doby, tedy jestliže by nebyl prokázán právní důvod, na kterém by byla držba části pozemku založena.

Pokud by došlo k takovému vydržení ze strany Vašeho souseda, tak předmětná část pozemku by byla v jeho vlastnictví a Vy byste taktéž nemohl požadovat odstranění předmětného sloupku.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS