Společné prostory v Prohlášení vlastníka a komplikace s tím spojené

V Prohlášení vlastníka jsou společné prostory specifikovány: “… střecha včetně volného prostoru pod hřebenem střechy, nad a za byty ve čtvrtém nadzemním podlaží…” V domě jsou již dvě půdní vestavby, ale nad nimi je společný volný prostor. Jedná se o prostor s proměnnou světlou výškou, podchozí pouze v části pod hřebenem střechy, prostor je stavebně oddělený od bytových jednotek a přístupný pouze ze společného nebytového prostoru, z chodby. Plocha cca 90 m² max. Další společný nebytový prostor je zastavěná plocha u nároží o velikosti asi šest m², tato plocha není přístupná, vzhledem k malé světlé výšce, není ani součástí bytu, od bytu je oddělena sádrokartonovou příčkou. Vzhledem k charakteru, kdy uvedené prostory nejsou zkolaudovány jako součást bytu a ani s bytem propojeny, jednalo by se o společný nebytový prostor i bez výslovného uvedení v Prohlášení. Jedná se však o prostor v domě, který může být součástí nástavby, dle sdělení příslušného stavebního úřadu zde lze uvažovat o nástavbě tzv. ustupujícího podlaží. V tomto okamžiku nevyužitý půdní prostor nemá velkou užitnou hodnotu, je z ní pouze výstup na střechu a nabízí možnost skladování, má však s ohledem na lokalitu významný potenciál stavebního místa, je to hodnotná stavební parcela: dům ve vilové čtvrti, zahrada, v dané lokalitě krajského města se žádné půdní prostory nebo ploché střechy pro nástavbu neprodávají. Vlastníci půdních vestaveb chtějí tyto společné nebytové prostory přiřadit ke svým půdním bytům s tím, že své byty otevřou k hřebeni, případně si chtějí vytvořit úložné půdičky přístupné pouze z jejich bytů. Ze společného nebytového prostoru, zastavěné plochy u nároží, hodlá vlastník půdního bytu vybudovat terasu. Tato terasa by sice tvořila nadále společný nebytový prostor, ale měla by výlučné užívání pouze pro jeden byt. Takto sice nevznikne nová podlahová plocha půdních bytů (pokud se bude jednat pouze o otevření k hřebeni), ale zanikne společný nebytový prostor, definovaný v Prohlášení. Kdyby došlo k tomuto řešení, ostatní spoluvlastníci společných nebytových prostor budou kráceni na svém právu užívat společné nebytové prostory. Je ze zákona definován pro takové řešení nutný souhlas 100 % vlastníků? Nebo je nutná pouze nadpoloviční většina, protože nedojde ke změně podílů v Prohlášení vlastníka? Je třeba sepsat Smlouvu o výstavbě, když dvě BJ v podkroví jsou již realizovány a při výstavbě nepůjde o změnu podílů, ale pouze o vikýře a zabrání současných společných nebytových prostor?

Odpověď – 1. část

Chápu-li Vámi popsaný skutkový stav správně, v současné době se v prostorách nad byty ve čtvrtém nadzemním podlaží nacházejí dvě jednotky, které ve svém dotazu označujete jako tzv. půdní vestavby. Nad těmito jednotkami se nachází dvě prostorově zcela oddělené půdní místnosti, která jsou přístupné toliko ze společné chodby. Dále se pak u střešního nároží nachází další prostorově oddělená místnost, které nyní není přístupná vůbec. Tyto místnosti nacházející se ve společných částech domu, které nejsou vymezeny jako byt nebo součást bytu, a jsou tedy společnými částmi domu.

V důsledku plánovaných stavebních úprav bude zcela znemožněn přístup do těchto místností ze společné chodby a budou do budoucna přístupné toliko z jednotlivých bytu. Poměrně zřetelně z dotazu vyplývá, že místnost nacházející se u střešního nároží bude přestavěna na terasu přístupnou pouze z jednoho bytu, což z právního hlediska znamená, že se nově bude jednat o společnou část domu ve výlučném užívání jednoho z vlastníků.

Není mi však zcela jasné, jaký důsledek budou mít stavební úpravy na další půdní místnosti, které jsou momentálně přístupné ze společné chodby. Ve svém dotazu uvádíte, že vlastníci jednotek (půdních vestaveb) by tyto místnosti „přidružili“ ke svým jednotkám s tím, že se tyto jednotky „otevřou k hřebeni“, případně si vytvoří úložné půdy přístupné pouze z jejich jednotek. Z uvedeného není proto zcela jasné, zda místnosti budou ve výsledku též terasami či dalšími místnostmi již existujících jednotek. Tato skutečnost je přitom rozhodná pro určení, zda dojde ke změně podílů vlastníků na společných částech, či nikoli.

Odpověď – 2. část

Dle občanského zákoníku platí, že neurčí-li se podíly na společných částech se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění bytu nebo jako stejné, platí, že jsou stanoveny poměrem velikosti podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě. Podlahovou přitom tvoří půdorysná plocha všech místností bytu, nikoli však výlučně užívané společné části nacházející se mimo byt.

Pokud jde o Vaše dotazy, v prvé řadě uvádím, že dochází-li ke stavební úpravám domu za účelem zřízení nebo změny jednotek je dle mého názoru vždy nezbytné uzavřít smlouvu o výstavbě (srov. ust. § 1170 odst. 1 občanského zákoníku). Zákon pro takovou smlouvu vyžaduje písemnou formu; další náležitosti pak stanovuje v ust. § 1170 odst. 2 občanského zákoníku. Vzhledem k tomu, že v důsledku popsaných stavebních úprav dojde též ke změně dosavadních jednotek nástavbou, přístavbou nebo stavební úpravou, musí si smluvní strany ve smlouvě ujednat změny velikosti spoluvlastnických podílů po vzniku nové jednotky nebo změně dosavadní jednotky a jejich převody tak, aby odpovídaly nově určeným velikostem spoluvlastnických podílů, pokud tedy ke změně velikosti spoluvlastnických podílů dochází. V souvislosti s výstavbou dojde i ke změně prohlášení vlastníka.

Podle občanského zákoníku rozhoduje o změně prohlášení vlastníka shromáždění vlastníků jakožto nejvyšší orgán společenství vlastníků jednotek, příp. schůze vlastníků jednotek svolávaná správcem (není-li společenství vlastníku pro správu předmětného domu zřízeno).

Obecně občanský zákoník vyžaduje k přijetí rozhodnutí shromáždění (či schůze vlastníků) souhlas prosté většiny přítomných vlastníků jednotek, ledaže zákon nebo stanovy vyžadují vyšší počet hlasů. Zákon však odlišnou většinu v případě hlasování na shromáždění nevyžaduje, postačuje tedy prostá většina přítomných hlasů vlastníků jednotek. V souladu s ust. § 1169 odst. 2 občanského zákoníku se však při změně prohlášení vlastníka vyžaduje dohoda všech dotčených vlastníků. Jelikož se zasahuje do společných částí domu, domnívám se, že v tomto případě bude vyžadován souhlas všech vlastníků v domě, a to bez ohledu na to, zda dojde ke změně podílů na společných částech.

Pro úplnost si poté dovoluji doplnit, že pokud Váš dotaz mířil na ust. § 1214 občanského zákoníku, tento se použije pouze v případě hlasování mimo zasedání shromáždění.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS