Smlouva o smlouvě budoucí a katastr nemovitostí

Mám sepsanou smlouvu o smlouvě budoucí kupní s prodejcem bytové jednotky. Tato smlouva je úředně ověřena. Smlouva je z mé strany naplněna zaplacením smluvené částky na účet prodejce. Bohužel prodejce již několik týdnů nereaguje na výzvy a absolutně odmítá spolupracovat se zavedením změny majitele v katastru nemovitostí. Existuje nějaká mimosoudní cesta jak definitivně nabýt vlastnictví bytu? 

Odpověď – 1. část

Bez bližší znalosti Vámi uzavřené smlouvy o smlouvě budoucí kupní, budu v odpovědi na Váš dotaz vycházet zejména ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále též jen „OZ“).

Již z obecné úpravy smlouvy o smlouvě budoucí vyplývá, že tato zavazuje toliko k povinnosti nejméně jedné ze stran uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem. Zjednodušeně řečeno je tedy smlouva o smlouvě budoucí pouze závazkem k tomu, že v budoucnu dojde k uzavření regulérní kupní smlouvy.

Ze znění Vašeho dotazu mi však není jasné, zdali k následnému uzavření kupní smlouvy došlo či nikoliv. Níže se tedy budu věnovat jak variantě pro případ, že smlouva uzavřena byla, tak variantě, že uzavřena nebyla.

V případě, že kupní smlouva uzavřena byla, již součinnost prodávajícího pro zápis změny vlastníka nutná není, neboť řízení o povolení vkladu zahájí katastrální úřad na návrh některého z účastníků řízení. Návrhem se rozumí žádost účastníka smlouvy o vklad příslušného práva k nemovitosti, kdy přílohou takové žádosti bude právě kupní smlouva s úředně ověřenými podpisy.

Odpověď – 2. část

Pokud by však k uzavření předmětné kupní smlouvy doposud nedošlo, jsem toho názoru, že jinak než soudní cestou se uzavření smlouvy nedomůžete. Jestliže jste již druhou smluvní stranu vyzval k uzavření předmětné kupní smlouvy, avšak bez výsledku, lze se pomocí žaloby na určení obsahu smlouvy, která je svým obsahem žalobou na nahrazení projevu vůle dle ustanovení § 1787 OZ, domáhat právě určení obsahu této smlouvy. Návrh na zahájení tohoto řízení můžete podat v okamžiku prodlení druhé strany s uzavřením smlouvy poté, co byla k tomu vyzvána, či poté, co uplyne zákonem stanovená jednoroční lhůta.

Fakticky následně dojde k tomu, že soud svým rozhodnutím nahradí prohlášení vůle prodávajícího, které bude účinné právní mocí tohoto rozhodnutí. Důležité na tomto místě zejména je, že právo domáhat se určení obsahu smlouvy se promlčí ve lhůtě jednoho roku od posledního dne lhůty, kdy měla být budoucí smlouva uzavřena.

Nad rámec uvádím, že jste také oprávněn domáhat se náhrady újmy pro porušení smluvní povinnosti, či můžete žádat smluvní pokutu, pakliže byla sjednána.

Co se týče Vámi vyplacené částky, je třeba zdůraznit, že tato se nyní považuje za zálohu dle ustanovení § 1807 OZ. Na okraj uvádím, že pakliže je záloha vyplacena, avšak smlouva není uzavřena, stává se záloha bezdůvodným obohacením prodávajícího ve chvíli, kdy je zřejmé, že k uzavření smlouvy nedojde.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS