Rozdělení velkého SVJ

Jsme dva domy, každý má svůj vchod a své orientační a popisné číslo. Každý dům byl postaven samostatně v roce 1926. V roce 1995 proběhla rekonstrukce a město nechalo zapsat do katastru nemovitostí oba domy jako jednu stavbu, 42 bytů a 40 bytů a 4 lékařské ordinace. Takže po prodeji  bylo v roce 2006 ustanoveno jedno SVJ. S jedním domem jsou ale dlouhodobé problémy, vlastníci nemají o nemovitost zájem, neustálý vandalismus, nepořádek, a když chceme něco změnit, jsou proti. Na to, že v obou domech proběhla rekonstrukce nastejno a nastejno se v roce 1995 stěhovali nájemníci, domy vypadají odlišně, jeden zanedbaně a druhý udržovaně. Přesto se ze společných peněz právě dává na opravy zanedbaného domu. S novým vedením SVJ došla trpělivost, proto vyvstala otázka, zda nerozdělit SVJ na dvě samostatná. Máme připravenu sanaci sklepů, výměnu rozvodů, takže by si to každý dům realizoval sám. Můj dotaz zní, zda je možné SVJ rozdělit. V jedno domě je 100 % vlastníků pro, ale v druhém pouze 60 %.

Odpověď – 1. část

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, a to především znění stanov Vašeho SVJ, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, konkrétně ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Dle již zrušeného zák. č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů bylo obecně možné, aby na základě rozhodnutí vlastníka byla za budovu považována rovněž „sekce“ se samostatným vchodem, pokud byla samostatně označena číslem popisným a byla tak stavebně technicky uspořádána, že mohla plnit samostatně základní funkci budovy. Bohužel tato právní úprava, resp. tato možnost nebyla do OZ převzata.

Přesto postup, jež zmiňujete, by možný teoreticky byl, nicméně je však nutno podotknout, že by zahrnoval poměrně složitou proceduru.

Primárně by totiž bylo třeba v souladu s ustanovením § 1217 OZ změnit bytové spoluvlastnictví v podílové spoluvlastnictví nemovité věci. Již k tomuto úkonu, jež je třeba učinit písemně, by však bylo nezbytně nutné, aby se dohody o této změně účastnili všichni vlastníci jednotek. Ke změně bytového spoluvlastnictví v podílové spoluvlastnictví by následně došlo zápisem do veřejného seznamu. Důsledkem zrušení bytového spoluvlastnictví, tj. zánikem práva k jednotkám v domě, je i zrušení společenství vlastníků ve smyslu § 1215 OZ.

Odpověď – 2. část

Je však nutno vzít v potaz, že pakliže by byla některá z jednotek zatížena věcným právem třetí osoby, vyžaduje se k platnosti dohody nebo prohlášení o zrušení bytového spoluvlastnictví souhlas této osoby udělený v písemné formě.

Následně by bylo v souladu s OZ zapotřebí prostřednictvím dvou nových prohlášení vlastníků jednotek o rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám budovy rozdělit na jednotky, přičemž tato prohlášení by bylo třeba založit do sbírky listin katastrálního úřadu. Součástí tohoto prohlášení by byly mimo jiné i náležitosti stanov budoucích společenství vlastníků. Následoval by převod jednotlivých jednotek na „nové“ vlastníky. Nelze opomenout, že by bylo nutné zajistit kladné stanovisko stavebního úřadu, že jde o dvě stavby schopné samostatného provozu.

Ke všem výše uvedeným jednání by však bylo třeba získat souhlas všech nynějších vlastníků jednotek. Proto se domnívám, že ve Vaší situaci, kdy je pro výše nastíněný postup ze strany druhé budovy podpora pouze 60 %, nebude možno společenství vlastníků rozdělit.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS