Rozdělení domu na bytové jednotky a problémy z toho vzniklé

Dům byl rozdělen na jednotky a společné části prohlášením. SVJ vzniklo roku 2003 podle zákona o vlastnictví bytů. Jak se mají společné části domu stanovené na základě různých zákonů posuzovat? Prohlášení je závazné pro všechny účastníky do té doby, než bude změněno podle § 1169 OZ, nebo prohlášením se výbor a členové společenství nemusí řídit, protože platí nařízení vlády 366/2013 Sb.? Lodžie – jak je uvedena v prohlášení, je součástí jednotky, nebo je společnou částí domu? Plyn – uzávěry za plynoměrem jsou dva, jeden slouží jako uzávěr pro byt, druhý je u spotřebiče. Elektroinstalace – elektroměr se nachází mimo byt uprostřed chodby, kde je šachta výtahu a na její stěně jsou umístěny elektroměry pro jednotky. Elektroinstalace pro byt vede přes chodbu, která je společnou částí domu, k bytu. Hned za dveřmi bytu je umístěna pojistková skříňka. Výbor ignoruje prohlášení, nechal položit dlažbu na lodžie všech jednotek s tím, že lodžie jsou společnou částí domu. Vlastníkům, kteří si nechali položit dlažbu již dříve sami, byla jejich dlažba vybourána a položena nová. Náklady výbor uhradil z příspěvku na správu domu a pozemku. V jednom bytě byl měněn radiátor. Opět jeho výměna byla uhrazena z příspěvku na správu domu a pozemku. Při rekonstrukci elektroinstalace ve společných prostorách domu výbor nechal provést i výměnu elektroinstalace od elektroměru do bytu vlastníků včetně výměny pojistkové skříňky. Toto si výbor nechal schválit většinou přítomných vlastníků na shromáždění. Náklady rovněž nechal uhradit z příspěvků na správu domu a pozemku, i když podle § 6 odst. b) NV bytový jistič je již ve vlastnictví jednotky. Může o úhradě nákladů, které jsou vlastníka, vůbec shromáždění rozhodovat? To přece není v jeho pravomoci. Hradit náklady vlastníků by bylo možné jedině dohodou všech vlastníků. Ale k té nedošlo. Kontrola a revize plynu v jednotkách je opět objednána výborem a hrazena z příspěvku na správu domu a pozemku. Na základě těchto poznatků to vypadá, že prohlášení je cár papíru a není závazný. Může zůstat v platnosti původní prohlášení – výbor odmítl řešit změnu původního prohlášení a řídí se NV? Asi polovina vlastníků si nechala na své náklady se souhlasem původního vlastníka budovy zasklít lodžie. Až výbor rozhodne o zasklívání všech lodžií, jak to bude s úhradou? Může to být obdobně jako s položením dlažby? Musí se prohlášení přizpůsobit společným částem dle NV? Pokud by se prohlášení měnilo v části určení společných částí, kolika hlasy vlastníků musí být schváleno?

Odpověď – 1. část

Předně si dovoluji uvést, že jelikož neznám veškerá specifika daného případu, zejména pak celé znění prohlášení vlastníka, budu se ve svojí odpovědi řídit toliko příslušnou právní úpravou, a to především zák. č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytu, občanským zákoníkem a nařízením vlády č. 366/2013 Sb.

Podle stávajícího občanského zákoníku účinného ode dne 1. ledna 2014 platí, že vznik věcných práv, k němuž došlo před účinností stávající právní úpravy, se bude řídit dřívější právní úpravou. Dále podle stávající právní úpravy platí, že pokud byla alespoň jedna bytová jednotka v domě s byty převedena ještě za účinnosti dřívější právní úpravy, bude se právní povaha všech jednotek v domě řídit i nadále dřívější právní úpravou. Takto to bude i ve Vašem případě a nebude proto možné použít na Vaši situaci nařízení vlády č. 366/2013 Sb.

Dřívější právní úpravou, která se na bytové jednotky použije, je potom zejména zák. č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů. Ke změně právní povahy jednotek tak, aby se řídila již novou právní úpravou, by patrně mohlo dojít jen změnou prohlášení vlastníka a jeho přizpůsobení nové právní úpravě, k čemuž by byl nutný souhlas všech vlastníků jednotek.

Odpověď – 2. část

Ze zákonné úpravy ani z odborné literatury není zcela jasné, zda má pro určení společných částí domu přednost dřívější zákon nebo prohlášení vlastníka, které obsahuje odlišné vymezení společných částí od tohoto zákona. Zákon o vlastnictví bytů obsahoval výčet společných částí domu, kde byly mimo jiné uvedeny i výměníky tepla, rozvody tepla, rozvody teplé a studené vody, kanalizace, plynu, elektřiny.

Dle judikatury (např. Usnesení Nejvyššího soudu, č. j. 22 Cdo 1511/2019-227) je při posuzování toho, které části domu jsou společné ve smyslu zákona o vlastnictví bytů, významný zejména účel jejich užívání a jejich určení v prohlášení vlastníka budovy. Vždy je tedy podstatné, zda je daná část v prohlášení vlastníka vymezena jako součást jednotky, nebo jako společná část budovy. Zároveň však záleží také na účelu užívání dané části, tudíž pokud je daná část užívána pouze jednou jednotkou a neslouží k užívání i jiným jednotkám, tak ji lze považovat za součást té konkrétní jednotky.

Pokud tedy na základě výše uvedeného bude některá část součástí konkrétní jednotky, tak je ve vlastnictví vlastníka dané jednotky a SVJ jako takové s touto částí nesmí bez souhlasu vlastníka nijak nakládat, jelikož SVJ je oprávněno nakládat především se společnými částmi domu a nesmí zasahovat do vlastnického práva vlastníka jednotky. S tím je spojená taktéž otázka financování oprav, úprav či rekonstrukcí těchto částí ve vlastnictví konkrétního vlastníka jednotky, neboť jak správně dovozujete, takové opravy, úpravy či rekonstrukce by měl hradit výlučně konkrétní vlastník jednotky. Naopak příspěvky na správu domu a pozemku, laicky označované jako fond oprav, slouží k financování činností týkajících se výlučně společných částí. Pokud výbor SVJ postupoval odlišně od shora uvedeného, dopustil se pravděpodobně pochybení, čímž mohl způsobit SVJ škodu.

Odpověď – 3. část

Co se týká lodžie, tak zákon o vlastnictví bytů se bohužel této části výslovně nevěnoval a neurčoval ani, zda se ze zákona bude jednat o společnou část či nikoliv. Za této situace soudy ve své rozhodovací praxi dovodily, že nebylo-li v prohlášení vlastníka uvedeno ničeho, jedná se o společnou část domu. Na druhou stranu, pokud bylo v prohlášení vlastníka uvedeno, že lodžie je součástí bytové jednotky a fakticky slouží svým účelem jen konkrétní jednotce, jedná se dle rozhodovací praxe soudů o součást takové jednotky.

Závěrem lze tedy shrnout, že ve Vašem případě se prohlášení bude řídit předchozí právní úpravou, kterou je zákon o vlastnictví bytů. Na základě tohoto prohlášení a za pomoci konkrétního účelu dané části se pak určí, zda je tato část společnou částí domu nebo zda je součástí jednotky. Pokud byste v rámci Vašeho SVJ chtěli změnit prohlášení vlastníka v části týkající se společných částí domu, tak k tomu bude potřeba souhlasu všech vlastníků jednotek.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS