Rozbité kotle a zvýšení nájemného

Mám dotaz ohledně zvyšování nájemného. Už více jak 5 let žijeme v podnájmu. Smlouvu jsme podepsali 1. 10. 2011 na dobu určitou, a to na rok. Smlouva nebyla prodloužena, ale bylo mi řečeno, že když je to více jak 3 roky, tak je smlouva považována za řádně uzavřenou. V prosinci letos, jak byly ty největší mrazy, nám odešly oba dva kotle, i na tuhá paliva i plynový. Vždy když se něco stane, odepisujeme z nájmu (doteď se nic nestalo). Oprava kotle stála 4000 Kč, paní, co nám pronajímá barák, se rozhodla, že je to až moc veliká částka a že tedy zvýší nájemné, když se stále něco děje, ale ono se to stalo poprvé, o částku 1200 Kč, a to hned příští měsíc. Teď platíme 5100 Kč, může nám z měsíce na měsíc změnit částku, a ještě o tolik? Opakuji, že smlouva byla sepsána v roce 2011 a nebyla prodloužena. Co máme teď dělat, když chceme odejít? Můžeme hned, nebo musíme po dobu třech měsíců platit zvýšené nájemné, když máme tříměsíční výpovědní lhůtu?

Odpověď – 1. část

Úvodem si vás dovoluji upozornit, že je podstatný rozdíl mezi „nájmem bytu“ a „podnájmem bytu“. Navzdory tomu, že občanský zákoník v úpravě týkající se nájmu bytu obsahuje široký katalog záruk a ustanovení ve prospěch nájemce, u podnájemní smlouvy je ochrana podnájemce minimalizována ve prospěch dohody smluvních stran. Upozorňuji však, že soudní praxe není v přístupu k podnájemci prozatím zcela ujednocená a závěry uvedené v této odpovědi se tedy mohou postupem času měnit, jak se soudní praxe ve věcech podnájmů bude průběžně vyvíjet.

Na vztah mezi podnájemcem, který byt užívá, a nájemcem, který byt přenechává podnájemci k užívání, má tedy zásadní vliv konkrétní text podnájemní smlouvy.

Co se týče zvyšování plateb v souvislosti s podnájmem, občanský zákoník nestanovuje žádná závazná pravidla ani případná omezení pro nájemce. S ohledem na to je nezbytné pro posouzení důvodnosti vycházet ze samotného textu podnájemní smlouvy, který bude pro zvyšování plateb zcela zásadní. Pokud by podnájemní smlouva neobsahovala žádné ujednání o zvyšování plateb souvisejících s podnájmem, Vámi uvedené zvýšení by bylo v rozporu s podnájemní smlouvou a Vy byste tedy byli povinni hradit pouze platby ve výši, která byla mezi Vámi dohodnuta.

Naopak pokud by se jednalo o nájem, občanský zákoník zvyšování nájmu za určitých podmínek umožňuje. Obdobně má přednost dohoda smluvních stran zakotvená v nájemní smlouvě. Pouze v případě, že by nájemní smlouva neuváděla jiný způsob zvyšování nájemného anebo pokud nebylo zvyšování nájemného ve smlouvě vyloučeno, použijí se pravidla o zvyšování zakotvená v ust. § 2249 občanského zákoníku. Nadto si dovoluji uvést, že se zvýšením nájemného musí nájemce souhlasit, přičemž v případě jeho souhlasu je nájemce povinen hradit zvýšené nájemné až počátkem třetího kalendářního měsíce poté, co nájemci dojde návrh pronajímatele na zvýšení.

Odpověď – 2. část

Jak jste naznačovala v dotazu, může být poněkud problematické posouzení, zda mezi Vámi podnájemní vztah vůbec je, resp. stále trvá a tedy zda máte právní titul k užívání bytu.

Pokud uzavřete podnájemní smlouvu na dobu určitou, podnájem zpravidla končí uplynutím sjednané doby. S ohledem na to, že vašem případě byl podnájem sjednán na dobu určitou 1 rok, byli jste oprávněni byt užívat do dne 1. 10. 2012.

Pravidla o prodloužení nájmu bytu jsou zakotvena v ust. § 2285 občanského zákoníku, dle kterého se nájem prodlouží mlčky o tutéž dobu, nejvýše však na dobu 2 let, by se na podnájem vztahovat neměla.

Ve Vašem případě by však mohlo být dovozeno, že jste s nájemcem uzavřeli novou smlouvu tzv. konkludentně. Dle § 546 občanského zákoníku je možné uzavřít smlouvu též konáním. Jelikož mezi Vámi a nájemcem docházelo k pravidelnému plnění v rámci podnájmu (tedy nájemce Vám přenechal byt k užívání a Vy jste mu za to hradili pravidelné měsíční platby), bylo by skutečně možné dospět k závěru, že mezi Vámi došlo ke sjednání nové podnájemní smlouvy.

Při hodnocení toho, zda zde smlouva je či nikoliv, je třeba také zohlednit ust. § 574 občanského zákoníku, dle kterého je na právní jednání třeba spíše hledět jako na platné než jako na neplatné. Dovoluji si však upozornit, že pro posouzení skutečného vzniku nové podnájemní smlouvy bude záležet na bližších okolnostech a podrobnostech vztahu s nájemcem, kterými bohužel nedisponuji.

S ohledem na vše výše uvedené vám doporučuji z opatrnosti s nájemcem uzavřít dohodu o skončení podnájmu. Pokud by dohoda nebyla možná, doporučuji Vám dát nájemci výpověď podnájmu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS