Portál o bydlení – Novinky ze světa bydlení
Obracím se na vás s dotazem, problémem, který v současné době v našem SVJ řešíme. Je podaná i žaloba a vzhledem k finanční nákladnosti tohoto řízení bylo jednání odročeno s tím, že se máme pokusit o mimosoudní vyřešení. Problém je následující: V roce 2017 probíhala v našem domě rekonstrukce střechy. Bývalá předsedkyně SVJ bez souhlasu shromáždění nechala zpracovat projektovou dokumentaci, zajistila vydání stavebního povolení. Na shromáždění nebyla řádně projednána soukromá rekonstrukce střechy, nebylo hlasováno o projektové dokumentaci, tj. o rekonstrukci střechy dle projektové dokumentace, byl vybrán pouze zhotovitel díla a taktéž byla rozporována cena díla. Přesto předsedkyně uzavřela smlouvu (nesvolala shromáždění). Proběhlo policejní šetření, při kterém se bývalá předsedkyně SVJ doznala k tomu, že se na návrh projektanta rozhodla o připojení svého půdního prostoru k bytu, proto projektant zakomponoval do projektové dokumentace „její zeď“. Bývalá předsedkyně SVJ vlastnila byt, jehož součástí byla i půda o velikosti 60 m2 (půdní prostor nad jejím bytem). Při běžné rekonstrukci střechy došlo k úpravě krovu a vyzdění štítu střechy bytového domu nad půdním prostorem, který měla ve vlastnictví. Vzhledem k tomu, že všem vlastníkům začalo být jasné, že přístavba střechy je pro účely bývalé předsedkyně, byl vznesen dotaz, zda zaplatila za to, co si pro sebe postavila. Po tomto dotazu si nechala bývalá předsedkyně zhotovitelem díla vyznačit náklady své osobní rekonstrukce v krycím rozpočtu – osobní rekonstrukce byla hrazena z finančních prostředků SVJ bez jakéhokoliv ujednání, bez uzavření jakékoliv dohody či smlouvy. Ze zjištěných skutečností bylo tedy zjištěno, že bývalá předsedkyně byla stavebníkem a považujeme i za pochybení stavebního úřadu, že vydalo stavební povolení bez vyjádření ostatních vlastníků bytu (vlastníci bytů nebyli účastníky stavebního řízení). Nechali jsme si dle projektové dokumentace vyčíslit náklady přístavby krovu a vyzdění štítu, a tím jsme zjistili cenu zhotoveného díla. Bývalá předsedkyně tvrdí, že rekonstrukce byla řádně schválená a tato přístavba střechy bytového domu je ve prospěch všech a my ji napadáme, protože po ní požadujeme doplatek nákladů za osobní rekonstrukci. Bývalá předsedkyně byt prodala společně s půdním prostorem. Stavebním záměrem bylo a je využití půdního prostoru pro vybudování mezonetového bytu. Půdní prostor je na katastru nemovitostí zapsán jako součást bytové jednotky a my považujeme přístavbu střechy bytového domu za úpravu střechy pro soukromé využití, tj. vybudování nové jednotky z půdního prostoru. Úpravou krovu střechy bytového domu a vyzděním štítu došlo k optickému zvětšení půdního prostoru bývalé předsedkyně SVJ. Za svojí osobní rekonstrukci považuje pouze vyzděnou část střechy bytového domu, uhradila cca 50 tisíc Kč a zbylou částku, cca 120 tisíc Kč, nechala k úhradě ostatním vlastníkům bytů. SVJ osobní rekonstrukci splácí v úvěru. S bývalou předsedkyní se nelze domluvit, ona nechce pochopit své pochybení, nereaguje ani na náš odkaz na zákony o SVJ a nařízení vlády. V současné chvíli si nevíme rady, jak dál v této věci postupovat. Ona nás svým odmítavým přístupem žene do zbytečného soudního jednání. Vzhledem k tomu, že tato záležitost je již promlčena, nevíme, zda by bylo východiskem rozhodnutí soudu o přistavené společné části domu = úpravy střechy (zda skutečně jde o úpravu soukromou, která má sloužit pouze vlastníkům půdního prostoru). Nikde není přesně k dohledání, kdo hradí takovéto úpravy půdních prostorů – střechy, zda vlastník bytové jednotky, nebo SVJ.
Odpověď – 1. část
Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, především znění prohlášení vlastníka ve Vašem bytovém domě, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to zejména ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“) a nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (dále jen „nařízení vlády“)
V prvé řadě bude ve Vaší situaci důležité zjistit, jak je střecha vymezena v předmětném prohlášení vlastníka, tedy v jakém rozsahu je předmětná střecha společnou částí a v jakém je součástí jednotky. Od této skutečnosti se pak bude dále odvíjet to, kdo je povinen hradit opravy a stavební úpravy na předmětné střeše provedené.
Pokud je v prohlášení vlastníka střecha, případně její část (např. vnitřní část), vymezena jakožto součást půdní jednotky Vaší bývalé předsedkyně, nenáleží povinnost hradit opravy a jiné stavební úpravy střechy Vašemu SVJ, ale vlastníkovi dané jednotky, tedy bývalé předsedkyni SVJ. V takovém případě by Váš nárok na uhrazení nákladů rekonstrukce po Vaší bývalé předsedkyni, který byl uplatněn v rámci předmětného soudního řízení, byl důvodný.
Odpověď – 2. část
V opačném případě, tedy pokud je střecha v prohlášení vlastníka vymezena jako společná část domu, nebo v případě, kdy v prohlášení vlastníka není vymezení střechy blíže specifikováno a právní režim střechy se tak bude řídit nařízením vlády a bude se tedy jednat o společnou část, náleží povinnost hradit opravy a jiné stavební úpravy této střechy Vašemu SVJ.
S ohledem na to si Vám tedy dovoluji doporučit, abyste zjistili, jak je střecha blíže specifikovaná a vymezená v prohlášení vlastníka a od toho se následně bude odvíjet Váš další postup.
Nicméně pokud nedojde k mimosoudnímu řešení dané situace, nebude jiné možnosti, než v soudním řízení pokračovat. Ovšem jestliže je, dle Vašeho názoru, Váš nárok již promlčen, je otázkou, zda má pokračování v soudním řízení smysl.
JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS
