Rekonstrukce střechy a souhlas spoluvlastníků

Jsme bytový dům se čtyřmi bytovými jednotky a tři vlastníci bytů (jeden z majitelů vlastní dva byty). Zajímalo by mě, v rámci rekonstrukce střechy a hromosvodu, zda je nutný souhlas všech vlastníků, nebo stačí nadpoloviční většina?

Odpověď – 1. část

Úvodem mi dovolte uvést, že bez bližších znalostí Vašeho případu budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a to zejména ze zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“).

Nejprve bych zmínil, že rekonstrukce střechy a hromosvodu je otázkou správy domu a pozemku. Celá střecha včetně hromosvodů představuje z pohledu platné právní úpravy společnou část domu ve smyslu ust. § 1160 OZ, neboť se jedná o část podstatnou pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí a jeho tvaru i vzhledu. Vzhledem k tomu, že střecha včetně hromosvodů je společnou částí domu, její rekonstrukce je činností spojenou se stavební úpravou společných částí, tj. činností zahrnutou do správy domu.

Osobou odpovědnou za správu domu je společenství vlastníku jednotek (dále jen „SVJ“), které se zakládá výhradně za účelem správy domu a pozemku. Dle zákona se SVJ povinně založí v domě, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků. Je-li v domě méně než pět jednotek, zákon povinnost založit SVJ nestanoví a SVJ může být založeno, pokud s tím souhlasí všichni vlastníci jednotek.

Nevzniklo-li pro správu konkrétního bytového domu SVJ, je osobou odpovědnou za správu domu správce; ten musí být určen v prohlášení vlastníka jednotky, kterým došlo k rozdělení domu na jednotky. V takovém případě se na správu domu a pozemku použijí pravidla určená v prohlášení a pro rozhodování ve věcech správy se přiměřeně použijí ustanovení o shromáždění; k rozhodnutí svolá vlastníky jednotek správce.

Jak je tedy patné, pro rozhodování ve věcech správy se použijí ustanovení OZ, která stanovují pravidla pro výkon působnosti shromáždění SVJ, tj. orgánu tvořeného všemi vlastníky jednotek.

Dle ust. § 1208 písm. b) patří do působnosti shromáždění též rozhodování o opravě nebo stavební úpravě společné části, avšak pouze v případě, převyšují-li náklady částku stanovenou prováděcím právním předpisem; nestanoví-li stanovy (prohlášení vlastníka) něco jiného.

Odpověď – 2. část

Zmiňovaným prováděcím předpisem je nařízení vlády č. 366/2013 Sb., které stanoví, že „[v] působnosti statutárního orgánu společenství vlastníků jednotek (příp. správce) je rozhodování o opravě nebo stavební úpravě společných částí nemovité věci, nepřevyšují-li náklady v jednotlivých případech částku 1 000 Kč v průměru na každou jednotku; tento limit neplatí, pokud se jedná o opravy způsobené havárií na společných částech, nebo pokud stanovy společenství vlastníků jednotek určí něco jiného.

Stanovy (prohlášení vlastníka) přitom mohou obsahovat úpravu přísnější (tzn. nižší finanční limit, než stanoví prováděcí předpis), ale nic nebrání tomu, aby limit určený stanovami byl vyšší než limit stanovený prováděcím předpisem.

Pokud jde o samotný proces rozhodování zasedání shromáždění vlastníků jednotek, předně platí, že shromáždění je způsobilé usnášet se, je zapotřebí přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. Shromáždění tvoří všichni vlastníci jednotek a každý z nich má počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech.

Podle ust. § 1206 odst. 2 OZ k přijetí rozhodnutí, ve vašem případě rozhodnutí o stavební úpravě společné část – rekonstrukci střechy a hromosvodu, zákon vyžaduje souhlas nadpoloviční většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, avšak stanovy SVJ mohou vyžadovat vyšší počet hlasů. Zároveň je dobré mít na paměti, že nebylo-li zřízeno SVJ a jedná-li se o dům, kde je méně než pět jednotek, nepřihlíží se při rozhodování vlastníků jednotek k hlasům správce převyšujícím součet hlasů všech ostatních vlastníků jednotek.

Pokud je ve vašem domě zřízeno SVJ, bylo by vhodné tuto problematiku porovnat s konkrétními stanovami vašeho SVJ. Pokud ale SVJ ve vašem domě zřízeno nebylo, doporučuji nahlédnout do prohlášení vlastníka, kde by rovněž mělo být hlasování předmětem úpravy. Obecně je v těchto případech jinak vyžadována nadpoloviční většina hlasů přítomných vlastníků.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS