Propálená trouba

Před 3 lety byla v bytě dělána kuchyňská linka z vestavěnou troubou. Já se nyní odstěhovala a kauce byla použita dle domluvy na vymalování a úklid bytu. Nyní mi však majitelka napsala, že je zničená trouba (dle nějakého jejího známého) má prý propálený rošt. Chce po mě koupi nové trouby, přitom troubu jsem používala normálně, takže se opotřebovala opotřebením. Vybrala si troubu v hodnotě asi 15 tisíc, což si myslím, že je také neadekvátní. Prosím o radu, zda má nárok, abych jí zaplatila novou troubu, když trouba je funkční, protože mi napsala, že si starou troubu můžu odvést.

Odpověď – 1. část

Úvodem předesílám, že mi nejsou známy všechny podrobnosti Vašeho případu (zejména faktický stav bytu při jeho vrácení, přesné znění nájemní smlouvy či předávacího protokolu) a ve své odpovědi vycházím toliko z obecné právní úpravy nájmu, kterou nalezneme v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, a jejího výkladu.

Nájemcovou povinnosti je v den skončení nájmu vrátit pronajímateli pronajímaný byt, přičemž jej musí odevzdat ve stavu, v jakém jej převzal, případně se změnami, k jejichž provedení dal pronajímatel souhlas. To se ovšem netýká běžného opotřebení a vad, za které je odpovědný pronajímatel. Z toho tedy vyplývá, že nájemce je před odevzdáním bytu povinen odstranit poškození, za které odpovídá (způsobil jej on nebo členové jeho domácnosti).

Odborná literatura pak s odkazem na ust. § 2257 občanského zákoníku uvádí, že nájemce by měl před odevzdáním bytu rovněž provést běžnou údržbu a drobné opravy. Občanský zákoník ani jeden z výše uvedených pojmů nedefinuje a k jejich vymezení je nutné použít nařízení vlády č. 308/2015 Sb. Za drobné opravy se podle ust. § 4 písm. g) nařízení považují rovněž opravy (…) pečících trub. Na tomto místě mi dovolte zároveň uvést, že na základě dostupných informací nemohu posoudit, zda došlo ke zničení trouby Vaší vinou či v důsledku běžného opotřebení.

Jestliže nájemce shora uvedené povinnosti nesplní a odevzdává byt s vadami, za které je odpovědný a které nebrání v běžném užívání bytu, má pronajímatel právo požadovat po nájemci náhradu způsobené škody. Běžnou praxí je, že se o odevzdání bytu sepíše předávací protokol, který může posléze sloužit jako doklad o stavu, v jakém byl byt odevzdán.

Odpověď – 2. část

V praxi může dojít k situaci, kdy se některá poškození a vady projeví až po určité době od odevzdání a logicky tedy nejsou uvedeny v předávacím protokolu. Domnívám se však, že propálený rošt v pečící troubě je vadou na první pohled viditelnou a měla by tedy být uvedena v předávacím protokolu.

Jestliže tak tomu není, musí pronajímatel prokázat, že taková škoda vůbec vznikla a že jste škodu skutečně způsobila Vy v důsledku porušení Vašich povinností. Pokud se mu toto nepodaří prokázat, pak mu právo na náhradu škody nesvědčí. Pro úplnost uvádím, že existence škody musí být prokázaná objektivně (v praxi nejčastěji nezávislou třetí osobou a nikoliv „nějakým známým“).

Co se týče samotné náhrady škody, obecně platí, že se škoda nahrazuje uvedením do předešlého stavu, požádá-li o to poškozený (zde pronajímatel), hradí se škoda v penězích. Výše této peněžité náhrady by měla odpovídat skutečně škodě a účelně vynaloženým nákladům na její odstranění. Zároveň by poškozený uplatnění svého práva na náhradu škody neměl zneužívat.

V konkrétním případě to znamená, že je-li pečící trouba stále funkční, může pronajímatel požadovat pouze částku za výměnu roštu a nikoliv novou troubu. Uvedené však pochopitelně platí pouze za předpokladu, že pronajímateli právo na náhradu škody vůbec svědčí. V opačném případě nemá nárok na náhradu škody vůbec.

Závěrem Vám chci doporučit, abyste před případným dalším krokem ve věci vyhledala odbornou pomoc advokáta, který Vám se znalostí všech podrobností Vaší situace doporučí, jak ve věci postupovat.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS