Pronájem společných prostor a chov koček v nich

Jsme SVJ o 16 bytových jednotkách – typický čtyřpatrový panelový dům. V přízemí domu nejsou žádné obytné prostory, tudíž je zde kromě soukromých sklepních kójí také řada společných prostor – kolárny, sušárny, kočárkárna, dílna pro potřeby domu a jedna místnost bez jakéhokoli využití, původně zamýšlená prádelna, která je ovšem dlouhodobě prázdná. Projevili jsme zájem o pronajmutí této místnosti a předseda výboru SVJ nám ochotně vyšel vstříc se zjištěním ceny pronájmu, která by byla tomuto prostoru adekvátní. Následně, jelikož bylo zapotřebí informovat členy SVJ i o jiných záležitostech, byla svolána schůze vlastníků SVJ, na které jedním z bodů byl i pronájem společných prostor. Všem zúčastněným jsem otevřeně sdělil, že o místnost máme zájem z důvodu uskladnění věcí a umístění 4 domácích koček – jsou to naši domácí mazlíčci, nejstaršímu z nich je 15 let. Vzhledem k tomu, že většina z přítomných ani nevěděla, že nějaká zvířata vůbec doma máme, jelikož nikomu doposud žádné problémy nezpůsobovala, nečinilo drtivé většině problém souhlasit s umožněním pronájmu. V hlasování, které regulérně proběhlo v náš prospěch, jsme dostali souhlas s umožněním pronájmu. Proti byl totiž jen jeden starší pár – manželé v důchodovém věku vlastnící jednu bytovou jednotku. S výsledkem hlasování se ale v žádném případě nehodlají smířit a dělají všechno proto, aby nám pronájem znemožnili. Jelikož ve stanovách SVJ není nic, co by bránilo tomuto pronájmu, snaží se všechny přesvědčit, že existuje zákon, který pronájem společného prostoru domu s umístěním zvířat zakazuje, nebo tvrdí, že místnost musí sloužit původnímu účelu. Má otázka je tedy prostá, pokud všechno včetně hlasování o přidělení pronájmu proběhlo, jak mělo, existuje vůbec nějaký zákon, který by tento způsob pronájmu nějak dále upravoval, omezoval či zakazoval? Vzhledem k tomu, že o využití společných prostor rozhodují majitelé bytových jednotek, kteří samozřejmě mají zájem na tom, aby z využití plynul nějaký zisk. Chápal bych, kdyby námi využívaná místnost následně způsobovala nějaké anomálie, které by měly vliv na běžný provoz domu nad poměry v něm obvyklé. V takovém případě by samozřejmě byly námitky na místě a dalo by se jednat o vypovězení smlouvy nebo sjednání nápravy. Z informací mne dostupných nevyplývá to, co naši odpůrci tvrdí, ač to nějakým záhadným způsobem nedokáží doložit. Nepotřebujeme tuto místnost za každou cenu, ale zajímalo by mne, kde se vlastně nachází pravda.

Odpověď – 1. část

Jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, zejména pak znění stanov Vašeho SVJ, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a tedy ze zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

O způsobu využití a nakládání se společnými prostorami rozhodují obecně vlastníci bytových jednotek na shromáždění. Způsob hlasování, včetně potřebné většiny k přijetí rozhodnutí plyne buďto ze stanov, potažmo z OZ.

Pokud by tedy takovou specifickou úpravu Vaše stanovy neobsahovaly, bylo by nezbytné vycházet z ust. § 1206 odst. 2 OZ, na základě kterého se k přijetí rozhodnutí vyžaduje nadpoloviční většina hlasů přítomných vlastníků jednotek, přičemž každý vlastník má počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech domu.

Z textace Vašeho dotazu dále vyplývá, že Váš záměr, tedy pronajmutí této společné části, byl potřebnou většinou na shromáždění schválen.

Stran chování čtyř koček ve Vámi pronajatých společných prostorách uvádím, že podle současné právní úpravy má nájemce právo chovat v pronajatém bytě či domě zvíře, nezpůsobí-li chov pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Obecně vzato se domnívám, že výše uvedené lze vztáhnout i na pronajatou společnou část ve chvíli, kdy byl jej pronájem vlastníky schválen. Dále pro Vás svědčí, že ostatní vlastníci byli s Vaším záměrem chovu koček před odsouhlasením pronájmu obeznámeni a přesto hlasovali pro.

Odpověď – 2. část

O existenci zákona, který by umístění zvířat zakazoval či stanovil, že místnost musí sloužit původnímu účelu, mi není známo.

Pro účel chovu zvířat je však potřeba zohlednit například povahu bytu, domu či prostory, druh zvířete, jejich množství, hluk, který působí a další. Ve Vašem případě, kdy se jedná o kočky, které jsou zvyklé na život v bytě, nemělo by pravděpodobně docházet k obtěžování ostatních vlastníků či nájemců. Je však třeba podotknout, že souhlas ostatních vlastníků SVJ by neměl být podmínkou k chovu zvířete, neboť takové právo má nájemce již ze zákona. K pronájmu jako takovému však souhlas být dán samozřejmě musí.

Je však potřeba mít na mysli, že pokud chovem zvířat budete působit jako nájemce ostatním vlastníkům obtíže, může pronajímatel požadovat ukončení takového způsobu užití pronajatých prostor. Nadto je pronajímatel oprávněn požadovat náhradu zvýšených nákladů na údržbu společných částí domu, pokud skutečně ke zvýšení takových nákladů v důsledku chovu zvířete nájemcem dojde. Zvýšené obtíže související s chovem koček však v této chvíli dle mého názoru nelze bez dalšího presumovat tak, jak to činí Vaši sousedé.

Nad rámec Vašeho dotazu doplním, že pokud je určitá společná část pronajímána, pak platí, že příjem v podobě nájemného je příjmem všech spoluvlastníků domu. Mezi spoluvlastníky se tento příjem rozděluje v poměru jejich spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Příjmy z nájmu společných části domu musí být vyúčtovány a vyplaceny jednotlivým vlastníkům jednotek domu, nedohodnou-li se vlastníci jednotek jinak.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS