Pronájem garáže a vjezd cizího auta do dvora

Bydlíme s manželem v bytě, který je v SVJ a kde jsou 4 bytové jednotky, tj. 4 různí majitelé. Máme taky společný dvůr. Jeden byt vlastní zděnou garáž ve dvoře. Ve dvoře jsou ještě další 3 vymezená místa pro auta, tzn. jedno místo pro auto = 1 bytová jednotka. Tato místa náleží bytům, bylo to stanoveno nákresem i při koupi našeho bytu. Majitel bytu, který vlastní garáž, se rozhodl, že si svoji garáž pronajme. Zajímá nás, zda je majitel garáže povinen oznámit ostatním spoluvlastníkům nemovitosti, že bude svoji garáž pronajímat cizímu člověku, který bydlí jinde a garáž využívá pro odparkování svého soukromého auta. Taky nás zajímá, zda ostatní spoluvlastníci nemovitosti jsou povinni povolit cizímu nájemníkovi garáže vjezd do pronajaté garáže, který vede prostředkem dvora, který je společným prostorem spoluvlastníků nemovitosti? Jsme povinni mu tento vjezd umožnit? Když nás o tomto nájemníkovi garáže nikdo neinformoval, prostě nám sem ze dne na den začalo přes dvůr jezdit cizí auto? Nemluvím o tom, že dotyčný nájemník se neumí chovat, ale to nevyřešíme tady.

Odpověď – 1. část

Úvodem mi dovolte uvést, že bez konkrétní znalosti obsahu stanov Vašeho SVJ a prohlášení vlastníka bytového domu budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy týkající se společenství vlastníků a nájmu, a tedy zejména ze zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

Nejprve je nutné zjistit, jakou povahu v právním slova smyslu má ona zděná garáž. Zejména je nutné posoudit, zda se jedná o samostatnou věc, jejímž výlučným vlastníkem je vlastník jedné z bytových jednotek, nebo zda se jedná o společnou část, která byla pouze v rámci prohlášení vlastníka poskytnuta do výlučného užívání vlastníka konkrétní jednotky.

Teoreticky je možná i varianta, že ačkoliv se jedná o samostatný „objekt“, tak v minulosti za účinnosti zákona o vlastnictví bytů mohlo být prostřednictvím rozhodnutím vlastníka budovy spojeno více objektů v jedné budově, kdy pak by garáž mohla být rovněž společnou částí nebo samostatnou nebytovou jednotkou.

Pro zjištění skutečného stavu věci doporučuji nahlédnou jednak do katastru nemovitostí, prohlášení vlastníka, případně do kolaudačního rozhodnutí.

Bez znalosti, o kterou z výše uvedených možností se jedná, nelze na Váš dotaz náležitě odpovědět, neboť každá z výše uvedených variant má svá specifika a odpovědi se mohou lišit.

Odpověď – 2. část

Pokud bychom se drželi doslovného znění Vašeho dotazu, tedy že jeden z vlastníků jednotek je výlučným vlastníkem garáže, tak se pravděpodobně jedná o variantu, že garáž je samostatnou věcí.

Za účinnosti starého občanského zákoníku byla stavba postavená na pozemku samostatnou věci, nikoli tedy součást pozemku. Pokud tedy dotyčný vlastník postavil/nechal postavit garáž ještě za účinnosti starého občanského zákoníku, a tedy před 1. 1. 2014, tak je možné, že je výlučným vlastníkem této garáže, kdy v takovém případě může dát předmětnou garáž do nájmu komukoliv chce i bez Vašeho souhlasu, jelikož se jedná o výkon jeho vlastnického práva.

Pokud pak jde o umožnění vjezdu do garáže, tak pokud tomu dobře rozumím, tak vjezd do garáže, která je ve výlučném vlastnictví jednoho z vlastníků jednotek, vede přes společný dvůr, který je ve spoluvlastnictví všech vlastníků bytových jednotek dle velikosti jejich podílů na společných částech. V tomto případě mám za to, že by vjezd třetí osoby do garáže měli odsouhlasit ostatní vlastníci, a to nadpoloviční většinou. (To neplatní, pokud by např. ve prospěch vlastníka garáže byla zřízena služebnost v podobě práva cesty a stezky.)  

Odpověď – 3. část

Pokud by snad v minulosti došlo k tomu, že by garáž (ačkoliv se jedná o samostatný objet) byla vymezena jako nebytová jednotka v rámci domu, tak v takovém případě by vlastníkovi této nebytové jednotky (garáže) náležel i podíl na společných částech, tedy podíl na společném dvoře. Znamenalo by to tedy, že nájemce je oprávněn jezdit po dvoře v takovém rozsahu, v jakém je k tomu oprávněn vlastník garáže (nebytové jednotky). Souhlas ostatních vlastníků s vjezdem do garáže by tedy v takovém případě potřeba nebyl.

Pokud by se jednalo o variantu, že garáž je společnou částí a v rámci prohlášení vlastníka byla poskytnuta jednomu z vlastníků jednotek k výlučnému užívání, tak v takovém případě vlastník nemůže bez souhlasu SVJ dát tuto garáž do nájmu třetí osobě, a to i navzdory tomu, že mu byla poskytnuta k výlučnému užívání.

Vzhledem ke skutečnosti, že podrobnější rozebrání všech možných variant zdaleka přesahuje náplň této poradny, doporučuji Vám vyhledat odbornou pomoc advokáta, který Vám se znalostí všech relevantních skutečností poskytne konkrétnější odpověď a případně poskytne komplexní právní služby spojené s dalším postupem ve věci.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS