Promočený přízemní byt

Jsem členem malého SVJ (5 členů), v současné chvíli řešíme problém, který se týká především mé bytové jednotky, a jsem trochu v koncích. Bydlím v přízemí asi 10 let starého bytového domu v Praze, cca 30 cm pod terénem a již od začátku cítím v bytě zvýšenou vlhkost. Přičítala jsem to vzdušné vlhkosti, nicméně letos zřejmě v souvislosti s dešti je byt totálně mokrý. Všechny obvodové zdi jsou mokré do výše asi 50 cm, všude plíseň, mokré jsou i vnitřní příčky, odpadává omítka. Byt je neobyvatelný, zvlášť s mou tříletou dcerou. Nyní bydlím u babičky mimo Prahu, ale do Prahy se musíme vrátit, dcera od 1. září nastupuje do školky. V bytě bydlet nemůžeme, hledáme náhradní ubytování. Současně od června řešíme situaci s bytem. Bylo se tam podívat několik techniků z různých firem, ale nikdo nakonec nepředložil nabídku. Shodovali se v tom, že je potřeba udělat novou vnější hydroizolaci plus injektáž. Nabídku jsme získali pouze od jedné firmy, která ale navrhuje navíc i kompletní opravu základové desky (pro mne to znamená kompletně byt vystěhovat včetně vestavěných skříní, linky, vybourání koupelny apod. Tato varianta byla naceněna na milion Kč, což se ostatním členům SVJ nelíbí, týká se to pouze mého bytu. Tři členové jsou pro, dva proti (ale jejich byty mají největší podlahovou plochu, takže mají větší slovo) – členové, kteří nesouhlasí, chtějí udělat vše po krocích, tzn. nejprve revize okapů, poté případně obkopání domu, nechat vše vyschnout a pak se “uvidí”, jestli dál řešit i základovou desku. Tzn. místo navrhované opravy 3 měsíce by oprava trvala klidně i rok. Můj dotaz tedy je, jaké mám konkrétní nároky – jestli musí SVJ jednat bezodkladně, stále se nám situace prodlužuje. Hledáme nějakou novou firmu na protinabídku, ale všichni nás odmítají nebo práce nejsou schopni zajistit. Mám nárok žádat SVJ i na spoluúčast, např. na náhradním bydlení? Co vše má SVJ hradit v rámci opravy? Nemáme přesně stanoveno, kdo má za SVJ v tomto konat, takže řeším vše já společně s předsedkyní SVJ.

Odpověď – 1. část

Úvodem si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, a to především znění prohlášení vlastníka a stanovy Vašeho SVJ, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to konkrétně ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“) a z nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (dále jen „nařízení vlády“).

Společenství vlastníků jakožto osoba odpovědná za správu domu a pozemku musí činit vše, co je v zájmu spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Správa domu a pozemku se pak týká všech společných částí, a to včetně těch, které slouží výlučně k užívání jen některému spoluvlastníku.

Ve Vašem případě však bude zásadní, jak jsou v prohlášení vlastníka vymezeny společné části domu a pozemku a jaké části se považují za součást jednotky. Nařízení vlády pak obsahuje obecnou úpravu vymezující společné části, ta se použije v případě, že tato problematika není v prohlášení řešena dostatečně podrobně nebo není-li řešena vůbec. Dle nařízení vlády pak do společných částí patří mimo jiného základy domu, obvodové stěny prostorově ohraničující byt a všechny nosné svislé konstrukce uvnitř bytu s výjimkou povrchových úprav (např. omítky, malby atd.).

Odpověď – 2. část

Pokud tedy prohlášení vlastníka ve Vašem případě nevymezuje společné části jinak, budou Vámi popsané opravy hrazeny z finančních prostředků Vašeho SVJ, jelikož se jedná o společné části a tyto opravy jsou nutné pro zachování společných částí. Jediné, co budete muset hradit Vy, jsou náklady související s omítnutím a malbou stěn bytu, odstraněním vestavěných skříní a jiných povrchových částí stěn. Dále pak nemůžete po SVJ požadovat proplacení náhradního ubytování, jelikož tyto náklady nesouvisí se správou domu a pozemku.

Nicméně k celkovému právnímu posouzení Vašeho případu bude dále nezbytné zjistit skutečnou příčinu vzniku plísní a jiných vad ve Vaší bytové jednotce. Za tímto účelem by měl statutární orgán Vašeho SVJ, tedy předsedkyně SVJ, v rámci své prevenční povinnosti a povinnosti péče řádného hospodáře, nechat co nejdříve vyhotovit znalecký posudek, který by obsahoval popis příčiny uvedených vad, způsob jejího odstranění včetně možných následků jejího neodstranění tak, aby příslušné osoby měly dostatek informaci pro rozhodnutí. Ze strany statutárního orgánu SVJ by mělo dojít následně (co nejdříve po obdržení znaleckého posudku) ke svolání shromáždění SVJ, na kterém by měl být znalecký posudek předložen s tím, že by se mělo s ohledem na informace obsažené ve znaleckém posudku rozhodnout o dalším postupu.

Pokud by byla tvrzení techniků, o kterých se v dotazu zmiňujete, pravdivá, a důvodem vzniku plísní a jiných vad ve Vaší bytové jednotce by byla vada v izolaci bytového domu, popř. jiná vada, zejména v plášti bytového domu, je SVJ povinno zajistit její odstranění v rámci své zákonné povinnosti zajistit správu domu, tedy i řádnou péči o dům, a dále také v rámci své prevenční povinnosti předcházet škodám, a to odhlasováním rekonstrukce či jiné stavební úpravy bytového domu dle výsledků vyplývajících ze znaleckého posudku. Za tímto účelem bude nutné kontaktovat co nejvíce stavebních společností, nejlépe s předložením shora uvedeného znaleckého posudku, aby Vám předložily své nabídky na rekonstrukci či stavební úpravu. Tyto nabídky by měly být také předloženy na shromáždění SVJ a mělo by se o nich hlasovat.

Odpověď – 3. část

Pokud bude SVJ v tomto směru neaktivní, popř. nedojde k odsouhlasení rekonstrukce bytového domu, bude SVJ povinno k náhradě škody vzniklé jak na bytovém domě, tak i na Vaší bytové jednotce. Veškeré shora informace by měly zaznít na shromáždění SVJ, na kterém se o předmětné rekonstrukci bude rozhodovat.

V případě, že na shromáždění SVJ nedojde k odsouhlasení rekonstrukce, máte dále jako přehlasovaný vlastník, je-li pro to důležitý důvod, právo navrhnout soudu, aby o této záležitosti rozhodl. Návrh soudu však musíte podat nejpozději do 3 měsíců ode dne, kdy shromáždění SVJ neschválilo předmětnou rekonstrukci.

Současně lze uvažovat i možnosti, že byste jako přehlasovaný vlastník, popř. v případě nečinnosti SVJ, zajistila provedení rekonstrukce sama, a to v souladu s ust. § 3007 občanského zákoníku. Dle předmětného ustanovení platí, že obstará-li někdo, ač k tomu nebyl povolán, cizí záležitost, aby odvrátil hrozící škodu, pak mu ten, jehož záležitost byla obstarána, nahradí účelně vynaložené náklady. Nicméně k tomuto Vám doporučuji vyhledat odbornou pomoc advokáta a vše s ním konzultovat.