Problematická podnájemnice a výpověď z podnájmu

Bydlím v pronajatém bytě spolu s dalšími dvěma spolubydlícími. Mám podepsanou smlouvu o pronájmu bytu s majitelem tohoto bytu. Se spolubydlícími jsem uzavřel smlouvu o podnájmu pokojů (čili mám s oběma podnájemní smlouvu na dobu určitou.) Bohužel jedna ze spolubydlících po určité době začala dělat ve spolubydlení potíže. Opakovaně platí nájem pozdě, i přesto, že jsem ji na to několikrát upozornil, bez mého a majitelova svolení provádí na bytě úpravy (vymalování pokoje, zbroušení parket, vrtání do zdí, věšení poliček apod.). Vím, že se nejedná o poškození majetku, ale prováděla ho bez vědomí a schválení majitele. Také nám zde spolubydlení znepříjemňuje svým chováním vůči ostatním. K poslednímu dni v březnu jsem spolubydlící naši podnájemní smlouvu vypověděl výpovědí s výpovědní lhůtou 3 měsíce. Tato výpověď již tedy běží od 1. 4. 2019 a končí dnem 30. 6. 2019. Došlo k osobnímu předání výpovědi, jen jsem ji podepsal pouze já. Je to i tak v pořádku? Je výpověď platná, pokud ji ona nepodepsala, ale osobně ji převzala ? U předávání byl i druhý spolubydlící jako svědek. Tento měsíc se bohužel stalo, že ona problematická spolubydlící mi nájem zaplatila se zpožděním 10 dní, a tak by mne zajímalo, zda ji mohu z bytu vypovědět do konce tohoto měsíce, či to možné není? Také by mne zajímalo, jestli do této situace může nějak vstoupit majitel a požadovat po ní, aby se odstěhovala alespoň do doby, kterou stanovuje mnou podaná výpověď, kterou ona nepřijímá?

Odpověď – 1. část

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám přesné znění Vaší podnájemní smlouvy, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy týkající se nájmu a podnájmu, a to zejména ze zákona č. 89/2019 Sb., občanský zákoník.

Podnájemní vztah je v občanském zákoníku upraven jen okrajově, a tedy především se vychází z ujednání, která jsou obsažena v podnájemní smlouvě. Podpůrně se však budou v některých otázkách pravděpodobně aplikovat ustanovení občanského zákoníku upravující nájem.

Co se týká výpovědi, ta vyžaduje písemnou formu, pronajímatel musí nájemce poučit o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem a musí prokazatelně být doručena, popř. předána druhé straně. Pokud byl u předání svědek, který by byl v případě sporu ochoten tuto skutečnost potvrdit, mělo by to být takto, co se týká formální stránky výpovědi, v pořádku. Nicméně je třeba posoudit, zda byly ze strany podnájemníka jeho chováním naplněny důvody pro výpověď.

Odpověď – 2. část

Jak jsem již avizoval výše, podnájem se řídí především ujednáními, která jsou obsažena v podnájemní smlouvě. Pokud tedy máte v podnájemní smlouvě upravené výpovědní důvody a podnájemce svým chováním nějaký z těchto důvodů naplnil, bude výpověď platná.

Pokud tato úprava v podnájemní smlouvě chybí, budou se pravděpodobně na výpověď podpůrně aplikovat ustanovení občanského zákoníku o výpovědi nájmu, přičemž není z Vašeho dotazu zcela jasné, zda by podnájemce svým chováním dosáhl intenzity hrubého porušení svých povinností, kterou zákon vyžaduje. Dále ačkoliv podnájemce nezaplatil podnájemné za květen včas, není to obecně důvod pro výpověď podnájmu do konce měsíce.

Závěrem uvádím, že podnájemní vztah je právní vztah mezi Vámi a podnájemcem, a tedy nikoliv mezi vlastníkem předmětného bytu. Z toho vyplývají i práva a povinnosti pro obě smluvní strany. Za řádné užívání bytu odpovídáte vůči majiteli bytu Vy, nikoliv podnájemce.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS