Principy hlasování v SVJ

Ráda bych se zeptala na zákony související s hlasováním SVJ. Předseda SVJ si chce pronajmout společný prostor (sušárnu). Je někde v zákoně řečeno, kolik hlasů k tomu potřebuje? Nebo si toto stanovuje každé SVJ ve svých stanovách? Pokud bychom v tom stejném společném prostoru chtěli zřídit kolárnu (pro všechny), existuje nějaký zákon na to, kolik hlasů (souhlasů) musí být? Nebo si toto stanovuje SVJ ve svých stanovách? Předseda tvrdí, že kdo není na schůzi, a tím nehlasuje, automaticky souhlasí. Opírá se toto tvrzení o zákon? Ve stanovách jsem totiž nic takového nenašla. Dále tvrdí, že kdo se nevyjádří o pronájmu, automaticky souhlasí. Je toto někde ukotveno v zákoně?

Odpověď – 1. část

Úvodem mi dovolte předeslat, že s ohledem na skutečnost, že neznám veškeré specifika daného případu, ani nemám k dispozici všechny nezbytné podklady pro úplné posouzení věci (zejména úplné znění stanov předmětného společenství vlastníků jednotek a prohlášení vlastníka), vycházím ve své odpovědi toliko z obecné právní úpravy rozhodování shromáždění společenství vlastníků jednotek obsažené v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Shromáždění vlastníků jednotek, které tvoří všichni vlastníci jednotek, je nejvyšším orgánem společenství. Jako nejvyššímu orgánu přísluší shromáždění rozhodovat o v nejdůležitějších věcech společenství vlastníků.

Do působnosti shromáždění mj. spadá též udělování předchozího souhlasu k nakládání s nemovitou věcí ve správě společenství (pronajmutí společných částí domu a pozemku) dle ust. § 1208 písm. g) bod 2. OZ a rozhodování o změně účelu užívání domu nebo bytu (účel užívání společné části se ze sušárny změní na kolárnu, tj. zřízení společné kolárny) dle ust. § 1208 písm. f) bod 1. OZ. V obou uvedených případech tedy bude rozhodovat shromáždění vlastníků.

Shromáždění jakožto nejvyšší orgán přijímá svá rozhodnutí na svém zasedání. Shromáždění je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. Každý z nich má počet hlasů odpovídající velikosti podílu na společných částech.

K přijetí rozhodnutí shromáždění se dle ust. § 1206 odst. 2 OZ vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů. Občanský zákoník, ani jiný zákon však odlišnou většinu v případě hlasování na shromáždění nevyžaduje.

Odpověď – 2. část

Jak v případě rozhodnutí shromáždění o udělení souhlasu k pronájmu stávající sušárny, tak v případě rozhodnutí o změně účelu užívání společných částí ze sušárny na kolárnu dle zákona postačuje k přijetí rozhodnutí souhlas prosté většiny přítomných hlasů vlastníků jednotek. Pokud stanovy společenství vlastníků určí většinu jinou (zpravidla přísnější), bude nutné pro přijetí rozhodnutí dosáhnout této přísnější většiny.

Na tomto místě však musím zdůraznit, že rozhodnutí o změně účelu užívání společných částí je současně rozhodnutím o změně prohlášení. Dle zákona musí totiž prohlášení vlastníka obsahovat mj. určení a popis společných částí se zřetelem k jejich stavební, technické nebo uživatelské povaze.

V případě, kdy by mělo dojít ke změně účelu užívání společných prostor (účel užívání společné části se ze sušárny změní na kolárnu), je (vedle samotného přijetí rozhodnutí shromáždění) nezbytné změnit též prohlášení vlastníka.

Občanský zákoník obecně stanovuje, že ke změně prohlášení se vyžaduje dohoda dotčených vlastníků jednotek o změně jejich práv a povinností uzavřená v písemné formě. Účinnosti tato dohoda přitom nabývá, pokud s ní v písemné formě souhlasí vlastníci jednotek s většinou hlasů, popřípadě s kvalifikovanou většinou hlasů určenou v prohlášení, a to i když nejsou stranami dohody.

Pokud jde o tvrzení předsedy Vašeho společenství vlastníků jednotek o tom, že kdo není na schůzi a tím nehlasuje a automaticky souhlasí, musím kategoricky uvést, že není správné a rozhodně nemá žádnou oporu v právních předpisech. Pokud se chce vlastník jednotky kladně vyjádřit pro přijetí jakéhokoliv rozhodnutí shromáždění, musí se takového hlasování o takovém rozhodnutí aktivně účastnit a hlasovat pro přijetí rozhodnutí.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS