Pravomoci předsedy SVJ

Může předseda SVJ (nevím, jestli se ptal výboru SVJ), bez schválení shromáždění nebo hlasování měnit dispozice společných prostor. V našem případě z místnosti pronajímané vyhnat nájemníka, vytvořit si z ní kancelář, propojit s vedlejší kočárkárnou/kolárnou, kde se bez okna a větrání dá těžko schůzovat, velkou místnost v suterénu, kde se konaly shromáždění, zabrat na kolárnu s vytvořením 39 stání (využití max. z 1/3, vchod má 23 bytů). Tahání kola ze suterénu není zrovna pro seniory, na mou námitku byl na schody namontován pruh z plechu, který je vzhledem ke spádu nepoužitelný, navíc z mého hlediska velmi nebezpečný. Navíc náklady na tyto přesuny a úpravy jsou nemalé. Výbor, hlavně asi předseda, na připomínky reaguje jako na “neověřené a pomlouvačné výkřiky do tmy”. Není to jediný problém, navíc asi podle různých článků z internetu není ojedinělý.

Odpověď – 1. část

Jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, zejména pak znění stanov Vašeho SVJ a prohlášení vlastníka, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a tedy ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“) a nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (dále jen „Nařízení“).

Předně je nutno uvést, že dle ust. § 5 odst. 1 písm. i) Nařízení jsou za společné části domu považovány mimo jiné kočárkárny, kolárny, sklepní kóje a místnosti nacházející se ve společných částech domu, které nejsou vymezeny jako byt nebo součást bytu. Dále předpokládám, že z Vašeho prohlášení vlastníka taktéž vyplývá, že veškeré místnosti, o kterých se v dotazu zmiňujete, jsou společnými prostory.

Od této skutečnosti se pak odvíjí postup při nakládání s těmito místnostmi.

Ve vztahu k účelu užívání uvedených místností je nutné vycházet z prohlášení vlastníka, potažmo z kolaudačního rozhodnutí. K tomu uvádím, že bez změny prohlášení vlastníka a bez případné rekolaudace, nelze užívat uvedené místnosti k účelu odlišnému, než je právě v prohlášení vlastníka uvedeno. Pro změnu prohlášení vlastníka poté bude nutné aplikovat postup uvedený v ust. § 1169 OZ.

Ve vztahu ke stavební úpravě, na základě které došlo k propojení pronajímané místnosti s kočárkárnou/kolárnou a za předpokladu, že by nebylo nutné změnit prohlášení vlastníka, je stěžejní ust. § 1208 písm. e) OZ, dle které o opravě nebo údržbě společné části anebo stavební úpravě společné části, která nevyžaduje změnu prohlášení vlastníka a převyšují-li náklady částku stanovenou Nařízením, neurčí-li stanovy něco jiného, rozhoduje shromáždění SVJ. Nařízení pak v ust. § 13 odst. 1 stanoví, že v působnosti statutárního orgánu společenství vlastníků jednotek je rozhodování o opravě nebo stavební úpravě společných částí nemovité věci, nepřevyšují-li náklady v jednotlivých případech částku 1000 Kč v průměru na každou jednotku.

Odpověď – 2. část

Doporučuji tedy nahlédnout do stanov Vašeho SVJ a zjistit, zda neobsahují odlišnou úpravu od shora uvedeného, a pokud nikoliv, bude nutné řídit se uvedenou právní úpravou. To mj. znamená, že bude nutné zjistit celkové náklady na tuto stavební úpravu a poté posoudit, zda o této stavební úpravě mělo rozhodnout shromáždění SVJ či pouze statutární orgán, tedy výbor SVJ či předseda výboru.

Co se týká vypovězení nájemní smlouvy nájemci, bez bližší znalosti znění smlouvy nemohu posoudit, zda byl nájemní poměr rozvázán platně či nikoliv. O běžném hospodaření se společnou věcí, tedy i o jejím pronajímání a nakládání s výnosy, rozhodují všichni spoluvlastníci většinou hlasů, přičemž tito mohou svěřit hospodaření do působnosti SVJ. Rozvázat nájemní vztah tedy může v určitých situacích i statutární orgán SVJ.

Ve vztahu k předsedovi výboru SVJ pak uvádím, že shromáždění SVJ má právo jej odvolat, a to hlasováním za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu hlasů. Pokud tedy předseda výboru SVJ jedná způsobem nevyhovujícím nikoli pouze Vám, ale i ostatním spoluvlastníkům, navrhuji pokusit se iniciovat jeho odvolání, které musí učinit shromáždění SVJ.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS