Právní poradna: Vyhrocené sousedské vztahy

Chci se zeptat, zda má povinnost majitel nemovitosti (soukromá osoba), ve které pronajímá byty, zajistit, aby jeho nájemníci nenarušovali soužití se sousedy v sousedních nemovitostech. Vedle mého rodinného domu stojí bytový dům a jeden z nájemníků mě již 2 roky obtěžuje a ohrožuje můj majetek a v poslední době i mě a mé psy. Po psech střílel on nebo jeho syn, během dvou posledních měsíců mi střílel do oken vzduchovkou, před rokem mi rozbil sklo kamenem, neustále odhazuje odpadky, sklo, bouchací tyčinky na můj dvorek, po oknech stříká vodou, olejem atd. Několikrát jsem vše hlásila na policii – ta nikdy nic nezjistila, i když vím, kdo to dělá, viděla jsem ho, můj otec i přítel také… Proběhla i přestupková komise, ale výsledek mi dosud nesdělili. Už jsem celkem v koncích… První rok mi majitel domu sliboval, že s ním promluví, nyní se už o tom ani se mnou nechce bavit.

Odpověď – 1. část

Předem mi dovolte uvést, že bez bližších znalostí Vašeho případu, budu vycházet toliko z platné právní úpravy obsažené zejména v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“), přičemž Váš dotaz rozeberu zejména v rovině občanskoprávní.

Obecně sousedské rušení výkonu vlastnického práva nazýváme imisemi, jejichž demonstrativní výčet nalezneme v ustanovení § 1013 OZ. Je to jedno z ustanovení vytvářející komplex norem sousedského práva, které slouží zejména (s výjimkou žalob na oplocení pozemku či určení hranice) k vymezení možnosti bránit se proti zásahu do práva zápůrčí (negatorní) žalobou.

Stěžejní princip vyjádřen prostřednictvím generální klauzule obsažené v ustanovení § 1012 OZ stanoví, že vlastník nesmí nad míru přiměřenou poměrům závažně rušit práva jiných osob, jakož i vykonávat takové činy, jejichž hlavním účelem je jiné osoby obtěžovat a poškodit.

Co se týče samotných imisí, tak imise rozlišujeme na přímé a nepřímé. Přímé imise jsou takové, které jsou přímo přivedeny na sousední pozemek (např. vlastník tam vyústí okap). Takové imise jsou vždy zakázány, a to bez ohledu na míru takových vlivů a stupeň obtěžování souseda. U nepřímé imise je její zdroj na jedné nemovitosti a tam se především projevují následky, ty se však šíří i na nemovitosti sousední.

Ve Vašem případě je nutné rozlišit jednání souseda v tom smyslu, že část skutků, tak jak je popisujete ve Vašem dotazu, by teoreticky spadala pod zmíněné imise. Zejména by do této skupiny mohlo spadat odhazování odpadků na Váš pozemek, avšak pouze za předpokladu, že by k takovému jednání docházelo ze sousedního pozemku. Pak by se skutečně jednalo o imise, za které by odpovídal vlastník sousedního pozemku, i za předpokladu, že by je činil nájemce.

Pokud dochází k odhazování odpadků sousedem, nájemcem, ze sousedního pozemku, lze se domáhat zdržení se takového jednání po vlastníkovi pozemku, tedy pronajímateli. V případě podání zmíněné zápůrčí žaloby pak však leží důkazní břemeno na žalobci, který svá tvrzení musí podložit konkrétními důkazy. V takovém případě tedy lze jedině doporučit mít o závadném jednání fotografie či obdobný obrazový záznam.

Odpověď – 2. část

Naopak odlišná situace by byla v případě, kdy by ke znečišťování Vašeho pozemku odhazováním odpadků docházelo, byť sousedem, z chodníku před Vaším pozemkem, který by byl zároveň veřejnou komunikací. V takovém případě by již nebylo možno dovozovat občanskoprávní odpovědnost vlastníka sousedního pozemku, ale správně odpovědná by byla osoba, která by tak činila. Bylo by tedy bezpředmětné, zda se jedná o souseda či nikoli.

Do druhé skupiny skutků by bylo možné zařadit střílení po Vašich psech či rozbití okna kamenem. Zde by se pravděpodobně jednalo opět o odpovědnost v rovině správní, popřípadě v rovině trestněprávní. Nicméně konečné zhodnocení, o jakou odpovědnost by se jednalo, by bylo vhodné učinit až se znalostí všech okolností vašeho případu.

Pokud tedy s konkrétním rušitelem nebude možné sjednat nápravu domluvou, bude záležet z jakého pozemku a jakého konkrétního rušení Vašeho vlastnického práva se rušitel dopouští, a dle toho učinit konkrétní opatření. V tomto směru Vám tedy doporučuji obrátit se s konkrétnějšími podklady na advokáta.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS