Povolení k vjezdu do garáže

U nás na dvoře, který je oplocen a je zde brána,  stojí 4 garáže a bytový dům se 4 byty. Jednu garáž koupil cizí majitel ve dražbě a cesta k ní je právě přes náš pozemek. On se dožaduje práva k povolení vjezdu. Boužel ani jeden z majitelů pozemku včetně mě nesouhlasíme s tím, aby užíval naši cestu k vjezdu do garáže. Moje otázka zní, jestli má právo k vjezdu přes náš pozemek, nebo je to na domluvě s majiteli pozemku a musíme mu to povolit.

Odpověď – 1. část

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to zejména ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Z Vašeho dotazu není zcela zřejmé, zda se garáž nachází na pozemku, na kterém se nachází taktéž Váš bytový dům, nebo zda je umístěna na samostatném pozemku. Níže proto popíšu obě možné varianty.

První z nich, tedy varianta, že se garáž nachází na pozemku, na kterém se nachází taktéž Váš bytový dům, by znamenala, že je garáž součástí Vašeho pozemku, je vymezena jako nebytová jednotka a její nový vlastník se její koupí stal spoluvlastníkem domu a pozemku. V takovém případě má nový vlastník garáže jakožto spoluvlastník pozemku oprávnění předmětný pozemek používat pro přístup ke své garáži a nepotřebuje k tomu žádná zvláštní povolení.

Odpověď – 2. část

Druhou variantou je to, že garáž není součástí Vašeho pozemku a je umístěna na samostatném pozemku, na který je přístup možný pouze přes Váš pozemek.

V takovém případě se vlastník garáže může domáhat zřízení nezbytné cesty přes Váš pozemek. Pro zřízení nezbytné cesty však musí být splněny následující podmínky vyplývající ze zákona: vlastník pozemku s garáží ho nemůže řádně užívat proto, že není dostatečně spojen s veřejnou cestou, škoda na Vašem pozemku způsobená nezbytnou cestou zřejmě nepřevyšuje výhodu nezbytné cesty, vlastník pozemku s garáží si nezpůsobil nedostatek přístupu z hrubé nedbalosti či úmyslně, vlastník nežádá povolení nezbytné cesty pouze za účelem pohodlnějšího spojení.

Za splnění těchto podmínek může vlastník pozemku s garáží žádat o povolení nezbytné cesty, a to primárně vlastníka (vlastníky) sousedního pozemku nebo se v případě jejich nesouhlasu obrátit na soud, který o povolení rozhodne.

V takovém případě pak soud může povolit nezbytnou cestu v rozsahu, který odpovídá potřebě vlastníka nemovité věci řádně ji užívat s náklady co nejmenšími, a to i jako služebnost. Zároveň musí být dbáno, aby soused byl zřízením nebo užíváním nezbytné cesty co nejméně obtěžován a jeho pozemek co nejméně zasažen.

Vlastník (vlastníci) sousedního pozemku mají přitom vždy právo na náhradu v penězích za zřízení nezbytné cesty.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS