Povinnosti SVJ

Má výbor SVJ povinnost:

1. Umožnit svolat zasedání shromáždění nebo provedení hlasování per rollam, alespoň 2 vlastníkům jednotek, jejichž výzvy k témuž důsledně SVJ cenzuruje?
2. Umožnit zřízení kontrolní komise, přestože to není v jeho zájmu, a protože na organizaci standardního zasedání nebo hlasování per rollam má monopol nejen z důvodu současné pandemické situace?
3. Vydávat vlastníkům ověřitelné roční vyúčtování celého příspěvku vlastníka, tj. včetně vyúčtování záhadné dlouhodobé zálohy/fondu oprav, namísto jen neověřitelné, protože neurčité, obecné rekapitulace, ale jen části příspěvku, kterou však nelze ověřit ze zúčtovaného soupisu všech účetních dokladů ve vyúčtování zahrnutých, protože čísla prvotních dokladů neuvádí?
4. Vést pro tento účel tento zúčtovaný soupis všech účetních dokladů ve vyúčtování zahrnutých, a s ním zkoordinovaných, aby tuto kontrolu ztotožněním vykázaných, zaúčtovaných, a pak tedy i prvotních dokladů vlastníkům umožnil?
5. Jak se může domoci svých práv, např. zatím jen na ověřitelné roční vyúčtování celého příspěvku, jen jeden jediný vlastník, pokud mu výbor SVJ tyto povinnosti plnit odmítá?

Odpověď – 1. část

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, a to především znění stanov Vašeho SVJ, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, konkrétně ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Dle platné právní úpravy je orgánem oprávněným svolávat shromáždění primárně výbor. Výbor však musí svolat shromáždění i na základě podnětu vlastníků jednotek majících alespoň čtvrtinu všech hlasů, přičemž se ale musí jednat alespoň o dva vlastníky jednotek.

V takovém případě musí výbor na pořad shromáždění zařadit záležitost, kterou tito vlastníci požadují projednat. To však pouze za předpokladu, že je k takové záležitosti navrženo usnesení nebo je zařazení této záležitosti na pořad shromáždění odůvodněno.

OZ obsahuje úpravu i pro situace, kdy výbor na základě podnětu těchto vlastníků shromáždění nesvolá. V takovém případě mohou dle § 1207 odst. 1 OZ svolat shromáždění k zasedání sami vlastníci, kteří mají více než čtvrtinu všech hlasů, a to na náklady SVJ. Tito pak musí dodržet všechny povinnosti svolavatele shromáždění (řádné zaslání pozvánky na zasedání atd.).

Co se týká zřízení kontrolní komise, tak k tomu si dovoluji uvést, že SVJ si může tuto zřídit ve stanovách SVJ. Pokud byste tedy chtěli v rámci Vašeho SVJ zřídit kontrolní komisi, muselo by tak být učiněno změnou stanov, která patří do působnosti shromáždění.

Pokud Vám výbor brání ve zřízení kontrolní komise, můžete zasedání shromáždění svolat sami postupem uvedeným v první části mé odpovědi s tím, že navrhnete hlasovat o změně stanov, kterou bude zřízena kontrolní komise.

Odpověď – 2. část

Ohledně Vašeho dotazu na povinnost výboru vyúčtovat příspěvek vlastníka do tzv. fondu oprav uvedu to, že OZ výslovně nestanovuje výboru povinnost poskytnout vlastníkům takovéto vyúčtování.

Dle § 1179 OZ má každopádně každý vlastník jednotky právo seznámit se s tím, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří a jak dům nebo pozemek spravuje. OZ pak vlastníku jednotky zaručuje právo u této osoby nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, jakož i do účetních knih a dokladů, a pořizovat si z nich výpisy, opisy a kopie.

Povinnost poskytovat vlastníkům každoročně vyúčtování jejich příspěvků však může být nad rámec zákona stanovena stanovami SVJ. Pokud by tedy tuto povinnost obsahovaly stanovy Vašeho SVJ, musí ji výbor dodržovat.

Jestliže dochází ze strany výboru SVJ k porušování povinností, které mu ukládá OZ, jako například právě umožnění vlastníku jednotky nahlížet do výše uvedených dokumentů, nebo porušuje-li výbor povinnosti, které mu ukládají stanovy, může se vlastník jednotky domáhat ochrany svého práva soudní cestou, a tedy podáním žaloby pro porušení povinnosti na členy výboru SVJ.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS