Postup obecního zastupitelstva v otázce zvyšování nájmů

Mám dotaz k postupu obecního zastupitelstva (OZ) ohledně skokového navýšení nájmů. K upřesnění dodávám, že v obci proběhla deregulace, v roce 2015 zvýšení o 20 % dle nového občanského zákonu (NOZ) a v roce 2016 opět zvýšení o 20 %. Na naše upozornění, že NOZ §2249 toto neumožňuje, se OZ odvolalo na zákon o obcích a zvýšení proběhlo usnesením OZ. Můj dotaz zní, může OZ takto postupovat, tj. volit zákon dle potřeby a jednostranně vstupovat do nájemních smluv? Má výše nájemného obvyklého v místě větší váhu než NOZ, který se začne uplatňovat až po dosažení výše obvyklého nájemného? Může podle zákona o obcích zasáhnout dozor MV dle § 124 při porušení (volbě) zákona?

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám veškerá specifika vašeho nájemního vztahu, mohu ve své odpovědi vycházet pouze z obecné právní úpravy zvyšování nájemného.

Jak jste uvedl ve svém dotazu, obec při nájmu bytu vystupuje v pozici pronajímatele. Ač má obec dle zákona o obcích veřejnoprávní povahu (je tzv. veřejnoprávní korporací), v nájemním vztahu vystupuje jako právnická osoba a je ve stejném postavení, jako jiný pronajímatel. S ohledem na to je vázána všemi dotčenými ustanovením občanského zákoníku, které se vztahují na nájem bytu.

V prvé řadě je tedy nezbytné posoudit, zda se na Váš vztah uplatní zmiňovaný limit zvýšení nájemného dle § 2249 občanského zákoníku. V tomto ustanovení se uvádí, že zvýšení nájemného lze provést až do výše srovnatelného nájemného obvyklého, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. Zvýšené nájemné lze platit pouze za situace, že nájemce se zvýšením souhlasil nebo v případě absence souhlasu o tom rozhodl soud. V ostatních případech by se mělo jednat o neoprávněné zvýšení nájemného.

Výše uvedené limity zvyšování nájemného se však vztahují na ty nájemní vztahy, v nichž si nájemce a pronajímatel neujednají jinak, případně pokud si zvyšování ve smlouvě přímo nevyloučí. Pokud by Vaše nájemní smlouva s obcí obsahovala ujednání o tom, že nájemné je obec oprávněna zvýšit každý rok nebo je oprávněna učinit tak usnesením zastupitelstva, mělo by mít toto smluvní ujednání přednost.

Obecně platí, že obce jsou při výkonu samostatné i přenesené působnosti vázány zákonem a mohou jednat pouze v jeho mezích a na jeho základě. Pokud by obec vydala vyhlášku či usnesení, na základě které by stanovala výši nájemného, tímto postupem by nejspíše došlo k překročení zákonného zmocnění, resp. svěřené působnosti.

V případě takového nezákonného postupu obce, je zcela na místě dát podnět Ministerstvu vnitra ke zjednání nápravy ve smyslu § 123 a § 124 zákona o obcích.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS