Platnost shromáždění SVJ

Na den 12. 12. 2019 svolal výbor našeho SVJ shromáždění vlastníků. Na programu je jediný bod – volba nového výboru. Žádné zahájení, volba řídícího schůze, volba zapisovatele a ověřovatele, schválení programu, volba mandátové a návrhové komise, kontrola usnášeníschopnosti, kontrola minulého usnesení, návrh nového usnesení a závěr. Je takové shromáždění vůbec platné? Lze na místě změnit program schůze?

Odpověď – 1. část

Pravidla pro konání zasedání shromáždění (nejvyššího orgánu společenství vlastníků jednotek) jsou v podrobnostech upraveny stanovami jednotlivých společenství. Tato podrobná úprava jednotlivých společenství však musí být vždy v souladu se zákonnou úpravou stanovenou občanským zákoníkem, neboť ujednáními ve stanovách nemohou být zkracována práva jednotlivých vlastníků.

Pořad zasedání, tj. to, co má být na shromáždění projednáváno, určuje svolavatel zasedání, kterým bývá statutární orgán společenství (tj. výbor společenství či předseda výboru). Svolavatel je dle zákona povinen pořad zasedání uvést v pozvánce na zasedání shromáždění.

Pozvánka přitom nemusí obsahovat pořad zasedání rozvedený do všech podrobností, ale plně postačuje, pokud pozvánka obsahuje všechny obecně vymezené body pořadu zasedání. Formulace jednotlivých bodů programu přitom musí být srozumitelná a dostatečně určitá.

Účelem uvedené právní úpravy je především naplnění práva vlastníků jednotek seznámit se před konáním shromáždění v dostatečném předstihu s obsahem zasedání (aby se mohli kvalifikovaně rozhodnout, zda se jednání o tomto programu zúčastní), tak právo zúčastnit se projednání jednotlivých bodů programu, vyjádřit se k nim a hlasovat o nich.

Pozvánka na zasedání shromáždění nemusí obsahovat body k projednávání, které se vztahují k procedurálním otázkám týkající se organizace a průběhu zasedání (volba orgánů schůze, kontrola usnášeníschopnosti apod.), neboť usnášení se na rozhodnutích tohoto charakteru nemá dopad na vymezení práv a povinností vlastníka jednotek do budoucna a neuvedení těchto otázek na pořad zasedání uvedený v pozvánce nezasahuje do práv jednotlivých vlastníků.

Odpověď – 2. část

Pokud jde o Váš druhý dotazy, týkající se změny pořadu zasedání (tedy nových bodů do programu obsahu zasední nad rámec programu vymezeného v pozvánce), uvádím, že pořad zasedání vymezený v pozvánce zásadně nemůže být v průběhu zasedání shromáždění měněn. Na zasedání shromáždění společenství vlastníků lze projednat a rozhodnout pouze ty záležitosti, které jsou uvedeny jako body pořadu zasedání shromáždění.

Pravidlo neměnného programu má stejný účel jako shora uvedená povinnost uvést v pozvánce kompletní pořad zasedání. Vlastníkům jednotek je takto poskytována ochrana proti nezákonnému postupu spočívajícímu v odepření práva připravit se na zasedání shromáždění a dopředu se seznámit se všemi řešenými body programu.

Zákonnou výjimkou z pravidla neměnného pořadu zasedání shromáždění stanoví ust. § 253 odst. 3 občanského zákoníku, které stanoví, že záležitost, která nebyla zařazena na pořad zasedání při jeho ohlášení, lze rozhodnout jen za účasti a se souhlasem všech vlastníků jednotek. Pokud by tedy s projednáním dalšího bodu programu souhlasili všichni vlastníci jednotek, lze tento další bod na pořad zasedání zařadit.

Nedodržení pravidla neměnného pořadu zasedání může vést ke zneplatnění rozhodnutích vydaných na touto pozvánkou svolaném rozhodnutí. Nedodržení pořadu zasedání totiž představuje závažný zásah do práv vlastníků, neboť se vlastníci jednotek nemohou dostatečně připravit se nebo se vůbec účastnit projednávání a rozhodování nejdůležitějších záležitostí společenství vlastník. V případě usnášeníschopnosti shromáždění a dosažení stanovených většin pro přijetí rozhodnutí by mohlo o závažných interních otázkách společenství, o nichž vlastníci nebyli předem obeznámeni, a neměli tak ani dostatek času k jejich zvážení.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS