Parametry bytu 1+kk

Musí mít byt (pronajímaný výhradně za účelem bydlení) jako součást koupelnu či aspoň sprchový kout či jinak řešené sociální zařízení pro osobní hygienu. Byt je uveden ve smlouvě jako 1+kk, jedná se jednu místnost, tedy garsonku s kuchyňskou linkou, toaleta je v domě přes společnou chodbu. Jestli jsem dobře pochopil výklad zákona, byt k obývání má obsahovat sociální zařízení, ale nikde jsem už nenašel konkrétní definici – je to tedy pouze umyvadlo a toaleta mimo byt?

Odpověď – 1. část

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, a to především vymezení předmětného bytu, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to konkrétně ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Definice bytu je obsažena toliko v § 2236 OZ, který zní následovně: „Bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Ujednají-li si pronajímatel s nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor.“

To, co lze z hlediska soukromého práva považovat za „byt“ pak vyplývá z důvodové zprávy k OZ a dále z judikatury soudů. Důvodová zpráva k § 2236 uvádí, že „bytem se rozumí místnost nebo soubor místností účelově určených k bydlení. Výrazem „soubor místností“ se poukazuje, že půjde pravidelně o několik místností pod společným uzamčením, tj. přístupných společnými vchodovými dveřmi. Označení „byt“ se tedy pojí s tzv. samostatným bytem, tj. takovým, který má vlastní vstup, a člověk, který v něm bydlí, může byt obývat, aniž je závislý na místnostech nebo prostorech vně bytu, byť se nevylučuje, aby z ujednání stran nebo povahy věci vyplývalo něco jiného.“

Z tohoto tedy vyplývá, že jako byt může být označena i místnost – nebo soubor místností -, který tyto parametry nesplňuje, pokud si takto strany v nájemní smlouvě ujednají. Z hlediska soukromého práva se takový prostor bude považovat za byt, i když v rámci veřejného práva tento nebude samostatným bytem (na základě kolaudačního rozhodnutí).

Odpověď – 2. část

Ve Vašem případě uvádíte, že předmětný byt je ve smlouvě uveden jako byt 1+kk, i když jeho součástí není koupelna, která je pak společná a nachází se mimo byt. K tomu si dovoluji uvést názor Nejvyššího správního soudu obsažený v odůvodnění rozsudku ze dne 15. 2. 2017, č. j. 3 Ads 9/2016-29, ve kterém je uvedeno, že „…byty 1+kk jsou ucelené jednotky, které mají sociální zařízení i kuchyňský kout v rámci celku a jedny vstupní dveře. Jejich obyvatelé nejsou závislí na prostorách vně pokoje…“.

Jestliže máte tedy v nájemní smlouvě předmětný byt označen jako 1+kk, tento však této dispozici neodpovídá, mohlo by toto způsobit zdánlivost právního jednání, jelikož je toto právní jednání neurčité. Ve Vašem případě se však domnívám, že s ohledem na § 556 občanského zákoníku lze toto ujednání nájemní smlouvy vyložit podle úmyslu jednajícího (pronajímatele), jelikož druhé straně (nájemci) byl úmysl jednajícího znám nebo o něm při uzavírání smlouvy měl vědět. To znamená, že nájemce v době uzavírání nájemní smlouvy znal úmysl pronajímatele pronajmout předmětný byt, který má příslušnou dispozici – byt bez koupelny -, nebo o něm alespoň při uzavírání nájemní smlouvy vědět měl.

Závěrem lze tedy shrnout, že pod pojem byt lze zahrnout i obytný prostor, ve kterém chybí sociální zařízení a obyvatel bytu je tak závislý na místnostech mimo tento byt, a to jestliže to vyplývá z ujednání stran.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS