Osvobození od daně z prodeje nemovitých věcí

Od roku 2013 jsem členem stavebního bytového družstva založeného v roce 1960. Z titulu mého členství v tomto družstvu, na základě nájemní smlouvy, užívám od roku 2013 byt, ve kterém skutečně žiji a bydlím (mám zde i trvalé bydliště). Bytový dům byl kolaudován v roce 1992, v roce 2000 byly v katastru nemovitostí vymezeny v budově jednotky vkladem „prohlášení vlastníka“ zpracovaného dle zák. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů. Bytový dům stojí na pozemku jiného vlastníka (město). V roce 2020 nabydu vlastnické právo k jednotce, spoluvlastnický podíl na společných částech bytového domu (obojí na základě smlouvy o bezúplatném převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví) a následně spoluvlastnický podíl k pozemku pod bytovým domem odpovídající mému podílu na společných částech bytového domu (na základě kupní smlouvy s městem, kupní cena stanovena dle ocenění znaleckým posudkem). Vše v předchozí větě uvedené uvažuji prodat současně a společně již v roce 2020, tj. v roce nabytí vlastnického práva k těmto nemovitým věcem. Je příjem ze shora popsaného prodeje jednotky, spoluvlastnického podílu na společných částech bytového domu a  spoluvlastnického podílu k pozemku pod bytovým domem osvobozen od daně z příjmu, neboť byla splněna podmínka bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem, i když prodej bude realizován dříve jak za dva roky od nabytí vlastnického práva k uvedeným nemovitým věcem? Není osvobození od daně z příjmu z prodeje jednotky a spoluvlastnického podílu na společných částech bytového domu negativně ovlivněno nabytím spoluvlastnického podílu k pozemku pod bytovým domem od města?

Při prodeji bytu, který je ve Vašem osobním vlastnictví, by částka získaná z tohoto prodeje obecně podléhala dani z příjmu, stejně jako každý jiný příjem daňového subjektu. Jak správně naznačujete v zadaném dotazu, skrze institut osvobození jsou od daně některé příjmy od platby daně v souladu se zákonem osvobozeny. Zákonodárce v tomto ohledu osvobozuje od daně subjekty, jejichž prodej nemovitosti nemá spekulační charakter, proto ke zdanění dochází jen tehdy, pokud nejsou splněny časové limity dané zákonem.

K Vašemu dotazu potom zákon stanoví, že pro osvobození od daně z takového příjmu postačí splnění časového testu a skutečnost, že v okamžiku prodeje musí být prodávající vlastníkem bytu. Časový test dvou let, tedy 24 po sobě jdoucích kalendářních měsíců, se váže výlučně na podmínku bydlení, nikoli podmínku jinou, například na podmínku vlastnění předmětu prodeje po stejnou dobu. Případný příjem z prodeje jednotky by tedy měl být v souladu se zákonem osvobozen od daně z příjmu.

K osvobození od daně z příjmu z prodeje podílu, který nabydete k pozemku pod bytovým domem, zákon stanoví toliko, že příjem z prodeje jednotky a souvisejícího pozemku je v případě splnění časového testu ve smyslu ust. § 4 zákona o daních z příjmů od příjmové daně taktéž osvobozen.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS