Oprava terasy a střešní zahrady bez jakýchkoli informací

Rádi bychom se na Vás obrátili s dotazem a pomocí ohledně opravy terasy a střešní zahrady. Jsme SVJ, my jako vlastníci bytu o opravu stojíme, leč se nám přístup k provedení opravy nezdá. Dovoluji si vám vše popsat ve stručných bodech: 1. Jedná se o byt v posledním patře, terasa 30 m² (dlaždice) se střešní zahradou 100 m² (hlína cca 40 cm hluboká s trávou, menšími stromky, keři.) 2. Dochází k zatékání do spodního bytu – nebráníme se opravě. 3. Neví se, kde zatéká, chtějí rozkopat celou zahradu a rozebrat terasu. Termín opravy cca koncem května 2021 – nebráníme se opravě. 4. Byl zaslán rozpočet v hodnotě 308 000 Kč. Taktéž souhlasíme, leč nebyly nikdy provedeny dílčí opravy terasy, zahrady. Protéká cca 10 let. 5. Bylo poznamenáno k rozpočtu, že se jedná o havarijní stav. Nepřeme se, souhlasíme, ale jedná se o fleky na stropě – nikoliv prokapávání, plísně atd. Jen jsou ve spodním bytě fleky o průměru cca 20 cm. 6. Chtějí to promptně opravit (nikdo to neřešil po dobu 10 let) bez svolání shromáždění. Jen to uvedli na portál SVJ, že dojde k opravě. Zde začíná být nesouhlas z naší strany. Opět podotýkáme, že se nebráníme opravě. 7. Členka výboru, která tuto opravu naplánovala, prodala svůj byt v únoru 2021 a již není vlastníkem. 8. Tudíž výbor přišel o jednoho člena – není tříčlenný (paní byla místopředseda) a ani nemůže kontrolovat provedení opravy, jak dříve jako členka výboru zajišťovala, kontrolovala. 9. Chtěli jsme po výboru smlouvu o dílo se stavební firmou, kde bychom se dozvěděli harmonogram, způsob opravy. Nikdo nereaguje. 10. V rozpočtu není ani uvedeno, že by nám měli dát zahradu do původního stavu. Je tam pouze vykopání keřů, odstranění a zasetí trávy. 11. Máme prosím právo na uvedení zahrady alespoň po domluvě do nějakého původního stavu (travní pásy a nahrazení cca 12 keřů)? Nebo se máme smířit s tím, že nám vše vykopou a nemáme nárok na úhradu již vzrostlých keřů, stromků, anglického trávníku. 11. Mám právo na smlouvu o dílo? Je smlouva platná, když členka výboru už tady nebydlí a nevlastní byt? Chceme opravy, ale rádi bychom, aby vše bylo v pořádku a uvedlo se opět do původního stavu a chceme, aby s námi stavební firma komunikovala. Vůbec se neozývají, nekomunikují. Bojíme se, že přijdou a začnou provádět práce. Nemáme smlouvu, jaké budou záruky, zda vůbec budou, harmonogram práce atd. Také je vtipné, že nebude lešení, nýbrž vše budou opravovat přes vedlejší byt přes střechu, kde si dají z bytu žebřík. To už nám hlava nebere, ale nemáme možnost diskuze… Vlastníkovi vedlejšího bytu to nevadí. Sice je naštvaný, ale vyslovil souhlas. Nikdo v SVJ neví, že paní z výboru už tady nebydlí, a byt je přepsán. Výbor nesvolal shromáždění (respektive nemůže) i kvůli covidu.

Odpověď – 1. část

Jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, zejména pak znění stanov Vašeho SVJ, prohlášení vlastníka a také znění smlouvy o dílo, kterou Vaše SVJ uzavřelo se stavební společností, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a tedy ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“) a nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (dále jen „Nařízení“).

Ačkoliv to z Vašeho dotazu explicitně nevyplývá, předpokládám, že terasa a střešní zahrada jsou vymezeny jako společné části domu a současně neslouží k výlučnému užívání některému z vlastníků jednotky. K tomu dodávám, že dále ve své odpovědi budu vycházet právě z tohoto předpokladu.

Z OZ vyplývá, že o opravě, údržbě anebo stavební úpravě společné části, převyšují-li náklady částku stanovenou prováděcím právním předpisem, rozhoduje shromáždění SVJ, avšak pokud stanovy neurčí něco jiného. Zmíněným prováděcím předpisem je Nařízení, které v ust. § 13 odst. 2 stanoví, že v působnosti statutárního orgánu společenství vlastníků jednotek je rozhodování o opravě nebo stavební úpravě společných částí nemovité věci, nepřevyšují-li náklady v jednotlivých případech částku 1 000 Kč v průměru na každou jednotku; tento limit neplatí, pokud se jedná o opravy způsobené havárií na společných částech, nebo pokud stanovy společenství vlastníků jednotek určí něco jiného.

Odpověď – 2. část

Vzhledem ke skutečnosti, že rozpočet opravy byl stanoven ve výši 308.000,- Kč, jsem toho názoru, že o opravě včetně obsahu smlouvy o dílo by mělo rozhodnout shromáždění SVJ, nikoliv samotný výbor. Nicméně stanovy Vašeho SVJ mohou stanovit tyto limity odlišně, a proto doporučuji nejdříve nahlédnout do stanov SVJ. Dále pak je nutné brát v potaz, zda se nejedná o opravu „způsobenou havárií na společných částech“, jak předpokládá Nařízení. V takovém případě by totiž mohl o opravě rozhodnout sám výbor SVJ. Nicméně tuto skutečnost bez bližších znalostí aktuálního stavu terasy a střešní zahrady nemohu posoudit.

Ve vztahu k paní místopředsedkyni uvádím, že ust. § 1205 odst. 2 OZ stanoví jako podmínku pro způsobilost být členem voleného orgánu (tedy i výboru) plnou svéprávnost a bezúhonnost, nikoli však nutnost být vlastníkem bytové jednotky v daném domě. Prodej bytové jednotky místopředsedkyní tak nemá na její členství ve výboru žádný vliv, nestanoví-li stanovy SVJ jinak.

Pokud o opravě mohl rozhodnout výbor SVJ a paní místopředsedkyně podepsala smlouvu o dílo jako člen výboru, jsem toho názoru, že smlouva o dílo je nadále platná. Zde je však nutné ověřit si ve stanovách SVJ, jakým způsobem a v jakém počtu jsou členové výboru oprávněni jednat za SVJ a zda byl tento postup dodržen.

Ve vztahu k právu nahlédnout do smlouvy o dílo je rozhodné ust. § 1179 OZ, které stanoví, že vlastník jednotky má právo seznámit se, jak osoba odpovědná za správu domu (SVJ) hospodaří a jak dům nebo pozemek spravuje. U této osoby může vlastník jednotky nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, a pořizovat si z nich výpisy, opisy a kopie. Pro výbor SVJ tedy z tohoto ustanovení vyplývá povinnost Vám na žádost předmětnou smlouvu o dílo předložit k nahlédnutí.

Odpověď – 3. část 

Dále co se týká rozsahu plánovaných oprav a stavu, v jakém má být po dokončení oprav terasa a střešní zahrada navrácena, je nutné vycházet ze znění smlouvy o dílo. Pokud ve smlouvě absentuje ujednání o navrácení do původního stavu, doporučuji Vám obrátit se na výbor SVJ, aby se stavební společností dohodl, bude-li to možné, i tuto záležitost.

Na závěr bych rád dodal, že ačkoliv během současných epidemiologických opatření není možné, aby se shromáždění SVJ scházelo, tak na základě ust. § 19 odst. 1 věty první zákona č. 191/2020 Sb., zákon o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2 může orgán právnické osoby (ve Vašem případě shromáždění a výbor SVJ) rozhodovat mimo zasedání v písemné formě nebo s využitím technických prostředků, i když to nepřipouští stanovy SVJ. V takovém případě se poté postupuje podle pravidel stanovených v OZ.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS