Okamžité vystěhování, pokud nemáme nájemní smlouvu?

Bydlíme v nájemním bytě, původní vlastník byl náš kamarád, a tedy nemáme řádnou nájemní smlouvu, pouze ústní dohodu. Nyní jsme se dověděli, že dům byl prodán nové majitelce a ta chce z důvodu rekonstrukce celého domu všechny vystěhovat. Kdo má smlouvu, dostane 3 měsíce výpovědní lhůtu, ale kdo ne, což je náš případ, toho chce vystěhovat okamžitě. Máme nějaký nárok na lhůtu pro hledání nového pronájmu? Jak je to s placením nájmu novému majiteli, když šlo pouze o ústní dohodu s původním majitelem, který se k tomu už nijak nechce vyjadřovat.

Odpověď – 1. část

Nejdříve je potřeba uvést několik obecných informací, které se následně budou aplikovat na Váš případ.

Obecně je možné říci, že nový vlastník vstupuje do původního nájemního vztah tak, jak byl smluvními stranami v základu nastaven (zejm. předmět nájmu, výše nájemného a nákladů za služby, způsob užívání atd.). Změna v osobě vlastníka (pronajímatele) potom nemá a priori na nájemní vztah zásadní vliv, neboť práva a povinnosti dosavadního vlastníka z nájmu přechází na vlastníka nového.

Co se týká formy nájemní smlouvy, tak občanský zákoník požaduje, aby nájemní smlouva byla uzavřena v písemné formě. Nicméně pokud tomu tak nebylo, nemá pronajímatel právo namítnout vůči nájemci neplatnost takové smlouvy jen pro absenci písemné formy.

Dále pokud jste užívali předmětný byt po dobu nejméně tří let v dobré víře, že nájem je po právu, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou, i když byla sjednána ústně.

Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, a to pouze ze zákonných důvodů.

Dále může pronajímatel nájem bytu vypovědět bez výpovědní doby, poruší-li nájemce své povinnosti zvlášť závažným způsobem.

Za zvlášť závažné porušení povinností se považuje zejména, nezaplatí-li nájemce nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt závažným nebo nenapravitelným způsobem nebo způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám.

Odpověď – 2. část

Z Vašeho dotazu vyplývá, že důvodem ukončení nájmu bez výpovědní doby ze strany nového vlastníka je rekonstrukce celého domu. K tomu si dovoluji uvést, že občanský zákoník neumožňuje, aby z tohoto důvodu byl nájemci ukončen nájemní vztah bez výpovědní doby.

Výpověď musí mít podle zákona písemnou formu a musí být prokazatelně doručena nájemci. Výpověď rovněž musí obsahovat poučení nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem.

Pokud má tedy nový vlastník v úmyslu Vám vypovědět nájemní smlouvu bez výpovědní doby z důvodu rekonstrukce, doporučuji ho upozornit na nezákonnost takového jednání a poté případně vyhledat odbornou právní pomoc, či se rovnou obrátit na soud, aby přezkoumal oprávněnost výpovědi.

Rovněž bych Vás rád upozornil, že pokud nemáte zájem byt opustit ani v případě, že Vám bude zachována výpovědní doba, tak dle nového občanského zákoníku již není možné, aby pronajímatel vypověděl nájemní vztah pouze z důvodu oprav bytu nebo dobu, při jejichž provádění nešlo dům nebo byt delší dobu užívat.

Rekonstrukce domu tedy není zákonným důvodem pro výpověď nájmu bytu a v případě, že Vám přesto bude výpověď z tohoto důvodu dána a Vy nebudete mít zájem na ukončení nájmu jako takového, tak se můžete ve lhůtě dvou měsíců od obdržení výpovědi obrátit na soud. Pokud shledá, že výpověď není oprávněná, nájemní vztah trvá a Vy nejste povinen byt opustit.

Pokud jde o hrazení nájemného, tak občanský zákoník neobsahuje žádné ustanovení, které by určovalo, od kdy je nájemce povinen platit nájem novému vlastníkovi na místo původního. Analogicky by se měla použít ustanovení o postoupení pohledávek, kdy povinnost nájemce platit novému vlastníkovi nastupuje (může být vynucována) až tehdy, kdy ho o změně vlastnictví vyrozumí původní pronajímatel (vlastník), nebo kdy mu změnu vlastnictví prokáže nový vlastník.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS