Okamžité ukončení nájemní smlouvy

S přítelem bydlíme v pronájmu na dobu určitou. Bohužel majitelka není schopná opravit okna, takže v zimě nám tam táhne a je strašná zima a v létě je tam k nevydržení, protože je tam strašné teplo. Navíc sousedi dělají strašný nepořádek a již několikrát jsme po majitelce chtěli, aby s tím něco udělala, ale stále se nic neděje. Proto jsme se rozhodli ukončit nájemní smlouvu, ale chceme odejít ihned bez výpovědní lhůty. Co můžeme udělat, aby po nás majitelka bytu nemohla chtít zaplatit nájem za zbývající měsíce, které bychom měli s výpovědní lhůtou mít?

Odpověď – 1. část

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, a to zejména znění Vaší nájemní smlouvy, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to zejména ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Východiskem pro Vaši situaci může být ust. § 2257 OZ, dle kterého je pronajímatel povinen udržovat po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání a ust. § 2265 odst. 1 OZ, které stanoví, že pronajímatel odstraní poškození nebo vadu (v nyní řešeném případě vadu spočívající v nefunkčních oknech) v přiměřené době poté, co mu nájemce poškození nebo vadu oznámil.

Ustanovení § 2266 OZ poté stanoví, že neodstraní-li pronajímatel poškození nebo vadu ani v dodatečné lhůtě a poškození nebo vada byly způsobeny okolnostmi, za které nájemce neodpovídá, má nájemce právo vypovědět nájem bez výpovědní doby, představuje-li prodlení pronajímatele při odstranění poškození nebo vady nebo samo poškození nebo vada hrubé porušení povinnosti pronajímatele.

Z výše uvedeného vyplývá, že Vy jakožto nájemce, máte povinnost pronajímatele opakovaně vyzvat k odstranění poškození nebo vady a stanovit mu dodatečnou lhůtu k odstranění vad. Lze doporučit, aby tato výzva a stanovení dodatečné lhůty byly učiněny písemně a existoval doklad o doručení pronajímateli. Pokud byste dodatečně pronajímatele nevyzvala nebo mu neposkytla dodatečnou lhůtu, právo na výpověď Vám nesvědčí. Lhůta by měla být přiměřená, byť to z textace zákona nevyplývá, tj. měla by být taková, aby pronajímatel objektivně v takové lhůtě mohl vadu odstranit.

Odpověď – 2. část

Zároveň se musí jednat o vadu způsobenou okolnostmi, za které Vy jakožto nájemce neodpovídáte.

Neodstranění vad musí mít dále povahu hrubého porušení povinností pronajímatele, tj. nesvědčí Vám právo na výpověď v případě neodstranění drobných vad a musí tedy jít o vady, které brání obvyklému bydlení (musí jít o kvalifikované vady a poškození). Hrubé porušení povinnosti může spočívat v samotném poškození a trvání tohoto stavu, tj. v charakteru vady, ale i v prodlení pronajímatele s odstraněním vady.

Zda se jedná v případě v prodlení pronajímatele s opravou oken o hrubé porušení povinnosti pronajímatele, nemohu posoudit, neboť mi není známa doba trvání takového prodlení a ani intenzita tohoto porušení, resp. v jaké intenzitě je omezeno obvyklé užívání bytu. O hrubé porušení povinnosti pronajímatele spočívající v charakteru vady by však v případě nefunkčních oken mohlo jít.

Ve vztahu k sousedům, kteří, dle znění Vašeho dotazu, narušují Vaše bydlení nepřiměřeným hlukem, lze uvést, že dle ust. § 2256 OZ má pronajímatel povinnost po dobu nájmu udržovat v domě náležitý pořádek obvyklý místních poměrů. Pokud dochází ze strany pronajímatele k porušování i této povinnosti, dle shora uvedeného bude potřeba opět písemně vyzvat pronajímatele ke sjednání nápravy a poskytnout mu dodatečnou lhůtu.

V současné chvíli Vám tedy doporučuji pronajímatele písemnou formou opakovaně vyzvat k opravě oken a k zajištění nerušeného užívání Vašeho bytu za současného stanovení dodatečné lhůty a pakliže tak pronajímatel neučiní, bude pravděpodobně možné nájem na dobu určitou vypovědět i bez výpovědní doby.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS