Okamžitá výpověď nájemníkovi-cizinci

Mám přítele, který žil v jiném bytě, než žiju já. Nedávno se stalo, že k němu do bytu přišla paní, která mu byt pronajímala, a řekla mu, že se musí hned vystěhovat, protože byt chce pronajmout někomu jinému. Přítel je cizinec a měl s paní jenom ústní dohodu. Jelikož se bál, že by mohly být problémy, tak z bytu odešel. Myslím si, že paní takhle vypovědět mého přítele z nájmu jen tak nemůže. Můžeme se nějak domáhat zpátky bytu, kde předtím přítel žil, aby tam mohl dál bydlet v nájmu?

Odpověď – 1. část

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, zejména pak obsah ujednání mezi Vaším přítelem a pronajímatelkou, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Dle ust. § 2237 OZ musí mít nájemní smlouva písemnou formu. Dále toto ustanovení pak však stanovuje, že jestliže u nájemní smlouvy nebyla dodržena písemná forma, nemá pronajímatel právo vůči nájemci namítnout neplatnost smlouvy pro nedostatek formy. Toto ustanovení chrání nájemce před tím, aby pronajímatel namítal, že nájemce byt užívá bez právního důvodu.

Na toto ustanovení navazuje ust. § 2238 OZ, dle kterého platí, že užívá-li nájemce byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou. Právo byt řádně užívat lze tedy za splnění těchto podmínek vydržet.

Z Vašeho dotazu nevyplývá, zda byl nájem mezi Vaším přítelem a pronajímatelkou sjednán na dobu určitou nebo neurčitou. Tato skutečnost bude mít ve Vašem případě podstatný význam, jelikož se od ní odvíjí důvody, pro které může pronajímatel nájem vypovědět.

Pokud bychom předpokládali, že se jedná o nájem na dobu neurčitou, může pronajímatel dát výpověď z důvodů uvedených v ust. § 2288 odst. 1 a 2 OZ. V takovém případě by činila výpovědní doba tři měsíce, přičemž výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně.

Z Vámi uvedeného se však domnívám, že ve Vašem případě nebyl splněn ani jeden výpovědní důvod v tomto ustanovení obsažený. V úvahu přichází pouze možnost, že pronajímatelka chtěla byt pronajímat příbuzné osobě, to by pak byl splněn jeden ze zákonných důvodů vypovězení nájmu. V takovém případě by však pronajímatelka musela tento výpovědní důvod uvést ve výpovědi.

Odpověď – 2. část

V případě, že bychom dovodili, že se jedná o nájem na dobu určitou, může pronajímatel, nedojde-li ze strany nájemce k porušení povinností vyplývajících z nájmu v požadované intenzitě, vypovědět nájem pouze z důvodů uvedených v ust. § 2288 odst. 1 OZ.

Dále je ve Vašem případě podstatné, že dle ust. § 2286 OZ musí být výpověď písemná. Pronajímatel také musí nájemce poučit o možnosti vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti soudem. Za předpokladu, že ze strany pronajímatele tyto podmínky nebyly splněny, je výpověď neplatná. Což se domnívám, že je i v případě Vašeho přítele, jelikož výpověď mu byla sdělena ústně a nebyla mu řádně doručena v písemné formě.

V souvislosti s tím uvádím, že nájemce má dle ust. § 2290 OZ právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, a to do dvou měsíců ode dne, kdy Vám výpověď došla. Vzhledem k tomu, že však byla v případě Vašeho přítele smlouva sjednána pouze ústně, bude složité v souvislosti s tímto nájmem u soudu prokázat jakýkoliv případný nárok.

Navrhuji tedy podat proti výpovědi písemné námitky adresované pronajímatelce, ve kterých uvedete. Že považujete výpověď za neplatnou, neboť nesplňuje požadavky stanovené zákonem. Pokud bude pronajímatelka na výpovědi stále trvat, doporučuji Vám se obrátit na soud, aby určil, že výpověď je neplatná.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS