Odpojování se vlastníků bytů od společné kotelny

Hledám radu k chování vlastníků ve společenství vlastníků bytových jednotek ke domovní (společné) kotelně v případě, že se někteří oddělili a zavedli si bytový kotel a topení. Situace: bytový dům se 6 byty. Původně kotelna na koks, která vytápěla 5 bytů z těch 6. Byt v suterénu nebyl už při stavbě domu napojen. Po privatizaci domu byla kotelna za pomoci ekologické dotace magistrátu Prahy převedena na plynovou. Postupně se od centrálního vytápění oddělili 2 vlastníci (2 byty). Ten druhý vloni, údajně k tomu již nebylo třeba stavební povolení, jen ohlášení. Úpravu schválili všichni vlastníci. Letos se chce oddělit další vlastník a na společné kotelně by tedy zůstaly jen 2 byty. Prosím, poradíte? Musí oddělení bytu od společného vytápění schválit všichni vlastníci? Musí se i vlastníci, kteří již mají vytápění v bytě, i nadále podílet na nákladech kotelny? Opravy kotlů případně jeho výměna? I když již teplo z kotelny nespotřebovávají, ale kotelna byla součástí zakoupeného společného podílu? Ve stanovách explicitně nic k tomu není, jen „společenství zajišťuje buď přímo, nebo na základě smluv s dodavateli plnění spojená s užíváním jednotek a společných částí domu, například dodávky tepla, elektřiny, dodávky vody a odvod odpadní vody, úklid společných prostor“.

Odpověď – 1. část

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika předmětného právního vztahu, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to zejména z občanského zákoníku (dále jen „OZ“), vyhlášky č. 269/2015 Sb., o rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody pro dům (dále jen „Vyhláška“).

Předem je nutno vymezit, že pro rozhodnutí o odpojení se od společného vytápění, je nutné získat souhlas všech ostatních vlastníků jednotek a též stavebního úřadu.

Dále je nutno uvést, že v souladu s ust. § 6 písm. e) nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, je třeba celou soustavu rozvodů tepla, včetně radiátorů a jiných topných těles umístěných v bytě, vnímat jakožto tzv. společnou část domu, kdy v případě, že má dojít k její opravě nebo stavební úpravě, která nevyžaduje změnu prohlášení, rozhoduje o tomto statutární orgán SVJ, nepřevyšují-li náklady částku 1 000 Kč v průměru na každou jednotku nebo částku stanovenou ve stanovách SVJ, pokud tuto upravují. Pokud jsou náklady na stavební úpravy vyšší než tato částka, rozhoduje o provedení stavební úpravy shromáždění SVJ.

Odpověď – 2. část

Co se týká financování ústředního vytápění těmi vlastníky, kteří se odpojili, tak dle § 5 odst. 2 výše zmíněné Vyhlášky platí, že: „Na byty a nebytové prostory odpojené od vnitřního rozvodu vytápění rozúčtovává poskytovatel služeb základní složku nákladů na vytápění podle poměru velikosti započitatelné podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru k celkové započitatelné podlahové ploše bytů a nebytových prostorů v zúčtovací jednotce; započitatelná podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru se přepočte na nepřímo vytápěnou započitatelnou podlahovou plochu podle přílohy č. 1 části A bodu 2 k této vyhlášce.“ Odpojení vlastníci se tedy nadále musí finančně podílet na společném vytápění, i když nejsou již jeho odběrateli, a to přispíváním ve výši základní složky nákladů na vytápění.

Odpojení vlastníci se taktéž musí nadále finančně podílet na opravách a jiných úpravách kotelny, jelikož ta je stále společnou částí domu a oni jako členové SVJ mají povinnost přispívat na správu domu a pozemku v poměru odpovídajícím jejich podílu na společných částech, pokud nebylo v prohlášení určeno jinak. Pokud byste chtěli upravit částku, kterou se budou odpojení vlastníci podílet na financování správy domu a pozemku, musíte toto provést změnou prohlášení, kterou lze v tomto případě upravit velikost podílů odpojených vlastníků na společných částech nebo změnit způsob přispívání vlastníků jednotek na správu společných částí.

Ke změně prohlášení v takovém případě bude potřeba souhlasu všech vlastníků jednotek, jelikož se tato dotýká práv a povinností všech vlastníků jednotek.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS