Portál o bydlení – Novinky ze světa bydlení
Prosím vás tímto o odborné stanovisko k níže uvedenému dotazu. Základní informace: bytový dům ve SVJ o šesti bytových jednotkách, společné vytápění všech jednotek centrálním plynovým kotlem; s ohledem na ceny plynu a technické problémy kotelny (nedostatečné vytápění koncových bytů a rozvod TUV bez oběhového čerpadla = velká spotřeba vody, než doteče do příslušného bytu teplá voda….) se vlastníci 2 bytových jednotek rozhodli se od společné plynové kotelny odpojit a zajistit si vytápění a ohřev TUV samostatně; k výše uvedenému bylo přijato následující usnesení, které bylo schváleno 100 % hlasů: Shromáždění vlastníků jednotek bere na vědomí, že vlastníci bytů č. 1 a 2 se rozhodli si zajistit od nadcházející topné sezóny dodávku tepla sami, každý pouze pro svůj byt. Náklady na provoz a údržbu plynové kotelny budou v takovém případě do budoucna rozúčtovávány pouze mezi majitele bytů, kteří budou společný plynový kotel i nadále využívat. Náklady na přepojení/dopojení/zaslepení potrubí pro byty, které i nadále budou tuto využívat, budou uhrazeny poměrně 50:50 % vlastníky bytu 1 a 2. Vlastníci bytů č. 1 a 2 přitom počítají, že se budou podílet na investicích do plynové kotelny ve výši svého podílu, protože je kotelna i nadále společným majetkem SVJ. S ohledem na přijaté usnesení se však vlastníci bytů č. 1 a 2 domnívají, že se již nebudou podílet na provozu a údržbě, tedy na spotřebě plynu, na servisních a revizních kontrolách atp. a ani na základní složce nákladů na topení. Je tomu tak?
Odpověď – 1. část
Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika daného problému, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to zejména z občanského zákoníku (dále jen „OZ“) a vyhlášky č. 269/2015 Sb., o rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody pro dům (dále jen „Vyhláška“).
Předně je nutno uvést, že v souladu s ust. § 6 písm. e) nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, je třeba celou soustavu rozvodů tepla, včetně radiátorů a jiných topných těles umístěných v bytě, vnímat jakožto tzv. společnou část domu, kdy v případě, že má dojít k její opravě nebo stavební úpravě, která nevyžaduje změnu prohlášení, rozhoduje o tomto statutární orgán SVJ, nepřevyšují-li náklady částku 1 000 Kč v průměru na každou jednotku nebo částku stanovenou ve stanovách SVJ, pokud tuto upravují.
Odpověď – 2. část
Dále z OZ vyplývá, že vlastník jednotky přispívá na správu domu a pozemku, což zahrnuje i činnosti spojené s provozem, údržbou a opravou společných částí. Provoz, údržba a oprava společných částí se tedy hradí z finančních prostředků akumulovaných od jednotlivých členů SVJ, kteří přispívají v poměru odpovídajícím jejich podílu na společných částech, pokud nebylo v prohlášení vlastníka určeno jinak. Současně platí, že pokud byste chtěli upravit částku, kterou se budou odpojení vlastníci podílet na financování správy domu a pozemku, musíte toto provést změnou prohlášení, kterou lze v tomto případě upravit velikost podílů odpojených vlastníků na společných částech nebo změnit způsob přispívání vlastníků jednotek na správu společných částí.
Co se týká financování ústředního vytápění, lze odkázat na ust. § 5 odst. 2 Vyhlášky, dle které platí, že: “Na byty a nebytové prostory odpojené od vnitřního rozvodu vytápění rozúčtovává poskytovatel služeb základní složku nákladů na vytápění podle poměru velikosti započitatelné podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru k celkové započitatelné podlahové ploše bytů a nebytových prostorů v zúčtovací jednotce; započitatelná podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru se přepočte na nepřímo vytápěnou započitatelnou podlahovou plochu podle přílohy č. 1 části A bodu 2 k této vyhlášce.“ Odpojení vlastníci se tedy nadále musí finančně podílet na společném vytápění, i když nejsou již jeho odběrateli, a to přispíváním ve výši základní složky nákladů na vytápění.
JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS
